Mál nr. 59/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 59/2002
Hagnýting sameignar. Ákvarðanataka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags 22. október 2002, mótteknu 24. október 2002, beindi A f.h. húsfélagsins X nr. 31, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 31, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 31. október 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Var gagnaðila gefinn frestur til 11. nóvember 2002 í þeim tilgangi. Með bréfi, dags. 15. janúar 2003 ítrekaði kærunefnd ósk sína um athugasemdir og var gagnaðila gefinn frestur til 27. janúar 2003 í því skyni.
Kærunefnd hefur ekki borist athugasemdir gagnaðila í málinu. Á fundi nefndarinnar í dag 20. mars 2003 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 29?31, Reykjavík. Húsið stendur á sameiginlegri lóð og er þrjár hæðir auk kjallara. Í stigaganginum X nr. 31 eru alls 8 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er húsfélagsdeildin X nr. 31 en gagnaðili eigandi íbúðar í kjallara að X nr. 31. Ágreiningur er um hagnýtingu sameignar og ákvarðanatöku.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að gagnaðila beri að fjarlægja geymslu í hjólageymslu í sameign hússins.
Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða fyrir reikninga vegna viðhalds á sameign á vegum gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 15. september 1999 hafi gagnaðila verið heimilað að útbúa geymslu í sameiginlegri hjólageymslu hússins. Breytingum þessum hafi ekki verið þinglýst enda ekki ætlunin að ráðstafa sameigninni með þessum hætti til langframa. Í byrjun árs 2002 hafi gagnaðili síðan farið fram á við álitsbeiðanda að breytingarnar yrðu samþykktar og geymslan gerð að séreign hans. Þessu hafi álitsbeiðandi hafnað og á húsfundi 17. apríl 2002 hafi verið ákveðið að gagnaðili fjarlægði geymsluna. Á húsfundi 15. maí 2002 hafi gagnaðila síðan verið gefinn frestur til 1. ágúst 2002 til að gera slíkt. Með bréfi, dags. 29. maí 2002, hafi gagnaðila verið gerð grein fyrir þessari niðurstöðu húsfundar. Í svarbréfi hans, dags. 25. júní 2002, kom fram að hann taldi sig ekki bundinn við ákvarðanir á téðum húsfundi þar sem hann hafi ekki verið boðaður á fundinn í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Enn fremur segir í álitsbeiðni að gagnaðila hafi. með bréfi A , dags. 21. ágúst 2002, verið gefinn frekari frestur til 5. september 2002 til að fjarlægja umrædda geymslu en í svarbréfi gagnaðila til A hafi gagnaðili einnig borið við að hann teldi sig ekki bundinn af ákvörðunum umrædds húsfundar.
Álitsbeiðandi segir að með fundarboði, dags. 5. september 2002, hafi á ný verið boðað til húsfundar í húsfélaginu þann 12. september 2002. Gagnaðili hafi sérstaklega verið boðaður til fundarins með bréfi í almennum pósti sem og ábyrgðarbréfi. Gagnaðili hafi hins vegar ekki mætt á fundinn en þar hafi verið samþykkt með öllum greiddum atkvæðum að geymslan yrði fjarlægð fyrir 1. október 2002. Með bréfi, dags. 16. september 2002, hafi lögmanni gagnaðila verið tilkynnt um niðurstöðu fundarins.
Heldur álitsbeiðandi því fram að þrátt fyrir að heimilað hafi verið á húsfundi árið 1999 að gagnaðili kæmi fyrir geymslu í sameiginlegri hjólageymslu hússins, hafi ekki falist í því samþykki á ráðstöfun á þeim hlutar sameignarinnar til sérafnota gagnaðila til frambúðar. Einungis hafi falist í samþykki fundarins heimild fyrir hann að koma fyrir bráðabirgðageymslu og hafi gagnaðila verið ljóst að samþykkið væri veitt með þeim formerkjum.
Ekki hafi allir eigendur verið mættir á fundinn þann 15. september 1999 þar sem heimild fyrir geymslunni hafi verið veitt og því sé ekki um lögmæta ákvörðun að ræða, sbr. 4. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994.
Varðandi síðari kröfulið álitsbeiðanda segir í álitsbeiðni að með bréfi, dags. 15. apríl 2002, hafi gagnaðili tilkynnt álitsbeiðanda að hann hefði tekið að sér ýmsar viðhaldsframkvæmdir í sameign hússins. Segir álitsbeiðandi umræddar framkvæmdir hins vegar ekki hafa verið ræddar á húsfundi. Í byrjun september 2002 hafi gagnaðili síðan sent álitsbeiðanda þrjá reikninga vegna þeirrar vinnu sem hann hafi unnið fyrir sameignina.
Með bréfi álitsbeiðanda, dags. 23. september 2002, hafi greiðslu umræddra reikninga verið hafnað þar sem ákvarðanir um framkvæmdirnar hafi ekki verið teknar á húsfundi. Tekið hafi verið fram í bréfinu að unnt væri að boða til fundar vegna reikninganna ef gagnaðili óskaði þess. Þann 14. október 2002 hafi álitsbeiðanda síðan borist innheimtubréf frá lögmanni gagnaðila. Bréfinu hafi síðan verið svarað af A með bréfi, dags. 21. október 2002.
Styður álitsbeiðandi kröfu sína við að ekki hafi verið boðað til húsfundar vegna framkvæmda gagnaðila í sameign hússins, í samræmi við 39. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
III. Forsendur
Gagnaðili hefur ekki sent kærunefnd athugasemdir sínar né komið á framfæri sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þrátt fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á því. Byggir kærunefnd niðurstöðu sína á þeim málsatvikum sem lýst er í álitsbeiðni.
Ótvírætt er að geymsla sú sem um er deilt í málinu er í sameign, sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um sameign í fjöleignarhúsum og hagnýtingu hennar er fjallað í II. og III. kafla laga nr. 26/1994. Samkvæmt 1. mgr. 35. gr. laganna ber sérhverjum eiganda skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Í 4. mgr. 35. gr. segir síðan að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Enn fremur segir í 19. gr. laganna að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar.
Í málinu liggur fyrir að á húsfundi þann 15. september 1999 var samþykkt að heimila gagnaðila að útbúa geymslu í sameiginlegri hjólageymslu stigagangsins að X nr. 31. Samkvæmt upplýsingum kærunefndar eru aðstæður í umræddri hjólageymslu með þeim hætti að gagnaðili hefur slegið upp veggjum úr spónaplötum og þannig stúkað af eitt horn geymslunnar sem hann hefur síðan einkaafnot af.
Samkvæmt því sem ráða má af fundargerð húsfundar 15. september 1999 undirrita aðeins sjö af átta eigendum hússins fundargerðina. Samkvæmt 9. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 þarf samþykki allra eigenda um sérstakan aukin rétt einstakra eigenda til afnota af sameign sbr. 4. mgr. 35.. gr. laganna. Þegar af þessari ástæðu var umrædd ráðstöfun óheimil.
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.
Af gögnum málsins má ráða að gagnaðili hafi krafið álitsbeiðanda um greiðslur vegna framkvæmda sem gagnaðili hafi tekið að sér að annast, í staðinn fyrir heimild húsfélagsins til að útbúa geymslu í sameiginlegri hjólageymslu. Þær framkvæmdir eru m.a. málun veggja, lagfæring á gólfi, málun sorptunnugeymslu, endurnýjun kaldavatnsgrindar hússins, lagfæring á grindverki utan húss auk þess að smíða útihurð. Hins vegar verður ekki séð að ákvarðanir um umræddar framkvæmdir hafi verið teknar á húsfundi, sbr. ákvæði 39. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að hafna greiðslu vegna þeirra framkvæmda á sameign sem gagnaðili hefur ráðist í, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.
Vill kærunefnd þó benda á að skv. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 er húsfélagi heimilt að bæta úr eða staðfesta ákvörðun um framkvæmdir eftir á og verður ákvörðunin þá bindandi fyrir eigendur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja geymslu sína úr sameiginlegri hjólageymslu hússins.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að hafna greiðslu fyrir framkvæmdir á sameign sem gagnaðili hefur ráðist í.
Reykjavík, 20. mars 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson