Mál nr. 54/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 29. nóvember 2023
í máli nr. 54/2023
A
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni 40.906 kr. vegna ofgreiddrar leigu fyrir maí 2023 og 42.592 kr. vegna júní 2023.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 30. maí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 13. júní 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 14. júní 2023. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 15. júní 2023. Viðbótargögn bárust frá sóknaraðila 23. júní 2023 og voru þau send varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. júlí 2023. Athugasemdir bárust ekki.
Með tölvupósti 25. ágúst 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá varnaraðila. Svör bárust ekki þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um. Þá óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila með tölvupósti 21. september 2023 og bárust svör hennar 28. september 2023. Svör sóknaraðila voru send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 3. október 2023.
Með tölvupósti 4. október 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti 6. sama mánaðar. Nefndin óskaði frekari upplýsinga með tölvupósti 9. október 2023 og bárust þær með tölvupósti sóknaraðila 24. sama mánaðar. Upplýsingar sóknaraðila voru sendar varnaraðila með tölvupósti 26. október 2023. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að hækka leiguna á leigutíma og kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu á ofgreiddri leigu vegna maí og júní 2023.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður umsamið leiguverð samkvæmt leigusamningi hafa verið 130.000 kr. á mánuði. Í samningnum hafi verið ákvæði sem hafi heimilað breytingu á leigufjárhæð vegna beintengingar við vísitölu neysluverðs í hverjum mánuði. Á greiðsluseðli fyrir aprílmánuð hafi krafa um leigu numið 144.444 kr. Síðan hafi komið greiðsluseðill með „leiðréttingu“ á leigu fyrir sama mánuð sem hafi numið 185.350 kr. Leigufjárhæðin hafi hækkað samfellt í gegnum leigutímabilið vegna beintengingar við vísitölu neysluverðs í hverjum mánuði. Með framangreindri kröfu að fjárhæð 185.350 kr. hafi varnaraðili verið að reyna að koma að hækkunum langt umfram þá breytingu á leigufjárhæð sem leigusamningur kveði á um og húsaleigulög heimili. Eftir að sóknaraðili hafi fengið leiðréttan greiðsluseðil fyrir aprílmánuð hafi sóknaraðili óskað eftir útskýringum varnaraðila. Þá hafi hann kvaðst þurfa hækka leiguna þar sem umsamin leigufjárhæð stæði ekki undir afborgunum. Eftir að sóknaraðili hafi orðið vís um rétt sinn hafi hún reynt að greiða leigufjárhæð samkvæmt leigusamningi en þar sem reikningsnúmer á leigusamningi hafi ekki verið gilt og varnaraðili neitað að gefa réttar upplýsingar hafi sóknaraðili endað á að greiða kröfuna eftir eindaga. Krafist sé viðurkenningar á því að hún eigi rétt á endurgreiðslu á þeirri fjárhæð sem hún hafi að endingu nauðbeygð innt af hendi, þ.e. í því skyni að vanefna sjálf ekki samninginn, að frádreginni þeirri fjárhæð sem henni hafi með réttu borið að greiða. Alls að fjárhæð 40.906 kr. Réttmæt fjárhæð leigu sé 144.444 kr. en greidd leiga hafi numið 185.350 kr.
Sóknaraðili hafi þegar fengið greiðsluseðil fyrir maímánuð að fjárhæð 187.000 kr. sem sé einnig umfram þá hækkun sem breytingar á leigufjárhæð samkvæmt leigusamningi og húsaleigulög heimili. Því sé jafnframt farið fram á endurgreiðslu á þeirri fjárhæð að frádreginni þeirri fjárhæð sem henni hafi með réttu borið að greiða.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður umsamda leigufjárhæð hafa numið 130.000 kr. og hún fylgt vísitölu neysluverðs í hverjum mánuði. Varnaraðili sé með skuldabréf á íbúðinni frá banka og afborganir lánsins hafi farið hækkandi. Hann hafi því haft samband við sóknaraðila í byrjun árs 2023 vegna hækkunar leigunnar, svo ekki þyrfti að koma til sölu íbúðarinnar. Varnaraðili hafi ekki fengið svar frá sóknaraðila fyrr en mánaðarmótin febrúar/mars 2023 og aðilar komist að samkomulagi um hækkun leigunnar í 155.000 kr. Þrátt fyrir þetta samkomulag hafi leigusamningurinn ekki verið uppfærður/skilmálabreyttur eða hækkunin tilkynnt til bankans til innheimtu leigunnar.
Varnaraðili hafi nýtt uppsagnarákvæði 3.b. í leigusamningnum og sent sóknaraðila tilkynningu þar um 1. maí 2023. Sóknaraðili hafi haft samband næsta dag og staðfest móttöku uppsagnarbréfsins. Í framhaldinu hafi aðilar gert samkomulag um að sóknaraðili greiddi 185.000 kr. í leigu í tvo mánuði og yfirgefa húsnæðið í lok júní. Sóknaraðili hafi greitt greiðsluseðla í maí og júní athugasemdalaust og án fyrirvara. Með greiðslu greiðsluseðla með hinni umsömdu leigufjárhæð hafi varnaraðili litið svo á að sóknaraðili hafi efnt samkomulag þeirra um hækkun leigunnar í uppsagnarfresti og ennfremur til staðfestingar um beiðni sóknaraðila um lausn undan sex mánaða uppsagnarfesti. Sóknaraðili hafi staðfest ofangreint í tölvupósti 30. maí 2023 með vísan til þess að hún kæmi til með að yfirgefa húsnæðið í lok júní fremur en í lok október og að samningssambandi aðila lyki þá.
IV. Niðurstaða
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2022 um íbúðarhúsnæði. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði. Í 1. mgr. 57. gr. sömu laga er kveðið á um að uppsagnarfrestur skuli hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send.
Þrátt fyrir að leigusamningur aðila hafi verið ótímabundinn tilkynnti varnaraðili með tölvupósti 1. janúar 2023 að þar sem samningnum lyki 1. apríl 2023 vildi hann upplýsa í tíma að leigan yrði hækkuð frá 1. apríl úr 139.000 kr. í 155.000 kr. Þá óskaði hann eftir afstöðu sóknaraðila til þess að halda leigunni áfram. Sóknaraðili upplýsti að hún vildi halda leigunni áfram með tölvupósti 1. mars 2023 og spurði út í þinglýsingu á nýja leigusamningnum fyrst leigan væri að hækka. Með tölvupósti 24. apríl spurði varnaraðili hvort aðilar gætu undirritað nýjan leigusamning, staðan væri þannig að annað hvort þyrfti hann að hækka leiguna eða selja íbúðina þar sem leigan stæði ekki undir kostnaði. Sóknaraðili spurði þá hvort leigan væri að hækka aftur þar sem reikningur vegna leigunnar væri nú að fjárhæð 185.000 kr. Varnaraðili svaraði þá að leigan dygði ekki fyrir afborgunum. Sóknaraðili gerði athugasemdir við hækkun leigunnar 2. maí 2023 og vísaði til leigusamnings aðila.
Á grundvelli framangreindra lagaákvæða var uppsagnarfrestur leigusamnings aðila sex mánuðir af beggja hálfu og þar sem uppsögn varnaraðila var send 1. janúar 2023 miðast uppsagnarfresturinn við 1. febrúar 2023 og skyldi samningnum því ljúka 31. júlí 2023. Samkvæmt gögnum málsins kom ekki til þess að aðilar undirrituðu nýjan leigusamning og lauk leigutíma 30. júní 2023 samkvæmt samkomulagi þeirra.
Í 37. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutíma. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
Samkvæmt leigusamningi aðila var fjárhæð leigunnar 130.000 kr. Tekið var fram að leigan skyldi fylgja vísitölu neysluverðs og að hún skyldi reiknuð í hverjum mánuði. Samkvæmt því sem áður er rakið taldi varnaraðili uppsagnarfrest vera þrjá mánuði og hugðist hann hækka leiguna með endurnýjuðum leigusamningi frá 1. apríl 2023. Ekki kom þó til þess að aðilar endurnýjuðu samninginn og voru þeir þannig bundnir af upphaflegum samningi sem skyldi ljúka 31. júlí 2023, eins og að framan greinir. Þá verður ráðið af gögnum málsins að varnaraðili hugðist hækka leiguna vegna hækkandi afborgana hans af húsnæðislánum. Kærunefnd beindi því til varnaraðila að hann upplýsti um það á hverju hann byggði heimild sína til að hækka leiguna frá 1. apríl 2023. Engin viðbrögð bárust frá honum þrátt fyrir ítrekaða beiðni nefndarinnar þar um. Samkvæmt leigusamningi aðila, dags. 1. apríl 2022, sömdu aðilar aðeins um að leigufjárhæðin tæki hækkunum á leigutíma samkvæmt vísitölu neysluverðs og ekki verður ráðið af gögnum málsins að sóknaraðili hafi fallist á að leigan tæki hækkunum að öðru leyti á grundvelli þess samnings. Verður því að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða henni 40.006 kr. vegna ofgreiddrar leigu í maí 2023 og 42.592 kr. vegna júnímánaðar.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila 82.598 kr. vegna ofgreiddrar leigu fyrir maí og júní 2023.
Reykjavík, 29. nóvember 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson