Mál nr. 80/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. mars 2023

í máli nr. 80/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila tryggingarfé að fjárhæð 720.000 kr. og að honum sé óheimilt að fá greidda bankaábyrgð að fjárhæð 360.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.     

Með kæru, dags. 18. ágúst 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. ágúst 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst með tölvupósti 2. september 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 5. september 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 6. september 2022 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 12. september 2022 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. september 2022. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 13. september 2022 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 17. október 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 24. október 2022 óskaði kærunefnd upplýsinga frá sóknaraðila um það til hvaða dags leiga var greidd. Svar barst frá sóknaraðila með tölvupósti 24. október 2022 og var það sent varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 24. október 2022. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 8. október 2021 til 8. október 2022 um leigu sóknaraðila á einbýlishúsi varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé sóknaraðila og ganga að bankaábyrgð vegna vangoldinnar leigu. 

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa flutt úr hinu leigða 9. júní 2022 en sagt leigusamningnum upp í maí. Uppsagnarfrestur hafi verið þrír mánuðir en erfitt hafi verið að ná sambandi við varnaraðila sem sé búsettur erlendis. Sóknaraðili hafi sent honum tölvupóst 11. maí 2022 þar sem hún hafi upplýst um raka eða myglu í herbergi sonar hennar og á gangi. Hún hafi ekki notað herbergið frá því að hún hafi tekið eftir þessu þar sem hún hafi áttað sig á að þreyta, kvef og sýkingar sem sonur hennar hafi verið með gætu hafa stafað af þessu. Varnaraðili hafi ekki svarað fyrr en í lok apríl. Hann hafi þá sagt að hann hefði verið á spítala og því ekki getað svarað. Hann hafi sagt að hann hygðist láta athuga þetta í lok sumars en sóknaraðili hafði þegar fengið annað húsnæði með engum fyrirvara. Hún hafi ekki viljað vera áfram í húsinu, enda séð fyrir sér að það gæti orðið vesen út af raka og myglu. Sóknaraðili hafi reynt að kaupa myglupróf en þau verið uppseld og hafi hún beðið varnaraðila að láta athuga hvort um væri að ræða myglu eða raka en hann hafi ekki svarað. Hún hafi bæði rætt við hann símleiðis og sent honum tölvupóst en hún hafi viljað að hann myndi leigja húsnæðið út að nýju. Hún hafi verið að vonast til að aðilar gætu komist að samkomulagi og að hún gæti fengið eitthvað afð tryggingunni endurgreitt. Varnaraðili hafi lítið viljað svara því og sagst ætla að ræða við sóknaraðila þegar hann kæmi til landsins. Sóknaraðili hafi boðist til að sýna húsið fyrir varnaraðila en hann hafi ekki reynt að leigja húsið fyrr en hann hafi komið til landsins.

Sóknaraðili hafi reynt að skila lyklunum 14. júní 2022 og farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Lyklunum hafi verið skilað 4. júlí 2022 þegar varnaraðili hafi komið til landsins. Ekki hafi verið gerð skrifleg krafa í tryggingarféð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að tölvupóstur sem sóknaraðili hafi lagt fram frá 4. maí 2022 hafi ekki borist honum. Tölvupóstar frá sóknaraðila hafi borist úr tveimur netföngum og sé þessi tölvupóstur hvorki í „inbox“ né ruslpósti varnaraðila.

Aðilar hafi rætt saman símleiðis 11. maí 2022 þar sem sóknaraðili hafi nefnt að hún kæmi til með að flytja út í lok þess mánaðar. Hún hafi sagt að hún hefði fundið hentugra húsnæði sem væri staðsett hjá þeim skóla sem barn hennar væri í. Það hafi verið aðalástæða þess að hún hygðist flytja út með engum fyrirvara. Varnaraðili hafi sagt að samkvæmt leigusamningi væri uppsagnarfrestur þrír mánuðir og að hann væri tilbúinn að taka samtal þeirra gilt sem uppsögn þannig að hún teldist frá 11. maí 2022. Varnaraðili hafi því talið að leigusamningi lyki 11. ágúst 2022.

Varnaraðili hafi sagt sóknaraðila að hann ætti ekki heimangengt til Íslands á þessum tímapunkti eins og hún hafi farið fram á en hann hafi þurft að leggjast inn á spítala erlendis. Sóknaraðili hafi viljað sýna eignina fyrir tilvonandi leigjendur en varnaraðili hafi sjálfur viljað sjá um það.

Með tölvupósti sóknaraðila 14. júní 2022 hafi hún upplýst að hún væri farin úr húsinu og hafi aðilar rætt saman símleiðis eftir það. Varnaraðili hafi komið til landsins 1. júlí 2022 í fjóra daga og aðilar hist í húsinu en þá hafi hann áréttað að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir.

Með tölvupósti sóknaraðila 2. júlí 2022 hafi hún meðal annars sagt að væri það svo að hún hefði húsið tvo mánuði í viðbót kæmi hún ekki til með að skila lyklum fyrr en að þeim liðnum.

Þann 4. júlí hafi varnaraðili óskað eftir því við sóknaraðila að hún myndi opna húsið svo hann gæti sýnt það tilvonandi leigjanda en sóknaraðili ekki sagst hafa tíma og sagt að hún kæmi til með að láta hann hafa lyklana. Varnaraðili hafi tekið við þeim til að geta sýnt húsið sem hafi enn þann dag í dag ekki verið leigt út. Varnaraðili hafi þurft að fara erlendis 7. júlí vegna vinnu og hann því ekki getað sinnt málinu frekar. Hann hafi komið aftur til landsins í byrjun ágúst.

Þá gerir varnaraðili athugasemdir við ástand hins leigða við lok leigutíma þar sem gólfefni hafi verið í slæmu ásigkomulagi, ljósastæði tekin niður og þrifum verið ábótavant. Auk þess sem garður hafi verið í órækt og hleðsluveggur á bílastæði hruninn.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það eina sem hún hafi getað gert hafi verið að senda tölvupóst þar sem ekki hafi verið hægt að hringja í varnaraðila. Hún geti ekkert að því gert að varnaraðili hafi ekki móttekið tölvupóst hennar en hún hafi alltaf sent pósta úr sama netfanginu.

Aðalástæða þess að hún hafi yfirgefið húsið hafi verið myglan. Varnaraðili hafi ekki svarað tölvupósti hennar þar um fyrr en mánuði síðar og þá sagst ætla að skoða málið í lok sumars. Sóknaraðili hafi þá séð að þetta yrði mikið vandamál þar sem það hafi oft verið erfitt að ná í varnaraðila. Hún hafi ekki búist við því að fá íbúð svona fljótt en vegna aðstæðna hafi henni fundist hún þurfa að gera þetta svona. Það eigi ekki að vera á ábyrgð sóknaraðila að vilja yfirgefið húsið þegar hún hafi sé að það væri ekki í góðu standi. Eðlilegast hefði verið fyrir varnaraðila að vera með umboðsmann sem hefði til að mynda getað sýnt íbúðina þar til hann kæmi til landsins. 

Það sé ekki sóknaraðila að kenna að varnaraðili búi ekki á landinu og það hafi verið mjög furðulegt að hafa engin svör fengið. Hún hafi þurft að bíða þar til varnaraðili kæmi til landsins og ekki einu sinni fengið að skila lyklunum. Þegar varnaraðili hafi komið til landsins og sóknaraðili hitt hann hafi hún verið tilbúin með lyklana. Sóknaraðili hafi haft samband við D sem hafi sagt henni að þrátt fyrir þetta ætti hún að skila lyklunum sem hún hafi þegar gert. Einnig hafi hún fengið upplýsingar þaðan að varnaraðili hefði einn mánuð til að sækjast eftir tryggingunni eftir afhendingu lyklanna, en hann hafi ekki gert það. 

Þegar aðilar hafi hist í annað skiptið hafi varnaraðili sagst ætla að sýna einhverjum húsið en sóknaraðili hafi þó engan séð. Einnig hafi sagt að hann hygðist láta athuga ástandið á herberginu og ganginum. Sóknaraðili hafi óskað eftir því að varnaraðili upplýsti hana um niðurstöðurnar sem hann hafi ekki gert. Sóknaraðili hafi ekki haft aðgang að húsinu lengur en hafði tekið myglupróf sem hafi sýnt jákvæða niðurstöðu.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila er ítrekað að hann líti svo á að uppsögn sóknaraðila hafi borist í byrjun maí 2022 og samningnum því lokið í byrjun ágúst 2022.

Það sé rétt að einhverjum póstum hafi ekki verið svarað vorið 2022, en vegna veikinda varnaraðila hafi hann ekki verið virkur í ákveðinn tíma. Hann hafi veikst í mars og verið veikur nánast fram á vor.

Þótt varnaraðili telji sig hafa verið í góðu sambandi við sóknaraðila fram til júlí 2022 hafi það verið algjörlega ógerlegt og ekki hans skylda að hlaupa upp til handa og fóta og leigja eignina um leið og hún hafi óskað eftir því.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 720.000 kr. og bankaábyrgð að fjárhæð 360.000 kr.

Leigusamningur aðila var tímabundinn til 8. október 2022 en aðilar höfðu samið um að uppsagnarfrestur sóknaraðila væri þrír mánuðir. Aðilar eru sammála um að sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp 11. maí 2022 og tók uppsögnin þannig gildi frá 1. júní 2022, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga.

Svo virðist sem sóknaraðili haldi því fram að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila eða sé ekki bundin af umsömdum uppsagnarfresti á þeim grunni að hún hafi orðið vör við myglu í hinu leigða. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi spillist húsnæðið svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Sóknaraðili rifti leigusamningum þar sem hún taldi myglu vera í húsnæðinu. Fyrir liggja skilaboð hennar frá 21. mars 2022 þar sem hún upplýsti varnaraðila um ástand herbergis eftir leka og hefur varnaraðili viðurkennt að farist hafi fyrir að svara einhverjum tölvupóstum frá sóknaraðila. Kærunefnd telur þó að hafa beri hliðsjón af því að engin gögn styðja það að húsnæðið hafi spillst á leigutíma þannig að það nýttist ekki lengur til fyrirhugaðra nota og þá liggja engin gögn fyrir frá heilbrigðisyfirvöldum hér um. Þar að auki verður ekki fram hjá því litið að sóknaraðili bauðst til að sýna húsið tilvonandi leigjendum en þar með má ætla að hún hafi metið húsið íbúðarhæft. Með hliðsjón af framangreindu telur nefndin að sóknaraðila hafi ekki verið heimilt að rifta leigusamningi aðila.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. 

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt eða hann án lögmætrar ástæðu flytur út úr hinu leigða.

Með rafrænum skilaboðum 14. júní 2022 upplýsti sóknaraðili að hún væri flutt úr húsnæðinu og spurði hverjum hún afhenti lyklana. Einnig óskaði hún eftir því að varnaraðili setti húsið á leigu eða sölu og að hún fengi trygginguna til baka í framhaldi af því. Varnaraðili sagði sama dag að hann væri að kanna möguleika á því að koma til landsins til að geta gengið frá málum við sóknaraðila. Aðilar hittust í húsnæðinu 4. júlí og skilaði sóknaraðili lyklum til varnaraðila. Sóknaraðili greiddi leigu út maí 2022. Af málatilbúnaði varnaraðila má ráða að hann hafi miðað við að sóknaraðila bæri að greiða leigu til 11. ágúst 2022, enda hafi uppsögn borist 11. maí. Að því virtu að sóknaraðili flutti úr hinu leigða áður en uppsagnarfrestur rann út á grundvelli ólögmætrar riftunar verður fallist á að varnaraðila hafi verið heimilt að halda tryggingarfénu eftir vegna leigu fyrir júní- og júlímánuði en kærunefnd telur að miða beri við að unnt hefði verið að koma húsinu í útleigu á ný að minnsta kosti frá 1. ágúst. Varnaraðila er því heimilt að halda eftir tryggingarfé sóknaraðila að fjárhæð 720.000 kr.

Samkvæmt gögnum málsins gerði varnaraðili ekki kröfu í bankaábyrgð sóknaraðila innan fjögurra vikna í samræmi við ákvæði 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga og er hún því fallin úr gildi á grundvelli sama ákvæðis.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er heimilt að halda eftir tryggingarfé sóknaraðila að fjárhæð 720.000 kr.

Bankaábyrgð sóknaraðila er niðurfallin.

Reykjavík, 27. mars 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson