Mál nr. 114/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 25. maí 2023

í máli nr. 114/2022

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf. 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu vegna ágúst 2022 að fjárhæð 50.000 kr.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 27. október 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. nóvember 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Kærunefnd ítrekaði beiðni um greinargerð með tölvupósti 17. febrúar 2023. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. mars 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með tölvupósti 3. mars 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust með tölvupósti 9. mars 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 10. mars 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti 20. mars 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag.

Með tölvupósti 30. mars 2023 óskaði kærunefnd frekari svara og gagna frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti sama dag. Voru gögn og svör sóknaraðila send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 31. mars 2023.

Með tölvupósti kærunefndar 11. maí 2023 var óskað eftir frekari upplýsingum frá aðilum. Svar sóknaraðila barst með tölvupósti 13. maí og svar varnaraðila barst með tölvupósti 16. maí. Voru svör sóknaraðila kynnt varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 19. maí og sama dag voru svör varnaraðila kynnt sóknaraðila. Athugasemdir bárust frá báðum aðilum með tölvupóstum 23. maí 2023 og voru þær sendar til kynningar sama dag. Þá óskaði nefndin frekari skýringa frá sóknaraðila með tölvupósti 24. maí 2023 sem bárust samdægurs. Voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 25. maí 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili kom til Íslands í lok júní 2022 og starfaði fyrir varnaraðila til 31. ágúst 2022. Aðilar deila um hvort komist hafi á munnlegur leigusamningur um leigu sóknaraðila á húsnæði að C sem varnaraðili leigði af eiganda íbúðarinnar fyrir starfsmenn sína. Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu fyrir ágúst 2022 að fjárhæð 50.000 kr.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa skipulagt ferð til Íslands í júní 2022 í samráði við varnaraðila varðandi vinnu. Aðilar hafi átt samskipti í gegnum tölvupóst og síma. Samkomulag hafi komist á um að sóknaraðili myndi greiða yfir afnot af húsnæði með þrifum. Komið hafi fram í samskiptum aðila að leiga yrði ekki há og þar af leiðandi þyrfti hún ekki að vinna mikið upp í hana.

Til að byrja með hafi sóknaraðili þrifið húsnæði sem hafi verið í skammtímaleigu (Airbnb) til að greiða fyrir afnot sín en í júlí hafi varnaraðili sagt að það þyrfti ekki lengur en hann hafi þó viljað halda áfram að hýsa sóknaraðila án sérstaks endurgjalds þar sem hann hafi vantað starfsfólk. Það húsnæði sem sóknaraðili hafi fengið hafi þó ekki alltaf verið íbúðarhæft en þar sem hún hafi ekki þurft að greiða fyrir það hafi hún látið sig hafa það. Á einu tímabili hafi hún búið í hjólhýsi án salernis og sturtu. Síðar hafi hún búið í húsnæði þar sem hvorki hafi verið sturta né internet og þá hafi þvottavélin ekki virkað.

Ýmsir erfiðleikar hafi komið upp á samningstíma. Til að mynda hafi verið dregið af launum sóknaraðila fyrir júlí vegna leigu fyrir þann mánuð sem síðar með aðstoð ASÍ hafi verið endurgreitt, enda hafi ekki verið samningur um annað en fría leigu. Síðar hafi komið krafa í heimabanka sóknaraðila fyrir sömu fjárhæð eða 50.000 kr. og þá með skýringu um að þetta væri leiga vegna ágúst. Varnaraðili hafi komið sóknaraðila fyrir í húsnæði í ágúst en munnlegt samkomulag hafi verið um að hún þyrfti ekki að greiða neina leigu, enda hafi varnaraðila vantað starfsfólk.

Í samskiptum aðila hafi komið fram að varnaraðili gæti ekki séð sóknaraðila fyrir húsnæði í september eins og hann hefði verið að gera. Eina ástæða þess að sóknaraðili hafi sætt sig við að flakka á milli húsnæða (hjólhýsa) hafi verið sú að hún greiddi ekki leigu.

Varnaraðili eigi að bera hallann af óskýrum samningi þar sem sérsvið hans sé útleiga á húsnæði og því hafi hann átt að virða þann munnlega samning sem hafi verið gerður við sóknaraðila um að hún ynni upp í húsaleigu og hún væri því frí að því leyti fyrir sóknaraðila. Leigan hafi verið hluti af kjörum hennar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sig hafa ráðið sóknaraðila í vinnu í júní 2022 við þrif á hóteli. Hann hafi átt tök á að fá eins herbergis íbúð til leigu fyrir verðandi sumarstarfsmenn. Áður en sóknaraðili hafi komið til landsins og tekið ákvörðun um atvinnu hafi hún vitað að hún myndi greiða leigu fyrir húsnæðið. Eins herbergis íbúð með rafmagni, hita og interneti hafi verið innifalið ásamt þvottavél og þurkara. Sóknaraðili hafi spurt um verð og varnaraðili upplýst að íbúðin væri mjög ódýr „almost free of charge“. Síðar í símtalinu hafi varnaraðili sagt að leigan fyrir hana og vinkonu hennar yrði 100.000 kr. 

Sóknaraðila hafi síðan verið boðið af húseigenda að sleppa við leigu sæi hún um þrif efri hæðar hússins sem hafi verið í Airbnb útleigu. Hún hafi samþykkt það. Hún hafi þrifið íbúðina tvisvar sinnum, eða í lok júní og fyrstu vikuna í júlí. Þrifin hafi verið ófullnægjandi og kvartanir borist frá gestum svo að húseigandinn hafi fallið frá boði sínu um vinnu upp í leigu. Um leið hafi varnaraðili sagt að því miður fengi hún ekki að þrífa íbúðina og leiga tæki við og hún þyrfti því að greiða leigu fyrir ágúst. Ekki hafi verið farið fram á að leiga yrði greidd fyrir júní og júlí.

Áður en að þessu hafi komið og áður en sóknaraðili hafi komið til landsins hafi hún vitað að íbúðin yrði ekki laus í eina viku um mánaðamótin júní/júlí og að hún þyrfti því að flytja í húsbíl í eina viku. Það hafi hún samþykkt og talið lítið mál. Húsbílinn hafi verið fullbúinn með klósetti, sturtu, eldhúsi, heitu og köldu vatni. Sóknaraðila hafi einnig verið boðið að elda og þvo þvott á hótelinu, enda stutt að fara þar sem bíllinn hafi verið staðsettur í porti við hótelið. Henni hafi fundist það lítið mál, enda sagt að hún væri vön að búa í húsbíl í heimalandi sínu. 

Íbúðin hafi verið snotur og fullbúin öllum þægindum. Sturtan hafi bilað og því hafi ekki verið hægt að nota hana í þrjá daga þar til pípari hafi komist í verkið. Það hafi ekki komið að sök því að Airbnb íbúðin á efri hæðinni hafi verið laus sem hún hafi haft fullan aðgang að til að baða sig.  Varnaraðili vísi öllu frá um lélegt ástand íbúðarinnar þar sem það sé einfaldlega ekki rétt.

Þegar komið hafi að því að greiða fyrir leigu í ágúst hafi sóknaraðili hummað það af sér í langan tíma. Henni hafi verið boðið að koma með pening til varnaraðila sem hún hafi ekki gert. Brugðið hafi verið á það ráð að draga leiguna af ágústlaunum en það hafi síðar verið endurgreitt þar sem óheimilt sé að draga húsaleigu af starfsfólki, sé það ekki tekið fram í ráðningarsamningi.

Þar sem sóknaraðili hafi ekki staðið sig í vinnu og húseigandinn ekki viljað hafa hana lengur í húsnæðinu og þar sem hún hafi ekki staðið í skilum á leigu vegna ágúst hafi varnaraðili sagt að hún þyrfti að finna sér annað húsnæði. Krafa að fjárhæð 50.000 kr. hafi verið stofnuð í banka sem hún hafi greitt.

Það sé nóg framboð af sumarstarfsfólki á D en minna um húsnæði. Það sé af og frá að kjör sóknaraðila hafi átt að vera betri en annarra starfsmanna. Allir starfmenn varnaraðila séu fastráðnir og sumarstarfmenn búi í leiguhúsnæði og það hafi aldrei komið til greina að mismuna starfmönnum og greiða húsnæði fyrir einhverja útvalda.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að í fyrsta samtali aðila hafi varnaraðili upplýst að húsnæðið yrði nánast frítt. Varnaraðili hafi viljað hafa samskiptin í gegnum síma þegar sóknaraðili hafi enn verið í heimalandi sínu. Varnaraðili hafi sagt að þrifin á Airbnb íbúðinni kæmu í staðinn fyrir leigu.

Ýmislegt hafi verið athugavert við húsbílinn. Í honum hafi ekki verið dýnur og hvorki rafmagn né vatn. Þá hafi eldunaraðstaðan ekki virkað. Sóknaraðili hafi haft samband við stéttarfélag.

Eftir þetta hafi varnaraðili sagt að ekki væri nauðsynlegt að þrífa Airbnb íbúðina lengur. Hún hafi sagst ætla að borga húsnæðið þar sem hún þyrfti á sóknaraðila að halda, enda fátt um starfsfólk. Á þessu tímabili hafi sóknaraðili unnið á öðrum stað og varnaraðili hafi vitað að hún hafi aðeins dvalið á hótelinu þar sem hún hefði ókeypis gistingu.

Varnaraðili hafi ítrekað kvartað undan húsráðanda en aldrei undan sóknaraðila. Þá hafi engar kvartanir borist frá nágrönnum vegna sóknaraðila.

Fyrst varnaraðili hafi talið sóknaraðila svona slæman starfsmann velti hún fyrir sér hvers vegna hún hafi boðið henni að gista á hótelinu í ágúst. Ekki hafi verið gerður leigusamningur. Sóknaraðili hafi ekki haft hugmynd um að hún þyrfti að borga fyrr en hún hafi fengið smáskilaboð frá varnaraðila síðasta daginn um að fjármunirnir hefðu ekki verið teknir af laununum fyrir mistök. Síðar hafi hún sagt að sóknaraðili hefði ekki borgað. Samkomulag hafi verið um að varnaraðili greiddi leigu. Sóknaraðili hafi leitað til stéttarfélagsins þar sem upplýst hafi verið að varnaraðili hefði krafið um leiguna með ólögmætum hætti þar sem það væri enginn leigusamningur.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 1. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að lögin gildi um leigusamninga um afnot af húsnæði eða hluta af húsnæði gegn endurgjaldi, sbr. þó 4. mgr., þar á meðal leigusamninga um framleigu húsnæðis, enda þótt endurgjaldið skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum, svo sem vinnuframlagi. Í 2. mgr. sömu greinar segir að lögin gildi um afnot húsnæðis samkvæmt vinnusamningi eða viðauka við slíkan samning.

Í 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Í 2. mgr. sömu greinar segir að upphæð leigunnar ákveðist þá sú fjárhæð sem leigusali geti sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt.

Varnaraðili upplýsti sóknaraðila með tölvupósti 7. júní 2022 að hann væri með litla íbúð sem væri næstum því ókeypis fyrir sóknaraðila og vinkonu hennar. Sama dag spurði sóknaraðili hvert leiguverðið yrði. Ekki liggja fyrir gögn sem sýna fram á að þeirri spurningu hafi verið svarað. Þá segir í kæru að samkomulag hafi verið um að sóknaraðili myndi greiða fyrir leiguafnotin  með vinnuframlagi en ekki liggur fyrir skilgreining á hve mikla vinnu sóknaraðili skyldi inna af hendi til að leiga teldist greidd.

Óumdeilt er að sóknaraðili þreif íbúð efri hæðar hússins upp í leigu vegna júní- og júlímánaða. Einnig er óumdeilt að í júlí upplýsti varnaraðili að hún óskaði ekki lengur eftir vinnuframlagi sóknaraðila upp í leigu. Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa sagt að leigan yrði endurgjaldslaus í ágúst þar sem hana hafi vantað starfsfólk en varnaraðili hefur hafnað þessari fullyrðingu.

Fyrir liggja rafræn samskipti aðila frá ágúst 2022 þar sem fram kemur meðal annars að varnaraðili gæti ekki útvegað húsnæði fyrir septembermánuð. Þá kemur fram í skilaboðum varnaraðila 30. ágúst að leiga verði tekin af launum eins og samið hafi verið um og sagði sóknaraðili þá að hún skildi ekki spurninguna um leiguna og hvort varnaraðili gæti veitt útskýringar. Þá voru laun sóknaraðila vegna ágústmánaðar greidd 2. september 2022 og hafði varnaraðili þá dregið 50.000 kr. af laununum vegna leigu. Vegna þessa leitaði sóknaraðili til stéttarfélags og í framhaldi af því endurgreiddi varnaraðili fjárhæðina 15. september þar sem stéttarfélagið upplýsti að óheimilt hefði verið að draga hana af laununum þar sem ráðningarsamningur aðila gerði ekki ráð fyrir því. Stofnaði varnaraðili þá kröfu í heimabanka sóknaraðila fyrir leigunni sem sóknaraðili greiddi 24. október og lagði hún síðan fram kæru í máli þessu 27. sama mánaðar.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga skal greiða húsaleigu fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Gögn málsins bera með sér að það hafi ekki verið skýrt gagnvart sóknaraðila að hún yrði krafin um leigu vegna ágústmánaðar fyrr en 30. þess mánaðar. Styrkir þetta málatilbúnað hennar um að leigan hafi átt að vera endurgjaldslaus í ágústmánuði. Þá stóð það varnaraðila nær að vera skýr í þessum efnum, sbr. til hliðsjónar 2. mgr. 10. gr. laganna. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða henni 50.000 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila 50.000 kr.

Reykjavík, 25. maí 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson