Mál nr. 86/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 86/2021

Ákvörðunartaka: Viðhald á svölum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 9. september 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 29. september 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 18. október 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. nóvember 2021, auk athugasemda formanns gagnaðila, dagsettar sama dag, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. desember 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 41 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 4 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna viðhalds á séreignarhluta svala hennar sem tekin var ákvörðun um á aðalfundi 22. febrúar 2021.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða kostnað vegna viðhalds á séreignarhluta svala hennar sem tekin var ákvörðun um á aðalfundi 22. febrúar 2021.

Í álitsbeiðni kemur fram að trésvalir séu á suðurhlið hússins og að um tíma hafi staðið til að láta olíubera handrið þeirra að utanverðu en verktaki ekki fengist. Hjá flestum svalaeigendum hafi einnig verið kominn tími á að sinna viðhaldi á séreign þeirra, svalahandriðum að innanverðu og gólfi, en fram til þessa hafi eigendur séð um að sinna því og ekki annað staðið til en að því yrði haldið áfram. Í júlí 2020 hafi álitsbeiðandi olíuborið séreign sína. Handrið og gólf hafi verið skrúbbað og undirlag borið á fyrir fúavörn. Þetta hafi verið heilmikið verk, eða nokkrar klukkustundir fyrir álitsbeiðanda og barnabörn hennar. Álitsbeiðandi hafi síðan vonast til að verktaki fengist til að olíubera handrið að utanverðu sem tilheyri sameigninni sumarið 2021.

Skömmu síðar hafi álitsbeiðandi heyrt að samþykkt hefði verið á húsfundi, sem álitsbeiðandi hafi ekki getað sótt, að taka tilboði um það nú í sumar, en einnig hafi verið samþykkt að taka tilboði um að olíubera séreign eigenda, þ.e. handrið að innanverðu og gólf, sem yrði þá greitt fyrir sérstaklega. Svo virðist sem allir svalaeigendur, að álitseiðanda undanskilinni, hafi þurft á þeirri þjónustu að halda.

Álitsbeiðandi hafi látið formann gagnaðila vita að hún væri nýbúin að fúaverja svalir sínar og þyrfti því ekki á þessu að halda. Rætt hafi verið við starfsmann Eignaumsjónar ehf. og hann talið eðlilegt að tekið yrði tillit til þessa. Verktakar hafi svo komið í sumar og hafið vinnu við svalirnar. Álitsbeiðandi hafi gert ráð fyrir að þeir hefðu fengið upplýsingar um að þeir þyrftu ekki að vinna við séreign hennar þar sem sú vinna hefði þegar farið fram. Álitsbeiðandi hafi átt afgang af olíunni og ætlað að fara eina umferð yfir gólfið. Eitthvað hafi þó skolast til í þessu þar sem álitsbeiðandi hafi séð að gólfið hafði verið olíuborið að því er virtist einu sinni. Fleira hafi álitsbeiðandi ekki séð að hefði verið gert, enda augljóst að búið hafi verið að olíubera handriðið að innanverðu.

Álitsbeiðandi hafi fengið ósundurliðaða reikninga fyrir framkvæmdum á vegum gagnaðila og greiðslur í hússjóð. Þegar álitsbeiðandi hafi haft samband við Eignaumsjón ehf. til að fá nánari upplýsingar hafi komið í ljós að henni hefði verið gert að greiða 30.000 kr. vegna vinnu við fúavörn á séreign hennar, þ.e. full greiðsla fyrir vinnu sem hún hafði ekki óskað eftir og hafði þegar verið unnin. Skilaboð um að álitsbeiðandi hefði nýverið fúavarið hjá sér höfðu greinilega ekki skilað sér til verktaka. Síðar hafi álitsbeiðandi frétt af því að starfsmaður Eignaumsjónar ehf., sem hafi líklega haft umsjón með framkvæmdinni, hefði hætt störfum hjá fyrirtækinu og ef til vill hafi verið einhver verkefni á hans borðum sem hafi ekki borist áfram. Hugsanlega hafi formaður gagnaðila treyst á fyrirtækið í þessu tilfelli.

Í greinargerð gagnaðila segir að það sé á ábyrgð gagnaðila að sinna viðhaldi á ytra byrði hússins og vernda burðarvirki, meðal annars með fúavörn timbursvala. Ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið sé sameign.

Gagnaðili hafi áður gert þetta og það sé því rangt að fram til þessa hafi viðhald á svalahandriðum að innan og gólfi verið á hendi eigenda. Á aðalfundi árið 2016 hafi til að mynda verið rætt um að olíubera tréverk og samþykkt að stjórnin sæi um það.

Það sé ekki eðlilegt að eigandi segist hafa tilkynnt einhverjum um að hann ætli sér að gera eitthvað varðandi þessi mál á sínum svölum. Það hefði þá verið eðlilegt fyrir álitsbeiðanda að mæta á aðalfundinn og upplýsa um sínar gerðir. Það hafi ekki verið gert en það geti ekki verið gagnaðila að fylgja eftir hvað einstaka eigandi geri eða geri ekki þegar komi að viðhaldi á ytra byrði og verndun burðarvirkis. Gagnaðili hafi tekið þessa sameiginlegu ákvörðun til að sinna viðhaldi og verndun á burðarvirki sem og að gæta að samræmdu útliti en slíkt fáist með því að gera þetta með heildrænum hætti. Til staðfestingar þessu mati megi meðal annars vísa til álits kærunefndar í máli nr. 55/1995.

Stjórn gagnaðila hafi ekki getað vitað að álitsbeiðandi hefði ætlað að vinna verkið sjálf. Ekki höfðu borist neinar kröfur um að vinna yrði að hætta á meðan verkið hafi verið unnið. Það að vísa til samskipta við starfsmann Eignaumsjónar ehf. um þessi mál sé sérstakt í ljósi þess að viðkomandi hætti störfum í lok september 2020, nokkrum mánuðum áður en þessi framkvæmd hafi verið lögð fyrir aðalfundinn til afgreiðslu.

Krafa álitsbeiðanda hafi í fyrstu verið sú að greiða ekki umdeildan kostnað þar sem hún hafi talið verkið illa unnið og að ekki hefði verið unnið á svölum hennar.

Álitsbeiðandi sé varamaður í stjórn gagnaðila og hafi hún fylgst grannt með framvindu mála á meðan verkið hafi staðið yfir. Meðal annars hafi hún haft samband við stjórn og varamenn þegar verktaki hafi ekki getað unnið vegna veðurs og spurt hvað væri að frétta af þeim. Hún hafi tekið allt af svölunum þegar bréf um að þess þyrfti hafi verið sent á alla eigendur og ekki mótmælt því með neinum hætti eða upplýst að eitthvað þyrfti ekki að gera á hennar svölum.

Á aðalfundi 22. febrúar 2021 hafi komið skýrt fram í fundarboði að stjórnin myndi afla tilboða í að bera á svalir, taka hagstæðasta tilboði og innheimta sérstaklega fyrir framkvæmdum. Í fundargerðinni sé þetta tekið fyrir og bókað að fyrirliggjandi tilboði hafi verið tekið.

Viðvörn (fúavörn) snúi að því að verja burðarvirki hússins því að þótt um sé að ræða timbursvalir og yfirborð svalagólfs sé séreign sé það á ábyrgð gagnaðila að viðhalda burðarvirki hússins sem hluta af ytra byrðinu. Því sé ekki hægt að taka þetta út fyrir sviga og segja að hver og einn íbúi skuli sinna þessari viðhaldsvinnu heldur sé ábyrgð gagnaðila skýr í þessu.

Kostnaður við þetta viðhald hafi verið innheimtur af eigendum og þar komið fram að ákveðinn hluti þessarar framkvæmdar félli undir séreignarkostnað sem hver og einn eigandi svala þyrfti að greiða.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir hún sé sammála því að þetta mál snúist um viðhald sameignar og séreignar á svölum fjöleignarhúss. Valdsvið gagnaðila sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varði hana og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Gagnaðili geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eigenda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni sem leiði af ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Hér sé skýrt kveðið á um að innra byrði svala og gólf teljist til séreignar og gagnaðili hafi ekki rétt til að taka ákvarðanir um þessa séreign.

Það sé rangt að gagnaðili hafi áður óskað eftir tilboði í að fúaverja séreign svalaeigenda. Álitsbeiðandi hafi búið í húsinu í tuttugu ár og alltaf hafi verið farið eftir lögum hvað þetta varði, óskað eftir tilboðum til að fúaverja svalir að utanverðu. Tilboð um að fúaverja sameignarhluta svalanna hafi borist sumarið 2020. Álitsbeiðandi og fyrrum formaður gagnaðila hafi bent núverandi formanni á að tilboðið væri of hátt miðað við fyrri tilboð, það hafi munað tugum og hundruðum þúsunda og lögð hafi verið áhersla á að einungis ætti að fúaverja sameignarhlutann. Hætt hafi verið við framkvæmdina það sumar en álitsbeiðandi gert sér vonir um að það tækist að fá hagstætt tilboð í sameignarhlutann og ákveðið að ljúka vinnu við séreign sína fyrir þann tíma. Í lok sumars hafi svo verið komið nýtt tilboð sem samþykkt hafi verið á aðalfundi í janúar á næsta ári.

Formaður gagnaðila hafi vitað á þessum tíma að álitsbeiðandi væri búin að vinna við sína séreign, þrátt fyrir það hafi verið gert ráð fyrir því í tilboðinu og sagt að starfsmaður Eignaumsjónar ehf. hefði sagt að tekið yrði tillit til þess í vinnu og kostnaði. Í fundarboði aðalfundar í janúar 2021 sé ekki kveðið á um að vinna eigi við séreign á svölunum.

Gagnaðili segi að álitsbeiðandi hafi neitað að borga og talið verkið illa unnið. Hér sé verið að blanda saman sameignarhluta og séreign og um hrein ósannindi að ræða. Hún hafi aldrei gert athugasemdir við greiðslu sameignarhlutans, enda gott að fá það verk unnið. Smekkur manna sé misjafn, sumum þyki það vel unnið sem öðrum finnist ekki og það sé ekkert um það að segja.

Álitsbeiðandi sé löngu búin að greiða kostnað vegna sameignarhlutans. Öðru máli gegni um kostnað við séreignina sem hún hafi aldrei óskað eftir og hafði verið unnin nokkrum mánuðum áður.

Í athugasemdum formanns gagnaðila segir að síðast þegar það hafi verið olíuborið hafi bæði verið farið yfir séreign og sameign.

Í athugasemdum Eignaumsjónar ehf., fyrir hönd gagnaðila, segir að ytra byrði húss og burðarvirki sé sameign og á ábyrgð húsfélagsins. Fyrir liggi að mat gagnaðila sé að sú fúavörn timbursvala sé hluti af því að verja burðarvirki hússins og því á ábyrgð gagnaðila að framkvæma. Fyrir liggi að innra byrði svala sé skilgreint í lögunum sem séreign en skýrt sé þar að burðarvirki sé sameign og að verja það sé á ábyrgð gagnaðila. Þessi framkvæmd sé því á ábyrgð gagnaðila.

Hvernig kostnaður skiptist fari síðan að lögunum. Framkvæmd sem snúi að verndun burðarvirkis svala sé á ábyrgð gagnaðila. Kostnaðurinn skiptist síðan á milli séreignar og sameignar.

III. Forsendur

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er innra byrði svala og gólfflötur svala séreign, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd. Kostnaður við viðhald á þessum hlutum svala er því sérkostnaður viðkomandi eiganda, sbr. 50. gr. laganna. Samkvæmt 4. tölul. 8. gr. laganna fellur ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, undir sameign. Kostnaður við viðgerðir á þessum hlutum svala skiptist því á alla eigendur.

Deilt er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna fúavarnar á séreignarhluta svala hennar í framkvæmd sem gagnaðili stóð fyrir.

Bókað er í fundargerð aðalfundar 2. mars 2016 að rætt hefði verið um að olíubera tréverk á aðalfundi 2015 en að það hefði ekki verið gert. Samþykkt var með öllum greiddum atkvæðum að stjórn gagnaðila léti olíubera tréverkið. Hins vegar liggur fyrir að það dróst að láta vinna verkið þar sem ekki fengust til þess menn. Álitsbeiðandi hafi síðan í júní 2020 olíuborið innra byrði svala sinna.

Í fundarboði fyrir aðalfund, sem halda skyldi 22. febrúar 2021, kom fram að stjórn gagnaðila legði til að fá heimild til að afla tilboða í að bera á svalir, taka hagstæðasta tilboði sem og innheimta sérstaklega fyrir framkvæmdum. Þá er bókað í fundargerð aðalfundarins að erfitt hefði reynst að finna verktaka til að olíubera svalirnar. Eitt tilboð var þó lagt fyrir fundinn og samþykkt samhljóða að taka því. Tilboðið var sundurliðað þannig að gert var ráð fyrir tilteknum kostnaði við að olíubera svalagólf og svalahandrið annars vegar og kostnaði vegna spjóts og stillans hins vegar. Álitsbeiðandi mætti ekki á síðastnefnda aðalfundinn en kvað fyrrverandi formann hafa vitað að hún hefði lokið verkinu á séreign sinni, auk þess sem Eignaumsjón hefði verið kunnugt um þetta.

Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að á húsfundi ber að taka sameiginlegar ákvarðanir er varða sameign hússins, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. sömu laga hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Með hliðsjón af framangreindum ákvæðum er óheimilt að taka sameiginlegar ákvarðanir vegna séreigna nema lögbundin frávik þar um eigi við eða að allir eigendur samþykki að hafa þann hátt á. Í fundarboði aðalfundar 22. febrúar 2021 kom fram að fyrir fundinum lægi að stjórnin aflaði tilboða í að bera á svalir, taka hagstæðasta tilboði og innheimta sérstaklega fyrir framkvæmdinni. Í fundarboðinu kemur þannig ekki skýrt fram að innifalið í tilboðinu sé að bera á séreignarfleti á svölum. Telur kærunefnd því að ákvörðun húsfundar sé haldin þeim annmarka að samþykkt hafi verið heilt yfir að fúaverja séreignarhluta svalanna.

Gagnaðili byggir meðal annars á því að það sé á ábyrgð hans að sinna viðhaldi á ytra byrði hússins og vernda stoð og burðarvirki svala, auk ytra byrði þeirra. Álitsbeiðandi lýsir því hvernig hún stóð að verki við að fúaverja innra byrði svala sinna og gólf. Ekkert liggur fyrir í málinu um að þetta hafi ekki verið nægilega vel unnið þannig að eðlilegt væri að vinna það aftur til að verja stoð- og burðarvirki svalanna. Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið ber að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.

Kærunefnd tekur þó fram að ágreiningur aðila lýtur að nokkru leyti að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefndinni.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óskylt að greiða kostnað vegna viðhalds á séreignarhluta svala hennar.

Reykjavík, 15. desember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson