Mál nr. 75/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. mars 2025

í máli nr. 75/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðili beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun sem orðið hafi á hinu leigða húsnæði á leigutímanum, samtals að fjárhæð 901.890 krónur og að viðurkennt verði að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu að fjárhæð 750.000 krónur en gagnaðila sé skylt að greiða honum eftirstöðvar tjónsins.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 22. júlí 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 12. ágúst 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 16. ágúst 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 3. september 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2023 til 30. apríl 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um ástand hins leigða við skil.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa leigt varnaraðila íbúð allt frá 1. maí 2022, en lok leigutímabilsins hafi verið 30. apríl 2024. Tveir samningar hafi verið gerðir milli aðila um hið leigða og báðir til eins árs

Ástandsskoðun hafi verið framkvæmd af hálfu beggja aðila 4. maí 2022 en samkvæmt henni hafi íbúðin verið að mestu leyti í góðu lagi. Þegar leigutíma hafi lokið hafi sóknaraðili orðið var við að varnaraðili hefði ekki farið nægilega vel með hið leigða. Vegna þess hafi ástandsskoðun farið fram 26. maí 2024. Viðstaddir hana hafi verið varnaraðili, sonur hennar og sóknaraðili. Sami matsmaður hafi skoðað íbúðina við upphaf leigutíma og hafi því getað sagt til um ástand eignarinnar á leigutíma, en hann sé óháður báðum aðilum. Með niðurstöðu matsmannsins hafi orðið ljóst að ástand íbúðarinnar hafi verið verulega ábótavant og ágallar þess eðlis að þeir hafi ekki getað talist eðlileg afleiðing venjulegar notkunar húsnæðis. Ljóst hafi verið að varnaraðili hefði gengið illa um íbúðina og valdið tjóni á henni. Í skýrslunni hafi til dæmis komið fram að vaskur væri brotinn, blettir víða á parketi og ástand þess ekki gott. Þá hafi komið fram að ísskápur og helluborð væri rispað og mikil óhreinindi milli glerja í ofni. Samandregið hafi matsmaður metið það svo að kostnaður vegna viðgerða kæmi til með að nema 768.820 kr. Þá hafi þurfi að skipta um um ljós í bakaraofni þar sem hann hafi verið notaður eftir að gler hafi brotnað og samkvæmt viðgerðaraðila muni það kosta 133.070 kr. Í kjölfar þess að niðurstöður ástandsskoðunarinnar hafi borist hafi krafa í trygginguna verið send ábyrgðaraðila með tölvupósti 4. júní 2024. Í kjölfarið hafi varnaraðili haft uppi athugasemdir og hafnað kröfu sóknaraðila um skaðabætur.

Kröfu um greiðslu skaðabóta sé byggð á niðurstöðum fyrrnefndrar ástandsskoðunar við lok leigutíma enda sé ljóst af henni að ástand hins leigða hafi ekki verið í samræmi við 63. gr. húsaleigulaga. Ljóst sé að ástand íbúðarinnar sé í engu samræmi við ástandsskoðun við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi ekki sýnt fram á að tjón eða skemmdir séu ekki að rekja til hans eða að um sé að ræða ágalla sem sé eðlileg afleiðing venjulegrar eða hefðbundinnar notkunar. Þegar ástandsskoðanir við upphaf og lok leigutíma séu bornar saman verði að telja að ekki sé um að ræða hefðbundið slit á leigutíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa skrifað undir leigusamning við sóknaraðila 5. maí 2022 og tekið við íbúðinni samdægurs. Í greinargerð sóknaraðila hafi verið vísað til ástandsskoðunar 4. maí 2022 sem eigi að hafa farið fram af hálfu beggja aðila. Varnaraðili mótmæli því enda hafi enginn matsmaður verið viðstaddur þegar varnaraðili hafi tekið við íbúðinni né hafi varnaraðili verið viðstödd matsskoðun áður en samningur hafi verið undirritaður. Þann 12. maí 2022 hafi varnaraðili fengið sendar myndir af íbúðinni sem hafi verið í lélegum gæðum og ekki endurspeglað raunverulegt ástand eignarinnar. Sóknaraðili hafi verið meðvitaður um að varnaraðili hefði takmarkaða kunnáttu í íslensku og ensku til að bregðast við þeim auk þess sem varnaraðili hefði staðið í þeirri trú að ekki væri hægt að kvarta yfir myndunum þar sem leigusamningur hafi þá þegar verið undirritaður.

Varnaraðili kveðst hafa skilað af sér íbúð og lyklum 4. apríl 2024. Í framhaldinu hafi sóknaraðili tilkynnt henni að matsmaður myndi koma og meta eignina. Við þá skoðun hafi sóknaraðili sakað varnaraðila og son hennar um tjón sem hefði verið til staðar þegar hún hafi tekið við íbúðinni. Ummæli sóknaraðila hafi komi henni verulega á óvart enda hefði hún lagt mikið upp úr því að hugsa vel um íbúðina á meðan leigutíma hafi staðið. Þann 31. maí 2024 hafi varnaraðili haft samband við ábyrgðarþjónustu tryggingarinnar og óskað eftir því að fá trygginguna endurgreidda þar sem meira en mánuður hafi verið liðinn frá því að hún hafi skilað íbúðinni. Hún hafi ítrekað þá beiðni með tölvupósti 3. júní 2024. Næsta dag hafi henni borist svar þess eðlis að sóknaraðili hefði einn dag eftir til að leggja fram kröfu í trygginguna, ella yrði tryggingin endurgreidd næsta dag. Sama dag hafi varnaraðili fengið tölvupóst frá ábyrgðarþjónustunni um að sóknaraðili hefði gert skriflega kröfu í trygginguna að fjárhæð 768.820. Ljóst sé af framangreindu að sóknaraðili hafi ekki gert skriflega kröfu í tryggingu fyrr en 4. júní 2024, rúmum níu vikum eftir skil leiguhúsnæðisins. Með vísan til framangreinds hafni varnaraðili bótaábyrgð og fari fram á endurgreiðslu tryggingarinnar.

Varnaraðili kveður vask hafa verið brotinn þegar hún hafi tekið við íbúðinni en sprungan hafi stækkað með tímanum, og að hún hafi ekki skipt um klósettsetu á meðan leigutíma hafi staðið. Hún hafi þrifið íbúðina eftir fremsta megni í nokkur skipti áður en íbúðinni hafi verið skilað. Þá segir varnaraðili að skemmd á parketi sem sóknaraðili hafi vísað til hafi verið undir skenk sem varnaraðili hafi ekki fært til á leigutímanum. Skemmdin hafi ekki komið í ljós fyrr en sóknaraðili hafi fært hann til við skoðun og sé varnaraðili því viss um að skemmdin hafi verið til staðar þegar hún hafi tekið við íbúðinni. Þegar varnaraðili hafi tekið við íbúðinni hafi ísskápur verið gamall og með rispum á framhlið. Þá hafi varnaraðili ekki notað helluborðið á leigutíma þar sem hún sé hrædd við gas, en þess í stað hafi hún keypt rafmagnshellu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að rangt sé sem varnaraðili haldi fram að skil á hinu leigða hafi farið fram 4. apríl 2024. Því sé hafnað sem röngu og ósönnuðu. Hið rétta sé að leigjandi hafi skilað lyklum 4. maí 2024 líkt og sjá megi á samskiptum aðila. Sóknaraðili hafi haft samband við ábyrgðarþjónustu tryggingarinnar símleiðis þegar ljóst hafi verið að hann þyrfti að gera kröfu í trygginguna. Ábyrgðarþjónustan hafi haft samband við bæði sóknaraðila og varnaraðila og látið vita að frestur til að skila inn skriflegri kröfu væri til 4. júní 2024 en þá hafi sóknaraðili verið búinn að hafa uppi áskilnað um kröfu í tryggingarféð. Að sama skapi hafi varnaraðili ekki haft uppi nein mótmæli við því að skriflegri kröfu yrði skilað 4. júní 2024. Sé því ljóst að sóknaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð, eða haft uppi áskilnað um það innan tímamarka, og samkomulag hafi verið um að kröfu yrði skilað inn 4. júní 2024.

Þá ítrekar sóknaraðili gerðar kröfur og vísar til tjónsúttektar sem framkvæmd hafi verið við vettvangsskoðun hins leigða. Auk þess vilji sóknaraðili benda á að hann hafi orðið fyrir frekari fjártjóni en í upphaflegri kæru greini, en íbúðin hafi verið mjög illa farin og skítug þegar varnaraðili hafi skilað lyklum. Þá sé ljóst að leigjandi hafi átt við rafmagn og lagnir í fasteigninni með tilheyrandi tjóni. Einnig hafi aukinn lögfræðikostnaður myndast vegna samskipta lögfræðings sóknaraðila við kærunefnd og ritun athugasemda þessara.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að dagsetning á skilum íbúðarinnar hafi verið ranglega tilgreind í fyrri greinargerð sem orsakist af þýðingu gagna yfir á íslensku. Dagsetningin hafi átt að vera 4. maí 2024. Sóknaraðili hafi því haft frest til 1. júní 2024 til þess að gera skriflega kröfu eða áskilnað um tryggingu skv. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sem hann hafi ekki gert. Þá hafi sóknaraðili ekki fært neinar sönnur á að umrætt símtal hafi átt sér stað auk þess sem húsaleigulög geri kröfu um að það fari fram með skriflegum hætti. Þá hafni varnaraðili að stofnast hafi samkomulag um að sóknaraðili myndi senda inn skriflega kröfu fyrir 4. júní enda sé ekkert sem staðfesti þá frásögn sóknaraðila. Varðandi ástandsskoðun fyrir upphaf leigutíma ítreki varnaraðili að hafa ekki verið viðstödd þá ástandsskoðun og því ekki gefist færi á að koma að athugasemdum við þá úttekt. Að öðru leyti ítreki varnaraðili fyrri greinargerð varðandi ástand íbúðarinnar.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu sem hún keypti hjá E ehf. að fjárhæð 750.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa valdið skemmdum á eigninni á leigutíma sem henni beri að bæta.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu  skv. 1. málsl. fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 30. apríl 2024 en skil á íbúðinni fóru fram 4. maí 2024. Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila hafði hann samband við E símleiðis og upplýsti að gerð yrði krafa í tryggingarféð og að þar af leiðandi hafi hann haft uppi áskilnað um það, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Þessa fullyrðingu hefur sóknaraðili ekki stutt með gögnum og varnaraðili hefur hafnað því að samkomulag hafi komist á um að sóknaraðila væri heimilt að gera skriflega kröfu síðar. Varnaraðili hafði samband við E með tölvupósti 31. maí og óskaði eftir að fá tryggingarféð endurgreitt. Þann 4. júní 2024 upplýsti E varnaraðila um að það væri síðasti dagurinn sem varnaraðili hefði til að gera kröfu í ábyrgðina. Sóknaraðili gerði kröfu í ábyrgð varnaraðila með tölvupósti til E 4. júní 2024, að fjárhæð 768.820 krónur, og upplýsti E varnaraðila um kröfuna sama dag. Fjögurra vikna frestur 1. mgr. 64. gr. laganna, sem hófst 4. maí 2024, hafði aftur á móti runnið sitt skeið á enda 2. júní sama ár. Sóknaraðili gerði því ekki skriflega kröfu í tryggingu varnaraðila innan fjögurra vikna frá skilum líkt og 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga áskilur. Þá er ekki fallist á að sannað sé að varnaraðili hafi samþykkt að sóknaraðili fengi aukinn frest í þeim efnum, auk þess sem húsaleigulögin eru ófrávíkjanleg í tilviki íbúðarhúsnæðis, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Þegar af þessum ástæðum er ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila.

Fyrir kærunefnd hefur sóknaraðili auk þess gert kröfu um að varnaraðili beri óskipta bótaábyrgð af tjóni á hinu leigða, sem nemi 901.890 kr.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af avtikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 1. mgr. 64. gr. laganna segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Ekki verður séð að sóknaraðili hafi lýst kröfu sinni skriflega á hendur varnaraðila innan lögbundins frests og þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að fallast á hana, enda segir í 3. mgr. ákvæðisins að sé þessara tímamarka ekki gætt falli bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 31. mars 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson