Mál nr. 80/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. mars 2025

í máli nr. 80/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að fá greiddar 200.000 kr. úr tryggingu varnaraðila hjá C ehf.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila vegna þrifa verði hafnað og krafa sóknaraðila vegna vasks verði lækkuð.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 7. ágúst 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 21. janúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 27. janúar 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 31. janúar 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 2. febrúar 2025.

Svör sóknaraðila, dags. 19. febrúar 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 2. október 2023 til 1. maí 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D, 170 E. Samningurinn var síðan framlengdur til 1. júní 2024. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna tjóns sem varð á vaski á baðherbergi sem og þrifa á hinu leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður aðila hafa gert leigusamning frá 1. október 2023 til 1. júní 2024. Við skil íbúðarinnar hafi þrifum verið mjög ábótavant og baðvaskur brotinn. Sóknaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð vegna þessa en varnaraðili hafnað kröfunni. Íbúðin sé nýleg eða frá árinu 2018 og allt heilt og fínt þar inni. Varnaraðili hafi brotið vaskinn og látið vita af því en keypt hvítt efni til að fylla upp í brotið. Sóknaraðili sé búinn að skipta vaskinum út með tilheyrandi kostnaði.

Þá hafi þrif verið ófullnægjandi. Eftirfarandi hafi ekki verið þrifið: skúffur og skápar í allri íbúðinni, ísskápur, frystir, eldhúsinnrétting, ofan á eldhúsinnréttingu, gluggar að innan, sturtugler, sófi í stofu (allur í mat) og hillur á gangi. Þá hafi gólf varla verið þrifin. Þörf hafi verið á alþrifum á íbúðinni sem sé 65 fermetrar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa skilað íbúðinni hreinni en hann hafi þrifið hana í tvo daga ásamt sambýliskonu sinni. Sóknaraðili hafi sent myndir sem hafi sýnt smávægilega mylsnu í skúffum og örlítið ryk bakvið náttborð. Íbúðin sé stór svo mögulega hafi varnaraðila yfirsést þessi smávægilegu atriði, en það sé tæpast skylda hans að þrífa íbúðina á við þrif fagaðila. Engu að síður hafi hann vandað sig við þrifin.

Vaskurinn hafi orðið fyrir skemmdum. Varnaraðili hafi misst ilmvatnsglas í hann og við það hafi komið grunn sprunga á yfirborðið, sem hann hafi fyllt upp í með sérstöku efni. Sóknaraðili hafi þegar verið upplýst um þetta. Sprungan hafi verið mjög lítil en skiljanlega þurfi að laga hana. Varnaraðili fallist á að greiða kostnað vegna vasksins, þ.e. bæði efnis- og vinnukostnað. Engu að síður sé kröfu sóknaraðila vegna þrifa mótmælt, enda sé hún úr hófi.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru kröfur hennar ítrekaðar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að í upphafi leigutíma hafi íbúðin ekki verið fullkomlega þrifin, ryk verið sjáanlegt og fleira en varnaraðili ekki gert athugasemdir vegna þess. Ósanngjarnt sé að fara fram á svo háa fjárhæð vegna smávægilegra þrifa.

Þrátt fyrir að varnaraðili viðurkenni tjónið á vaskinum fari hann fram á rökstuðning fyrir því hvers vegna það hafi þurft að kaupa nýjan vask í stað þess að gera viðgerð. Um hafi verið að ræða smávægilegt tjón.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram ábyrgðaryfirlýsingu banka fyrir milligöngu C ehf. að fjárhæð 580.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili gerir kröfu um að fá greiddar 200.000 kr. úr tryggingunni vegna skemmda sem urðu á vaski á baðherbergi og þrifa á hinu leigða við lok leigutíma. Varnaraðili fellst á að bæta tjónið á vaskinum með fyrirvara um að umfang viðgerðarinnar verði nánar rökstutt en hann hafnar kröfu vegna þrifa. Sóknaraðili kveður efniskostnað vegna vasksins nema 69.000 kr. og vinnuliðinn 65.000 kr.

Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu til kærunefndar innan þess frests sem kveðið er á um í 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og koma kröfur hennar því til efnislegrar úrlausnar.

Krafa sóknaraðila vegna þrifa við lok leigutíma nemur um 65.000 kr., en hún kveður að þrifum hafi verið verulega ábótavant þannig að þörf hafi verið á alþrifum. Varnaraðili hafnar þessu og telur kröfu sóknaraðila úr hófi og byggða á smávægilegum atriðum. Sóknaraðili leggur fram myndband og myndir málatilbúnaði sínum til stuðnings en um er að ræða gögn sem hún aflaði sjálf við lok leigutíma. Gögnin sýna að þrifum hafi að einhverju leyti verið ábótavant en á hinn bóginn gerðu aðilar ekki sameiginlega úttekt við lok leigutíma líkt og ákvæði 69. gr. húsaleigulaga gera ráð fyrir. Þess utan var varnaraðila ekki gefinn kostur á úrbótum í samræmi við 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga og þá byggir krafa sóknaraðila ekki á útlögðum kostnaði við þrif. Með hliðsjón af framangreindu er kröfu sóknaraðila hér um hafnað.

Vaskur á baðherbergi varð fyrir skemmdum á leigutíma þar sem kvarnaðist úr honum eftir að ilmvatnsglas datt á hann. Í greinargerð sinni til kærunefndar fellst varnaraðili á kröfu sóknaraðila vegna nýs vasks og vinnu við útskipti á honum. Hann gerir ekki athugasemdir við fjárhæð kröfunnar en fer fram á að skýrt verði hvers vegna hafi þurft að skipta vaskinum út í stað þess að gera lagfæringar. Varnaraðili hefur ekki sýnt fram á það með gögnum að unnt hafi verið að gera viðgerðir á vaskinum, en nefndin telur að þær viðgerðir sem varnaraðili gerði á leigutíma og fyrirliggjandi myndir sýna séu ófullnægjandi. Krafa sóknaraðila sundurliðast þannig að efniskostnaður nemur 69.000 kr. og vinna 65.000 kr. Kröfu um efniskostnað styður sóknaraðili eingöngu með því að vísa til þess að sambærilegur vaskur kosti 69.000 kr. í F, en engar nánari upplýsingar liggja fyrir um þann baðvask sem varð fyrir skemmdum, svo sem  um tegund, verð og þess háttar. Þá verður að hafa hliðsjón af því að hér er um að ræða nýjan baðvask í staðinn fyrir gamlan og má þannig ætla að sóknaraðili myndi að nokkru leyti hagnast ef fallist yrði á kröfuna að fullu. Telur nefndin því að eðlilegt sé að varnaraðili greiði ekki fullt verð fyrir nýjan vask. Verður því að meta bætur að álitum og telur nefndin að hóflegt sé að fallast á að sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar 70.000 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna þessa tjóns.  

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 70.000 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Reykjavík, 31. mars 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson