Mál nr. 6/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. júní 2023

í máli nr. 6/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu vegna tímabilsins 14. desember 2022 til 17. janúar 2023. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna geymslu á búslóð hennar, sem og kostnað vegna umhirðu kattar hennar. Þá gerir sóknaraðili kröfur um að varnaraðila beri að hætta að áreita hana með tölvupóstum, varnaraðila beri að samþykkja boð hennar um að leigusamningur verði styttur þar til hún finni viðeigandi húsnæði, varnaraðila beri að fá fagaðila til að lagfæra þvottavél og fjarlægja rúm úr hinu leigða.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila um endurgreiðslu leigu og kostnað vegna geymslu verði hafnað. Varnaraðili fellst að hluta á kröfu sóknaraðila um greiðslu kostnaðar vegna kattarins en krefst þess að öðrum kröfum sóknaraðila verði vísað frá kærunefnd. Þá krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að leigusamningi verði slitið á ákveðinni dagsetningu.

Með kæru, dags. 27. janúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. febrúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 8. febrúar 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 9. sama mánaðar. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 10. febrúar 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 14. febrúar 2023, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 22. febrúar 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 24. febrúar 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2022 til 1. október 2023, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um afslátt af leigu, kostnað vegna geymslu á búslóð í eigu varnaraðila, kostnað vegna kattar varnaraðila, lok leigutíma, sem og viðgerð á þvottavél í eigu varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa neitað því að íbúðin yrði fullbúin húsgögnum á leigutíma þegar sóknaraðili skoðaði eignina en sóknaraðili hafi samþykkt að sófi og rúm yrði áfram í íbúðinni, sem og köttur varnaraðila. Þegar sóknaraðili hafi ætlað að flytja búslóð sína í íbúðina hafi varnaraðili aðeins verið búin að fjarlægja stofuborð en allt annað hafi verið skilið eftir. Sóknaraðili hafi hugsað að varnaraðili kæmi til með að fjarlægja innbúið þegar hún hefði tíma en hún hafi ekki þorað að fara fram á það þar sem samningur hafði þá ekki verið undirritaður. Hún hafi því leigt geymslu undir innbú varnaraðila og flutt húsgögnin þangað þar til hún tæki þau. Eftir þinglýsingu leigusamningsins hafi sóknaraðili beðið varnaraðila um að taka við geymslugjaldi eða farga búslóðinni sem hún hafi neitað og sagt að íbúðin hefði verið leigð fullbúin húsgögnum.

Varnaraðili hafi látið allan kostnað vegna kattarins falla á sóknaraðila, svo sem mat en þess utan hafi kötturinn eyðilagt föt hennar og sængurver. Þá hafi sprungið lögn 14. nóvember og sóknaraðili farið fram á að flytja fyrr út en varnaraðili hafi þá boðið henni að leiga yrði felld niður á meðan „ástandið væri svona“. Á grundvelli þess hafi sóknaraðili samþykkt að vera áfram í íbúðinni. Varnaraðili hafi áætlað að framkvæmdum lyki í desember. Við upphaf framkvæmda hafi komið í ljós að lagnakerfi hússins var ónýtt og að það þyrfti að skipta því út. Mikið áreiti og læti hafi fylgt framkvæmdunum en sóknaraðili sé með skrifstofu á heimili sínu og hafi þetta haft áhrif á vinnuafköst hennar. Sóknaraðili hafi dagana 15.-21. desember beðið eftir iðnaðarmönnum sem hafi ekki látið sjá sig. Hún hafi farið út á land 21. desember og gefið nágrannakonu sinni leyfi til að hleypa iðnaðarmönnum inn ef þyrfti.

Mánaðarmótin desember/janúar hafi varnaraðili gert kröfu um leigu frá 14. desember sem sóknaraðili hafi hafnað þar sem framkvæmdir hafi aðeins verið hálfnaðar og samkomulag verið um að engin leiga yrði greidd. Varnaraðili hafi sagt að samkomulagið hefði verið breytilegt eftir verkferli, sem sé rangt, en hún hafi útskýrt hvers vegna verkið hafi legið niðri 15.-21. desember. Sóknaraðili hafi fengið riftunarbréf með ábyrgðarpósti 9. janúar 2023, en haldið áfram að búa við iðnaðarmenn í íbúðinni til 17. sama mánaðar. Í riftunarbréfinu hafi varnaraðili krafist fullrar leigu frá 14. desember til 31. janúar 2023, ásamt því að íbúðin yrði tæmd og skilað 31. janúar. Sóknaraðili hafi hafnað þessu með vísan í samkomulag aðila. Það að verkið hafi tekið lengri tíma en varnaraðili hafi áætlað hafi ekki getað breytt því. Á sama tíma og lögnin hafi sprungið hafi þvottavélin bilað. Varnaraðili hafi ekki látið laga hana heldur haldið því fram að hún væri ekki hluti af leigusamningnum frekar en búslóðin og því bæri henni ekki skylda til að laga hana.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa sent sóknaraðila riftunarbréf í kjölfar þess að hún hafi neitað að greiða leigu og sóknaraðili hafi ekki fallist á. Varnaraðili hafi þá sent greiðsluáskorun en átti sig nú á því að hún hafi gert þetta í öfugri röð.

Sóknaraðili hafi boðist til að flytja fyrr út fyndi hún annað húsnæði en samkvæmt þessu hafi hún í raun getað leitað að öðru húsnæði út leigutímann. Þess vegna hafi varnaraðili ekki fallist á þetta nema tiltekinn tímarammi yrði gefinn. Sóknaraðili hafi ítrekað nefnt að flytja annað og hafi aðilar ætlað að slíta samningi en varnaraðili telji það hag beggja að samningi verði slitið.

Ekkert samkomulag hafi verið til staðar um að leiga yrði felld niður þá daga sem einungis sturtan hafi verið biluð. Sóknaraðili hafi vísað í rafræn samskipti frá 30. nóvember sem hafi átt sér stað í framhaldi af munnlegu samkomulag aðila um að varnaraðili kæmi til með að endurgreiða þá daga sem íbúðin væri vatnslaus. Fullyrðingar um að fella hafi átt niður leigu á meðan sturtan væri biluð séu rangar og ekki studdar gögnum. Þegar samskiptin hafi átt sér stað hafi fyrirliggjandi ástand verið vatnsleysi. Sagað hafi verið úr sturtunni og hún gerð ónothæf 5. desember. Vatn hafi komið aftur á og lagnir verið lagaðar 12. desember. Þannig standist ekki fullyrðing sóknaraðila um að samkomulag hafi átt sér stað á meðan einungis sturta hafi verið í ólagi. Sannanir liggi fyrir um að sóknaraðili hafi vitað að samkomlag hafi einungis náð til vatnsleysis en hún haldi nú öðru fram. Tölvupóstsamskipti aðila sýni að hún hafi sagt „á meðan lagnir í íbúð væru í ólagi“. Þá hafi þriðji aðili staðfest að sóknaraðili hafi rætt um að fella hafi átt niður leigu á meðan það væri vatnslaust og sé til skrifleg staðfesting á því.

Sóknaraðili hafi sjálf frestað viðgerð á sturtu. Þá sé það rangt að hún hafi veitt heimild fyrir því að það yrði farið í íbúð hennar á meðan hún væri ekki heima en staðfesting liggi fyrir frá pípara um að viðgerð á sturtu hefði verið frestað fram yfir áramót. Samskipti aðila sýni að varnaraðili hafi spurt oftar en einu sinni hvort sóknaraðili vildi fresta viðgerð á sturtu. Sóknaraðili hafi sagt að hún hafi ekki viljað veita aðgang að íbúðinni vegna verðmætra muna hennar.

Sóknaraðila hafi aldrei verið neitað um að flytja út heldur hafi hún verið hvött til þess. Varnaraðili hafi reynt að finna henni önnur úrræði á meðan íbúðin hafi verið vatnslaus sem hún hafi afþakkað. Þá hafi henni verið boðið að slíta leigusamningi oftar en einu sinni.

Varnaraðili hafni því að greiða kostnað vegna geymslu á rúmi enda hafi sóknaraðili frá upphafi verið meðvituð um að húsgögn fylgdu íbúðinni. Búslóðin hafi innihaldið: rúm, sófa og einn stól, eldhúsborð og stóla, hillusamstæðu, litla hillu, tvö lítil náttborð og eldhúsáhöld. Sóknaraðili sé að nota stóran hluta búslóðarinnar en vilji einungis losna við það sem hún ekki þurfi. Þá hafi hún ákveðið áður en hún hafi flutt inn að leigja geymslu undir rúmið til þess að geta notað sitt og skyndilega í desember hafi hún krafist þess að varnaraðili tæki við afborgunum á geymslunni, sem hafði aldrei verið rætt. Varnaraðili hafi þá tekið hluta af búslóðinni sem sóknaraðili hafi viljað losna við. Restin af búslóðinni hafi þá verið komin í útigeymslu íbúðarinnar þar sem hún sé ennþá.

Varnaraðili fallist á að greiða kostnað að fjárhæð 7.755 kr. vegna kattamats og kattasands fyrir tímabilið 1. október til 15. nóvember 2022. Aldrei hafi hún þó vitað til þess að kötturinn hefði eyðilagt flíkur eða sængurver og neiti varnaraðili að greiða kostnað vegna þess. Kötturinn hafi verið fjarlægður af heimili sóknaraðila.

Varnaraðili fallist ekki á að gera við þvottavélina heldur að fjarlægja hana. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að varnaraðili fjarlægði þvottavélina sem sóknaraðili hafi síðan viljað breyta. Varnaraðili hafi boðist til að taka þvottavélina í janúar en sóknaraðili hafi hunsað það og hafi svo ekki viljað að það yrði gert fyrr en niðurstaða kærunefndar lægi fyrir. Þvottavélin hafi bilað í byrjun desember og sennilega borgi sig ekki að gera við hana og hafi varnaraðili því boðist til að losa sóknaraðila við þvottavélina sem hún hafi samþykkt.

Vegna kröfu sóknaraðila um að húsgögn sem ekki séu tilgreind í leigusamningi verði fjarlægð, telji varnaraðili sjálfsagt að hún fjarlægi þvottavélina enda sé hún ekki tilgreind í samningum. Þess sé krafist að þessum kröfulið verði vísað frá enda heyri hann ekki undir nefndina. Þá hafni varnaraðili því að sóknaraðili fargi rúminu þar sem samkomulag hafi verið um að hún geymdi það.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að búslóð sem ekki hafi átt að vera í íbúðinni hafi þó verið þar. Varnaraðili hafi svarað því neitandi þegar sóknaraðili hafi spurt hvort íbúin yrði fullbúin en sagt að sófi og rúm fylgdu.     

Þegar lögnin hafi sprungið og óljóst hvenær pípari fengist í verkið hafi sóknaraðili sagt að áður hafi hún beðið í sex mánuði eftir pípara í leiguíbúð en viti nú að yrði ekki hafist handa við verkið innan fjögurra vikna væri henni heimilt að flytja út. Varnaraðili hafi þá sagt að hún hafi ekki viljað þurfa að finna nýjan leigjanda og sagt að sóknaraðili þyrfti ekki að greiða leigu á meðan ástandið væri svona. Ástandið hafi ekki verið skilgreint sérstaklega en þegar munnleg samkomulög eigi sér stað án úttektaraðila standi þau þar til verkinu sé lokið, hvort sem það kallist ástand eða verk.

Þá snúi krafa sóknaraðila að geymslugjöldum vegna búslóðar en ekki rúms. Hún hafi samþykkt munnlega að rúm og sófi yrðu í hinu leigða en komið með eigin búslóð. Þar sem varnaraðili hafi ekki sýnt merki um að vilja fjarlægja búslóðina hafi sóknaraðili leigt geymsluna. Sóknaraðili hafi náð að skrúfa í sundur hluta búslóðarinnar og setja í geymslu íbúðarinnar en það sem hún hafi ekki náð að setja þangað vilji hún losna við sem fyrst. Þvottavél og ísskápur falli ekki þarna undir. Ekki hafi verið ræddar breytingar á samkomulagi við gerð þess. Þegar vatn hafi komist á vaskana 14. desember hafi enn verið rúmur mánuður eftir að verkinu. Sturtan hafi verið komin í lag 17. janúar 2023. Frestun á viðgerð sturtunnar hafi komið til þar sem sóknaraðili hafi verið á leiðinni út á land til að halda jól. Þá hafi sóknaraðili ekki meinað iðnaðarmönnum aðgang heldur varnaraðila. Iðnaðarmennirnir hafi ekki getað unnið milli jóla og nýárs vegna veðurs.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ítrekað sé að gert hafi verið samkomulag um að sóknaraðili greiddi ekki leigu á meðan íbúðin væri vatnslaus. Aldrei hafi verið gert samkomulag um að leiga yrði ekki greidd þar til öllum smávægilegum framkvæmdum yrði lokið eins og að sparsla fyrir göt í sturtuvegg og mála.

Vegna kröfu um að varnaraðili greiði kostnað vegna leigu á geymslu þá sé um að ræða samning sem sóknaraðili hafi gert við geymslufyrirtæki. Varnaraðili hafi ekki gengist við þeim samningi.

Viðgerð á sturtu hafi verið frestað fram yfir áramót að beiðni sóknaraðila. Sóknaraðili hafi aldrei gefið það til kynna að nágranni hefði mátt hleypa iðnaðarmönnum inn á milli jóla og nýárs til að gera við sturtuna. Það hafi því engum tilgangi þjónað fyrir sóknaraðila að heimila nágrannanum að hleypa iðnaðarmönnum inn enda hafði hún þegar frestað komu iðnaðarmanna.

VI. Niðurstaða            

Ágreiningur er m.a. um afslátt á leigu á leigutíma. Óumdeilt er að tjón varð á lögnum í hinu leigða 14. nóvember 2022 með þeim afleiðingum að það varð vatnslaust í íbúðinni. Vatn komst aftur á 12. desember en sturta var ónothæf til 17. janúar 2023. Varnaraðili kveður samkomulag hafa verið um niðurfellingu leigu á meðan íbúðin væri vatnslaus en sóknaraðili kveður samkomulagið hafa átt að gilda þar til viðgerð á sturtu yrði lokið. Rafræn samskipti aðila sýna að rætt var um niðurfellingu á leigu á meðan „ástandið varði“. Þá segir sóknaraðili í rafrænum skilaboðum til þriðja aðila að varnaraðili hafi samþykkt að krefjast ekki leigu á meðan það væri vatnslaust. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að gögn málsins staðfesti ekki annað en að samkomulag aðila hafi náð til niðurfellingu á leigu á meðan vatnslaust væri í íbúðinni, en þess utan virðist sem viðgerð á sturtunni hafi verið frestað fram yfir áramót að beiðni sóknaraðila sjálfrar. Að framangreindu virtu er kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á að fella beri niður leigu tímabilið 14. desember til 17. janúar 2023 hafnað.

Sóknaraðili kveður aðila hafa komist að samkomulagi um að rúm og sófi varnaraðila yrðu í íbúðinni á leigutíma en við upphaf leigutíma hafi þó töluvert af innbúi verið í eigninni. Sóknaraðili hafi talið að varnaraðili kæmi til með að fjarlægja það þegar hún hefði tíma en sóknaraðili hafi þó ekki þorað að fara fram á það við hana og því hafi hún leigt geymslu undir innbúið þar til varnaraðili tæki það. Með hliðsjón af þessu fellst kærunefnd ekki á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna leigu á geymslunni enda var ákvörðun um leigu á geymslu einhliða tekin af sóknaraðila og án þess að varnaraðili væri hafður með í ráðum. Þá fellst kærunefnd ekki á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að fjarlægja rúm úr hinu leigða enda lýsir hún því sjálf í kæru sinni að samkomulag hafi verið um að það yrði í íbúðinni.

Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geti þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála sem kveður upp skriflegan úrskurð svo fljótt sem kostur sé. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar skal í erindi til kærunefndar skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili greiði kostnað vegna umhirðu kattar hennar á leigutíma, sem og tjóns sem hún kveður köttinn hafa valdið á fötum hennar og sængurveri. Óumdeilt er að varnaraðili skuli greiða kostnað vegna umhirðu kattarins. Er þessari kröfu því vísað frá enda ágreiningslaus. Þá styðja engin gögn það að kötturinn hafi valdið tjóni á eigum sóknaraðila og verður því ekki fallist á kröfu hennar hér um.

Við upphaf leigutíma var þvottavél í eigu varnaraðila í hinu leigða en á sama tíma og fyrrgreint lagnatjón kom upp bilaði hún. Sóknaraðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að varnaraðila beri að gera við þvottavélina. Ekki var samið um það sérstaklega í leigusamningi að þvottavélin fylgdi hinu leigða og virðist sóknaraðili hafa haft afnot hennar endurgjaldslaust og án athugasemda af hálfu varnaraðila. Þvottavélin fellur því ekki undir það að vera hlutur sem fylgir hinu leigða í skilningi 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Telur nefndin því ekki unnt að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Kröfu sóknaraðila um að nefndin viðurkenni að varnaraðila beri að hætta að áreita hana með tölvupóstum er vísað frá enda byggir hún ekki á ákvæðum húsaleigulaga.

Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að í erindi til nefndarinnar skuli skilmerkilega gera grein fyrir ágreiningi aðila og að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni. Aðilar gera báðir kröfu um viðurkenningu á slitum leigusamningsins fyrr en efni hans gerir ráð fyrir. Krafa sóknaraðila lýtur að því að hann verði styttur þar til hún finni viðunandi húsnæði en varnaraðila að samningnum verði slitið á ákveðinni dagsetningu. Kærunefnd hefur engar heimildir til að taka afstöðu til slíkra kröfugerða enda byggja þær ekki á ákvæðum húsaleigulaga eða ágreiningi um slit leigusamningsins, heldur vilja aðilar að kærunefndin taki ákvörðun um hvenær eðlilegt sé að leigusambandi þeirra ljúki. Slík krafa á ekki undir kærunefnd húsamála og er henni því vísað frá.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila um að varnaraðili hætti að áreita hana með tölvupóstsendingum og greiði kostnað vegna umhirðu kattar er vísað frá nefndinni. Þá er einnig vísað frá kröfum beggja aðila um að kærunefnd ákveði lok leigutíma.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 28. júní 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson