Mál nr. 10/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 10/1999

Eignarhald: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfum, dags. 26. janúar 1999 og 22. febrúar 1999, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var fram á fundi nefndarinnar 8. mars 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 24. febrúar 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 8. mars sl. Á fundi kærunefndar 30. apríl 1999 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 17. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða í kjallara og í risi en gagnaðilar íbúða á 1. og 2. hæð. Bílskúrar fylgja eignarhlutum gagnaðila. Ágreiningur er um bílastæði.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að leggja bifreiðum sínum í bílastæði samhliða innkeyrslu að bílskúr gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að hægt sé að leggja bifreiðum til hliðar við innkeyrsluna án þess að aðgengi gagnaðila að bílskúrnum sé hindrað. Gagnaðilar telji hins vegar innkeyrsluna sérafnotarétt þeirra. Á það geti álitsbeiðendur ekki fallist. Samkvæmt lóðarleigusamningi sé kvöð um opið bílastæði á lóðinni. Álitsbeiðendur vísa máli sínu til stuðnings til 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, skiptasamnings, dags. 12. maí 1972, og álitsgerða kærunefndar í málum nr. 10/1995 og 29/1995.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hvorki sé gert ráð fyrir bílastæðum til hliðar við innkeyrsluna né annars staðar á lóðinni. Gagnaðilar telja sig hafa fullan afnotarétt að innkeyrslunni, þ.e. geti einir lagt bifreiðum í sína innkeyrslu og ákveðið nýtingu á henni. Ekki megi á nokkurn hátt hindra þá nýtingu og þar með aðkomu bílskúrseigenda að bílskúrnum. Útilokað sé að afmarka bílastæði í innkeyrslu og yrði aðgengi að húsinu stórlega skert ef álitsbeiðendum yrði heimilað að leggja bifreiðum til hliðar við innkeyrsluna.

Gagnaðilar benda á að kvöð um opið bílastæði á lóðinni veiti álitsbeiðendum ekki eignarrétt á bílastæðum inn á lóðinni. Kvöðin sé vegna innkeyrslu að bílskúrnum inn á lóðinni. Í hverfinu sé almenn kvöð um opin stæði framan við bílskúra en þeir séu ýmist staðsettir framarlega eða innarlega á lóðum. Á teikningu sé afmörkuð innkeyrsla að bílskúrnum og frá henni 50 cm að gangstétt. Sé það hæfileg breidd fyrir gróðurbeð til að afmarka gangstétt og innkeyrslu. Slíkur frágangur tíðkist við hús í nágrenninu. Eftir sé að ganga endanlega frá innkeyrslunni og eðlilegt að það verði gert með kantsteini að gróðurbeði. Komið hafi fyrir að bifreiðum hafi verið lagt upp á gangstétt til hliðar við innkeyrsluna með þeim afleiðingum að brotnað hafi upp úr gangstéttinni og aðkoma að húsinu hindruð. Gagnaðilir vísa máli sínu til stuðnings til álitsgerðar kærunefndar í máli nr. 82/1998 en þar segir "Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign." Gagnaðilar telja því að öll aðkeyrslan að bílskúrnum sé sérnotaflötur bílskúrseigenda. Bílskúrseigendur geti ekki gengið á rétt hvors annars og hafi hvor fyrir sig því sérnotarétt af innkeyrslu að sínum bílskúr.

III. Forsendur og niðurstaða.

Á lóð hússins nr. 17 við X eru tveir sambyggðir bílskúrar sem standa innst á lóðinni. Bílskúrarnir tilheyra eignarhlutum 1. og 2. hæðar sem eru í gagnaðila. Samkvæmt teikningu er gert ráð fyrir tveimur bílastæðum út við götu en ekki er unnt að hafa tvöfalda aksturleið að bílskúrunum sökum þess að húsið þrengir að. Þá er ekki rými fyrir framan bílskúrana til að geyma þar tvær bifreiðar hlið við hlið.

Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst í þessu tilviki að öll innkeyrslan að bílskúrnum verður að teljast sérnotaflötur gagnaðila enda bera þeir af honum allan kostnað, s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Þar af leiðir að álitsbeiðendum er óheimilt að nýta innkeyrsluna sem bílastæði.

Eins og nýtingu lóðarinnar er nú háttað er mögulegt að leggja bifreið upp við gangstíginn til hliðar við bílastæðin án þess að hindra aðkomu að bílskúrum. Slíkt þrengir þó verulega að aðkomu að húsinu. Ekki er á uppdrætti (mæliblaði) gert ráð fyrir bílastæði á lóðinni til hliðar við merkt bílastæði. Þá hefur ekki verið upplýst að áform séu uppi um að gera þetta svæði að bílastæði heldur fullyrða gagnaðilar að ganga eigi endanlega frá lóðinni þannig og að afmarka innkeyrslu frá gangstíg að húsinu. Með hliðsjón af því er það álit kærunefndar að álitsbeiðendur eigi ekki rétt til að leggja bifreiðum á lóð hússins við hlið bílastæða og innkeyrslu að bílskúrum gagnaðila.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé óheimilt að leggja bifreiðum á lóð hússins við hlið bílastæða og innkeyrslu að bílskúrum gagnaðila.

Reykjavík 30. apríl 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson