Mál nr. 42/2022- Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 42/2022
Gæludýr. Samþykki. Svalagangur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 10. maí 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 24. maí 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 3. júní 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 7. júní 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. júlí 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sextán eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 5 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að banna gæludýr í húsinu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að banna gæludýr í húsinu.
Í álitsbeiðni segir að um sé að ræða svalagangshús með stigahúsi sem sé með skjólveggi á þrjá vegu. Í húsinu séu gæludýr bönnuð í sameigninni en gagnaðili flokki stigahúsið sem stigagang og þar með sameign. Allar íbúðir séu með bréfalúgu á hurðum sínum og enginn dyrasími sé til staðar. Þar sem um sé að ræða stigahús en ekki stigagang þurfi ekki samþykki annarra eigenda fyrir gæludýrahaldi í húsinu.
Í greinargerð gagnaðila segir að stigagangarnir séu utanáliggjandi og að gengið sé inn í íbúðir á 2. og 3. hæð af sameiginlegum svölum. Samkvæmt 33. gr. e. þurfi þegar sameiginlegur stigagangur sé utanáliggjandi og gengið sé inn í íbúðir af svölum samþykki þeirra eigenda sem hann tilheyri. Af ákvæðum 33. gr. e. og f. verði ráðið að meginregla laganna sé sú að gæludýrahald í fjöleignarhúsum sé bannað, nema það sé sérstaklega leyft.
Forsaga ákvæðisins skipti máli þar sem þessa meginreglu laganna megi ekki túlka svo rúmt sem álitsbeiðandi geri hér kröfu um, þ.e. að afsláttur verði gefinn af meginreglunni við túlkun takmarkatilvika. Þegar lögin hafi verið sett árið 1994 hafi reglan verið sú að bann hafi verið sett við gæludýrahaldi í fjöleignarhúsum og hafi þá þurft samþykki allra eigenda, væri um sameiginlegan inngang, stigagang eða annað húsrými að ræða. Hér hafi vegið þyngst hagsmunir þeirra sem hafi ofnæmi fyrir slíkum dýrum. Slíkt ofnæmi sé afar algengt. Lagabreytingin sem hafi verið gerð árið 2011 hafi rýmkað rétt eigenda til að halda gæludýr í fjöleignarhúsum. Vilji löggjafans komi skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi til laganna, svo sem vísað sé til hér að framan, en hann hafi ekki verið sá að rýmka rétt fólks til þess að halda gæludýr svo nokkru næmi. Lagabreytingin hafi einkum verið gerð með það að markmiði að auðvelda eigendum leiðsögu- og hjálparhunda að halda þau dýr í fjöleignarhúsum.
Álitsbeiðandi byggi kröfu sína á því að stigagangur hússins sé í raun ekki stigagangur því að samkvæmt orðabók Árnastofnunar séu stigagangar „sá hluti húss sem er um sér anddyri og stiga“. Álitsbeiðandi hafi lagt megináherslu á að ekkert anddyri, samkvæmt skilgreiningu orðabókar, sé í húsinu og eigi ákvæði 33. gr. f. ekki við. Þessi skilningur sé aftur á móti í beinni andstöðu við 33. gr. f. en eðli máls samkvæmt sé utanáliggjandi stigagangur almennnt opinn og séu fjölmörg fjöleignarhús í dag byggð þannig. Það sé engin krafa um það í lögum um fjöleignarhús eða öðrum lögum að hefta skuli aðgang að utanáliggjandi stigagöngum eða útbúa sameiginlegan inngang eða anddyri. Stigagangar sem þessir teljist sameign allra eigenda, rétt eins og um væri að ræða lokað stigahús.
Þá megi einnig benda á að skilgreining á stigahúsi og stigagangi sé sú sama samkvæmt orðabók Árnastofnunar, þó þannig að einnig sé viðbótarskilgreining á hugtakinu stigahús sem bendi óneitanlega til þess að skilgreiningar í orðabók séu ekki algildar. Leggja verði almennan málskilning í þessi hugtök, en þau valdi almennt ekki neinum vandkvæðum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að stigahúsið hafi ekki sameiginlegan inngang og falli því ekki undir orðatiltækið stigagangur. Um sé að ræða tröppur með skjólveggi á þrjá vegu sem mætti þar af leiðandi flokkast sem útitröppur þar sem aðgengið sé alveg opið. Samkvæmt ákvæði 33. gr. f. virðast ekki gilda sömu reglur þegar um sé að ræða opinn stiga annars vegar og lokaðan stiga hins vegar.
Það sé rétt að skilgreiningin á stigahúsi hafi tvær skýringar. Skýringin á því sé einföld. Stigahús geti annars vegar verið með opið aðgengi þar sem einungis liður tvö eigi við eða með lokuðu aðgengi þar sem báðir liðir eigi við. Í húsinu á móti sé til dæmis um að ræða svalagangshús en með sérinngangi sem þurfi að fara í gegnum til að komast um stiga og út á svalir. Í því húsi þurfi samþykki annarra eigenda, enda inngangur um sameiginlegt rými áður en gengið sé út á svalir með inngangi í íbúðir.
Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að álitsbeiðandi vísi aðeins til annarrar af tveimur mögulegum skilgreiningum hugtaksins stigahús í orðabók, en hin skilgreini hugtakið á þann veg að það sé „hluti bygginga, oft útbygging úr meginbyggingu, þar sem stigi liggur upp á hæðir“. Slík skilgreining falli vel að fjöleignarhúsinu sem hér um ræði. Þetta bendi aftur á móti til þess að skilgreiningar í orðabók séu ekki algildar og hugtök geti vel borið mismunandi skilgreiningar við mismunandi aðstæður.
Í öllu falli verði að telja ótækt að líta aðeins til skilgreiningar hugtaka í orðabók við túlkun lagareglu, sér í lagi lagareglu sem ítrekað hafi verið slegið fastri og feli í sér bann við tiltekinni háttsemi. Enginn vafi leiki á því að síðasti málsliður 33. gr. f. laga um fjöleignarhús eigi við í þessu tilviki og að álitsbeiðanda sé óheimilt að halda gæludýr í fjöleignarhúsi, án samþykkis þeirra eigenda sem nýti sama stigagang og hann.
III. Forsendur
Kveðið er á um í 1. mgr. 33 gr. e. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi sé háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Í 1. mgr. 33. gr. f. sömu laga segir að þegar hvorki sé um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða sé samþykkis annarra eigenda ekki þörf fyrir hunda- og kattahaldi í húsinu. Eigi það til dæmis við þegar sérinngangur sé í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum. Gildi það þótt lóð sé sameiginleg og annað sameiginlegt rými sé í húsinu. Þegar sameiginlegur stigagangur sé utanáliggjandi og gengið sé inn í íbúðir af svölum þurfi samþykki þeirra eigenda sem hann tilheyri.
Um er að ræða fjöleignarhús á þremur hæðum þar sem sérinngangur er í hverja íbúð. Aðgengi í íbúðir á 2. og 3. hæð er upp um sameiginlegt stigahús og þaðan af opnum svalagangi. Er því þörf á samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir dýrahaldi í íbúð álitsbeiðanda.
Ekki kemur fram í málinu hvernig staðið var að töku ákvörðunar gagnaðila um að banna dýrahald í húsinu en ekki þarf samþykki annarra eigenda fyrir hundum og köttum í íbúðum á jarðhæð. Þá er ekki er að finna ákvæði í fjöleignarhúsalögum um heimild húsfélags til að leggja bann við gæludýrahaldi í húsinu. Kærunefnd hefur þó ekki forsendur til að leggja mat á hvort ákvörðun gagnaðila hér um samrýmist ákvæðum laga um fjöleignarhús. Ekki er því unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.
Reykjavík, 13. júlí 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson