Mál nr. 21/2021 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 23. september 2021
í máli nr. 21/2021
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 175.000 kr.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 18. mars 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. mars 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 12. apríl 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 13. apríl 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 14. apríl 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 14. apríl 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. apríl 2021. Athugasemdir bárust ekki.
Með bréfi kærunefndar, dags. 14. júní 2021, óskaði kærunefndin eftir því að varnaraðili upplýsti um dagsetningu riftunar leigusamningsins. Einnig óskaði nefndin eftir frekari upplýsingum og fjárhæð leigunnar og gögnum vegna fjártjóns sem hann hafi orðið fyrir. Svar barst frá gagnaðila með tölvupósti, dags. 29. júní 2021, sem var sent sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 8. júlí 2021. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, dags. 15. júlí 2021. Þá bárust gögn frá varnaraðila með tölvupósti, dags. 16. júlí 2021. Svar og gögn varnaraðila voru send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 16. ágúst 2021. Þá voru athugasemdir sóknaraðila, dags. 15. júlí 2021, sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 23. ágúst 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.
Með tölvupósti kærunefndar, dags. 25. ágúst 2021, óskaði nefndin eftir upplýsingum um dagsetningu riftunar, hvaða dag íbúðin hafi verið tæmd sem og hvenær íbúðin hafi farið í útleigu á ný. Svar barst með tölvupósti varnaraðila, dags. 26. ágúst 2021, og var það sent sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 27. ágúst 2021.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi neitað að endurgreiða honum tryggingarfé að fjárhæð 290.000 kr. vegna meintra leiguvanskila og skaðabóta vegna meintra skemmda á hinu leigða. Sóknaraðili kveðst tilbúinn til að bæta varnaraðila hjarir á hurð út á stigagang, málningu við einn vegg og kostnað við að skipta út einni hurð á skáp sem skemmst hafi. Krefst hann þess að sóknaraðili endurgreiði sér 175.000 kr. af tryggingunni.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að Reykjavíkurborg, fyrir hönd sóknaraðila, hafi lagt fram tryggingu að fjárhæð 290.000 kr. þann 2. september 2020 fyrir réttum efndum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða.
Ítrekað hafi verið kvartað undan sóknaraðila af öðrum leigjendum í húsinu vegna hávaða og kannabisreykinga. Varnaraðili hafi ákveðið að segja leigusamningi upp eftir að uppnám hafi orðið meðal annarra leigjenda í húsinu vegna annarlegrar hegðunar sóknaraðila. Varnaraðili hafi ákveðið að gefa sóknaraðila einn mánuð til að finna sér annan dvalarstað. Áður hafði móðir stúlku, sem hafi verið hjá sóknaraðila, brotið upp hurð að íbúðinni. Kallað hafi verið á lögreglu og barnaverndarfulltrúi hafi komið á staðinn.
Í 3. tölul. leigusamnings aðila segi: „Tafarlaus uppsögn verður á samningi þessum ef leigutaki fer ekki eftir húsreglum um almenna umgengni í húsinu s.s. hávaða eftir kl. 22 á kvöldin, óhófleg notkun áfengis eða annarra vímuefna.“ Varnaraðili hafi ekki átt annarra kosta völ en að segja upp leigusamningi aðila og hafi það orðið að samningi að hann flytti út mánuði síðar. Þegar sóknaraðili hafi flutt út hafi hann skuldað 53.000 kr. í leigu. Meðfylgjandi séu bankayfirlit yfir greiðslur sóknaraðila. Eftir að sóknaraðili hafði flutt út hafi komið í ljós verulegar skemmdir á íbúðinni sem sjáist greinilega á meðfylgjandi myndum.
Varnaraðili hafi þurft að leggja í kostnað við viðgerðir. Ekki hafi verið hægt að leigja íbúðina á meðan á viðgerðum hafi staðið og sé leigutap varnaraðila verulegt eða að minnsta kosti ein mánaðarleiga að fjárhæð 115.000 kr. Heildarkostnaður varnaraðila vegna tjóns á íbúðinni, sem sóknaraðili beri ábyrgð á, sé því 383.000 kr. Varnaraðili fallist á að helminga kostnað vegna leigutaps úr einum mánuði í hálfan mánuð. Kostnaður varnaraðila sé því leigutap vegna viðgerða að fjárhæð 57.500 kr., vangreidd húsaleiga að fjárhæð 53.000 kr. og kostnaður við viðgerðir 208.000 kr. Samtals nemi krafan því 318.500 kr. Tryggingarféð hafi numið 290.000 kr. og hafi varnaraðili ekki í hyggju að sækja þann mismun.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rangt að hann skuldi leigu. Fjárhæð leigunnar hafi ekki verið skrifuð inn í leigusamninginn en hún hafi verið 110.000 kr.
Tiltekin stúlka hafi skemmt hurðina og hafi hún sagst ætla að bæta fyrir það. Lögregla geti vitnað til um að hurðin hafi verið brotin af hennar hálfu. Vegna kannabisreykinga hafi hann sagt varnaraðila frá þeim sama dag og hann hafi flutt inn.
Vegna málningarvinnu sé móðir sóknaraðila málarameistari og geti hún staðfest að aðeins hafi þurft að mála einn vegg. Annað hafi verið komið á tíma við upphaf leigutíma. Vegna brots á skápahurðinni hafi aðeins þurft að skipta hurðinni út.
Vegna þeirra mynda sem varnaraðili leggi fram til stuðnings því að íbúðin hafi verið óþrifin hafi það verið í eitt skipti sem þetta hafi verið svona. Þetta hafi verið þrifið næsta dag. Hefði sóknaraðili ekki þurft að flytja þegar út hefði hann og fjölskylda hans getað málað og gert við.
V. Niðurstaða
Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Við upphaf leigutíma greiddi sóknaraðili tryggingarféð að fjárhæð 290.000 kr. sem varnaraðili heldur eftir vegna vangreiddrar leigu og skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.
Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Ekki er deilt um lögmæti riftunar varnaraðila á leigusamningi aðila en þeir virðast hafa sammælst um að sóknaraðili flytti út 1. febrúar 2021. Varnaraðili segir að leigutekjur hafi tapast vegna eins mánaðar þar sem hann hafi þurft að koma húsnæðinu aftur í leiguhæft ástand en kveðst nú aðeins gera kröfu um að sóknaraðili bæti sér tvær vikur af töpuðum leigugreiðslum. Ekki liggja fyrir gögn sem staðfesta að eignin hafi ekki verið í leiguhæfi ástandi við lok leigutíma, auk þess sem það var varnaraðili sem óskaði eftir því við sóknaraðila í desember að hann flytti út 1. febrúar. Telur kærunefnd að sóknaraðili hafi mátt treysta því að þar með væri leigusamningi aðila lokið og verður hann því ekki krafinn um frekari leigu.
Samkvæmt leigusamningnum var fjárhæð leigunnar 115.000 kr. Samkvæmt yfirliti yfir leigugreiðslur sóknaraðila inn á reikning varnaraðila á átta mánaða leigutímabili greiddi hann 107.000 kr. í eitt skipti, 110.000 kr. í fjögur skipti, 120.000 kr. í tvö skipti og 80.000 kr. í eitt skipti. Sóknaraðili segir að leigan hafi í raun verið 110.000 kr. og að hann hafi greitt eftirstöðvar leigunnar með reiðufé þann mánuð sem hann greiddi 80.000 kr. inn á reikning varnaraðila. Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi greitt leiguna óreglulega og hann gert athugasemdir við að full leiga væri ekki greidd í hvert skipti. Þó að athugasemdir varnaraðila séu ekki meðal gagna málsins lítur kærunefnd til þess að fjárhæð leigu er tilgreind í leigusamningi 115.000 kr. og hefur ekkert komið fram í málinu sem styður að aðilar hafi samið um að lækka leigu frá því sem greinir í undirrituðum samningi aðila. Þá er ekkert sem styður það að leiga hafi verið greidd með reiðufé. Telur kærunefnd því að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa 53.000 kr. af tryggingarfénu vegna vangreiddrar leigu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Varnaraðili gerir einnig kröfu í tryggingarféð vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Sóknaraðili fellst á að greiða kostnað vegna málunar á einum vegg sem og vegna viðgerða á hjörum og lagfæringa á sprungum í skápahurð. Er bótaskylda sóknaraðila að þessu leyti því óumdeild. Varnaraðili lagði fram bankayfirlit sem sýnir millifærslu að fjárhæð 52.000 kr. inn á reikning nafngreinds einstaklings og kveður hana vera vegna vinnu við að mála herbergi í íbúðinni. Kveður hann kostnað vegna málningar hafa verið 18.000 kr. Telur kærunefnd að ekki sé unnt að leggja til grundvallar ákvörðun skaðabóta nefnda kvittun og hafnar kröfu varnaraðila hér um. Þá lagði varnaraðili fram gögn sem sýna að fataskápurinn sem varð fyrir skemmdum kostar nýr 25.950 kr. Fyrir liggja myndir sem sýna nokkuð stóra sprungu í skápahurðinni. Fellst kærunefnd á kröfu varnaraðila hér um og er honum því heimilt að ráðstafa 25.950 kr. af tryggingarfénu í þessu tilliti.
Hvað bótaskyldu sóknaraðila að öðru leyti varðar liggja ekki fyrir nein gögn sem styðja það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan fjögurra vikna frá lokum leigutíma. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 153.550 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. febrúar 2021 reiknast dráttarvextir frá 2. mars. 2021.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 153.550 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 2. mars 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 23. september 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson