Mál nr. 65/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 65/2022
Viðhald á runnum í sameiginlegum garði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 7. júlí 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru sameiginleg greinargerð gagnaðila, móttekin 26. júlí 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 29. ágúst 2022, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 6. september 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. október 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á 1. hæð en gagnaðilar eru eigendur eignarhluta í kjallara og á 2. hæð. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum beri að greiða kostnað við að fjarlægja runna í sameiginlegum garði sem og kostnað við að fjarlægja gljámispil og setja nýjan.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða kostnað við að fjarlægja runna meðfram gangstéttinni að húsinu.
- Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða kostnað við að fjarlægja gljámispil næst húsinu og setja nýjan.
Í álitsbeiðni segir að gagnaðilar hafi mælt sér mót til að framkvæma það sem álitsbeiðandi hafi haldið að yrði venjuleg garðvinna 25. maí 2022 en þann dag hafi átt að vera húsfundur þar sem meðal annars hafi átt að ræða skiptingu á garðvinnu. Álitsbeiðandi hafi hvorki verið látinn vita af fyrirhuguðum framkvæmdum í garðinum né honum boðið að taka þátt í þeim. Annar gagnaðila hafi sagt umboðsmanni álitsbeiðanda kvöldið áður að hún hygðist leigja verkfæri til að snyrta runnana, en ekki gefið neina tímasetningu á þeim framkvæmdum. Umboðsmaður álitsbeiðanda hafi séð gagnaðila í garðinum rétt fyrir hádegi þar sem þau hafi verið að undirbúa framkvæmdirnar en hann ekki getað stoppað þar sem hann hafi átt bókaðan tíma úti í bæ. Síðar hafi komið í ljós að runnarnir hefðu verið skornir niður, langt umfram það sem gæti talist eðlilegt viðhald. Eftir að hafa rætt við tvo faglærða garðyrkjufræðinga innan fjölskyldunnar hafi komið í ljós að þetta hafi verið gert á rangan hátt, á röngum tíma árs og að líkurnar væru meiri en minni á því að runnarnir kæmu ekki til með að lifa þetta af. Sökum þessa hafi fyrirhuguðum húsfundi verið aflýst.
Þar sem víðirinn meðfram gangstéttinni að húsinu frá götunni hafi verið orðinn gamall telji álitsbeiðandi það sanngjarna lausn að gagnaðilar beri kostnað af því að fjarlægja þá runna en allir eigendur beri sameiginlega kostnað í samræmi við hlutfallstölur í eignarhaldi á lóð við að gróðursetja nýja runna. Þessi hluti víðisins hafi verið í betra ástandi en restin af víðinum á lóðinni og hefði átt alla vega fimm til sjö ár eftir í viðbót, hugsanlega meira hefðu þeir verið skornir rétt niður næsta vor. Sem sé ekki lengur hægt að gera.
Vegna gljámispils næst húsinu eigi gagnaðilar að bera allan kostnað við að fjarlægja hann og gróðursetja nýjan þar sem hann hafi verið þétt vaxinn og fallegur og í raun hafi engin ástæða verið til að skera hann á þann hátt sem gert hafi verið.
Framkvæmdirnar hafi gengið mun lengra en geti talist eðlileg garðverk eða viðhald á runnunum. Þess utan hafi þær verið ranglega framkvæmdar, með röngu verkfæri og á röngum árstíma sem hafi valdið húsfélaginu tjóni. Ekki hafi verið tekin sameiginleg ákvörðun um þær á húsfundi. Einnig hafi verið um að ræða töluverða breytingu á sameign að utan sem hafi ekki bætt notagildi garðsins heldur skert það þar sem þetta dragi bæði úr skjóli frá veðrum og næði í garðinum. Slík breyting þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila segir að gljámispillinn sé í fullum vexti og verði ekki séð að hann hafi hlotið skaða af snyrtingunni. Mikið sé af nýjum sprotum og blöðum. Ástæðan fyrir klippingu hans hafi verið sú að hann hafði vaxið yfir gangstéttina meðfram húsinu og aftrað eðlilegu göngufæri. Mosavöxtur hafi verið fjarlægður af stétt á eftir en ekki illgresi sem hafi vaxið í kring af umboðsmönnum íbúðar álitsbeiðanda. Runnarnir meðfram gangstígnum að húsinu hafi verið orðnir lasburða, ekki af því að hafa verið klipptir heldur af áralangri vanhirðu, enda nær blaðlausir og ormétnir. Greinar og stofnar hafi verið vaxnir inn á göngustíg sem hafi heft umgang. Aðrir runnar í garðinum meðfram götu og almenningsgangstíg séu löngu líflausir af sömu orsökum. Runnar við gangstíg séu farnir að taka við sér og nýr vöxtur kominn fram. Umboðsmaður álitsbeiðanda hafi verið á staðnum þegar klippingin hafi átt sér stað og hann sagt að þetta væri fínt og að þau skyldu sjá hvernig þetta tæki við sér næsta sumar. Hann geti því ekki haldið því fram að hann hafi ekki vitað um eða samþykkt þessa klippingu. Þetta mál hafi verið tekið fyrir á húsfundi 27. júní 2022.
Hvað varði rökstuðning og fullyrðingar um ástand og líftíma garðsins, sem eigi að vera komið frá ónefndum garðyrkjufræðingum, þá fylgi engin gögn sem varði kostnað eða ástand runna og því sé öllum fullyrðingum sérfræðinga sem ekki hafi sést á vettvangi vísað á bug. Engin gögn um kostnað við aðgerðir gagnaðila til að bjarga runnunum hafi fylgt álitsbeiðni. Þá sé munnlegt samþykki á við skriflegt. Á húsfundum árið 2021 og 2022 hafi verið ákveðið að sinna viðhaldi garðsins í sameiningu. Varðandi rök um að þetta hafi áhrif á heildarmynd hússins þá sé limgerði á öðrum stað, næst gangstétt, stórskemmt eftir að bifreið hafi verið ekið inn í garðinn þannig að mikið ósamræmi sé á runnum garðsins.
Það hafi engin skerðing orðið á hljóðvist eða skjóli af runnum meðfram göngustígnum né heldur vegna snyrtingarinnar á mispli. Um hafi verið að ræða smávægilegar og nauðsynlegar breytingar sem falli undir 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Þetta hafi verið gert með samþykki og hagsmuni allra í huga. Ekkert tjón hafi orðið á garðinum, enda virðast plönturnar þrífast vel eftir klippinguna.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að húsfundurinn 27. júní 2022 hafi verið haldinn rúmum mánuði eftir að gagnaðilar höfðu valdið tjóninu.
Það sé rangt að umboðsmaður álitsbeiðanda hafi verið á staðnum þegar þessi framkvæmd hafi átt sér stað þar sem hann hafi verið staddur á tattústofu. Hann hafi komið þangað við á leiðinni þegar gagnaðilar hafi verið að gera sig tilbúin í framkvæmdir.
Ekið hafi verið inn í garðinn en runnarnir sem séu þar næst hafi ekki verið klipptir til að leiðrétta heildarmyndina, heldur runnar sem hafi verið töluvert fjær.
Takmarkaður nýr vöxtur sé á gljámisplinum þar sem hann hafi verið skorinn og muni það skýrast næsta vor hvort hann lifi þetta af og geri hann það verði þetta ljóta sár vel sýnilegt í mörg ár. Lítill sem enginn vöxtur sé á víðinum og séu að mati fagaðila litlar sem engar líkur á að hann lifi veturinn af.
Í athugasemdum gagnaðila segir að staðreyndin sé sú að álitsbeiðandi hafi verið upplýstur um fyrirhugaða klippingu runna daginn áður en hún hafi farið fram. Engar athugasemdir hafi verið gerðar og klippingin samþykkt. Álitsbeiðandi hafi átt leið hjá daginn eftir klippinguna og hann verið inntur álits og hann engar athugasemdir gert. Klippingin hafi því farið fram í góðri trú.
III. Forsendur
Þann 24. maí 2022 snyrtu gagnaðilar runna sem liggur meðfram gangstétt að húsinu sem og gljámispil sem er í sameiginlegum garði hússins. Gagnaðilar fullyrða að umboðsmaður álitsbeiðanda hafi gefið munnlegt samþykki fyrir því að klippt yrði vel af runnanum en hann neitar því. Stendur þar orð gegn orði. Í fundargerð húsfundar 27. júní 2022 var bókað að ákveðið hefði verið í sameiningu að klippa vel af runnunum þar sem þeir hefðu annaðhvort verið dauðir eða úr sér vaxnir og hömluðu eðlilegri umferð um göngustíga á lóðinni. Einnig var bókað að umboðsmaður álitsbeiðanda neiti því að munnlegt samþykki hans hafi legið fyrir. Óumdeilt er þó í málinu að umboðsmaðurinn vissi af því að til hafi staðið að runnarnir yrðu klipptir en athugasemdir hans varða það að þeir hafi verið klipptir of mikið og metur hann það sem svo, eftir að hafa ráðfært sig við garðyrkjufræðing innan fjölskyldunnar, að þeir séu ónýtir vegna viðhaldsins. Gagnaðilar hafna þessu og vísa til þess að runnarnir séu þegar farnir að taka við sér eftir klippinguna.
Krafa álitsbeiðanda varðar það að gagnaðilum verði gert að fjarlægja runnana á kostnað þeirra. Kærunefnd horfir til þess að engin gögn liggja fyrir sem styðja það að runnarnir séu ónýtir eða að þörf sé á að fjarlægja þá vegna viðhaldsins. Telur nefndin þegar af þeirri ástæðu ekki tilefni til að fallast á kröfu álitsbeiðanda hér um.
Hvað varðar gljámispilinn þá segir álitsbeiðandi í athugasemdum sínum að það verði að koma í ljós næsta vor hvort runninn lifi téða klippingu af. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd ekki tilefni til að fallast á kröfu hans um að gagnaðilum verði gert að fjarlægja hann og setja nýjan á kostnað þeirra, enda virðist að minnsta kosti óumdeilt meðal aðila að ekki sé unnt að slá því föstu að svo stöddu að hann sé ónýtur.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 20. október 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson