Mál nr. 77/1995
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 77/1995
Stjórn húsfélags: Laun stjórnarmanna. Valdsvið húsfélags: Kaup á þjónustu.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 29. nóvember 1995, beindi A, til heimilis að X nr. 3, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðilar, um niðurfellingar á greiðslum í hússjóð og valdsvið húsfundar.
Erindið, sem móttekið var 29. nóvember sl., var lagt fram á fundi nefndarinnar sama dag. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 11. desember sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 13. s.m., þar sem fjallað var um málið. Nefndin fjallaði um málið á ný þann 17. janúar sl. og var það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 3 er 3ja hæða með 12 íbúðum.
Á fundi húsfélagsins 23. ágúst 1995, samþykkti meirihlutinn að annar gagnaðila, B, yrði áfram gjaldkeri húsfélagsins, gegn því að hún þyrfti ekki að greiða hússjóð næsta árið. Einnig samþykkti fundurinn að C, húsvörður/formaður stjórnar, tæki að sér að sjá um snjómokstur og garðslátt, ásamt öllum minniháttar viðgerðum og viðhaldi. Fólst greiðsla fyrir verkið í því að hann greiddi ekki í hússjóð. Í kjölfar þessarar samþykktar tilkynnti gjaldkeri 900 króna aukagreiðslu á mánuði á aðra íbúðareigendur.
Með bréfi, dags. 22. september 1995, tilkynnti álitsbeiðandi gjaldkera að hann teldi ákvörðun húsfundar frá 23. ágúst 1995 ólögmæta vegna formgalla og óskaði nýs fundar. Þann 1. nóvember 1995 var boðað til húsfundar þar sem á dagskrá var m.a. "Atkvæðagreiðsla vegna niðurfellingar á hússjóði fyrir gjaldkera og húsvörð."
Fundurinn samþykkti tillöguna.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að talið verði að greiðslur til gjaldkera og formanns/húsvarðar eigi ekki að vera í formi niðurfellingar á greiðslum í hússjóð, heldur sem laun fyrir unna vinnu.
Að álitsbeiðanda verði einungis talið skylt að greiða eðlilegan kostnað fyrir unna vinnu við sameign hússins.
Að álitsbeiðandi eigi rétt á að sinna tilteknum skyldum sínum við húsfélagið sjálfur og þurfi ekki að kaupa þá þjónustu.
Álitsbeiðandi telur að niðurfelling á hússjóði sé óeðlilegur greiðslumáti, enda sé um laun að ræða og þau skattskyld. Eðlilegt væri að gjaldkeri og formaður greiddu í hússjóð eins og aðrir íbúar í húsinu en fengju greitt úr hússjóði fyrir vinnu í þágu húsfélagsins. Hússjóður sé í dag kr. 4.500,- á mánuði fyrir hvort um sig, þ.e. kr. 9.000,- sem 10 íbúðir greiði að jöfnu, þ.e. kr. 900,- á mánuði.
Greiðsla kr. 108.000,- á ári samanlagt fyrir gjaldkera og formann fái ekki staðist. Verið sé að greiða föst laun fyrir vinnu sem óljóst sé hvort nokkuð þurfi að vinna. Húsfélagsþjónusta banka sé mun ódýrari. Snjómokstur í sameign hafi til þessa verið unninn af þeim sem haft hafi með höndum umhirðu sameignar í hvert skipti. Álitsbeiðandi vilji sinna snjómokstri sjálfur í stað þess að greiða fyrir hann. Álitsbeiðandi vísar til 11. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, máli sínu til stuðnings. Telur hann að meirihluti í húsfélagi geti ekki samþykkt þetta, svo skuldbindandi sé fyrir þá sem á móti eru.
Álitsbeiðandi telur að í það minnsta sé honum ekki skylt að greiða formanni og gjaldkera laun fyrr en eftir samþykkt fundar 1. nóvember sl., þar sem fundurinn 23. ágúst hafi verið ólöglegur.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að þegar kjósa hafi átt nýjan gjaldkera húsfélagsins sumarið 1994 hafi þess verið farið á leit við annan gagnaðila, þ.e. B, að hún tæki starfið að sér, en hún hafði verið gjaldkeri frá lokum maí 1993. Á þeim tíma hafi enginn fengist til að taka að sér starfið og staða húsfélagsins hafi verið mjög slæm. Húsfundur hafi þá samþykkt að taka innheimtu hússjóðs úr bankaþjónustu og færa í hendur nýkosnum gjaldkera. B kveður það ekki hafa komið til greina að taka að sér störf gjaldkera í eitt ár í viðbót án þess að aðrir íbúar tækju að sér að greiða hennar hlut í sameiginlegum kostnaði í staðinn. Það hafi verið skilningur húsfundar að fundurinn gæti tekið þær ákvarðanir sem hann gerði en gagnaðili hafi að sjálfsögðu ekki tekið þátt í atkvæðagreiðslunni.
C hafi verið kosinn formaður húsfélagins. Hann hafi boðist til að sjá alfarið um þessa hluti með aðstoð B, gegn því að aðrir tækju að sér að greiða hans hluta í sameiginlegum kostnaði. Þetta hafi meirihluti fundarins samþykkt. Það sé álit gagnaðila að beinar launagreiðslur myndu hafa í för með sér meiri kostnað fyrir aðra íbúa og meiri vinnu fyrir gjaldkera. Ekkert sé athugavert við það að íbúar sjái sjálfir um viðhald og umhirðu en staðreyndir málsins séu að nokkrir íbúa hafi ekki sinnt skyldum sínum og oftar en ekki hafi öll verk lent á höndum fárra íbúa, svo sem mokstur, garðsláttur, trjáklippingar og ýmsar smáviðgerðir.
Allir hlutir varðandi sameign hafi verið í ólestri í að minnsta kosti síðastliðin 6 ár. Frá árinu 1981 hafi húsfélagið ekki farið að lögum um réttindi og skyldur íbúa í fjölbýlishúsum. Engin fundargerðarbók sé til í húsfélaginu og því ekki hægt að sjá hvað hafi verið samþykkt. Gagnaðilar telja það alþekkt fyrirkomulag í fjöleignarhúsum að fella niður hússjóð hjá íbúum gegn vinnu.
III. Forsendur.
Allir íbúðareigendur eru í kjöri til stjórnar húsfélags og hvílir á þeim skylda til að taka þátt í slíkum störfum eins og öðrum skyldum sínum við húsfélagið. Engin úrræði eru þó til þess að knýja félagsmenn til að taka kosningu, en slík neitun getur verið brot á skyldum viðkomandi við húsfélagið og varðað við 55. gr. laganna sem slíkt. Þess ber þó að geta að lögmæt sjónarmið geta að sjálfsögðu legið til grundvallar slíkri neitun og vert er að virða slíkt í þessu sambandi.
Í 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um skyldur og verkefni stjórnar húsfélags. Í þeim verkefnum sem stjórnarmönnum er ætlað að inna af hendi felst tvímælalaust töluverð vinna, þótt mismikil sé eftir stærð húsfélags og umfangi þeirra verkefna sem um er að ræða. Ekki er í lögunum getið um að stjórnarmenn eigi rétt til greiðslu fyrir störf sín, enda eðli máls samkvæmt eðlilegt að ætla að íbúðareigendur skipti þessum störfum á milli sín, eftir aðstæðum. Hins vegar getur húsfundur með einföldum meirihluta ákveðið að greiða fyrir störf stjórnarmanna, eins eða fleiri, teljist það þjóna hagsmunum íbúðareigenda.
Af gögnum málsins verður ekki ráðið hvernig fyrirhugað er að færa á ársreikning húsfélagsins niðurfellingu hússjóðsgjalda gagnaðila, vegna starfa þeirra í þágu húsfélagsins. Ljóst virðist þó að ekki er ætlunin að reikna þeim laun. Þetta kann eftir atvikum að stríða gegn lögum um tekju- og eignarskatt nr. 75/1981 og einnig lögum um staðgreiðslu opinberra gjalda nr. 5/1987. Þá stríðir fyrirkomulag þetta tvímælalaust gegn lögum um tryggingargjald nr. 113/1990, vegna skyldu launagreiðenda til skila tryggingargjalds á vinnulaun.
Valdsvið húsfélags til að taka bindandi ákvarðanir fyrir félagsmenn, þ.e. íbúðareigendur, lýtur einkum að venjulegum og nauðsynlegum ráðstöfunum til varðveislu og hagnýtingar eignarinnar, sbr. 57. gr. laga nr. 26/1994.
Það er álit kærunefndar, þegar til þeirra atriða er litið sem hér hafa verið rakin, að húsfundur hafi farið út fyrir valdmörk sín með samþykkt sinni frá 23. ágúst og 1. nóvember 1995, um að fella niður húsgjöld tveggja stjórnarmanna í stað þess að greiða þeim laun fyrir störf í þágu húsfélagsins. Telst ákvörðun húsfundarins því ólögmæt og ekki bindandi.
Hafi húsfundur samþykkt að greiða fyrir ákveðin verk sem vinna þarf við sameignina, svo sem snjómokstur, garðslátt, klippingu trjáa og fl., eru allir íbúðareigendur bundnir af þeirri ákvörðun. Eðli máls samkvæmt getur slík samþykkt náð til verkefna sem óunnin eru þegar greiðsla fer fram. Liggi slík samþykkt fyrir eiga einstakir íbúðareigendur ekki rétt á að sinna sínum hluta þessara verkefna, gegn því að hlutur þeirra í greiðslu til hússjóðs fyrir verkin lækki.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar frá 23. ágúst og 1. nóvember 1995 um að fella niður húsgjöld tveggja stjórnarmanna í stað þess að greiða þeim laun fyrir störf í þágu húsfélagsins, sé ólögmæt.
Húsfundur getur samþykkt að greiða fasta greiðslu fyrir tiltekna þjónustu í sambandi við sameign hússins, s.s. snjómokstur, garðslátt, trjáhirðu o.fl.
Álitsbeiðandi á ekki rétt á að sinna umræddum skyldum sínum við húsfélagið sjálfur, gegn því að hlutur hans í greiðslum til hússjóðs fyrir verkin lækki.
Reykjavík, 24. janúar 1996.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson