18. október 2022 Fjármála- og efnahagsráðuneytið

Íbúðaverð hækkað mikið í alþjóðlegum samanburði en vísbendingar um að hægt hafi á markaðnum

Eftir mikla hækkun íbúðaverðs fyrr á þessu ári eru að koma fram skýrari vísbendingar um að hægt hafi á verðhækkunum. Íbúðaverð hefur vikið frá undirliggjandi þáttum sem venjulega ákvarða það, samkvæmt Seðlabankanum. Bankinn telur að líkur á leiðréttingu á íbúðamarkaði hafi aukist, en erfitt sé að fullyrða hvort möguleg leiðrétting íbúðaverðs kunni að felast í nafnverðslækkunum eða að nafnverð staðni um hríð.

Mikil hækkun íbúðaverðs í alþjóðlegum samanburði

Hækkun íbúðaverðs undanfarið eitt og hálft ár er mikil í alþjóðlegum samanburði. Frá ársbyrjun 2021 hefur raunverð íbúða á Íslandi hækkað meira en í helstu samanburðarríkjum eins og sést á meðfylgjandi mynd. Það á sérstaklega við um undanfarið hálft ár en á því tímabili hefur íbúðaverð tekið að lækka að raunvirði í nokkrum samanburðarríkjum, einkum Svíþjóð og Nýja-Sjálandi. Samanburður af þessu tagi er vandasamur að því leyti að val á viðmiðunartíma hefur mikil áhrif á röðun einstakra landa í samanburðinum. Sé upphaf ársins 2020 haft til viðmiðunar sker Ísland sig ekki jafn mikið úr. Árið 2021 var fermetraverð sérbýlis í Reykjavík svipað og í norskum og dönskum borgum í sama stærðarflokki.

Hærri laun á Íslandi hafa áhrif

Alþjóðlegur samanburður leiðir einnig í ljós að undirliggjandi þættir á íslenskum íbúðamarkaði eru sterkir og styðja líklega við hækkun raunverðs í samanburði við mörg önnur ríki. Þar má í fyrsta lagi nefna tekjuþróun. Laun hafa hækkað meira á Íslandi en í þeim ríkjum sem hér eru höfð til samanburðar. Á öðrum ársfjórðungi 2022 var launavísitala á Íslandi 8% hærri en ári áður en hækkun launa var 3-5% í átta öðrum löndum sem birt eru á mynd hér fyrir neðan. Í hlutfalli við laun sker þróun íbúðaverðs sig ekki jafn mikið úr í alþjóðlegum samanburði eins og hvað varðar raunverð íbúða. Alls staðar í þeim löndum sem hér eru höfð til samanburðar hækkaði íbúðaverð umfram laun milli upphafs árs 2021 fram á mitt ár 2022.

Vanskil heimilanna minnkað mikið

Sú áhætta sem getur falist í mikilli hækkun raunverðs íbúða og mögulegri lækkun þess í kjölfarið þarf einnig að skoðast í samhengi við lága skuldsetningu heimilanna, sterka eignastöðu þeirra og gæði útistandandi íbúðalána. Sem hlutfall af ráðstöfunartekjum eru skuldir íslenskra heimila lágar í norrænum samanburði. Vanskil heimilanna hafa jafnframt minnkað mikið á undanförnum árum og héldu áfram að minnka á fyrri helmingi yfirstandandi árs þrátt fyrir hækkun vaxta. Um síðustu áramót voru 1,8% lána kerfislega mikilvægra banka til heimila í vanefndum en hlutfallið hafði lækkað í 1,3% í júlí.

Seðlabanki Íslands hefur brugðist við mögulegri aukinni áhættu á íbúðamarkaði með því að herða skilyrði um veðhlutföll og ákvörðun hámarks á greiðslubyrðarhlutfall íbúðalána. Í nýjustu gögnum sjást þess greinileg merki að þessar reglur hafi haft tilætluð áhrif og fækkað íbúðalánum með hárri veðsetningu og/eða greiðslubyrðarhlutfalli. Auk þess að tempra áhættu á íbúðamarkaði er líklegt að reglurnar hafi dregið úr hækkun íbúðaverðs og þannig stuðlað að verðstöðugleika samhliða hækkun vaxta.