Mál nr. 98/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. júní 2025

í máli nr. 98/2024

A ehf.

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða reikning vegna þrifa og málningar á hinu leigða við lok leigutíma, samtals að fjárhæð 187.125 kr. auk dráttarvaxta frá 3. september 2024.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 12. september 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 14. og 27. október 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 29. október 2024.

Skýringar sóknaraðila, dags. 2. maí 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila nr. 207 í C. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila sem tók gildi 16. desember 2019. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða kröfu sóknaraðila vegna þrifa og málunar á hinu leigða eftir að íbúðinni var skilað.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að úttektir hafi verið gerðar við upphaf og lok leigutíma. Í þeirri úttekt sem gerð hafi verið við upphaf leigutíma hafi komið fram að í stofu væru blettir í lofti, veggir á baðherbergi væru illa málaðir og kúpull á baðherbergi brotinn. Engar aðrar athugasemdir hafi komið fram. Aðilar hafi samþykkt og staðfest úttektina með undirritun þeirra.

Þann 16. ágúst 2024 hafi varnaraðili skilað af sér íbúðinni og hafi þá aftur verið gerð úttektarskýrsla þar sem fram hafi komið að íbúðin væri illa máluð og að það þyrfti að mála hana alla. Einnig kom fram að það þyrfti að þrífa alla íbúðina, baðherbergishurð væri tjónuð vegna rakaskemmda og að skipta þyrfti út helluborði. Kostnaður vegna viðhalds á framangreindum atriðum hafi verið tilgreindur í skýrslunni, sem hafi verið samþykkt með undirritun beggja aðila. Engin mótmæli eða athugasemdir hafi komið fram af hálfu varnaraðila hvorki við skoðunina né við undirritun skýrslunnar, en í henni hafi komið fram upphæðin sem sóknaraðili kæmi til með að innheimta hjá varnaraðila vegna tjóns á hinu leigða sem væri umfram hefðbundið slit.

Varnaraðili hafi fengið reikning vegna málningar og þrifa sem hafi numið sömu fjárhæð og hún hafi samþykkt að greiða með undirritun á úttektarskýrsluna. Þrátt fyrir það hafni hún nú að greiða reikninginn með vísan til 19. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili hafi málað íbúðina sjálf en líkt og fyrirliggjandi myndir beri með sér hafi þurft að mála aftur í ljósi þess hvernig hún hafi verið máluð. Enda leggi sóknaraðili kapp á að afhenda góða vöru sem þýði að íbúðir séu afhentar nýmálaðar og þrifnar ásamt öðrum atriðum varðandi gæði hins leigða.

Þrátt fyrir 19. gr. húsaleigulaga sé heimilt að semja um að leigjandi skuli við skil hins leigða mála það sbr. 22. gr. sömu laga, en þar segi að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusali beri að annast skv. IV kafla laganna. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í leigusamningi til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nái. Það sé skýrt og nákvæmt á grundvelli 5. gr. leigusamnings aðila hvaða viðhaldsskyldur varnaraðili hafi tekið á sig.

Myndir sýni að margt hafi verið umfram hefðbundin slit og hefði sóknaraðili getað gert frekari kröfur, svo sem vegna nýrrar baðherbergishurðar, rafmagnstengils og helluborðs og fleira, en þar sem varnaraðili hafi með úttektarskýrslunni samþykkt að greiða fyrir þrif og málningu upp að tiltekinni fjárhæð hafi ekki verið farið lengra með að innheimta það tjón. Að vísa í skort á skilningi á íslensku og að ýjað sé að því að starfsmaður sóknaraðila hafi bætt við texta eftir undirritun úttektarinnar sé hafnað og mótmælt harðlega, slík vinnubrögð líðist ekki innan vébanda sóknaraðila og muni aldrei gera.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður  fyrirliggjandi myndir sýna eðlileg slit í gegnum árin. Hún hafi gert sitt besta til að halda íbúðinni í góðu ástandi, en gleymt að þrífa ofninn fyrir skil. Úttektaraðilinn hafi skrifað á íslensku sem varnaraðili skilji ekki. Þá sé vísað til 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sem sé ofar öllum samningum.

IV. Niðurstaða            

Leigusamningi aðila lauk 16. ágúst 2024 og gerðu aðilar sameiginlega úttekt á eigninni þann dag. Með reikningi, dags. sama dag, innheimti sóknaraðili 187.125 kr. vegna þrifa og málunar á hinu leigða eftir skil varnaraðila. Með tölvupósti 25. sama mánaðar óskaði varnaraðili skýringa á því hvers vegna hún hefði fengið þennan reikning í heimabanka sinn og upplýsti sóknaraðili að það væri vegna þrifa og málunar. Óskaði sóknaraðili nánari skýringa á því hvað hefði þurft að þrífa betur og hvað hafi ekki verið málað og tók fram að íbúðin hefði verið þrifin og máluð fyrir skil. Upplýsti sóknaraðili að það hefði þurft að mála og þrífa íbúðina og nefndi að varnaraðili hefði undirritað úttektarskýrsluna. Með tölvupósti 8. september 2024 ítrekaði varnaraðili að hún hefði málað og þrifið, einnig tók hún fram að úttektin væri á íslensku sem hún skilji ekki og að öllum þeim texta sem sé við hlið undirritunar hennar hafi verið bætt við eftir á. Þá benti hún á 19. gr. húsaleigulaga og sagði að það væri hlutverk leigusala að mála. Samkvæmt leigusamningi aðila bar varnaraðila að skila íbúðinni nýmálaðri við lok leigutíma, og þannig ljóst að aðilar sömdu um að varnaraðili tæki að sér þessa viðhaldsskyldu sóknaraðila, sbr. 22. gr. sömu laga.   

Í skýrslu vegna þeirrar úttektar, sem rituð var af hálfu sóknaraðila, segir í athugasemdum vegna ástands húsnæðisins „möguleg rukkun ef illa málað og þrifið“ einnig segir „þarf að mála allt 120.225 kr.“ og „þarf að þrífa 66.900 kr.“ Þá ritar fulltrúi sóknaraðila á bakhlið skýrslunnar að hann láti slatta af myndum fylgja með skýrslunni þar sem fólk sé farið heim til sín í Póllandi, ef það verði „eitthvað röfl“. Þá beinir skýrsluritari spurningu til nafngreinds aðila hjá sóknaraðila um hvort ekki eigi að rukka fyrir helluborðið og fyrir að fjarlægja dót og viðkomandi beðinn um að finna verð í það. Af framangreindu má ráða að ósennilegt sé að varnaraðili hafi verið viðstödd þegar textinn var ritaður á bakhlið skoðunarskýrslunnar. Hvað sem því líður telur nefndin að ekkert bendi til þess að hið sama eigi við um meginmál skýrslunnar, auk þess sem í skýrslunni er hakað í box um að málning á veggjum og lofti væri ekki í lagi og einnig voru gerðar athugasemdir vegna inniljósa, rofa, tengla, eldavélar, bakaraofns, reykskynjara og eldvarna. Verður því að leggja skýrsluna til grundvallar við úrlausn málsins. Þá er ekkert sem bendir til þess að krafa sóknaraðila sé óhófleg.

Sóknaraðili gerir jafnframt kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða dráttarvexti frá 3. september 2024. Í 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu er kveðið á um að sé ekki samið um gjalddaga kröfu sé heimilt að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn er mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu. Með hliðsjón af því að krafan var sett fram 16. ágúst 2024 verður fallist á að sóknaraðila beri að greiða dráttarvexti af kröfunni frá 17. september 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Viðurkennt er að varnaraðila beri að greiða kröfu sóknaraðila að fjárhæð 187.125 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 17. september 2024.

Reykjavík, 11. júní 2025

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður