Mál nr. 134/2022 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 25. maí 2023
í máli nr. 134/2022 (frístundahúsamál)
A
gegn
B
Fimmtudaginn 25. maí 2023 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.
Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur sé framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 1. janúar 2042.
Krafa varnaraðila er að staðfest verði að framlenging lóðarleigusamnings miðist við lóðarstærð eins og samningur greinir. Einnig gerir varnaraðili kröfu um að kærunefnd ákveði fjárhæð ársleigu.
Með kæru, dagsettri og móttekinni 23. desember 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. janúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. mars 2023, ásamt fylgiskjölum barst sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með tölvupósti 7. mars 2023 til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.
Með tölvupósti 21. apríl 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hans 28. sama mánaðar. Voru þau send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 4. maí 2023 og bárust athugasemdir frá honum með tölvupósti sama dag. Voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 8. sama mánaðar.
Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Eins og máli þessu er háttað og með hliðsjón af afstöðu aðila telur nefndin ekki þörf á að leita sátta með þeim.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með lóðarleigusamningi, dags. 31. desember 1996, tók E á leigu land undir sumarbústað úr landi F og er lóðin merkt G. Landnúmer frístundalóðarinnar er X og fastanúmer frístundahússins er X. Leigusalar voru H og B. Samningurinn var tímabundinn til 25 ára frá 1. janúar 1997 til 1. janúar 2022. Samkvæmt honum var um að ræða 2500 fermetra lóð samkvæmt skipulagsuppdrætti, dags. 4. september 1995. Samkvæmt núverandi skráningu í fasteignaskrá er varnaraðili skráður landeigandi og sóknaraðili leigutaki.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að fyrir liggi nú endurnýjun lífdaga samnings. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 31. desember 1996 og hafi hann átt að gilda til 25 ára frá undirskrift hans eða til 1. janúar 2022 líkt og tilgreint sé í lóðarleigusamningnum.
Tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum og því hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok, eða til 1. janúar 2023, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008.
Mikið ólag hafi verið á deiliskipulagi á svæðinu og miklar breytingar staðið yfir sem hafi svo aftur leitt til þess að ekki hafi verið hægt að endurnýja lóðarleigusamninga með vísan til þess skipulags sem ríkja skuli til framtíðar.
Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 1. janúar 2023. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 2. eða 3. mgr. 12. gr.
Leiguverð hafi í öndverðu samkvæmt gamla samningnum verið ákveðið 31.000 kr. Árgjaldið skyldi breytast í hlutfalli við breytingar á lánskjaravísitölu eins og hún sé á gjalddaga hverju sinni. Samkvæmt staðfestu bankayfirliti hafi árgjaldið verið samtals 90.686 kr. fyrir árið 2022.
Telji varnaraðili að leigugreiðslur eigi að breytast geti kærunefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðili krefjist þess ekki að leigugreiðslum verði breytt heldur muni axla þær leigugreiðslur óbreyttar sem fram hafi komið á síðasta greiðsluseðli með áorðinni hækkun miðað við byggingarvísitölu. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.
Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laganna að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram, sbr. 4. mgr. 12. gr., að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.
Ljóst sé að leigusali hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að leigutaki uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.
Með málskoti þessu hafi leigutaki nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningurinn teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. janúar 2042.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að með lóðarleigusamningi, dags. 31. desember 1996, hafi sóknaraðila verið seld á leigu 2500 fermetra lóð, merkt G, landnr. X. Í samningnum hafi komið fram að lega landsins gæti breyst líttillega við endanlega mælingu landsins. Með samningnum hafi fylgt skjal sem hafi sýnt afmörkun lóða. Samkvæmt fasteignaskrá sé lóðin skráð sem sumarbústaðaland 2.504 fermetrar að flatarmáli og miðist leigusamningur við það. Varnaraðili hafi reynt að ná samkomulagi við sóknaraðila um nýjan samning og meðal annars sent ný drög að leigusamningi þar sem leiguverð yrði fært upp nær markaðsverði en leigugjaldi þó stillt í hóf. Sóknaraðili hafi hafnað því og með kæru til kærunefndar um framlengingu leigusamnings samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008 líti varnaraðili svo á að framlengingarkrafa nái aðeins til samningsins eins og hann sé, þ.e. sú lóðarstærð sem tilgreind sé í samningi og án allra viðbóta sem hugmyndir hafi verið uppi að kynnu að koma til breytinga á deiliskipulagi á svæðinu.
Með málskoti til kærunefndar hafi sóknaraðili framlengt gildandi lóðarleigusamning um 20 ár, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, með þeim skilmálum sem hann greini, þar með talið um lóðarstærð. Breytingar sem fyrirhugaðar hafi verið með deiliskipulagsbreytingu í þágu sóknaraðila hafi þá ekki komið til skoðunar. Sóknaraðili hafi kvaðst una gildandi lóðarleigu í málskoti sínu með tilliti til breytinga samkvæmt vísitölu. Varnaraðili uni ekki gildandi leiguverði og því sé ágreiningur á milli aðila um það sem kærunefnd skuli leysa úr.
Með vísan til 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 sé þess krafist að ársleiga fyrir sumarhúsalóðina verði tekin til endurskoðunar af kærunefnd og leigan færð upp í markaðsverð fyrir sambærilegar lóðir. Samkvæmt ákvæðinu skuli ársleiga taka mið af kröfum aðila og því sem kærunefnd álíti vera markaðsverðmæti á hverjum tíma en um viðmið vísist meðal annars til 2. mgr. 13. gr. laganna. Samkvæmt 4. gr. samningsins hafi umsamin lóðarleiga tekið breytingum samkvæmt lánskjaravísitölu og hafi á árinu 2022 alls verið 90.686 kr. Varnaraðili hafi boðið sóknaraðila nýjan samning með leigugjald að fjárhæð 120.000 kr. sem varnaraðili telji lágmarksleigu miðað við land af þeim gæðum sem um ræði og í samræmi við nýja samninga sem varnaraðili sé að gera á svæðinu. Varnaraðili telji að leiga fyrir landið eigi að vera hærri og fari fram á að kærunefnd úrskurði hvað teljist vera markaðsleiga fyrir lóð af þessu tagi í dag.
Í kröfu um framlengingu leigusamnings samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008 felist að önnur ákvæði hans en leigutími haldist óbreytt. Þannig gildi upphafleg stærð samnings sem um hafi verið samið en ekki síðari tíma stækkanir hafi einhverjar verið. Áfram gildi vísitölutenging leigugjalds samkvæmt 4. gr. samningsins. Í samningi sé vísað til lánskjaravísitölu og sé hún enn reiknuð af Hagstofu Íslands. Verði hætt að reikna lánskjaravísitölu beri að miða við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar í staðinn.
Hin leigða lóð sé 2504 fermetrar að stærð samkvæmt samningi en mælist 2555 fermetrar samkvæmt upplýsingum á vefsvæði HMS og á skipulögðu frístundahúsasvæði í landi F, skammt frá I. Aðeins sé um tíu mínútna akstur til I þar sem alla þjónustu sé að fá svo sem sundlaug, íþróttamannvirki, golfvöll, veitingastaði og verslanir, en þrátt fyrir það sé frístundasvæði við J á kyrrlátum stað. Mikil náttúrufegurð sé á svæðinu, landið sé kjarrvaxið og liggi að J. Við mat á lóðarleigu á þessu svæði megi meðal annars horfa til lóðarleigu í K eða L þar sem lóðarleiga sé töluvert hærri og að minnsta kosti tvöföld leiga sem sóknaraðili greiði í dag. Lóðarleigugjald hafi því dregist langt aftur úr samanburðarlóðum og sé lágmarkskrafa varnaraðila 33,3% hækkun leigu frá því sem nú sé, eða sem svari um það bil 120.000 kr.
Samkvæmt nýlegum lóðarsamningi sem gerður hafi verið um M árið 2022 hafi ársleiga fyrir lóðina verið ákveðin 120.000 kr., verðtryggð miðað við vísitölu neysluverðs 547,1 stig í júlí 2022. Sú lóð sé svipuð að stærð og lóð sóknaraðila, þótt lóð sóknaraðila kunni að vera eftirsóknarverðari vegna staðsetningar innar í landinu og nær J og ætti eðli máls samkvæmt því að bera hærri lóðarleigu. Vísitala neysluverðs til verðtryggingar hafi verið 560,9 stig í janúar 2023. Væri því rétt að miða lágmarksleigu við 123.000 kr., uppreiknað (560, 1/547,1 x 120.000 kr.) til samræmis. Hvernig sem á málið sé litið standi engin rök til þess að ákvarða sóknaraðila lægri leigu en kveðið sé á um í nýjustu samningunum um lóðir á svæðinu af svipaðri stærð.
Um kröfu um hækkun lóðargjalds sé vísað til 13. gr. laga nr. 75/2008 um skuldbindingargildi framlengds leigusamnings eins og hann sé í dag, með vísan til 12. gr. laganna.
IV. Niðurstaða
Með lóðarleigusamningi, dags. 31. desember 1996, var lóð með landnúmer X og fastanúmer frístundahúss X leigð undir sumarbústað til 25 ára tímabilið 1. janúar 1997 til 1. janúar 2022. Tekið var fram í samningnum að leigutaki ætti forleigurétt að leigutíma loknum yrði lóðin áfram nýtt sem sumarbústaðaland.
Sóknaraðili krefst þess að samningurinn verði framlengdur um 20 ár frá 1. janúar 2022, eða til 1. janúar 2042. Varnaraðili segir að hann hafi reynt að ná samkomulagi við sóknaraðila um nýjan samning þar sem hann hafi sent drög að leigusamningi þar sem leiguverði yrði breytt til samræmis við markaðsverð en sóknaraðili hafi hafnað því. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila sendi varnaraðili drög að leigusamningi með tölvupóstum 12. september 2022 og 3. nóvember 2022 sem hann kveður sóknaraðila hafa hafnað.
Samkvæmt 2. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. þó 3. og 4. mgr. Í 3. mgr. sömu greinar segir að nú sé í gildi tímabundinn leigusamningur um lóð þar sem frístundahús standi. Skuli þá leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent sé á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Leigusala sé heimilt í tilkynningu þessari að hvetja leigutaka til að hefja viðræður við sig við fyrsta tækifæri um áframhald leigu eða lok hennar. Þá segir í 4. mgr. sömu greinar að nú hafi leigusali ekki sent tilkynningu samkvæmt 3. mgr. og skuli þá leigutaki, eigi síðar en átján mánuðum fyrir leigulok, senda leigusala tilkynningu sambærilegs efnis.
Í 2. mgr. 11. gr. laganna segir að nú hafi samningar ekki náðst á milli aðila einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar samkvæmt 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar sé getið og gildi leigusamningurinn þá í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok. Á grundvelli þessa ákvæðis framlengdist leigusamningur aðila um eitt ár miðað við umsamin leigulok, eða til 1. janúar 2023.
Í 3. mgr. 11. gr. segir að nú sé eitt ár eftir af framlengdum samningi, þ.e. komið sé að því tímamarki sem upphaflega hafði verið samið um að yrðu leigulok, sbr. 2. mgr. Skuli þá leigusali eiga málskotsrétt til kærunefndar húsamála. Um þann málskotsrétt gilda að öllu leyti ákvæði 1. mgr. 12. gr. Þá segir í 4. mgr. sömu greinar að nú sé hálft ár eftir af framlengdum samningi, sbr. 2. mgr., og leigusali hefur glatað sínum málskotsrétti, sbr. 3. mgr. og 1. mgr. 12. gr., og getur leigutaki þá skotið máli til kærunefndar húsamála í samræmi við 8. mgr. 12. gr.
Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 23. desember 2022 og var málskotsréttur hans þá í gildi, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Í 4. mgr. sömu greinar segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað, sbr. 6. mgr., en hvorugt á við í máli þessu. Með því að sóknaraðili nýtti sér málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila því um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, eða til 1. janúar 2042.
Varnaraðili hefur uppi kröfu í málinu um að kærunefnd ákveði hver skuli vera fjárhæð ársleigu lóðarinnar. Ákvæði 1. tölul. 5. mgr. og 8. mgr. 12. gr. gera ráð fyrir því að sá aðili sem nýtir málskotsrétt sinn geti haft uppi kröfu um fjárhæð leigu fyrir kærunefnd. Þá gerir 10. mgr. 12. gr. laganna ráð fyrir að aðilar geti sameiginlega skotið máli sínu til kærunefndar og haft uppi kröfu um fjárhæð leigu. Engin önnur ákvæði gera ráð fyrir því að kærunefnd ákveði fjárhæð leigu og hefur nefndin þannig engar heimildir í málinu til þess að taka kröfu varnaraðila um leiguverð til úrlausnar, enda var það sóknaraðili sem nýtti málskotsrétt sinn og ekki um að ræða sameiginlegt málskot aðila, sbr. 8. mgr. 12. gr. Verður því að vísa þessari kröfu varnaraðila frá, sbr. dóm Hæstaréttar 15. nóvember 2018 í máli nr. 855/2017. Þá ber einnig að vísa frá kröfu varnaraðila um að kærunefndin taki afstöðu til lóðarstærðar, enda ná valdheimildir nefndarinnar ekki til þess að úrskurða um slíkan ágreining.
ÚRSKURÐARORÐ:
Leigusamningur aðila, dags. 31. desember 1996, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss X í landi D, er framlengdur um 20 ár frá 1. janúar 2022.
Kröfum varnaraðila um að kærunefnd ákveði fjárhæð ársleigu og taki afstöðu til stærðar lóðarinnar er vísað frá.
Reykjavík, 25. maí 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson