Mál nr. 88/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. apríl 2025

í máli nr. 88/2024

A og B

gegn

C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 290.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 9. ágúst 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 23. ágúst 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 28. ágúst 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 6. september 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2023 til 1. júlí 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi en leigutími hófst upphaflega í september 2021. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár, sem og hver fjárhæð tryggingarfjárins nemur.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða varnaraðila ekki hafa gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan þrjátíu daga frests. Hún hafi þvert á móti, í leyfisleysi, notað meirihluta tryggingarfjárins til að greiða kostnað við að bólstra gamalt sófasett upp á nýtt. Hún hafi endurgreitt 40.000 kr. 30. júlí 2024, eða rétt áður en frestur hennar til að gera skriflega kröfu í tryggingarféð hafi runnið út, en án útskýringa.

Sóknaraðilar hafi þrifið íbúðina við lok leigutíma sem og málað. Við skoðun hafi varnaraðili í fyrstu verið mjög ánægð með ástand hins leigða og sagt að tryggingarféð yrði endurgreitt. Síðar hafi hún beðið sóknaraðila að koma í heimsókn, en þá hafi hún verið búin að finna lampa með brotinn glerskerm. Sóknaraðilar hafi þó ekki leigt íbúðina með húsgögnum. Í leigusamningi aðila hafi skýrt komið fram að aðeins ísskápur, þvottavél, uppþvottavél og svalir hafi fylgt með. Sóknaraðilum hafi verið sagt að húsgögn hafi verið skilin eftir af fyrri leigjanda ásamt sófasetti og eldhúsborði auk bekkjar í eigu varnaraðila, en þau hafi ekki fengið neinn lista yfir húsgögn sem hafi þurft að fara yfir áður en þau hafi flutt inn. Þau hafi komið með eigin húsgögn. Varnaraðili hafi aftur beðið sóknaraðila um að koma daginn eftir og hún þá sagt að einn sófastóll væri með ummerki eftir kattarklór á annarri hliðinni. Sóknaraðili hafi sagt að þau væru tilbúin að aðstoða við að lagfæra hliðina sem kötturinn hafi eyðilagt. Þau hafi eytt miklum tíma í að finna verð og fá tilboð frá bólstrurum og komist að niðurstöðu um að ódýrasta tilboðið væri 45.000 kr. Sóknaraðilar hafi boðið varnaraðila að draga 150.000 kr. af tryggingarfénu til að geta keypt lampa og endurnýjað stólinn. Þau hafi jafnframt boðið henni að kaupa nákvæmlega eins sófasett en í mun betra ástandi á 55.000 kr. en hún hafi sagt að stóllinn hefði tilfinningagildi fyrir hana og því viljað gera við hann. Næsta dag hafi varnaraðili sagt að hugsanlega sæist klórfar eftir kött einnig fyrir aftan hinn stólinn og að hún vildi helst láta setja nýtt áklæði fyrir upphæð sem væri langt umfram tryggingarféð. Sóknaraðilar hafi ekki samþykkt það, en varnaraðili hafi engu að síður ráðstafað tryggingarfénu. Síðan hafi ekki verið unnt að ná sambandi við varnaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að eftir skil íbúðarinnar hafi hún séð skemmdir á sófasetti, ljósakrónu og gólflista. Aðilar hafi ekki komist að samkomulagi og þau séu jafnframt ósammála um það hver fjárhæð tryggingarfjárins sé. Þegar íbúðin hafi verið auglýst hafi komið fram að hún væri að hluta til með húsgögnum. Sóknaraðilar hafi skoðað íbúðina með húsgögnum, en þau séu þó ekki tilgreind í leigusamningnum. Í samningnum segi að gæludýrahald sé ekki leyft, en á miðju leigutímabili hafi sóknaraðilar fengið sér kött án þess að hafa beðið um leyfi.

Í stofunni hafi verið antiksófasett frá foreldrum varnaraðila, en áklæðið hafi verið heilt þótt það hafi verið orðið gamalt. Ágreiningur snúist aðallega um viðgerð á sófasettinu sem kötturinn hafi notað sem klórbretti og eyðilagt. Það hafi sérstaklega verið stólarnir tveir sem hafi orðið fyrir skemmdum, bæði áklæðið utan á og setan og bakið innan í og snúrur. Mjög kostnaðarsöm viðgerð sé að laga allan stólinn með setu og baki en taka þurfi stólana í sundur. Varnaraðili hafi fallist á málamiðlun, að bólstra einungis bak og hliðar sem hafi verið verst farnar og rifnar, þ.e. að laga hliðar og bak stólanna og skipta um snúrur. Sóknaraðilar hafi fundið nokkra bólstrara og verið í samband við einn sem hafi gefið mjög gott tilboð. Þegar varnaraðili hafi farið til hans hafi komið í ljós að tilboðið hafi ekki verið fyrir allri viðgerðinni og verið byggt á misskilningi. Hann hafi getað gert við stólana í lok ágúst, eftir að nýir leigjendur væru fluttir inn en varnaraðili hafi helst viljað að þetta yrði klárað fyrir 1. ágúst. Hann hafi gert annað tilboð og þá komið í ljós að það væri sambærilegt því sem varnaraðili hafði þegar fengið og sá hafi getað gert við sófasettið strax. Hann hafi skipt um áklæði á hliðum og baki og sett nýjar snúrur, áklæðið sé í öðrum lit og af annarri gerð, en útkoman sé viðunandi.

Varnaraðili hafi ákveðið að senda sóknaraðilum tölvupóst 18. júlí 2024 í stað þess að vera í samskiptum í gegnum smáskilaboð.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila kveðast þau hafa skilað íbúðinni 3. júlí 2024 og varnaraðili haft þrjátíu daga frá þeirri dagsetningu til að gera skriflega kröfu í tryggingarféð en það hafi hún ekki gert. Það eina sem varnaraðili hafi viljað breyta við endurnýjun leigusamningsins hafi verið leigan, sem myndi hækka úr 250.000 kr. í 290.000 kr. Varnaraðili hafi sett þetta inn í samninginn. Sóknaraðilar hafi samþykkt endurnýjaða leigusamninginn og greitt 40.000 kr. aukalega eftir að hafa greitt „venjulega“ leigu í júlí 2024. Þessar 40.000 kr. hafi þannig verið greiddar til varnaraðila þótt leiga samkvæmt fyrri leigusamningi hafi numið 250.000 kr. Varnaraðili hafi því átt möguleika á því að ráðstafa þeirri fjárhæð á tryggingarféð, sem hún hafi einhliða hækkað í 290.000 kr.

Eðlilegt sé að það liggi fyrir listi yfir húsgögn í tilvikum þar sem þau fylgi hinu leigða en svo hafi ekki verið í tilviki þessu. Hefði íbúðin verið leigð út með húsgögnum væri dæmið öðruvísi. Það eina sem sóknaraðilar hafi fengið upplýsingar um hafi verið að eitthvað hefði verið skilið eftir af fyrri leigjanda, sem hafi verið systkinabarn varnaraðila. Þar hafi meðal annars verið um að ræða stóla, borð og svefnsófa. Sóknaraðilar hafi spurt hvort þau mættu setja nýrri svefnsófa og hafi varnaraðili þá beðið þau um að gefa þann gamla og sama með borðin sem hún hafi viljað að frændi hennar tæki, annars færu þau í ruslið. Þetta hafi því allt verið fremur óviðráðanlegt en sumt af því sem hafi verið í íbúðinni hafi ekki haft neitt verðmæti á meðan annað hafi haft meira virði. Sem leigjendur hafi sóknaraðilar engin tækifæri til að skilja tilfinningalegt gildi gamals sófasetts. Heilbrigð skynsemi segi þó að það sé mjög undarlegt að leigja eitthvað út sem sé dýrmætt fyrir þér til ókunnugra. Betra hefði verið að læsa slík húsgögn í geymslu og setja verðminni húsgögn í staðinn. Raunvirði sófasetts varnaraðila sé um 10.000–20.000 kr., en einnig sé hægt að finna sambærileg sófasett gefins á netinu. Þá hækki húsgögn ekki í verði á hverju ári sem þau séu leigð út heldur lækki.

Sóknaraðilar hafi fengið köttinn sinn til baka erlendis frá í nóvember 2021. Hann sé fimmtán ára og hafi alltaf verið hjá þeim. Við upphaf leigutíma hafi verið ummerki eftir hund og þau því gert ráð fyrir að heimilt væri að halda gæludýr. Þess utan hafi varnaraðili í mörg skipti komið í heimsókn á leigutíma og búið í bílskúr við hlið íbúðarinnar í fríum og á hverju sumri. Hún hafi hitt köttinn og þannig vitað af honum frá vorinu 2022. Hún hafi aldrei gripið til aðgerða heldur boðið þeim nýjan leigusamning í júlí 2023.

Sóknaraðilar séu með gögn frá bólstraranum á D sem sýni að varnaraðili hafi ekki haft samand við hann.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir meðal annars að fyrirliggjandi smáskilaboð frá 9. apríl sem hún hafi sent í tengslum við endurnýjun leigusamningsins en þar hafi hún tekið fram að hún hafi ætlað að koma heim í júlí og vinna í íbúðinni og að hún kæmi til með að leigja íbúðina með fleiri húsgögnum.

Það sem gæti hafa valdið misskilningi um upphæð tryggingarinnar sé að nýr samningur hafi tekið gildi frá 1. júlí þótt hann hafi verið gerður 14. sama mánaðar. Sóknaraðilar höfðu þá greitt leigu eftir fyrri leigusamningi og leiga samkvæmt honum numið 250.000 kr. en þau hafi síðan bætt við 40.000 kr. til að greiða fulla leigu fyrir júlímánuð. Þeirri fjárhæð hafi ekki verið bætt við tryggingarféð.

Íbúðin hafi verið ágætlega búin húsgögnum en þó ekki að fullu. Sóknaraðilar hafi ekki látið vita eða beðið um leyfi áður en kötturinn hafi komið í íbúðina.

Varnaraðili hafi verið í samskiptum við E fyrst 11. júlí og síðan 17. sama mánaðar og hafi hún farið þangað. Hann hafi ekki átt efni sem hægt væri að nota til að gera við götin eða hluta af hlið stólanna. Varnaraðili hafi leitað í öllum þeim búðum sem E hafi stungið upp á, en hvergi hafi verið til efni sem væri líkt og hægt yrði að nota. Þess vegna hafi þurft að gera við bæði hliðarnar og bakhlið, sem sé eitt samhangandi efni utan um stólana. Þetta hafi verið stærri viðgerð og þar sem efni hafi ekki fundist hefði þurft að panta það. Þar sem hafi þetta ekki náðst fyrir sumarfrí. Varnaraðili hafi því fengið annan bólstrara til að framkvæma verkið.

Það sé rétt að varnaraðili hafi verið með rangt netfang, en þegar hún hafi skrifað nafn sóknaraðila hafi þessi eini möguleiki komið upp. Varnaraðili hafi ekki athugað hvaða netfang hafi legið á bak við nafnið og gert villu með því.

VI. Niðurstaða            

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa lagt fram 250.000 kr. í tryggingarfé við upphaf leigutíma og ekki komið til greiðslu frekari trygginga. Sóknaraðilar kveða tryggingarfjárhæðina nú vera 290.000 kr. þar sem tryggingarfjárhæðin hafi hækkað um 40.000 kr. er aðilar endurnýjuðu leigusamning sinn 1. júlí 2023 og þau því millifært þá fjárhæð inn á reikning varnaraðila í lok sama mánaðar. Varnaraðili byggir aftur á móti á því að samkvæmt sama leigusamningi hafi leigan hækkað um 40.000 kr. frá 1. júlí 2023 en við undirritun samningsins höfðu sóknaraðilar þegar greitt leigu vegna þess mánaðar og því hafi þau millifært þessa fjárhæð til þess að standa skil á fullu leigugjaldi fyrir júlímánuð. Þrátt fyrir að tilgreint væri í hinum endurnýjaða samningi að tryggingarfé næmi 290.000 kr. hafi varnaraðili aldrei gengið á eftir því við sóknaraðila að þau greiddu hærra tryggingarfé. Sóknaraðilar hafna þessu ekki í athugasemdum sínum, en nefna að varnaraðili hefði getað ráðstafað þessari fjárhæð inn á tryggingarféð. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að miða beri við að tryggingarféð hafi numið 250.000 kr. og að millifærslan sem sóknaraðilar inntu af hendi hafi verið vegna þess sem upp á vantaði vegna leigu sem hækkað hafði um 40.000 kr. enda væru ella til staðar leiguvanskil sömu fjárhæðar. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt sóknaraðilum 40.000 kr. af tryggingarfénu, en heldur eftirstöðvunum eftir til að mæta kostnaði vegna lagfæringa á sófasetti, lampa og lista á svölum sem hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma. Aðilar eru sammála um að varnaraðili ráðstafi 30.000 kr. vegna viðgerða á lampa og svalalista og snýst ágreiningur því aðeins um kostnað vegna viðgerða á sófasettinu.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðilar skiluðu varnaraðila íbúðinni 3. júlí 2024. Gögn málsins sýna að aðilar áttu í samskiptum með smáskilaboðum vegna kostnaðar við viðgerð á sófasettinu frá lok leigutíma til 17. sama mánaðar en þann dag lögðu sóknaraðilar til að varnaraðili héldi eftir 150.000 kr. af tryggingarfénu vegna viðgerða. Þá endurgreiddi varnaraðili sóknaraðilum 40.000 kr. þann 30. júlí 2024. Að framangreindu virtu telur nefndin að þrátt fyrir að sóknaraðilum hafi ekki borist skrifleg tilkynning frá varnaraðila þar sem hún tók fram berum orðum að hún hygðist ráðstafa tryggingarfénu vegna téðra viðgerða er ljóst af fyrirliggjandi samskipum aðila að sóknaraðilar skildu skilaboð hennar þannig, enda gerðu þau sáttatillögu um ráðstöfun tryggingarfjárins 17. júlí. Verður því ekki fallist á með sóknaraðilum að trygging varnaraðila sé niðurfallin á þeim grunni að skrifleg krafa varnaraðila hafi ekki komið fram innan lögmælts frests. Þá liggur fyrir að sóknaraðilar kröfðust endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins með tölvupósti 6. ágúst 2024 og barst nefndinni kæra þeirra 8. sama mánaðar. Var ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila þannig vísað til kærunefndar innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr.

Varnaraðili telur sér heimilt að ráðstafa 180.000 kr. vegna viðgerða á sófasetti, en óumdeilt er að klórför voru á hliðum tveggja sófastóla eftir kött sóknaraðila. Nefndin telur að hafa beri hliðsjón af því að þrátt fyrir að sófasettið hafi ekki sérstaklega verið tilgreint sem fylgifé leiguhúsnæðisins í leigusamningi aðila var það í notkun á leigutíma. Sóknaraðilar öfluðu tilboðs frá bólstrara sem kvaðst geta framkvæmt viðgerðir fyrir 40.000 kr. Varnaraðili kveðst hafa rætt við bólstrarann og þá hafi komið í ljós að tilboðið hefði ekki verið fyrir allri viðgerðinni og hann gefið nýtt tilboð sem hefði verið sambærilegt því sem varnaraðili hafi síðar gengið að hjá öðrum bólstrara að fjárhæð 200.000 kr. Varnaraðili styður þessa fullyrðingu sína þó engum gögnum en sóknaraðilar leggja fram samskipti við téðan bólstrara þar sem hann kveðst geta framkvæmt viðgerðir fyrir 40.000 kr. Fyrir liggja myndir af skemmdunum en um er að ræða sófasett sem er komið til ára sinna og væri varnaraðili að hagnast umtalsvert yrði fallist á að sóknaraðilar greiddu að fullu fyrir bólstrun á sófasettinu. Telur nefndin því að meta verði bætur að álitum í tilviki þessu og verður fallist á að hæfilegar bætur nemi 40.000 kr.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðilum 130.000 kr. af tryggingarfénu ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðilar skiluðu varnaraðila íbúðinni 3. júlí 2024 reiknast dráttarvextir frá 1. ágúst 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. ágúst 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 29. apríl 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson