Mál nr. 99/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 99/2022
Ótímabundinn leigusamningur: Ofgreiddur orkukostnaður. Bótakrafa leigusala. Skuldajöfnun.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. október 2022, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. október 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. október 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. nóvember 2022, lagðar fyrir nefndina.
Með tölvupósti 5. janúar 2023 beindi kærunefnd því til gagnaðila að leggja fram reikninga vegna málningarvinnu. Svar hans barst kærunefnd með tölvupósti 9. janúar og var það sent álitsbeiðanda með tölvupósti kærunefndar 10. janúar 2023. Athugasemdir bárust ekki.
Með tölvupósti 9. febrúar 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá gagnaðila. Svar barst samdægurs og sendi nefndin álitsbeiðanda það til upplýsingar sama dag.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. mars 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 15. apríl 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C á D. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 28. apríl 2014 til 1. maí 2015. Leigusamingurinn var framlengdur munnlega 1. maí 2015 og lauk leigutíma 1. janúar 2022. Ágreiningur er um ofgreiðslu álitsbeiðanda vegna orkunotkunar á leigutíma en tveir eignarhlutar eru í húsinu og greiddi álitsbeiðandi reikninga vegna alls hússins. Einnig er ágreiningur um fjárhæð bóta vegna vanefnda álitsbeiðanda við skil á íbúðinni við lok leigutíma.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka tillit til ofgreiddrar orkunotkunar að fjárhæð 731.448 kr. vegna áranna 2014 til 2021 við uppgjör á vanefndum álitsbeiðanda við skil íbúðarinnar. Einnig að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hærri fjárhæð en 200.000 kr. vegna vanefnda á leigusamningi við skil íbúðarinnar.
Í álitsbeiðni kemur fram að við uppsögn álitsbeiðanda á leigusamningum hafi uppgötvast að hann hafði greitt hita og rafmagn fyrir allt húsið allan leigutímann en tvær íbúðir séu í húsinu. Í upphafi leigutíma hafi hann orðið við beiðni gagnaðila um að senda honum stöðuna á mælunum. Gagnaðili hafi tilkynnt orkufyrirtækinu hver skyldi vera greiðandi hita og rafmagns. Á þessum tímapunkti hafi álitsbeiðandi gert ráð fyrir að greiðslum fyrir orkunotkun yrði réttilega skipt þannig að hann væri aðeins að greiða fyrir þá íbúð sem hann hafi haft á leigu. Þar sem gagnaðili hafi tilkynnt orkufyrirtækinu hver væri greiðandi hafi það verið á hans ábyrgð að greina rétt frá stöðunni og tilgreina aðra greiðendur. Í leigusamningi aðila frá árinu 2014 hafi ekki verið skráð nein frávik frá reglum húsaleigulaga um greiðslur á rekstrarkostnaði. Hvergi hafi verið tekið fram í bréfaskriftum aðila eða símtölum að álitsbeiðandi ætti að sjá um að innheimta kostnað vegna hita og rafmangs frá öðrum íbúum.
Álitsbeiðandi hafi ofgreitt orkureikninga að fjárhæð 731.448 kr. tímabilið 1. júní 2014 til 8. júlí 2021. Ofgreiðslan hafi komið í ljós við uppsögn á leigusamningnum. Farið sé fram á að gagnaðili leiðrétti ofgreiðsluna en hann hafi talið að um væri að ræða mál á milli álitsbeiðanda og annarra íbúa hússins. Þann 8. júlí 2021 hafi gagnaðili fært viðskiptasamband við orkufyrirtækið frá álitsbeiðanda yfir á sig. Álitsbeiðandi hafi því ekki greitt fyrir orkunotkun í fimm mánuði, eða þar til leigutíma hafi lokið.
Álitsbeiðandi hafi ekki skilað íbúðinni af sér í umsömdu ástandi og skorist ekki undan því að greiða fyrir það. Hann hafi beðið gagnaðila um að taka tillit til ofgreiddrar orkunotkunar við uppgjör vegna vanefnda sinna sem kæmi þá á móti kostnaði við málun, þrif og skemmd húsgögn. Gagnaðili fari fram á að álitsbeiðandi greiði 400-500.000 kr. ásamt kostnaði við þrif að fjárhæð 98.000 kr. Álitsbeiðandi skilji að greiða þurfi kostnað vegna téðra vanefnda en hann fari engu að síður fram á að tillit verði tekið til ofgreiddrar orkunotkunar við uppgjörið.
Þá sé ekki hægt að ætlast til þess að álitsbeiðandi greiði fyrir skemmdir á hlutum sem hafi verið í góðu lagi þegar íbúðinni hafi verið skilað í janúar 2022 en núna í september 2022 hafi þeir verið taldir ónýtir.
Gagnaðili hafi látið vita af skemmdum við skil íbúðarinnar í janúar 2022 en þá hafi sófi og stólar verið brotnir. Þeim mun lengra sem hafi liðið hafi komið upp nýjar skemmdir, þ.e. á sjónvarpi, ljósi og salerni, en ekki hafi verið upplýst um þær skemmdir fyrr en í september 2022.
Sófinn hafi verið gamall og í daglegri notkun frá maí 2014 til desember 2021. Eðlilega komi slit á húsgögn sem séu í daglegri notkun. Aldur sófans hafi verið óþekktur við upphaf leigutíma. Stólar hafi verið orðnir lúnir við upphaf leigutíma og með notkun á leigutíma sé hægt að líta til þess að um sé að ræða eðlilegt slit.
Þegar álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni hafi verið í lagi með sjónvarpið en það hafi verið athugað með það og það virkað. Álitsbeiðandi hafi fyrst heyrt af því að það væri bilað í september 2022. Einnig hafi hann þá fyrst heyrt að salerni og ljósakróna hefðu verið brotin.
Álitsbeiðandi hafi átt að skila íbúðinni nýmálaðri, hann hafi átt að mála veggi og loft. Gagnaðili fari fram á að álitsbeiðanda beri einnig að greiða kostnað vegna málningar á gluggum að innan og hurðum en skipt hafi verið um glugga og hurðir í húsinu og því sjálfgefið að þá hafi verið málað. Aðilar hafi árangurslaust reynt að ná sáttum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið íbúðina á leigu 15. apríl 2014. Starfsmaður álitsbeiðanda hafi spurt út í hita og rafmagn næsta dag. Gagnaðili hafi ekki verið fyrir norðan og álitsbeiðandi sent starfsmann sinn til að lesa af, en sá hafi þurft að fara inn á neðri hæðina til að lesa af, þ.e. í aðra íbúð, og hefði hann mátt átta sig á því að það væri bara einn mælir í húsinu. Gagnaðili hafi síðan tilkynnt tölurnar til orkufyrirtækisins.
Þegar upp hafi komist um þessi mistök hafi gagnaðili þegar tekið yfir hita og rafmagn, samtals í fimm mánuði, til að koma til móts við álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi ekki gert sér grein fyrir þessu frekar en álitsbeiðandi. Þegar komið hafi að skilum íbúðarinnar hafi álitsbeiðandi neitað að mála íbúðina, sem hann hafi átt að gera samkvæmt leigusamningum, þar sem hann hafi greitt of mikið í orkukostnað. Álitsbeiðandi hafi talið ofgreiðsluna nema 731.448 kr., en íbúðin sé þó 15-20% stærri en hin íbúð hússins vegna stiga og forstofu sem sé á neðri hæðinni. Sé þetta dregið frá séu þetta um 590.000 kr. sem álitsbeiðandi hafi ofgreitt. Með tilliti til þess að gagnaðili hafi tekið yfir orkukostnaðinn síðustu leigumánuðinu nemi fjárhæðin um það bil 550-560.000 kr.
Gagnaðili hafi lagt til að álitsbeiðandi greiddi kostnað vegna málunar og þrifa en gagnaðili tæki á sig áfallna vexti, auka mánuð sem ekki hafi verið hægt að leigja íbúðina út þar sem það hafi þurft að mála, þrífa og gera við skemmdir. Samkvæmt skilmálum orkufyrirtækisins samþykki sá sem greiði reikning að hann sé að greiða fyrir sína íbúð, fyrir utan fyrningu og tómlæti.
Hvorugur aðila hafi gert sér grein fyrir því að það væri aðeins einn mælir í húsinu, en sá sem hafi lesið af mælum hefði átt að átta sig á því.
Gagnaðili hafi lagt til að álitsbeiðandi greiddi kostnað vegna málunar og þrifa að fjárhæð 548.000 kr. og að gagnaðili gæfi eftir kostnað vegna skemmda sem hafi orðið á húsgögnum, leigu fyrir einn mánuð og vexti, samtals 540.000 kr. Álitsbeiðandi hafi ekki neitað fyrir skemmdir eða ástand íbúðarinnar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hann hafi tekið íbúðina á leigu með húsgögnum. Eðlilegt sé að þau láti á sjá eftir að hafa verið í daglegri notkun á leigutíma. Íbúðinni hafi verið skilað 1. janúar 2022 og vitað að stólar og sófi væru í ólagi en fleiri skemmdum hafi verið bætt við í september 2022.
Gagnaðili hafi sagt að hann tæki á sig áfallna vexti og auka mánuð í leigu þar sem ekki hafi tekist að leigja íbúðina vegna skila álitsbeiðanda. Þegar talað sé um skemmdir á íbúðinni sé um að ræða göt eftir nagla og minniháttar göt. Hvergi komi fram í samskiptum aðila að gagnaðili hafi krafist leigu vegna skilanna. Sú hugmynd hafi fyrst komið upp í september 2022.
Álitsbeiðandi hafi boðið sættir með greiðslu að fjárhæð 200.000 kr. sem hafi síðar verið hækkuð í 300.000 kr. en gagnaðili hafi hafnað því.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að sófinn hafi verið brotinn og því sé ekki um að ræða eðlileg slit og sama eigi við um stólana sem hafi verið brotnir en ekki slitnir.
Vegna sjónvarpsins þá hafi ekki verið kveikt á því fyrr en eftir nokkra mánuði en íbúðin hafi staðið [auð] þar sem ekki hafi verið búið að ganga frá við álitsbeiðanda. Þá hafi brotið salerni ekki komið í ljós fyrr en íbúðin hafi verið þrifin. Sama eigi við um brotna ljósakrónu en ekki sé verið að gera kröfu vegna hennar.
Í leigusamningi segi að íbúðinni skuli skilað málaðri og í því ástandi sem tekið hafi verið við henni. Það hljóti að liggja í hlutarins eðli að gera kröfu um þann tíma sem það taki að standsetja hana. Íbúðinni hafi hvorki verið skilað þrifinni né málaðri og því hafi hún ekki verið tilbúin til útleigu fyrr en eftir þrif og málun. Íbúðin hafi í raun staðið miklu lengur auð þar sem ekki hafi tekist að semja við álitsbeiðanda.
Ekki hafi verið haft samband við gagnaðila vegna orkunotkunarinnar fyrr en það hafi átt að skila íbúðinni en þá hafi hluti þessa máls verið fyrndur, fyrir utan tómlæti álitsbeiðanda.
Í leigusamningi komi fram að álitsbeiðandi eigi að sjá um garðinn, en það hafi hann ekki gert á leigutíma. Það megi verðmeta á 320.000 kr. fyrir öll árin.
Samantekinn kostnaður vegna vanefnda álitsbeiðanda sé þannig 860.000 kr. en gagnaðili fari aðeins fram á að álitsbeiðandi greiði kostnað vegna málunar og þrifa að fjárhæð 548.000 kr.
III. Forsendur
Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra 1. júlí 2016 kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Ótímabundinn leigusamningur aðila tók gildi 1. maí 2015 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Ágreiningur snýst um bótakröfu gagnaðila á hendur álitsbeiðanda sem og ofgreiddan orkukostnað á leigutíma. Engin trygging var lögð fram af hálfu álitsbeiðanda við upphaf leigutíma.
Í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 63/1994, segir að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem hafi verið leigjanda sannanlega óviðkomandi.
Í þágildandi 1. mgr. 64. gr. sömu laga sagði að bótakröfu sinni á hendur leigjanda yrði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr sagði að hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skyldi þeim lýst með sama hætti innan tveggja mánaða frá því að þeirra hafi orðið vart. Þá sagði í 3. mgr. að væri þessara tímamarka ekki gætt félli bótaréttur leigusala niður, nema leigjandi hefði haft svik í frammi.
Álitsbeiðandi skilaði íbúðinni 1. janúar 2022. Af gögnum málsins má ráða að við lok leigutíma hafi komið til tals aðila á milli að svefnsófi og stólar væru orðnir lélegir. Álitsbeiðandi vísar til þess að um sé að ræða eðlilegt slit en gagnaðili hafnar því. Engin gögn styðja það aftur á móti að gagnaðili hafi gert skriflega bótakröfu á hendur álitsbeiðanda vegna þessa innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins, sbr. þágildandi 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Það sama gildir um kröfur gagnaðila vegna tapaðrar leigu, vaxta, sjónvarps, salernis og garðvinnu, en svo virðist sem þær hafi fyrst komið fram í september 2022 svo og í greinargerð gagnaðila í máli þessu. Þar með er ljóst að þær kröfur voru ekki gerðar innan lögbundins frests, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, en kærunefnd telur að hér sé um að ræða bótakröfur vegna meintra skemmda sem gagnaðila hafi mátt vera ljósar innan tveggja mánaða frá skilum hins leigða, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Verður því að telja að bótaréttur gagnaðila vegna framangreindra krafna hans sé niðurfallinn á grundvelli framangreindrar 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.
Álitsbeiðandi fellst á að greiða kostnað vegna þrifa og hefur ekki gert athugasemd við fjárhæð þess reiknings sem nemur 98.000 kr. Telur nefndin því að honum beri að greiða þann reikning.
Í þágildandi 65. gr. húsaleigulaga sagði að ef leigusali og leigjandi kæmu sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði, skyldi byggingarfulltrúi þá meta tjónið. Rétt væri þó hvorum aðila að krefjast mats dómkvaddra manna á bótafjárhæðinni innan tveggja mánaða frá því að aðila var kunn niðurstaða byggingarfulltrúa.
Eftir stendur ágreiningur um kröfu gagnaðila vegna málunar á hinu leigða. Ekki er ágreiningur um skyldu álitsbeiðanda til að mála eignina en ágreiningur snýst um hvort undir skyldu hans falli málun á gluggum, hurðum og lofti. Í leigusamningi segir að íbúðinni skuli skilað nýmálaðri. Krafa gagnaðila vegna málunar á íbúðinni í heild nemur 450.000 kr. Með tölvupósti álitsbeiðanda 9. desember 2021 spurði hann hvort mögulegt væri að semja um ákveðna greiðslu fyrir það að skila íbúðinni ómálaðri og sagði gagnaðili að hann myndi tala við málara og finna út úr því. Aðilar áttu í framhaldinu samskipti um hvernig þessu yrði háttað. Álitsbeiðandi sendi starfsmann sinn til að skoða íbúðina í janúar 2022 vegna fyrirhugaðrar málningarvinnu hans og kom þá í ljós að verið væri að skipta um glugga og hurðir. Taldi álitsbeiðandi því sjálfgefið að gluggar og hurðir yrðu málaðar í leiðinni og féllst eingöngu á að greiða kostnað vegna málunar á veggjum en ekki á gluggum, hurðum og lofti líkt og tilboð gagnaðila hafði hljóðað upp á. Kærunefnd óskaði eftir því að gagnaðili legði fram reikninga vegna málunar. Í svari hans segir að hann hafi sjálfur séð um að mála íbúðina eftir að hafa gefist upp á að bíða eftir álitsbeiðanda.
Kærunefnd telur að gagnaðili hafi ekki fært fram sönnur þess að undir skilmála leigusamnings um að álitsbeiðandi skyldi skila eigninni nýmálaðri falli að skipt sé um glugga eignarinnar og hurðir. Krafa gagnaðila vegna málunar nam 450.000 kr. en aðspurður gat gagnaðili ekki sundurliðað kröfuna eða stutt hana gögnum þar sem hann hafi sjálfur annast um að mála og skipta um glugga og hurðir. Ekki liggur heldur fyrir mat óháðs úttekaraðila hér um. Með hliðsjón af því að það stóð gagnaðila nær að tryggja sér sönnun hér um telur kærunefnd rétt að miða við að álitsbeiðandi greiði gagnaðila 250.000 kr. vegna málunar á eigninni.
Loks þarf að taka afstöðu til þess hvort ofgreiddur orkukostnaður komi til lækkunar kröfum gagnaðila. Að beiðni gagnaðila sendi álitsbeiðandi honum stöðuna á rafmagns- og heitavatnsmælum við upphaf leigutíma og tilkynnti gagnaðili orkufyrirtækinu að álitsbeiðandi yrði greiðandi hita og rafmagns. Í húsinu eru tveir eignarhlutar og greiddi álitsbeiðandi orkukostnað vegna hússins í heild á leigutíma, að undanskildum síðustu fimm mánuðunum en þá reikninga greiddi gagnaðili eftir að ljóst varð að álitsbeiðandi hafði ofgreitt orkukostnaðinn. Fyrir liggur eftir fyrirspurn kærunefndar 9. febrúar 2023 að gagnaðili er eigandi beggja eignarhluta hússins. Með hliðsjón af því telur nefndin að gagnaðili hafi sem eigandi hússins mátt vita að aðeins væri einn mælir í húsinu og verður því að leggja til grundvallar að það hafi verið á hans ábyrgð að tryggja að greiðslur fyrir orkunotkun væru réttar. Álitsbeiðandi á því kröfu á hendur gagnaðila vegna ofgreiðslunnar. Ráða má af gögnum málsins að krafa gagnaðila hafi stofnast við skil íbúðarinnar 1. janúar 2022. Á grundvelli 26. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda, nr. 150/2007, eru því allar kröfur álitsbeiðanda frá 1. janúar 2018 ófyrndar.
Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða 348.000 kr. vegna málunar og þrifa og að til frádráttar komi ofgreiddur orkukostnaður frá 1. janúar 2018 til 1. ágúst 2021, en frá þeim tíma greiddi gagnaðili orkureikninga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila 348.000 kr. vegna þrifa og málunar á hinu leigða við lok leigutíma.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi kröfu á hendur gagnaðila vegna ofgreidds orkukostnaðar á tímabilinu 1. janúar 2018 til 1. ágúst 2021.
Reykjavík, 27. mars 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson