Mál nr. 63/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 63/2022

Rafmagnstengill fyrir bílahleðslu í bílakjallara. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 13. júlí 2022, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 26. júlí 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. ágúst 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags.12. ágúst 2022, lagðar fyrir nefndina.

Með tölvupóstum gagnaðila 18., 19. og 20. október 2022 bárust athugasemdir við niðurstöðu í áliti kærunefndar sem gefið var út 11. október 2022. Með bréfi, dags. 20. janúar 2023, sendi nefndin álitsbeiðanda framangreind erindi gagnaðila og upplýsti að hún hefði til skoðunar að afturkalla álit sitt. Óskað var eftir afstöðu álitsbeiðanda til þess hvort hann hefði athugasemdir við afturköllun álitsins með bréfi, dags. 20. janúar 2023. Með tölvupósti sama dag upplýsti álitsbeiðandi að engar athugasemdir væru gerðar við afturköllun álitsins og var gagnaðili upplýstur um það með tölvupósti nefndarinnar sama dag.

Á fundi nefndarinnar 27. mars 2023 var ákveðið að afturkalla álit nefndarinnar sem gefið var út 11. október 2022 og gefa í stað þess út svofellt álit.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega bílageymslu að C. Álitsbeiðandi er húsfélag um bílageymsluna en gagnaðili er eigandi bílastæðis í því. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að aftengja rafmagnstengil við bílastæði hans.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að aftengja rafmagnstengil við bílastæði hans fyrir 4. nóvember 2022.

Í álitsbeiðni segir að á árinu 2020 hafi gagnaðili, án þess að hafa óskað eftir samþykki álitsbeiðanda, sett raftengil við bílastæði sitt, sem hann hafi síðan tengt við sameiginlega rafmagnstöflu og þaðan inn á sérrafmagnsmæli sinn, að hans sögn. Eftir að aðrir íbúar hafi áttað sig á þessu hafi þeir óskað eftir því að gagnaðili hætti þessu, enda væri verið að leita tilboða í uppsetningu á bílahleðslustöðvum í bílageymsluna sem kæmi til með að nýtast öllum íbúum. Gagnaðili hafi neitað því þar sem hann hafi litið svo á að á meðan það væru aðeins einn til tveir bílar sem hefðu þörf á slíkri rafhleðslu væri hægt að leysa þetta svona, en hafi tekið sérstaklega fram að yrði ákveðið að setja upp tengla fyrir hleðslustöðvar á húsfundi kæmi hann til með að taka raftengilinn niður. Það hafi farið svo að nokkrir íbúar hafi gert það sama með sama skilningi um að innstungan sem þau settu sjálf upp væri bráðabirgðalausn.

Á aðalfundi 21. júní 2021 hafi verið ákveðið að taka tilboði tiltekins fyrirtækis um uppsetningu á rafmagnstöflu og að rafmagn yrði dregið út. Síðan yrði það undir hverjum og einum eiganda komið að taka ákvörðun um hvort og hvenær sett yrði upp hleðslustöð í hvert stæði. Með þessu yrðu allar hleðslustöðvarnar stilltar með álagsdreifingu og ýtrasta öryggis gætt. Í fundargerð segi að sérfræðingur frá fyrirtækinu hefði fullyrt að nú þegar væru til staðar tenglar en ekki bílahleðslustöðvar sem gæti haft þær afleiðingar að rafmagnstaflan myndi skemmast, einkum þar sem ekki væri álagsstýring. Eftir uppsetningu á kerfinu hafi gagnaðili og nokkrir aðrir eigendur haldið áfram notkun á eigin raftengli. Á aðalfundi 4. maí 2022 hafi því verið einróma samþykkt sú tillaga að þeim, sem hefðu sett upp tengla án samþykkis húsfundar, yrði gert að aftengja þá þannig að ekki yrði unnt að nota þá áfram en ekki hafi verið gerð krafa um að þeir yrðu fjarlægðir.

Gagnaðili eigi ekki ríkari rétt til nýtingar sameignar umfram aðra eigendur. Sameiginlega rafmagnstaflan réði ekki við álagið ef fleiri gerðu það sama og hann, enda yki það brunahættu. Gagnaðili telji ranglega að ákvæði 33. gr. b laga um fjöleignarhús veiti honum ótakmarkaðan rétt til þess að koma upp hleðslubúnaði, enda sé um að ræða einkaafnot. Aftur á móti sé gert ráð fyrir því að við val á búnaði og útfærslu framkvæmdar skuli gagnaðili taka mið af áætlanagerð húsfélagsins um tilhögun hleðslubúnaðar og þeim búnaði, þar á meðal álagsstýringu, og framkvæmdum sem gera megi ráð fyrir að nauðsynlegar verði til að mæta þeirri þörf þannig að unnt verði að bæta við hleðslubúnaði fyrir fleiri rafbíla, sbr. 2. mgr. 33. gr. d. laga um fjöleignarhús. Þetta komi einnig skýrlega fram í frumvarpi því sem hafi orðið að breytingarlögum nr. 67/2020, sem hafi bætt við núgildandi 33. gr. a.-d. við lög um fjöleignarhús. Þá hafi gagnaðili ekki fengið leyfi fyrir uppsetningunni og verði það að teljast eðlilegt að gera þá kröfu að eldri búnaður, sem tengdur sé inn á sameiginlega rafmagnstöflu með minna öryggi í, verði fjarlægður til að gæta ýtrasta öryggis í sameiginlegri bílageymslu.

Í greinargerð gagnaðila segir að kerfið sé dýrt og ekki séu allir sáttir við að hafa þurft að setja það upp. Fundarstjóri og fundarmenn hafi ekki þekkingu á því hvort rafmagnsefni og öðrum frágangi á rafmagni stafi hætta á ofhitnun eða eldhætta.

Þegar gagnaðili hafi keypt bíl haustið 30. nóvember 2020 hafi hann upplýst formann álitsbeiðanda um að hann þyrfti eingöngu 16A tengil í stæði sitt þar sem bíllinn væri ekki með 22 kwh hleðslu sem kalli á 3 fasa. Stjórnin hafi ekki verið komin með skýra mynd af því hvað hún vildi láta leggja í húsið og eins hafi ekki verið á dagskrá að setja upp kerfi þar sem á þeim tíma hafi ekki verið búið að selja allar íbúðir. Þá hafi ekki allir verið sammála um að fara í svona dýra framkvæmd fyrir einn 16A tengil. Í samtali stjórnar á þessum tíma hafi komið fram að hún hygðist kanna hvort þetta væri leyfilegt og hafi C játað því. Eins hafi fyrirtækið haft samband við gagnaðila sem þá hafi ekki þekkt mun á tengli í stæði eða hleðslustöð og hafi ekki verið búið að kynna sér ákvæði laga um fjöleignarhús hér um.

Gagnaðili, sem sé rafvirkjameistari, hafi boðist til að leggja á sinn kostnað og setja upp sérlekaliða/sjálvar Eaton sem sé hugsað fyrir hleðslu á bílum. Það sé hægt að stilla hvenær bíllinn eigi að hlaða og sé hann stilltur þannig að hann sé ekki að taka straum þegar flestir séu heima á kvöldin. Eins sé bíllinn alls ekki alltaf í hleðslu þegar hann sé í stæði. Þá séu hleðslutæki sem fylgi bílnum viðurkennd og með varnarbúnaði sem leyfi ekki hærri hleðslu en 10A.

Samkvæmt húsfundi 4. maí 2022 hafi aðeins ellefu eigendur mætt en hvergi hafi verið minnst á í fundarboði að það ætti að ræða tengla sem væru þegar til staðar. Óheimilt sé að kjósa um tillögur sem ekki séu tilgreindar í dagskrá auglýstar fundar. Fundarstjóra hafi því verið óheimilt að bera atriðið upp á fundi. Hvergi hafi verið samþykkt að gagnaðili hafi rétt til október 2022 að fjarlægja tengingu í stæði. Eins sé engin heil brú í því að ný stjórn og fundarstjóri banni eitthvað sem fyrri stjórn sé búin að heimila og hafi sett upp í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús.

Þegar frumvarp Alþingis hafi verið í byggingu hafi verið horft til þess að margir hafi þegar lagt  út fyrir löggildum 16A upp í 32A tengli í einkastæði sín þar sem löggildir rafvirkjameistarar hafi verið við störf og ekki skuli brjóta á einkaafnotarétti eiganda eins og frumvarpið hafi verið sett upp. Enn hafi ekki farið fram greining á aflþörf bílahússins vegna álagsstýringarkerfis fyrir rafbíla og hver sé þörfin, gögn hafi aldrei legið frammi við afgreiðslu mála.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi ekki gert neinar athugasemdir við uppsetningu hleðslustöðvanna og því sé ekki unnt að byggja á því að ekki hafi farið fram greining á aflþörf bílageymslunnar vegna álagsstýringakerfis. Aftur á móti beri til þess að líta að í tilboði fyrirtækisins hafi þetta mat verið gert, fyrir utan það að stjórnin hafi verið búin að kanna málið og fá upplýsingar um að það myndi aldrei ganga ef fleiri slíkir tenglar yrðu settir upp.

Ákvörðun um hvort gagnaðila sé óheimilt að halda áfram notkun tengilsins hafi fallið undið liðinn „önnur málefni“ á fundinum. Þess utan hafi það verið eðlilegt framhald frá fyrri fundi, enda hafi mátt ætla að eftir að hleðslustöðvarnar hafi verið samþykktar kæmu þeir eigendur sem þegar hefðu sett upp tengla til með að hætta notkun þeirra.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiði af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.

Samkvæmt 11. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús falla undir séreign öll tæki, búnaður og þess háttar til hleðslu rafbíla við eða á bílastæði í sameign sem fylgir séreignarhluta, þótt tengd séu sameiginlegu kerfi eða lögnum.

Í 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús segir að hlutverk og tilgangur húsfélaga sé aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í 2. mgr. sömu greinar segir að valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Þá segir í 3. mgr. að húsfélag geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni en leiði af ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Árið 2020 setti gagnaðili raftengil við bílastæði sitt sem hann tengdi við sameiginlega rafmagntöflu og þaðan inn á sérmæli sinn. Álitsbeiðandi segir að gagnaðili hafi gert þetta án samþykkis en að hann hafi nefnt að þetta gæti verið bráðabirgðalausn þar til ákveðið yrði að setja upp heildarlausn fyrir alla. Gagnaðili lýsir þessum samskiptum þannig að hann hafi upplýst formann álitsbeiðanda um að hann þyrfti eingöngu 16A tengil í stæði sitt en á þessum tíma hafi stjórn álitsbeiðanda ekki verið komin með skýra mynd af því hvað hún vildi og ekki væri á dagskrá að setja upp kerfi þar sem ekki hefði verið búið að selja allar íbúðir hússins á þeim tíma. Formaðurinn hafi upplýst stjórnina um fyrirætlan gagnaðila sem hafi haft samband við C og fyrirtækið játað því að gagnaðila væri þetta heimilt. Fyrir liggja gögn af facebook síðu stjórnar álitsbeiðanda sem styðja það að formaðurinn hafi búist við að gagnaðili kæmi til með að fjarlægja tengilinn ef sett yrði upp sameiginlegt hleðslukerfi.

Á aðalfundi 21. júní 2021 var samþykkt tilboð um að setja upp sameiginlegt bílahleðslukerfi í bílakjallarann. Þá var samþykkt á aðalfundi 4. maí 2022 tillaga um að þeir sem hefðu sett upp tengla án samþykkis húsfundar yrði gert að aftengja þá.

Ljóst er að samþykki húsfundar lá ekki fyrir þeirri lausn sem gagnaðili kom upp við hleðslu bifreiðar sinnar en að hann hafi þó athugasemdalaust af hálfu stjórnar álitsbeiðanda tengt við sameiginlega rafmagnstöflu. Að sögn stjórnar var það með þeim fyrirvara að tengingin yrði fjarlægð þegar sameiginlegt kerfi yrði sett upp. Ekki liggur fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar um að gagnaðili megi nota raftengil sem hann einhliða tók ákvörðun um að tengja við sameiginlegar lagnir til að hlaða bifreið í bílakjallara og samþykki, sem hann fékk frá stjórn gagnaðila, var gefið með því skilyrði að tengillinn yrði aftengdur þegar búið væri að setja upp sameiginlegt hleðslukerfi fyrir bílakjallarann. Þá var tilfærslan á engan hátt í samræmi við þær málsmeðferðarreglur sem nú er mælt fyrir um í 33. gr. a.-d. laga nr. 26/1994. Ákvæði 2. mgr. 33. gr. d. gerir til að mynda ráð fyrir að val á búnaði miðist við áætlanagerð húsfélags um aðstöðu til hleðslu rafbíla sem grundvallast á úttekt skv. 33. gr. a. Þannig veitir ákvæði 33. gr. b. ekki algert frelsi við val á búnaði  og þá getur viðkomandi ekki haft væntingar um að ástand haldist sem sé í ósamræmi við lögin.

Kærunefnd húsamála fellst því á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að aftengja rafmagnstengil við bílastæði hans og að veittur frestur til 4. nóvember 2022 hafi ekki verið ósanngjarn. Gagnaðili gerir athugasemdir við ákvörðunartökuna, enda hafi hún ekki verið á dagskrá fundarins samkvæmt fundarboði. Kærunefnd telur þó að hér sé ekki um að ræða málefni sem húsfundur hafi þurft að fjalla sérstaklega um, enda var ekki samþykkt á húsfundi að álitsbeiðandi fengi tímabundið að tengja raftengil við sameiginlega rafmagnstöflu heldur virðist um að ræða samkomulag á milli stjórnar gagnaðila og álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 27. mars 2023

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður