Mál nr. 42/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 42/2021
Kattahald í fjöleignarhúsi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 20. apríl 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. maí 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. maí 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 24. maí 2021, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sjö eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð hússins en gagnaðili er húsfélagsdeild. Ágreiningur er um hvort kattahald sé heimilt í stigaganginum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að íbúum hússins sé óheimilt að halda ketti í íbúðum sínum.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína árið 2015. Um sé að ræða íbúðarhús með sameiginlegum stigagangi. Álitsbeiðandi hafi alvarlegt ofnæmi fyrir köttum en nú sé svo komið að kettir séu haldnir í þremur íbúðum, án samþykkis og leyfis, en svo virðist sem sá fyrsti hafi komið í húsið árið 2018 eða 2019.
Álitsbeiðandi hafi reglulega mótmælt kattahaldi í húsinu, til dæmis á húsfundi árið 2019, í bréfi til íbúa árið 2020, á facebook síðu gagnaðila og með bréfi lögmanns, dags. 23. mars 2021. Nú síðast hafi húsfundur verið haldinn 31. mars 2021 þar sem ekki hafi tekist að útkljá málið og hafi frekari beiðnir álitsbeiðanda ekki leitt til aðgerða af hálfu þeirra sem haldi ketti.
Ofnæmisviðbrögð álitsbeiðanda vegna kattanna séu mjög svæsin, með miklum öndunarerfiðleikum og viðvarandi kláða, þrátt fyrir að hann taki sterk ofnæmislyf. Ofnæmið og afleiðingar lyfjanna komi í raun í veg fyrir að hann sinni námi sínu og fjölskyldulífi. Helgina 20.-21. mars 2021 hafi hann neyðst til að flytja brott af heimili sínu vegna ofnæmisins og hafi hann dvalið utan heimilisins allt frá því.
Álitsbeiðandi byggi kröfu sína á 1.-3. mgr., sbr. 6. mgr., 33. gr. e., 13. tölul. A-liðar, sbr. einnig 1., 4. og 5. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús. Einnig sé byggt á samþykkt Reykjavíkurborgar um kattahald frá 23. ágúst 2005.
Lög séu skýr um það að kattahald sé óheimilt í húsinu. Í fyrsta lagi liggi hvorki fyrir nokkuð almennt samþykki aukins meirihluta um slíkt í húsinu né leyfi til einstakra eigenda, sbr. 1. og 2. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús. Í öðru lagi sé ljóst að slíkt leyfi myndi ekki halda þar sem hann hafi verið í góðri trú um að ekkert slíkt samþykki lægi fyrir í húsinu, enda hafi fasteignasali staðfest að ekki lægi fyrir almennt leyfi til dýrahalds. Engar fundargerðir séu til um slíkt samþykki og hafi engu slíku samþykki enn verið þinglýst, svo sem áskilið sé við þær aðstæður, sbr. 5. mgr. sama ákvæðis.
Í þriðja lagi sé á því byggt að samkvæmt 6. mgr. 33. gr. e. í lögum um fjöleignarhús verði sömuleiðis að líta til þess sé íbúi hússins með ofnæmi á svo háu stigi að sambýlið við dýrin sé óbærilegt sem eigi við í tilfelli álitsbeiðanda. Í slíkum tilvikum sé í raun óheimilt að halda ketti, óháð því hvort samþykki aukins meirihluta hafi verið aflað fyrir kattahaldi samkvæmt 13. tölul. A-liðar laga um fjöleignarhús.
Í því samhengi sé vísað til læknisvottorðs, dags. 23. mars 2021, þar sem heimilislæknir hafi staðfest að álitsbeiðandi hafi mjög greinilegar og sterkar ofnæmissvaranir og að ofnæmi hans fyrir köttum sé á mjög háu stigi. Jafnframt hafi álitsbeiðandi aflað nýs vottorðs frá ofnæmislækni sínum sem hafi staðfest að hann hafi mjög sterkt dýraofnæmi, einkum fyrir köttum.
Með sama hætti og lagt hafi verið bann við hundahaldi í álitum nefndarinnar í málum nr. 20/2020, 47/2020 og 102/2020 og bann við kattahaldi í áliti í máli nr. 40/2009, þótt enn afdráttarlausara samþykki hafi reyndar þurft vegna löggjafar þess tíma, skuli leggja bann við kattahaldi í máli þessu.
Í greinargerð gagnaðila segir að sá sem hana riti hafi verið búsettur í húsinu í rétt tæplega 22 ár en engin formleg hússtjórn sé í stigahúsinu.
Þegar álitsbeiðandi hafi flutt í húsið hafi engin fyrirspurn komið um dýrahald til gagnaðila eða annarra eigenda. Aftur á móti hafi borist fyrirspurn um framkvæmdir og kostnað í stigahúsinu þegar íbúðin hafi verið seld álitsbeiðanda.
Fyrir árið 2015 hafi verið dýrahald í stigahúsinu en um það hafi ríkt þegjandi samkomulag og enginn sett sig upp á móti því. Ljóst sé að það hafi ekki verið eftir laganna bókstaf en slíkt hafi aldrei verið vandamál. Eftir á að hyggja hefði verið réttara að hafa það skjalfest. Engar sérstakar húsreglur séu til og þá alls ekki um bann gegn dýrahaldi.
Á árinu 2018 hafi komið köttur í íbúð á 3. hæð. Þá hafi annar íbúi 3. hæðar óskað eftir leyfi til að vera með kött og hafi það verið samþykkt án mótmæla. Á húsfundi árið 2019 hafi álitsbeiðandi lýst áhyggjum af kattahaldi en ekki minnst á ofnæmisviðbrögð eða veikindi sem stöfuðu af köttunum. Í byrjun árs 2021 hafi sá sem riti greinargerðina fengið sér kött. Kötturinn hafi gegnt mikilvægu hlutverki í bataferli eiginkonu hans eftir slys sem hún hafi lent í.
Álitsbeiðandi hafi farið fram á með bréfi að kettirnir yrðu fjarlægðir. Fyrstu viðbrögð gagnaðila við bréfinu hafi verið að boða til húsfundar 31. mars 2021 til að gera dýrahaldið löglegt. Lögmaður álitsbeiðanda hafi mætt á húsfundinn og enginn verið mótfallinn dýrahaldinu nema hann.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að af greinargerðinni sé ljóst að engar húsreglur séu í gildi sem staðfesti að dýrahald hafi nokkurn tímann verið samþykkt. Engra leyfa hafi verði aflað frá sveitarfélaginu áður en dýrahald hafi hafist. Þá séu engar fundargerðir til um meint samþykki fyrir dýrahaldi, en álitsbeiðandi hafi ítrekað skorað á íbúa hússins að leggja fram fundargerðir til staðfestingar á því.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Einnig er tekið fram að annar íbúi stigahússins sé með ofnæmi en hann hafi sagt að hann fyndi ekki fyrir neinum ofnæmisviðbrögðum.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er hunda- og kattahald háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang, sbr. einnig 10. tölul. B-liðar 41. gr. sömu laga. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. sömu laga ber að taka sameiginlegar ákvarðanir á húsfundi.
Óumdeilt er að ekki hefur verið tekin ákvörðun á húsfundi um að heimila kattahald í húsinu en í greinargerð gagnaðila segir að í gegnum árin hafi þegjandi samkomulag ríkt um dýrahald í stigaganginum. Þannig er ljóst að ekki liggur fyrir samþykki gagnaðila fyrir kattahaldi í samræmi við fyrrnefnd lagaákvæði og er það þegar af þeirri ástæðu óheimilt. Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að íbúum í stigaganginum sé óheimilt að halda ketti í íbúðum sínum.
Er lög um fjöleignarhús voru sett árið 1994 var kveðið á um að hunda- og kattahald í fjölbýli væri háð samþykki allra eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Fram kom í greinargerð með frumvarpi til laganna að hér vegist á mótstæð réttindi. Annars vegar þeirra sem vilja halda hunda og ketti sem gæludýr og hins vegar þeir sem ofnæmi hafa fyrir slíkum dýrum. Voru hagsmunir hinna síðarnefndu látnir vega þyngra og ráða lagareglunni. Með lögum nr. 40/2011 var ákvæðum laganna um hunda- og kattahald breytt. Var þá tekið upp ákvæði 6. mgr. 33. gr. e. þar sem segir að liggi fyrir samþykki um hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi en eigandi eða einhver í hans fjölskyldu er með ofnæmi fyrir hundum eða köttum á svo háu stigi að sambýlið við leiðsögu- eða hjálparhund sé óbærilegt og læknisfræðileg gögn staðfesta það, skuli kærunefnd húsamála leita lausna að fengnu áliti ofnæmislækna og sérfræðinga á öðrum sviðum, sé því að skipta. Hefur álitsbeiðandi bent á þetta ákvæði máli sínu til stuðnings. Líkt og fram kemur í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 40/2011 var með setningu þessa ákvæðis slegin skjaldborg um leiðsögu– og hjálparhunda og rétt eigenda þeirra sem þurfa nauðsynlega á slíkri aðstoð að halda. Var fortakslaust neitunarvald annarra eigenda þannig afnumið hvað hjálpar– og leiðsöguhunda varðar og réttur fatlaðs fólks settur í forgang. Eftir sem áður var kveðið á um að samþykki allra þyrfti fyrir hunda- og kattahaldi. Aftur á móti var lögð fram breytingartillaga eftir þriðju umræðu í þingsal og í stað þess að samþykki allra væri tilskilið var kveðið á um að samþykki 2/3 hluta væri nægilegt. Engin skýring fylgdi nefndri breytingartillögu sem þó var samþykkt. Fyrirsögn ákvæðisins var þó, eftir sem áður, „Hundar og kettir. Samþykki allra.“
Kærunefnd telur sýnt að ákvæði 6. mgr. 33. gr. e. eigi aðeins við þegar um leiðsögu- og hjálparhunda sé að ræða. Þá telur kærunefnd að hagsmunir álitsbeiðanda, sem staðfest er að sé með alvarlegt kattaofnæmi, vegi þyngra en hagsmunir annarra eigenda af því að halda ketti sem gæludýr og fellst kærunefndin því á kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kattahald sé óheimilt í stigaganginum.
Reykjavík, 31. ágúst 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson