Mál nr. 92/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 92/2021

Lögmæti ákvörðunar húsfundar um að undanskilja eiganda greiðsluþátttöku í sameiginlegum kostnaði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 24. september 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. nóvember 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. nóvember 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. desember 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 69 og gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort heimilt hafi verið að taka ákvörðun á húsfundi um að undanskilja eiganda þátttöku í sameiginlegum kostnaði vegna framkvæmda í stigagangi.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að ákvörðun aðalfundar um að undanskilja einn eiganda greiðsluþátttöku í kostnaði vegna sameignar sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að ljóst hafi verið um tíma að ráðast þyrfti í framkvæmdir á sameign hússins. Farið hafi verið yfir þessi mál á aðalfundi 31. maí 2021 og á húsfundum sem hafi verið haldnir nokkrum sinnum yfir sumarið. Á aðalfundinum hafi komið fram óánægja eigenda íbúðar 102 sem hafi talið að þeim bæri engin skylda til að taka þátt í þessum framkvæmdum vegna legu íbúðar þeirra sem sé með sérinngang en samt með 11,84% eignarhluta í sameign. Í framhaldinu hafi verið haldnir þrír húsfundir, einn í júní, annar 26. júlí og sá þriðji 18. ágúst. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki getað tekið þátt í þeim öllum sé honum hvorki ljóst hverjar forsendur ákvarðana gagnaðila um að undanskilja eigendurna frá framkvæmdum né hvers vegna framkvæmdasjóður hafi ekki verið notaður til greiðslu kostnaðar. Skýringar, sem hafi verið gefnar á fundum og í samtölum við íbúa ásamt staðfestingu í tölvupósti, hafi verið þær að ekki mætti nota sameiginlegan sjóð þar sem íbúðin væri undanskilin framkvæmdum.

Gjaldkeri hafi sent íbúum útreikning þar sem eignarhluti eigenda íbúðar 102 í sameign hafi verið færður yfir á aðra eigendur í hlutfalli við stærð eigna þeirra. Álitsbeiðandi hafi hafnað þessum útreikningi og óskað eftir að gagnaðili tæki þetta mál til endurskoðunar og afgreiðslu. Því hafi verið hafnað þar sem löglega boðaður húsfundur hafi staðfest þessa málaleið.

Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu liggi fyrir að íbúð 102 eigi hlut í sameign og ætti því að bera hlutfallslega ábyrgð á kostnaði. Allir eigendur greiði í hússjóð til að mæta kostnaði við rekstur og viðhald hússins.

Í greinargerð gagnaðila segir að samþykkt hafi verið með atkvæðagreiðslu á löglega boðuðum húsfundum að undanskilja íbúð 102 frá framkvæmdum í stigagangi húss nr. 69 þar sem íbúar hennar hafi engin afnot af sameigninni og hafi ekki aðgang að henni. Þau þurfi aðeins að fá aðgang einu sinni á ári til að lesa af rafmagns- og hitamælum og þá opni aðrir íbúar fyrir þau. Þá séu þau ekki með sameiginlega ruslageymslu með stigaganginum.

Samþykkt hafi verið að eigendur sjái sjálfir um vinnu við lagfæringar á stigaganginum eins og kostur sé til að lágmarka útgjöld. Haldið hafi verið utan um mætingu þeirra í framkvæmdir og þeir sem ekki hafi mætt þurfi að greiða hinum. Einnig hafi verið samþykkt að nota ekki sameiginlegan sjóð til þessara framkvæmda þar sem fyrir liggi stór framkvæmd vegna þaks og hugsunin á bak við það hafi verið að dreifa kostnaðinum og reyna að hafa sem mest í framkvæmdasjóði þegar komi að henni.

Fjöleignarhúsið sé með tveimur samliggjandi raðhúsum og svo íbúð 102 sem sé gengið í utan frá. Svo dæmi sé tekið hafi aldrei verið neitt sameiginlegt í framkvæmdum með raðhúsum þótt þau séu áföst fjölbýlinu og sé tekið tillit til þess í eignaskiptayfirlýsingu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hann sé hugsi yfir drætti á þinglýsingu á eignaskiptayfirlýsingunni þar sem honum sýnist að gagnaðili beri einhverja ábyrgð á og beri jafnvel kostnað við hana og þinglýsingu. Hann sé ekki viss um að það þurfi lokaúttekt til að eignaskiptayfirlýsingin sé frágengin og þinglýst. Gott væri að fá álit kærunefndar hér um.

Í athugasemdum gagnaðila segir að á húsfundinn 31. maí 2021 hafi allir eigendur mætt að álitsbeiðanda undanskildum. Þar hafi verið einróma samþykkt að íbúð 102 yrði undanskilin framkvæmdum í stigaganginum. Stjórn gagnaðila geti ekki tekið fram fyrir hendur meirihlutans, enda sé ákvörðun húsfundar æðsta vald í málefnum gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi mætt á aðalfundinn en engin mótmæli komið frá honum. Hvorki gagnaðili né aðrir eigendur geti borið hallann af því. Hefði hann mótmælt hefði ákvörðunin verið tekin með vísan til D liðar 1. mgr. 41. gr. sbr. 42.gr. laga um fjöleignarhús, enda um lítilsháttar framkvæmd að ræða.

Sú lagaskylda hvíli á húsfélögum að halda húsfund, lög um fjöleignarhús séu leiðbeinandi varðandi kostnað og sé húsfélögum frjálst að taka ákvörðun um kostnaðarskiptingu. Það verði að játa húsfélögum ákveðið ákvörðunarvald í þessum efnum. Allir eigendur hafi atkvæðisrétt á húsfundi.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg um hús með íbúðum eingöngu nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum slíkra húsa er því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum.

Samkvæmt A lið 43. gr. laga um fjöleignarhús skiptist allur sameiginlegur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B og C liði, á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Í B lið er tilgreindur kostnaður sem skiptist jafnt á milli eigenda og í C lið er tilgreindur kostnaður sem skuli skipt í samræmi við not eigenda, sé unnt að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Um eignarhluta íbúðar 102 segir í gildandi eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 27. feb 2008, að um sé að ræða íbúð með sérinngangi, anddyri, forstofu, þvottaherbergi, eldhúsi, borð- og dagstofu, baði, geymslu og tveimur herbergjum. Eigninni fylgi hlutdeild í sameign allra. Undir þá sameign samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni falli stigagangur húss nr. 69 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni. Þannig liggur fyrir og er það jafnframt óumdeilt að eigendur íbúðar 102 eigi hlutdeild í þessari sameign samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins. Eins er óumdeilt að eigendur íbúðar 102 hafa ekki aðgang að stigaganginum og sérinngangur er inn í íbúð þeirra.

Í fundargerð aðalfundar sem haldinn var 31. maí 2021 segir að íbúð 102 taki ekki þátt í kostnaði vegna framkvæmda í stigaganginum og einnig að ekki verði greitt fyrir framkvæmdina úr hússjóði. Á þann fund voru mættir fulltrúar allra eignarhluta. Ekki verður ráðið af fundargerð að sérstök atkvæðagreiðsla hafi farið fram um það málefni sem deilt er um og þannig ekki hægt að ganga út frá því að samþykki álitsbeiðanda hafi legið fyrir, þrátt fyrir að hann hafi ekki mótmælt þessu sérstaklega í umræðum um málefnið. Óumdeilt er að allir eigendur séu þessu samþykkir, að álitsbeiðanda undanskildum.

Kærunefnd telur að horfa verði til þess að ákvæði laga um fjöleignarhús eru ófrávíkjanleg í tilviki þessu og ber því að líta til þeirrar þinglýstu heimildar sem gildir um húsið en þar koma fram þær hlutfallstölur sem hafa ber til hliðsjónar við útreikning á sameiginlegum kostnaði. Samkvæmt því ber eigendum íbúðar 102 að taka þátt í kostnaði við framkvæmdir í stigagangi hússins. Verður því að telja ákvörðun húsfundar um að undanskilja einn eiganda kostnaðarþátttöku í sameiginlegum kostnaði og dreifa þeirra hlutdeild á aðra eignarhluta ólögmæta. Að framangreindu virtu er fallist á kröfu álitsbeiðanda. Bent skal á að samkvæmt 1. tölul. A liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir breytingum á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, sbr. 18. gr.

Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Sé um að ræða ágreining sem stjórn húsfélagsins beri að veita eigendum upplýsingar um samkvæmt lögum um fjöleignarhús, skuli eigandi áður en hann leggi mál fyrir kærunefnd vera búinn að leita eftir skýringum hússtjórnar á málinu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram vangavelta hans um hvernig standa skuli að þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar. Kærunefnd telur gögn málsins bera með sér að þetta hafi ekki komið úrlausnar innan húsfélagsins og er þessari kröfu því vísað frá kærunefnd.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 15. desember 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður