Mál nr. 37/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 37/2023

Ákvörðunartaka í litlu húsfélagi. Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 11. apríl 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. maí 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. maí 2023, athugasemdir gagnaðila, dags. 7. júní 2023, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. júní 2023, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 28. júní 2023, lagðar fyrir nefndina.

Með tölvupósti 8. ágúst 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum og gögnum frá gagnaðilum sem bárust með tölvupósti 31. ágúst 2023. Voru upplýsingar og gögn gagnaðila send álitsbeiðanda 1. september 2023 sem sendi athugasemdir 7. sama mánaðar og voru þær sendar gagnaðilum með tölvupósti sama dag. 

Með tölvupósti 23. október 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá gagnaðilum sem bárust með tölvupósti 31. október 2023. Upplýsingarnar voru sendar álitsbeiðanda með tölvupósti  kærunefndar sama dag og bárust athugasemdir hennar með tölvupósti 3. nóvember 2023 sem voru sendar gagnaðila 6. nóvember 2023.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. nóvember 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E, alls þrjá matshluta. Matshluti 01 er hús með tveimur eignum, matshluti 02 er vinnustofa og matshluti 03 er gróðurskáli. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð í matshluta 01 en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á 1. hæð í matshluta 01, vinnustofu í matshluta 02 og gróðurskálans. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda á þaki og veggjaklæðningu hússins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óskylt að greiða kröfu gagnaðila að fjárhæð 5.196.026 kr., þ.e. kostnað umfram 1.400.000 kr. sem álitsbeiðandi hafi samþykkt að greiða vegna framkvæmda við húsið sumarið 2022.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óskylt að greiða lántökugjald, útlagðan kostnað, vexti og lögmannskostnað gagnaðila, samtals að fjárhæð 1.120.581 kr., vegna ágreinings aðila.
3. Að viðurkennt verði að afturvirkt samþykki meirihluta eigenda fyrir yfirstöðnum framkvæmdum sumarið 2022 frá aðalfundi 9. mars 2023 sé ekki bindandi fyrir álitsbeiðanda.
4. Verði ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið III sé þess krafist að viðurkennt verði að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta þurfi til, sbr. 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús.
5. Að viðurkennt verði að innrabyrði svalaveggja og gólfflatar hjá þakkvisti og innrabyrði og gólfflötur verandar sé séreign gagnaðila.

Í álitsbeiðni segir að það hafi ekki verið starfrækt sérstakt húsfélag í fjöleignarhúsinu. Eigendur hafi farið saman með vald og þau verkefni sem stjórn annars færi með, sbr. 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús. Frá því að álitsbeiðandi hafi eignast sinn eignarhluta hafi eigendur einu sinni haft samráð um framkvæmdir þegar skipt hafi verið um drenlögn árið 2006. Samhliða hafi eigendur staðið að því að leggja nýtt torf á lóðina. Aðrar framkvæmdir hafi verið án samráðs og kostnaðarþátttöku álitsbeiðanda. Því sé hafnað að venja hafi skapast á milli aðila um að ákveða um málefni húsfélagsins munnlega.

Varðandi framkvæmdir sumarið 2022 hafi legið fyrir samþykki allra um að skipta um járn á þaki og rætt hafi verið um að kostnaður álitsbeiðanda yrði um 1.400.000 kr. Hún hafi viljað að aflað yrði tilboða en staðfest hafi verið af gagnaðilum að engra tilboða hafi verið aflað, sbr. kröfubréf þeirra dags. 28. desember 2022. Álitsbeiðandi hafi ekki haft vitneskju um að aðrar framkvæmdir hafi staðið til. Gagnaðilar hafi hvorki haft samráð við hana né upplýst á annan hátt um þær, hvorki skriflega né munnlega, annað en að annar gagnaðila hafi komið að máli við hana og sagt að þeir hafi ætlað að skipta um veggklæðningu og það hafi sérstaklega verið tekið fram að álitsbeiðandi þyrfti ekki að taka þátt í þeim kostnaði. Álitsbeiðandi hafi ítrekað leitað eftir upplýsingum um framkvæmdirnar án árangurs. Gagnaðilar hafi ítrekað sagt að álitsbeiðandi tæki aðeins þátt í kostnaði við þakið og að hennar hlutur yrði um 1.400.000 kr.

Framkvæmdirnar hafi tekið marga mánuði. Samkvæmt tímaskýrslum með tveimur reikningum hafi heildarfjöldi tíma verið 1994, sem sé eins og verktakinn hafi unnið tæpa 41 viku miðað við einn starfsmann sem vinni sjö tíma á dag. Þessi tímafjöldi sé fáheyrður og kostnaðurinn við framkvæmdirnar úr hófi fram.

Gagnaðilar hafi ekki gefið neinar skýringar á þessum tímafjölda. Álitsbeiðandi hafi árangurslaust kallað eftir skýringum og sundurliðun á þeim verkum sem unnin hafi verið fyrir gagnaðila. Hvorki hafi verið sundurliðað hvaða verk hafi verið unnin í sameign og í séreign, hvaða verk hafi verið unnin vegna þess að sameign og/eða séreign hafi legið undir skemmdum og hvaða aukaverk hafi verið unnin.

Álitsbeiðandi hafi ekki notið réttar á grundvelli 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús um að eiga og taka þátt í ákvörðunum um framkvæmdirnar. Þær hafi verið einhliða ákveðnar af gagnaðilum og því sé um óleyfisframkvæmd að ræða og álitsbeiðanda óskylt að taka þátt í kostnaði umfram það sem hún hafi samþykkt, sbr. 1. mgr. 40. gr. sömu laga. Þá eigi ákvæði 37. og 38. gr. laganna ekki við.       

Álitsbeiðanda sé jafnframt óskylt að greiða lögmannskostnað, útlagðan kostnað, vaxtakostnað og kostnað vegna lántökugjalda gagnaðila, samtals að fjárhæð 1.120.581 kr. Sá kostnaður sé úr hófi og í engu samræmi við fjárkröfuna. Engin sundurliðun liggi fyrir eða skýringar. Í fyrsta lagi hafi verið hægt að krefja álitsbeiðanda um vexti eftir aðalfundinn 9. mars 2023 og hugsanlega einhvern lögmannskostnað. Umkrafinn lögmannskostnaður sé vegna fyrra tímamarks og svo sé verið að krefja um lögmannskostnað fram í tímann. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið að sjá reikning fyrir útlögðum kostnaði, staðfestingu á lántökugjöldum, útreikningi vaxta eða nokkuð annað slíkt. Álitsbeiðandi hafi verið nauðbeygð til að greiða fjárkröfuna að fjárhæð 7.716.607 kr. með fyrirvara þar sem hún sé með bindandi kauptilboð í eign sína og til þess að kaupin fari í gegn þurfi að liggja fyrir skuldleysi hjá hússjóði. Gagnaðilar hefðu ekki skrifað upp á skuldleysi án greiðslu kröfunnar.

Gagnaðilar hafi boðað til aðalfundar 9. mars 2023 þar sem á dagskrá hafi verið yfirstaðnar framkvæmdir og ákvarðanataka um þær. Lögmaður álitsbeiðanda hafi lagt fram bókun þar sem hún hafi hafnað allri greiðsluskyldu vegna framkvæmdanna og talið að henni væri aðeins skylt að greiða hlutdeild í þeim kostnaði sem nauðsynlegur hafi verið til að forðast tjón og koma í veg fyrir skemmdir, sbr. 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús. Þrátt fyrir það hafi álitsbeiðandi lagt fram tilboð um að hún greiddi 2.800.000 kr., en gagnaðilar hafi hafnað því.

Á aðalfundinum hafi yfirstaðnar framkvæmdir verið samþykktar með einföldum meirihluta að mati gagnaðila. Álitsbeiðandi sé óbundin af afturvirku samþykki aðalfundarins í ljósi þess að hún hafi ekki fengið að taka þátt í ákvörðun um framkvæmdirnar og ekkert samráð hafi verið haft við hana. Það fari í bága við meginreglur eignarréttar geti meirihluta eigendur tekið einhliða ákvarðanir sem hafi í för með sér kostnað fyrir minnihluta eigendur án þess að hafa haft samráð við þá og síðan aflað samþykkis afturvirkt. Í óskráðum meginreglum eignarréttar sem varði sameign þá sé meirihluta eigenda skylt að kynna minnihluta fyrirhugaða ráðstöfun og gefa honum kost á að tjá sig og vera með í ráðum. Vanræki meirihluti að fylgja þessu geti það leitt til þess að minnihluta sé óskylt að taka þátt í greiðslu kostnaðar sem hljótist af ráðstöfun sem ákvörðun hafi verið tekin um, enda þótt um sé að ræða ákvörðun sem meirihluti sé ákvörðunarbær um og minnihluta sé að öðru jöfnu skylt að taka þátt í greiðslu kostnaðarins. Þetta eigi við í málinu. Það fari í bága við tilgang fjöleignarhúsalaga að meirihluta eigandi geti farið í framkvæmdir án samráðs við minnihluta eiganda og síðan krafið hann um hlutdeild í kostnaði án þess að hann hafi haft nokkuð um þær framkvæmdir að segja.

Verði fallist á að hægt hafi verið að afla samþykkis afturvirkt fyrir yfirstöðnum framkvæmdum sé á því byggt að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, hafi þurft til, sbr. 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Um hafi verið að ræða endurbætur sem gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Heildarkostnaður við verkið hafi verið 19.347.336 kr., að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts, og framkvæmdirnar hafi tekið til viðgerða á öllu þakinu og endurnýjun á veggklæðningu og öðru þessu tengt. Ekki sé hægt að skuldbinda minnihluta eiganda með þessum hætti án samráðs við hann og með afturvirku samþykki. Sé það hægt næði tilgangur 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús ekki fram að ganga og ákvæðið óþarft.

Viðgerðir hafi verið gerðar á innrabyrði svalaveggja og gólfflatar hjá þakkvisti og við innrabyrði verandar og gólfflatar. Um sé að ræða séreign gagnaðila, sbr. 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Verði ekki fallist á kröfur álitsbeiðanda sé kostnaður vegna séreignarhluta gagnaðila undanskilinn.

Í greinargerð gagnaðila segir að þeir hafi keypt eignarhluta sína árið 1997, en álitsbeiðandi keypt sinn árið 2002. Eignarhald aðila hafi því verið sameiginlegt í rúma tvo áratugi og eigendur á því tímabili farið saman með vald og verkefni stjórnar án reksturs formlegs húsfélags. Þar sem eiginlegur húsfundur hafði hvorki áður verið haldinn né fundargerð rituð hafi allar fyrri ákvarðanir um málefni húsfélagsins verið teknar munnlega, ella vandséð hvernig eigendum hafi í sameiningu tekist að fara með reglulegt og gott viðhald fasteignar, sbr. yfirlýsing álitsbeiðanda í söluyfirliti, dags. 21. mars 2023. Samþykki álitsbeiðanda hafi legið fyrir framkvæmdunum. Henni hafi verið vel kunnugt um þær í heild sinni, enda búsett í húsinu þá mánuði sem þær hafi farið fram án andmæla, kröfu um að þær yrðu stöðvaðar eða synjunar greiðsluhlutdeildar, sbr. heimild 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús, fyrr en fyrst þegar komið hafi að greiðsluþátttöku og þá löngu eftir að meint tilefni hafi verið til. Henni hefði auk þess verið í lófa lagið að nýta sér þá þegar ákvæði laganna með kröfu um að húsfélag yrði sett formlega á laggirnar og ákvarðanataka yrði formbundin eftir því í stað þess að láta fyrirkomulagið viðgangast óbreytt, sem allur málatilbúnaður álitsbeiðanda byggi á að skuli metið henni í hag.

Annar gagnaðila kunni vel til verka þegar komi að viðhaldi fasteigna sem menntaður arkitekt og hafi honum snemma verið treyst af hálfu annarra eigenda að fylgjast með og upplýsa um ástand og meinta viðhaldsþörf eignarinnar. Eigendur hafi síðan tekið sameiginlega ákvarðanir í framhaldinu, þá framkvæmdir eftir atvikum. Sá hinn sami hafi aldrei tekið á sig ábyrgð umfram aðra eigendur, sbr. 2. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús.

Af hálfu álitsbeiðanda sé viðurkennt að samþykki allra eigenda hafi verið fyrir því að skipta um járn á þaki. Ekki liggi fyrir skriflegt samþykki eða fundargerð, ákvarðanatakan hafi því verið munnleg. Samþykki eigenda hafi verið byggð á gögnum þess eina verktaka sem hafi tekist að fá í verkið, þá áætlun án fyrirséðs kostnaðar eða aukavinnu. Álitsbeiðanda hafi verið í lófa lagið að afla sjálf frekari gagna, tilboða og/eða ástandsskýrslu, í stað þess að leggja alla vinnu tengdum framkvæmdunum í hendur og á ábyrgð gagnaðila. Þess í stað neiti álitsbeiðandi greiðsluþátttöku í framkvæmdunum umfram 1.400.000 kr. vegna atriða sem hún allt eins beri ábyrgð á til jafns við gagnaðila. Að því gefnu sé því mótmælt að greiðsluskylda hennar takmarkist við ætlaða fjárhæð, heldur beri henni að greiða í samræmi við fyrirliggjandi reikninga sem nemi hlutfallstölu lögum samkvæmt.

Afstaða gagnaðila sé hin sama hvað varði greiðsluskyldu álitsbeiðanda vegna frekari framkvæmda. Í álitsbeiðni segi að annar gagnaðila hafi komið að máli við álitsbeiðanda og sagt að þeir hafi ætlað að láta skipta um veggklæðningu. Með vísan til þessa verði ekki fallist á að álitsbeiðandi hafi ekki haft vitneskju um fyrirhugaðar viðbótarframkvæmdir. Veggklæðningunni hafi verið skipt út í beinu framhaldi af framkvæmdum á þaki, sem höfðu leitt í ljós fúa og skemmdir í útveggjum sem bæta hafi þurft úr. Endurbætur útveggja hafi auk þess verið fyrsti þátturinn í nauðsynlegum og löngu tímabærum úrbótum brunavarna. Fjarlægja úrelta og hættulega uppbyggingu veggjanna, meðal annars pappatex, borðaklæðningu og tjörupappa en setja í staðinn öndunardúk, einangra með steinull, rakasperru og gipsklæða. Að auk hafi falist hagræðing í því að framkvæma verkið á sama tíma, verktaki hafi verið tilbúinn í verkið, allur aðbúnaður á staðnum, þar á meðal vinnupallar, og enn hafi tækifæri verið til að fá fulla endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað áður en hlutfallið hafi verið lækkað niður í 60%. Álitsbeiðandi hafi því sannarlega verið upplýst um mat fagaðila á að framkvæmda hafi verið þörf á útveggjum og með því gefin sanngjarn kostur á að láta málið til sín taka áður en úr framkvæmdum hafi orðið. Hún hafi í engu látið málið til sín taka heldur setið hjá og án þess að hafa upplýst um meinta andstöðu sína fyrr en að framkvæmdunum afstöðnum. Breyti engu um meint vilyrði annars gagnaðila um að álitsbeiðandi yrði ekki krafin um hennar hlut í framkvæmdunum í heild sinni, það sé enda þvert á ákvæði laga um fjöleignarhús um kostnaðarþátttöku eigenda sameignarhluta eftir hlutfallstölum.

Skilyrðum 39. gr. hafi verið fullnægt. Álitsbeiðandi hafi viðurkennt að samþykki allra eigenda hafi legið fyrir því að ráðist yrði í upphaflegar viðhaldsframkvæmdir. Þá hafi hún sannanlega verið upplýst í tíma að frekari framkvæmda væri þörf, eftir að ljóst hafi orðið um lélegt ástand útveggja, fúa, aðrar skemmdir og verulega eldhættu. Engu breyti hvort formleg ákvörðun hafi verið tekin á húsfundi eða ekki, enda ekki þörf á sérstakri stjórn. Með vísan til meintrar venju í milli eigenda að ákveða munnlega um framkvæmdir þá hafi það staðið álitsbeiðanda nær að tryggja sér sönnun málatilbúnaðar síns, sem gagnaðilar lýsi sem röngum og ósönnuðum.

Álitsbeiðandi hafi fengið afrit allra reikninga, ásamt tímaskýrslum. Auk þess hafi kostnaður og vinna verið sérgreint í excel-skjali sem álitsbeiðandi hafi aldrei gert neinar athugasemdir við heldur einungis haldið því fram að henni sé óskylt að greiða umkrafðan kostnaðarhlut. Gagnaðilum hafi því aldrei gefist réttmætt tilefni til að endurskoða þann útreikning, hvað þá neitað álitsbeiðanda þar um sé þá tilefni til.

Þau kauptilboð sem álitsbeiðandi hafi fengið hafi verið umtalsvert hærri en ella sem og eftirspurnin meiri í ljósi hinna viðamiklu framkvæmda síðastliðið sumar, sem séu sérstaklega tilgreindar í söluyfirliti. Eignin sé nú svo til viðhaldsfrí að verulegu leyti til áratuga.

Verði ekki fallist á að samþykki allra hafi verið fyrir hinum umdeildu framkvæmdum þá hafi verið bætt úr meintum ágöllum á ákvarðanatökunni með vísan til 40. gr. laga um fjöleignarhús á húsfundi 9. mars 2023. Ákvæðinu sé sérstaklega ætlað að taka á tilvikum sem þessum þar sem fyrir liggi nauðsynlegar framkvæmdir sem mikill meirihluti sé fyrir.

Ekkert liggi fyrir um að með framkvæmdunum hafi verið gengið lengra en hefðbundið viðhald. Samkvæmt meginreglu laga um fjöleignarhús nægi samþykki helmings eigenda til að taka allar ákvarðanir, nema þær sem sérstaklega séu tilgreindar sem frávik frá þeirri meginreglu. Liggja verði skýrt fyrir eigi framkvæmdir að falla undir einhverja undantekningarreglu 41. gr. laganna en svo sé ekki. Eina breytingin sem gerð hafi verið frá samþykktum teikningum hafi verið sú að tveimur nýjum þakgluggum hafi verið bætt við þann eina sem hafi verið fyrir. Gagnaðilar hafi ekki gert kröfu um kostnaðarþátttöku álitsbeiðanda vegna þessa.

Gólfflötur hjá þakkvisti og gólfflötur verandar sé hluti af þaki sem samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús teljist til sameignar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Þá sé það rangt að hún hafi ekki mótmælt framkvæmdunum. Hún hafi ítrekað rætt við gagnaðila og mótmælt því að farið yrði í framkvæmdir án þess að tilboð lægju fyrir og umfang verksins. Gagnaðilar hafi ekki tekið mark á henni og haldið áfram með framkvæmdir. Það standi gagnaðila nær að tryggja sönnun fyrir því að framkvæmdirnar hafi verið nauðsynlegar og til þess fallnar að koma í veg fyrir tjón. Jafnframt að tryggja sér sönnun fyrir því að samþykki álitsbeiðanda hafi legið fyrir þeim öllum. Gagnaðilar geti ekki skýlt sér á bak við það að álitsbeiðandi hafi sjálf átt að afla tilboða og úttektar hlutlauss sérfræðings og krefjast stöðvunar á verkinu. Gagnaðilar hafi viljað fara í þessar framkvæmdir og það hafi verið þeirra að afla tilboða og úttektar á ástandi hússins og viðhaldsþörf.

Því sé mótmælt að hinar umdeildu framkvæmdir séu ástæða þess að hærri kauptilboð hafi komið í eign álitsbeiðanda. Þetta séu vangaveltur gagnaðila sem eigi sér hvorki stoð í raunveruleikanum né gögnum.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð og segir að sem einn eigenda hafi álitsbeiðandi hvorki mátt treysta né standa í þeirri trú að ekki kæmi til kostnaðarþátttöku hennar vegna framkvæmda á sameign.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Einnig ber að líta til 1. mgr. 67. gr. sömu laga þar sem segir að ekki sé þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að slaka megi á formkröfum þegar um lítil fjölbýli er að ræða þannig að það, eitt og sér, að ekki hafi verið fjallað um framkvæmdir á formlegum húsfundi valdi því ekki að þær séu ólögmætar en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti. Þessi túlkun sækir einnig stoð sína í athugasemdir með 39. gr. frumvarps þess er varð að lögum um fjöleignarhús þar sem fram kemur að eigendur geti verið skuldbundnir samkvæmt almennum reglum um skuldbindingargildi loforða og samninga, jafnvel þótt ekki séu teknar ákvarðanir á húsfundum.

Í 1. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög þessi mæli fyrir um þar sem ákvörðun sé tekin um sameiginleg málefni þá sé hann ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi séu teknar, sbr. þó 3. mgr. Í 2. mgr. kemur fram að hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd geti hann krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hafi verið tekin. Skuli eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni sé til. Þá er kveðið á um í 4. mgr. að húsfélagi sé rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skuli haldinn svo fljótt sem kostur sé, ákvörðun sem annmarki sé á að þessu leyti. Sé það gert verði ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.

Óumdeilt er að aðilar tóku sameiginlega ákvörðun um að skipta um járn á þaki hússins. Ákvarðanir um framkvæmdirnar voru ekki teknar á formlegum húsfundi fyrr en að þeim afstöðnum eða 9. mars 2023 og greiddu þá gagnaðilar atkvæði með þeim en álitsbeiðandi á móti. Álitsbeiðandi er eigandi 35,76% í matshluta 01 en gagnaðilar eru eigendur 64,24% í matshluta 01 og eiga þeir matshluta 02 og 03. Telur álitsbeiðandi samþykki húsfundar ekki bindandi þar sem með því hafi gagnaðili í krafti þess að hann á tvo eignarhluta af þremur í húsinu, komið í veg fyrir að álitsbeiðandi fengi nýtt óskorðaðan rétt sinn samkvæmt 39. gr. laga um fjöleignarhús til að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum sem varða sameignina. Þá hafi verið óheimilt að afla samþykkis eftir á.

Eins og áður kemur fram telur nefndin að það sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að teknar séu ákvarðnir í litlum húsfélögum á formlegum húsfundum. Engu að síður verða eigendur að hafa haft sannanlegt samráð um þær framkvæmdir sem húsfélagið ræðst í. Ljóst er að téðar framkvæmdir voru umfangsmiklar og var álitsbeiðandi búsett í húsinu á framkvæmdatíma. Samkvæmt gögnum málsins sáu gagnaðilar um utanumhald framkvæmdanna, þ.e. undirbúning, samskipti við verktaka og slíkt.

Með vísan til 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús telur nefndin að húsfélaginu hafi verið heimilt að staðfesta ákvörðun um framkvæmdirnar á formlegum húsfundi enda var fundurinn haldinn í kjölfar þess að álitsbeiðandi neitaði greiðsluþátttöku. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið III að þessu leyti. Kærunefnd telur að álitsbeiðanda beri að greiða sinn hluta í framkvæmdum vegna þaksins enda óumdeilt að samþykki hennar lá fyrir þeim og engin gögn styðja það að kostnaðarþátttaka hennar ætti að vera bundin við tiltekna fjárhæð. Þá verður að líta til þess að í söluyfirliti eignar hennar er sérstaklega tekið fram að árið 2022 hafi verið farið í umfangsmiklar endurbætur á þaki og ytra byrði hússins, og má þannig ætla að hún telji framkvæmdirnar hafa aukið virði eignar sinnar. Ekki er tekin afstaða til þess hvaða fjárhæð álitsbeiðanda ber að greiða vegna framkvæmdanna, enda er hér um að ræða samningsatriði sem aðilar verða að eiga við verktakann, þ.e. hvert endurgjaldið eigi að vera og hvort það sé of hátt. Ágreiningur um það heyrir ekki undir nefndina.

Hvað varðar viðbótarverkið um veggjaklæðningu á hluta hússins kveðst álitsbeiðandi ekki hafa veitt samþykki fyrir þeirri viðbótarframkvæmd enda hafi gagnaðilar ekki óskað eftir því heldur tilkynnt henni að þau hygðust fara í þessa framkvæmd. Þá hafi gagnaðilar sagt að hún yrði undanskilin sameiginlegum kostnaði vegna þessa hluta verksins. Gagnaðilar neita því að hafa upplýst eða gefið í skyn við álitsbeiðanda að hún yrði undanskilin kostnaðarþátttöku. Stendur hér orð gegn orði. Þá telur álitsbeiðandi í öllu falli að ákvörðun um útskipti á veggjaklæðningunni falli undir 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þarf fyrir endurbótum, breytingum og nýjungum, sem gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald.

Kærunefnd telur gögn málsins hvorki styðja það að álitsbeiðandi hafi mótmælt framkvæmdunum fyrr en hún var krafin um greiðsluþátttöku vegna þeirra né að komið hafi verið í veg fyrir að hún gæti gætt hagsmuna sinna. Þá stendur það álitsbeiðanda nær að tryggja sér sönnun um að hún ætti að vera undanþegin greiðsluþátttöku enda leiðir greiðsluþátttakan af lögum. Þá er ítrekað að í söluyfirliti eignar hennar er sérstaklega tekið fram að árið 2022 hafi verið farið í umfangsmiklar endurbætur á þaki og ytra byrði hússins, og má þannig ætla að hún telji framkvæmdirnar hafa aukið virði eignar hennar. Gagnaðilar kveða að þörf hafi verið á að skipta veggjaklæðningunni út þar sem fúi og skemmdir í útveggjum hafi komið í ljós við skipti á þakjárni. Fyrir liggur yfirlýsing verktaka sem annaðist framkvæmdina þar sem staðfest er að um hafi verið að ræða nauðsynlegt og eðlilegt viðhald. Klæðningin hafi verið um 70 ára gömul, illa tærð og illa útlítandi með öllu og ekki unnt að gera á henni viðgerðir svo forsvaranlegt væri. Einnig liggja fyrir myndir sem sýna slæmt ástand klæðningarinnar. Gagnaðilar nefna einnig að hagkvæmt hafi verið að framkvæma verkið samhliða þakviðgerðum enda allur aðbúnaður þegar á staðnum.

Að teknu tilliti til alls þessa telur kærunefnd að ekki sé unnt að fallast á að álitsbeiðandi skuli vera undanþegin greiðsluskyldu. Þá telur kærunefnd að gögn málsins bendi ekki til annars en að um hafi verið að ræða venjulegt og nauðsynlegt viðhald sem þarfnast samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur, sbr. D liður 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Verður því að hafna kröfum álitsbeiðanda að þessu leyti, en kærunefnd tekur þó ekki afstöðu til þess hvaða fjárhæð álitsbeiðanda ber að greiða vegna framkvæmdanna, sbr. það sem áður segir.

Vegna kröfu álitsbeiðanda í lið II þá er engin heimild á grundvelli laga um fjöleignarhús til að komast að niðurstöðu um að henni beri að greiða kostnað gagnaðila vegna ágreinings aðila, þ.e. lögmannskostnað og útlagðan kostnað, og ekki heldur lántökugjald vegna ákvörðunar gagnaðila um að standa þannig straum af hlutdeild álitsbeiðanda í sameiginlegum kostnaði. Er því fallist á þessa kröfu álitsbeiðanda.

Hvað varðar kröfu í lið V er innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign, sbr. 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Téð verönd eru svalir við eignarhluta gagnaðila á 1. hæð hússins. Með vísan til 8. tölul. 5. gr. fellst nefndin á þessa kröfu álitsbeiðanda en ekki verður fallist á með gagnaðilum að þar sem gólffletir bæði hjá þakkvisti og verönd séu hluti af þaki hússins skuli þeir falla undir sameign.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda í liðum II og V.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 29. nóvember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson