Mál nr.45/2022
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 45/2022
Ákvörðunartaka. Samþykki eigenda fyrir stækkun palls út fyrir sérafnotaflöt.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 16. maí 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. júní 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. júní 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 18. júlí 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. ágúst 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á efri hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á jarðhæð. Ágreiningur er um hvort fyrir liggi fullnægjandi samþykki fyrir stækkun gagnaðila á palli fyrir framan íbúð hans.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að byggja pall á sameiginlegri lóð án samþykkis meðeigenda.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að koma sameiginlegri lóð hússins í fyrra horf.
Í álitsbeiðni segir að í eignaskiptayfirlýsingu hússins komi fram að íbúð gagnaðila hafi sérafnot af þeim hluta lóðar, sem sýndur sé sem stétt undir svölum annarrar hæðar, fyrir framan stofuglugga hvorrar eignar á byggingarnefndarteikningu af fyrstu hæð. Að öðru leyti séu afnot af lóðinni í óskiptri sameign.
Gagnaðili hafi reist sólpall á lóð hússins í tveimur áföngum. Fyrst hafi verið byggður sólpallur sem nái töluvert lengra en sérafnotaflötur íbúðar hans, eða tvo metra út frá honum og sjö metra meðfram húsinu. Álitsbeiðandi hafi ekki verið eigandi á þeim tíma sem fyrri áfangi pallsins hafi verið smíðaður en breytingunni hafi hvorki verið þinglýst né hún færð inn í eignaskiptayfirlýsingu. Seinni áfanginn hafi verið framkvæmdur sumarið 2021 en þá hafi pallurinn verið stækkaður töluvert og nái nú fjóra metra út frá sérafnotafleti íbúðarinnar og nemi nú 28 fermetrum. Það hafi verið gert án samþykkis álitsbeiðanda.
Eftir mótmæli álitsbeiðanda vegna sólpallsins hafi hún fengið athugasemd frá byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar, dags. 12. október 2021, þar sem farið hafi verið fram á að skorsteinn sem hún hafi látið reisa með munnlegu samþykki 2/3 hluta eigenda yrði fjarlægður, nema að fengu samþykki núverandi eigenda. Þann 29. september 2021 hafi gagnaðili sent álitsbeiðanda bréf þar sem farið hafi verið fram á að hún samþykki pallasmíði við íbúð gagnaðila þannig að hægt yrði að ná sáttum um stromp á þaki. Álitsbeiðandi hafi ekki veitt samþykki sitt fyrir pallinum og látið fjarlægja skorsteininn 19. október 2021. Með bréfi álitsbeiðanda, dags. 31. mars 2022, hafi hún komið með tillögu um að hún samþykkti pallinn líkt og hann hafi verið fyrir stækkun með því skilyrði að hún fengi að halda skorsteininum. Yrði ekki á það fallist hafi hún krafist þess að pallurinn yrði minnkaður þannig að hann rúmist innan sérafnotaflatar íbúðar gagnaðila. Bréfinu hafi ekki verið svarað.
Með hliðsjón af 31. og 35. gr. laga um fjöleignarhús sé ljóst að gagnaðila hafi verið óheimilt að leggja undir sig hluta sameignar, án þess að fá leyfi allra eigenda.
Í greinargerð gagnaðila segir að skömmu eftir að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína hafi gagnaðili ráðist í stækkun á pallinum. Á framkvæmdatíma hafi álitsbeiðandi engar athugasemdir gert við byggingu pallsins.
Gagnaðili hafi fengið munnlegt samþykki allra meðeigenda fyrir stækkuninni snemma árs 2019, meðal annars fyrri eigenda íbúðar álitsbeiðanda. Þegar álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við stækkunina hafi gagnaðili fengið staðfestingu á fyrra samþykki meðeigenda í september 2021. Það sé því ljóst að álitsbeiðandi sé bundin af fyrra samþykki allra meðeigenda.
Gögn málsins bera með sér að ákvörðun um stækkun pallsins hafi verið tekin áður en álitsbeiðandi varð eigandi að eignarhluta í húsinu, þrátt fyrir að framkvæmdirnar hafi átt sér stað eftir að hún varð eigandi. Gagnaðili hafi þannig verið í góðri trú með stækkun pallsins
Þá þurfi aðeins samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir breytingum á pallinum, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og 2. mgr. 29. gr. sömu laga, en slíkt samþykki liggi fyrir. Einnig sé breyting þessi til mikilla bóta á sameign og ásýnd hússins í heild og engir neikvæðir þættir fylgi fyrir aðra eigendur, hvorki varðandi útlit né umgengni.
Þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína og flutt inn hafði pallurinn fyrir löngu verið stækkaður í þá stærð sem getið sé um í álitsbeiðni, það sé fyrri stækkun pallsins. Stækkun sú sem hafi verið gerð með samþykki allra eigenda á sínum tíma og hafði staðið þannig árum saman, eða í um 20 ár. Sá pallur hafi verið í afar bágu ástandi og að hruni kominn. Álitsbeiðandi hafi ekki mótmælt þeirri stærð pallsins eða gert athugasemdir við hann þegar hún hafi keypt íbúð sína svo vitað sé. Einnig hafi álitsbeiðandi samþykkt þessa ráðstöfun með beinum hætti. Því sé ljóst að ekki sé hægt að krefjast þess að gagnaðili minnki pallinn. Ljóst sé að breyta þurfi eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa þeirri breytingu, kæmi til þess.
Álitsbeiðandi hafi látið setja stromp á þak hússins yfir íbúð sinni, án samþykkis gagnaðila. Strompurinn hafi verið fjarlægður af álitsbeiðanda, en hún hafi ekki gengið frá þaki eftir þær framkvæmdir með fullnægjandi hætti, þannig að gat á þaki sé enn til staðar. Þess sé krafist að álitsbeiðanda verði gert að ganga réttilega frá þaki hússins, þannig að það verði fært í upprunalegt horf.
Í 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 5. tölul. 1. gr. 8. gr., sé kveðið á um að bílastæði á lóð sé sameign allra. Álitsbeiðandi hafi einhliða sérmerkt tvö stæði sem einkastæði íbúðar sinnar, án samþykkis eða heimildar gagnaðila. Þess sé krafist að henni verði gert að fjarlægja merkingarnar.
Álitsbeiðandi sé með rafmagnssnúru tengda úr sameiginlegu rafmagnsinntaksrými hússins sem liggi meðfram íbúð gagnaðila. Þess sé krafist að henni verði gert að fjarlægja rafmagnskapalinn, enda hafi leyfis ekki verið aflað frá gagnaðila til þessa.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili telji sig hafa verið búinn að afla samþykkis allra meðeigenda fyrir stækkun pallsins en þrátt fyrir það hafi hann aflað samþykkis, dagsett 20. og 29. september 2021. Ekkert skjal hafi verið lagt fram sem sýni samþykki allra eigenda en álitsbeiðandi hafi ávallt neitað undirritun.
Gagnaðili hafi lagt fram yfirlýsingu frá fyrri eigendum, dags. 8. október 2021, þess efnis að snemma árs 2019 hafi hann óskað eftir samþykki þeirra fyrir stækkun pallsins. Fyrst núna hafi yfirlýsing þessi komið fram. Á þeim tíma sem yfirlýsingin sé dagsett hafi eignarhluti álitsbeiðanda verið á sölu en hvergi hafi komið fram við sölu eignarinnar að búið væri að skipta upp sameiginlegri lóð gagnaðila til handa. Óformlegt munnlegt samþykki fyrri eigenda frá árinu 2019 nægi ekki fyrir ráðstöfun á sameign sem ekki hafi verið þinglýst. Það geti ekki gengið framar lögum um fjöleignarhús þar sem áskilið sé samþykki allra.
Stækkun pallsins hafi skert útsýni úr íbúð álitsbeiðanda verulega sem hafi áhrif á verðgildi íbúðarinnar til lækkunar.
Strompurinn hafi verið fjarlægður og gengið frá þakinu af fagmönnum. Það sé ekki gat á þakinu. Engin gögn liggi fyrir um að ekki hafi verið gengið frá þakinu með fullnægjandi hætti. Þá hafi hvorki gagnaðili né lögmaður hans getað upplýst álitsbeiðanda um hvernig eigi að ganga öðruvísi frá þakinu.
Álitsbeiðandi hafi verið í góðri trú um að henni væri heimilt að merkja stæðin en engum mótmælum hafi verið hreyft við því fyrr en nú. Aðilar hafi átt samtal um skiptingu stæðanna á sínum tíma. Þá hafi öllum bílastæðum við húsið verið skipt að tveimur undanskildum sem gagnaðili hagnýti einn. Bílastæðin séu þrátt fyrir það óskipt samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu en skiptingunni hafi ekki verið þinglýst. Nauðsynlegt sé að halda húsfund um bílastæðamál og náist ekki samstaða þurfi allir að taka niður merkingar sínar. Þá fallist álitsbeiðandi á að fjarlægja rafmagnssnúru við húsið.
Í athugasemdum gagnaðila segir að hann hafi sýnt fram á að samþykkis allra eigenda hafi verið aflað á sínum tíma. Framkvæmdir samkvæmt því samþykki hafi dregist fram yfir þann tíma sem álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína sem þó verði að teljast innan eðlilegra marka.
Álitsbeiðandi beri gagnaðila og fyrri eigendum á brýn fölsun í athugasemdum sínum sem verði að teljast ámælisvert. Dráttur hafi orðið á framkvæmdunum fram til ársins 2020 en efni til smíða hafi verið keypt árið 2019. Framkvæmdir hafi byrjað í maí 2020, eða rúmu ári eftir að samþykkið hafði verið veitt.
Fráleitt sé að halda því fram að stækkun pallsins hafi skert útsýni úr íbúð álitsbeiðanda. Íbúð hennar sé á annarri hæð og skerði pallurinn engan veginn útsýni nema eigandi eða gestir í íbúð álitsbeiðanda horfi beint niður á pallinn.
Strompurinn virðist ekki hafa verið fjarlægður að öllu leyti og ekki virðist hafa verið gengið réttilega frá gatinu eða þakplötum. Hann virðist hafa verið minnkaður og sjáist það þegar ekið sé inn götuna.
Merking bílastæðanna hafi aldrei verið borin undir gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi aldrei rætt við gagnaðila um skiptingu stæða heldur hafi hún einhliða tilkynnt honum að hún hafi merkt sér stæðin eða hygðist gera það. Ljóst sé að fjarlægja verði óleyfilegar merkingar, náist ekki full samstaða um þær meðal allra íbúa hússins.
III. Forsendur
Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 18. janúar 1999, fylgir íbúð gagnaðila sérafnotaflötur sem er afmarkaður í eignaskiptayfirlýsingunni. Við íbúð gagnaðila hefur verið reistur pallur sem nær út fyrir sérafnotaflötinn. Samkvæmt gögnum málsins var pallurinn fyrst stækkaður út fyrir sérafnotaflötinn fyrir um tuttugu árum og síðar var hann stækkaður enn frekar í framkvæmdum árið 2021.
Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögunum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Ákvæði 35. gr. sömu laga hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar í 4. mgr. að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að stækkun palls út fyrir sérafnotaflöt gagnaðila sem nær út á sameiginlega lóð þurfi samþykki allra eigenda.
Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. húsaleigulaga eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr.
Fyrir liggur skjal, dags. 20. september 2021, undirritað af eigendum þriggja eignarhluta hússins þar sem samþykki er veitt fyrir palli og skjólveggi sem hefur verið smíðaður við eignarhluta gagnaðila en álitsbeiðandi neitaði að undirrita það skjal. Einnig liggur fyrir yfirlýsing fyrri eigenda íbúðar álitsbeiðanda, dags. 8. október 2021, þar sem staðfest er að þau hafi veitt samþykki sitt fyrir stækkun pallsins á sínum tíma. Gagnaðili kveður munnlegt samþykki allra eigenda hafa legið fyrir stækkun pallsins snemma árs 2019 en hann hafi þó ekki ráðist í smíði hans fyrr en eftir að álitsbeiðandi hafði fest kaup á eignarhluta sínum. Ljóst er að ekki liggur fyrir ákvörðun húsfundar um stækkun pallsins, sbr. 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá hefur gagnaðili ekki tryggt meintan rétt sinn með öðrum hætti, svo sem með þinglýsingu húsfélagssamþykktar eða breytingu á eignaskiptayfirlýsingu. Verður því að leggja til grundvallar að síðari eigendur séu ekki bundnir af meintu samkomulagi nema þeir taki sérstaklega á sig þær skyldur sem samkomulagið felur í sér, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 18/2019.
Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila hafi verið óheimilt að stækka pallinn í framkvæmdum árið 2021. Á hinn bóginn er kærunefndin ekki í aðstöðu til að taka afstöðu til kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á því að gagnaðila sé skylt að koma lóðinni í fyrra horf enda spila þar inn í sjónarmið um tómlæti og góða trú. Auk þess er krafan óljós og er henni því vísað frá.
Samkvæmt 33. gr. laga um fjöleignarhús eru bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Óskiptum bílastæðum verður ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. þó 33. gr. b. og 33. gr. c.
Gagnaðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að merkja sér tvö bílastæði við húsið. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins eru átta bílastæði við húsið og eru þau í óskiptri sameign. Eigi að skipta þeim upp með sérmerkingum verður slík ákvörðunartaka að fara fram meðal eigenda allra, sbr. 2. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, sem óumdeilt er að ekki hafi átt sér stað. Verður því fallist á kröfu gagnaðila hér um.
Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin taki mál til úrlausnar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Álitsbeiðandi setti stromp á þak hússins án þess að afla leyfis frá öðrum eigendum. Bar henni því að fjarlægja hann sem hún hefur og gert en gagnaðili segir fráganginn ófullnægjandi. Lýsir hann því að svo virðist sem strompurinn hafi ekki verið fjarlægður að öllu leyti og að ekki hafi verið gengið réttilega frá gatinu eða þakplötum. Álitsbeiðandi hafnar þessu. Telur kærunefnd að málatilbúnaður gagnaðila hér um sé ekki nægilega skýr til þess að unnt sé að taka kröfu þessa til úrlausnar en þar að auki er hún ekki studd neinum gögnum. Telur nefndin að fjalla beri um kröfuna innan húsfélagsins áður en nefndin tekur hana til úrlausnar. Er henni því vísað frá að svo stöddu.
Þá hefur álitsbeiðandi fallist á kröfu gagnaðila um viðurkenningu á því að henni beri að fjarlægja rafmagnskapal og er því ekki tilefni til að taka þá kröfu til efnislegrar úrlausnar.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila hafi verið óheimilt að stækka pallinn í framkvæmdum árið 2021.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að sérmerkja sameiginleg bílastæði.
Öðrum kröfum er vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 25. ágúst 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson