Mál nr. 29/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 29/1996
Hagnýting sameignar: Þvottahús.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 16. apríl 1996, beindu A og B, til heimilis að X nr. 34, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 34, hér eftir nefnt gagnaðili, um nýtingu sameiginlegs þvottahúss.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. apríl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, dags. 19. maí, var lögð fram á fundi kærunefndar 22. maí. Á fundi 12. júní voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda við hana, dags. 3. og 11. júní, og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Á húsfundi 19. mars sl. var gerð eftirfarandi bókun undir liðnum "Ákvarðanir varðandi þvottahús": "A og B beðin um að fjarlægja eigin þvottavél úr sameiginlegu þvottahúsi og koma henni fyrir í eigin íbúð." Ennfremur var ákveðið að fjölga snúrum í þvottahúsinu, þar sem þrjár snúrur væru ekki nægjanlegar fyrir sex íbúðir.
Ágreiningur er um heimild húsfélagsins til þess að gera álitsbeiðendum skylt að fjarlægja einkavél sína úr þvottahúsinu.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að talið verði að samþykki allra þurfi til þess að breyta þvottahúsi í þurrkherbergi eingöngu.
Álitsbeiðendur vísa í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, máli sínu til stuðnings. Umrædd breyting á nýtingu þvottahússins hafi í för með sér mikið óhagræði fyrir þá. Er álitsbeiðendur hafi keypt íbúð í húsinu hafi þeir fengið leyfi þáverandi umsjónarmanns húsfélagsins fyrir því að setja þvottavél sína í þvottahúsið. Leyfi umsjónarmanns og sameiginlegt þvottahús hafi verið mikilvæg forsenda fyrir kaupunum. Álitsbeiðendur hafi aldrei talið að um bráðabirgðaráðstöfun væri að ræða.
Rafmagn fyrir vélina hafi verið tengt inn á töflu álitsbeiðenda, að ráðum þáverandi umsjónarmanns, áður en þau tóku vélina í notkun.
Nýtingu þvottahússins hafi verið þannig háttað að álitsbeiðendur hafi einir haft þar þvottavél. Tveir aðrir íbúar hafi hengt þarna reglulega upp þvott, en aðrir nokkrum sinnum á ári. Allir aðrir íbúðareigendur en álitsbeiðendur hafi þvottavélar í íbúðum sínum og einn eigandi þurrkara í kjallarageymslu. Hins vegar sé pláss fyrir fleiri þvottavélar í þvottahúsinu og ennfremur sé ekki gert ráð fyrir þvottavélum í íbúðum. Álitsbeiðendur telja sig ekki hafa aðstöðu fyrir þvottavél í íbúð sinni, hvorki í baðherbergi né annars staðar, enda sé enga jarðtengda innstunga að finna í baðherberginu.
Ekki hafi verið aflað leyfis byggingafulltrúa fyrir því að breyta þvottahúsi í þurrkherbergi einvörðungu.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að ákvörðun húsfundar um að óska eftir því við álitsbeiðendur að þeir flyttu einkaþvottavél sína úr sameiginlegu þvottahúsi byggi ekki á neinum verulegum breytingum sem geti fallið undir 30. né heldur 31. gr. laga nr. 26/1994.
Verið sé að staðfesta fyrri ákvarðanir og samþykktir húsfélagsins um hagnýtingu sameiginlegs þvottahúss og aflétta bráðabirgðaráðstöfun álitsbeiðenda, sem verið hafi öllum íbúum hússins til vandræða og sé án samþykkis þeirra. Það sé hins vegar misskilningur að til standi að breyta þvottahúsinu í þurrkherbergi.
Eigendur hafi ekki veitt samþykki sitt fyrir þessu fyrirkomulagi, nema ef vera skyldi þáverandi gjaldkeri, sem nú sé fluttur úr húsinu. Aðrir eigendur hafi gert við þetta athugasemdir en verið tjáð að um bráðabirgðaráðstöfun væri að ræða.
Ákv 6"rðun húsfundar sé minniháttar, bæði í ljósi þess að áður en álitsbeiðendur fluttu í húsið hafi verið ríkjandi fullt samkomulag allra eigenda um hagnýtingu sameiginlegs þvottahúss án þess að vera með einkaþvottavélar sínar þar og í ljósi fyrri samþykktar húsfélagsins um að óska eftir því að álitsbeiðendur fjarlægðu þvottavél sína. Nægjanlegur meirihluti hafi verið fyrir þessari ósk á húsfundinum 19. mars sl., eða samþykki fimm aðila af sex, þ.e. 80,3% skv. skiptingu eignarhluta.
Aldrei hafi verið gert ráð fyrir einkaþvottavélum í sameiginlegu þvottahúsi, enda sé það aðeins um 7 m2 að flatarmáli, með þremur sameiginlegum raftenglum. Álitsbeiðendur hafi í heimildarleysi breytt einum þessara tengla í einkatengil fyrir þvottavél sína. Hins vegar hafi í upphafi verið gert ráð fyrir þvottavélatengingum á baðherbergjum allra íbúðanna.
Frá því húsið var byggt 1976 hafi verið um það fullt samkomulag að einkaþvottavélar væru ekki staðsettar í þvottahúsinu, að álitsbeiðendum einum undanteknum. Sama fyrirkomulag gildi í nálægum stigahúsum. Ekki sé pláss fyrir vélar allra eigenda í þvottahúsinu.
Nýtingu þvottahússins sé þannig háttað að pantaðir séu tímar, kl. 21.00-21.00, 1-2 daga í senn, skv. ákvörðun húsfundar. Þetta hafi álitsbeiðendur þó ekki virt heldur viðhaft aðra tímasetningu, þ.e. frá kl. 9.00-9.00.
Umrædd bráðabirgðaráðstöfun álitsbeiðenda takmarki afnot annarra eigenda af þvottahúsinu og auki vinnu við sameiginleg þrif.
III. Forsendur.
X nr. 34 er stigagangur í fjölbýlishúsi, á 3 hæðum og með 6 eignarhlutum. Íbúðum á 1. hæð fylgir einnig rými í kjallara.
Öllum íbúðum í X nr. 34 fylgir hlutdeild í þvottahúsi, sem og annarri sameign. Af því leiðir að eigendur hafa rétt til hagnýtingar sameignar, þ.m.t. að sjálfsögðu þvottahússins, sbr. 3. tl. 12. gr. og 1. mgr. 34. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Réttur þessi takmarkast einvörðungu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda í húsinu, sbr. 4. tl. 13. gr. og 2. mgr. 34. gr. laganna.
Kærunefnd telur að í umræddum sameignar- og hagnýtingarrétti eigenda felist réttur til að nýta þvottahús, sem og aðra sameign, á eðlilegan og venjulegan hátt. Eðlileg og venjuleg afnot af þvottahúsi eru að sjálfsögðu þau að þvo og þurrka þvott. Með vísan til þessa verður ekki talið að húsfélaginu sé heimilt að meina eigendum að nýta þvottahúsið fyrir þvottavélar sínar, enda eru þar engin sameiginleg tæki til þeirra nota, sbr. 7. tl. A-liðar 41. gr. og 31. gr. laganna. Viðkomandi eigendum ber að sjálfsögðu að greiða þann kostnað sem af nýtingu þeirra hlýst, eftir því sem mælingu á slíku verður við komið.
Allir eigendur eiga hér sama rétt og eru að sama skapi bundnir af löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi nánari útfærslu á slíkum afnotum þvottahússins, sbr. 2. mgr. 34. gr. og 2. mgr. 35. gr. laganna.
Hins vegar ber að benda á það að ákvörðun tilskilins meirihluta eigenda um kaup á sameiginlegum tækjum í þvottahús er bindandi fyrir alla eigendur. Með því væru möguleikar eigenda á eðlilegri hagnýtingu þvottahússins tryggðir á fullnægjandi hátt. Á grundvelli slíkrar ákvörðunar væri því hægt að gera einstökum eigendum skylt að fjarlægja einkavélar sínar úr sameiginlegu þvottahúsi.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að meirihluta eigenda í húsfélaginu X nr. 34., hafi verið óheimilt að gera álitsbeiðendum skylt að fjarlægja einkavél sína úr sameiginlegu þvottahúsi.
Reykjavík, 3. júlí 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson