Mál nr. 117/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. maí 2025

í máli nr. 117/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma sem og vegna þrifa við lok leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 5. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 22. nóvember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. desember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 9. desember 2024.

Svar sóknaraðila, dags. 13. maí 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 5. ágúst 2021 til 31. júlí 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Samningurinn var síðan framlengdur skriflega frá 1. ágúst 2023 til 31. júlí 2025, en leigutíma lauk samkvæmt samkomulagi 5. september 2024. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma sem og þrifa við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst gera kröfu vegna vanrækslu varnaraðila við umgengni í hinu leigða sem og hreinlætis sem hafi verið ábótavant og valdið skemmdum. Einnig hafi þrifum verið ábótavant. Við upphaf leigutíma hafi íbúðin verið nýmáluð. Í leigusamningi hafi verið tekið fram að íbúðinni skyldi skilað í sama ásigkomulagi og hún hafi verið í við upphaf leigutíma. Gerð sé krafa vegna flutningsþrifa, málunar, rúllugardína, hurða, ofnplatna, hillna í þvottahúsi og sturtuhauss.

Íbúðinni hafi upphaflega verið skilað nánast óþrifinni fyrir utan helstu gólffleti og á öðrum skiladegi hafi nánast engar úrbætur verið gerðar á þrifum. Það hafi þurft að skafa, pússa, grunna og mála alla glugga að innan vegna rakaskemmda sem hafi orðið vegna vanrækslu á loftun í íbúðinni þrátt fyrir fyrirmæli um mikilvægi þess. Raki hafi verið látinn liggja í lengri tíma með tilheyrandi skemmdum. Einnig hafi veggir verið með slettum og miklum óhreinindum víða um íbúðina. Það hafi þurft að henda öllum rúllugardínum þar sem þær hafi verið rifnar og/eða með þannig óhreinindum að ekki hafi verið hægt að þrífa þær. Um hafi verið að ræða rakaskemmdir, ryk og fitulag með tilheyrandi lykt. Límmiðar hafi verið settir á víð og dreif um hurðirnar og lakkskemmdir orðið á hurðum eftir að þeir höfðu verið fjarlægðir. Bakaraofn hafi verið algjörlega óþrifin þar sem grindur og plötur hafi verið með eldgömlum matarleyfum og ryði. Þeim hafi þurft að henda. Rakaskemmdir hafi verið á hillum í þvottahúsi og listar losnað af og tréverk morknað. Þá hafi sturtuhaus verið ónýtur og vaskur á baðherbergi illa farinn eftir vanrækslu á hreinlæti og almennu viðhaldi.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður fjárkröfur sóknaraðila ekki studdar neinum gögnum. Íbúðin hafi verið þrifin í tvö skipti, fyrst af hreingerningafyrirtæki, og svo varnaraðila. Þessi þrif uppfylli allar kröfur um almenn þrif. Meðfylgjandi myndir og myndbönd sýni hvernig íbúðin hafi litið út eftir þessi þrif. Eins og megi sjá af þeim hafi íbúðin almennt verið mjög hrein en það sé alltaf hægt að finna óhreinindi á einhverjum stöðum eftir þrif, sé leitað vel.

Í leigusamningi aðila hafi ekki verið tilgreint að það þyrfti að mála húsnæðið fyrir skil, eða að það þyrfti að skipta um rúllugardínur, ofnaplötur, hillur í þvottahúsi, sturtuhaus og vask. Þá hafi ekki verið gerð úttekt á íbúðinni við upphaf leigutíma og því ósannað að málning í gluggum hafi ekki verið byrjuð að flagna þá eða að gardínurnar, hillurnar, sturtuhausinn og vaskurinn hafi ekki verið í þessu ástandi þá. Rýrnun sem sé afleiðing venjulegrar notkunar á íbúðinni falli ekki undir bótaábyrgð samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga.

Vegna límmiða á hurðum þá sé ósannað að þeir hafi ekki verið á hurðunum við upphaf leigutíma, enda engin úttekt gerð þá. Óeðlilegt sé að ekki hafi verið unnt að fjarlægja límmiðana án þess að skemma hurðirnar. Þrif á ofnaplötum hafi verið fullnægjandi en hið gagnstæða hafi ekki verið sannað. Myndir og myndbönd af þvottahúsinu sýni að sturtuhausinn og vaskurinn séu í góðu ástandi.

Kröfum sóknaraðila sé öllum hafnað með vísan til þess að þær séu ekki studdar gögnum og um sé að ræða viðhald sem sé á ábyrgð sóknaraðila.

Á meðan þessari kæru sé haldið til streitu hafi bankaábyrgð ekki verið losuð hjá Leiguskjóli ehf. Því sé gerð krafa um að sóknaraðili greiði dráttarvexti þar sem kæran sé tilhæfulaus og þessar tafir á losun bankaábyrgðar óþarfar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að fyrir liggi myndbönd sem hafi verið tekin við upphaf leigutíma. Íbúðin hafi verið nýmáluð og hrein. Gluggar í herbergjum hafi verið hvítir og engar sjáanlegar skemmdir á þeim.

Smiður hafi skoðað íbúðina vegna kvartana varnaraðila um leka á norðurhlið. Hann hafi ítrekað að það þyrfti að lofta í herbergjum og draga upp gluggatjöld reglulega svo að raki safnaðist ekki fyrir á rúðum og sólbekkjum. Sóknaraðili hafi ítrekað leiðbeiningar þess efnis. Úttekt hafi verið gerð á gluggum á norðurhlið þar sem steypuviðgerðir hafi átt sér stað af hálfu húsfélagsins. Niðurstaðan hafi verið sú að gluggar á norðurhlið hafi verið í góðu lagi, þ.e. enginn leki sem hafi borist að utan. Hurðar hafi verið án límmiða og engar skemmdir sjáanlegar á þeim. Eftir að varnaraðili hafi fjarlægt límmiðana hafi rákir og blettir verið á hurðum eftir sterk efni.

Á myndböndum varnaraðila megi að hluta sjá það sem myndir sóknaraðila frá afhendingardegi hafi sýnt. Inn í skápum hafi verið þykkir fitublettir og slettur eftir matargerð hafi verið á við og dreif, ofan á skápum sem meðal annars hafi sést á myndbandi. Það sem ekki hafi sést þar en myndir sóknaraðila hafi sýnt betur sé þykkt fitulag sem hafi ekki náðst af fyrr en eftir ítrekuð þrif hennar. Þetta þykka fitulag hafi verið yfir gaseldavél og klístrað þykkt fitulag hafi verið búið að dreifa sér í stofuna. Gluggatjöld hafi verið gulnuð og verulega illa lyktandi. Á myndum megi sjá ryk á loftkösturum sem sýni hvernig umgengnin hafi verið. Á baðherbergi hafi myndbandið að hluta til sýnt það sem sóknaraðili hafi líst með myndum. Myndbandið hafi skautað fram hjá óhreinindum hjá og meðfram salerninu á gólfi við bað, og ekki sýnt hversu illa farið baðið, flísarnar og blöndunartækin hafi verið. Þegar sýnt sé inn í herbergi íbúðar og farið yfir megi sjá sé stoppað og „zoomað“ inn á gluggakarma það sem myndir sóknaraðila hafi sýnt. Myndbandið hafi farið hratt yfir verstu hlutana. Varðandi bakaraofn þá sé myndatakan þannig að lýsingin sé þannig að ekki sjáist nægilega vel inn í ofninn. Myndir sóknaraðila sýni greinilega útganginn á ofninum við skiladag. Almennt séu myndir og myndbönd varnaraðila þannig að þau séu tekin langt frá og séu illa upplýst. Myndir sóknaraðila hafi verið teknar nær og sýni nákvæma mynd af hreinlæti. Myndbönd sem tekin hafi verið fyrir afhendingu sýni ástand á hurðum og gluggum við upphaf leigutíma.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að meintum skemmdum á hurðum sé hafnað. Myndir sem sóknaraðili hafi lagt fram hafi sýnt límklessur eða þess háttar á hurðunum. Ekki liggi fyrir hlutlaus úttekt um það hvort hurðirnar séu yfir höfuð skemmdar, hvort þessar meintu skemmdir hafi getað verið til staðar við upphaf leigutíma eða þessar meintu skemmdir séu þess eðlis að það hafi þurft að kaupa nýjar hurðar, eða hvort unnt hefði verið að gera ódýrar lagfæringar.

Ítrekað sé að engin úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma. Fullyrðingar sóknaraðila um að myndband varnaraðila hafi farið hratt yfir verstu staðina sé röng, enda sami hraði í gegnum allt myndbandið. Sóknaraðili hafi ítrekað bent á lítil, næstum ósýnileg óhreinindi og hafi jafnvel snert gólfið á meðan hún hafi gengið og sagt það vera óhreint, þrátt fyrir að hafa verið sjálf í útiskóm á meðan varnaraðili hafi verið berfætt til að viðhalda hreinlæti í húsinu.

Myndir og myndbönd varnaraðila sýni greinilega að íbúðin hafi verið hrein og í góðu ástandi. Þau óhreinindi sem kunni að vera til staðar séu aðeins sjáanleg sé einhver sérstaklega að leita að þeim. Tvö myndbönd sem tekin hafi verið á skiladegi, ásamt sóknaraðila, hafi sýnt ástandið þann dag. Þau veiti skýra mynd af ástandinu.

Margar kvartanir sóknaraðila varði eðlilegt slit og megi lagfæra án mikils kostnaðar, þrátt fyrir fullyrðingar sóknaraðila um mikinn kostnað. Hún virðist frekar vilja skipta öllu út fyrir nýja hluti í stað þess að reyna að gera lagfæringar á hagkvæman hátt.

Eins og fram hafi komið í samtölum við sóknaraðila þá hafi varnaraðili tryggt að húsið hefði alltaf góða loftræstingu með því að hafa haldið gluggum reglulega opnum, sérstaklega þar sem oft hafi verið eldað. Þar sem íbúðin hafi ekki útsogsblástur hafi verið nauðsynlegt að halda gluggunum opnum, annars myndi lykt og reykur frá matargerðinni verða eftir inni.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 840.000 kr. í formi bankaábyrgðar í gegnum þjónustu Leiguskjóls ehf. Sóknaraðili gerir kröfu um að ganga að henni allri vegna skemmda sem hafi orðið á gardínum, hillum, sturtuhaus og vaski, sem og vegna þrifa og málunar á hinu leigða.

Leigutíma lauk 5. september 2024 og skilaði varnaraðili íbúðinni þann dag. Með tölvupósti 1. október 2024 gerði sóknaraðili kröfu í tryggingu varnaraðila, sem varnaraðili hafnaði með tölvupósti 10. sama mánaðar. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 5. nóvember 2024 og var ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila þannig vísað til kærunefndar innan frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Ákvæði 63. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigjandi skuli að leigutímaloknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Þá gerir ákvæði 1. mgr. 69. gr. laganna ráð fyrir sameiginlegri skoðun leigjanda og leigusala, bæði við upphaf og lok leigutíma.

Aðilar deila um hvort þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma. Aðilar gerðu sameiginlega úttekt við lok leigutíma og leggja þær hvor um sig fram myndbönd og myndir sem sýna ástand hins leigða við lok leigutíma. Sóknaraðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að varnaraðila verði gert að greiða 124.900 kr. vegna flutningsþrifa. Kærunefndin getur ekki fallist á að gögn málsins styðji það að viðskilnaður varnaraðila hafi verið slíkur að útheimt hafi alþrif á kostnað hennar. Þrátt fyrir að fallast megi á að þrifum hafi að smávægilegu leyti verið ábótavant sýna gögnin engu að síður að íbúðin var þrifaleg við skil. Með hliðsjón af framangreindu telur nefndin ekki tilefni til að fallist á þessa kröfu sóknaraðila.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða 650.000 kr. vegna málunar íbúðarinnar. Í 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Aðilar sömdu ekki um að varnaraðili tæki að sér þessa viðhaldsskyldu sóknaraðila og engin sjónarmið eða gögn styðja það að hér geti verið um að ræða skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á, sbr. 39. gr. húsaleigulaga. Er þessari kröfu sóknaraðila því hafnað.

Ákvæði húsaleigulaga gera ráð fyrir tilteknu ferli við úttektir á leiguhúsnæði sem ætla má að sé ætlað til að tryggja sönnun í tilvikum þar sem tjón kunni að verða á leigutíma. Þrátt fyrir að aðilar hafi fylgt eftir ákvæðum húsaleigulaga um sameiginlega úttekt við lok leigutíma var ekki gerð sameiginleg úttekt við upphaf leigutíma. Liggur þannig ekkert fyrir um hvert ástand gardína, hurða, ofnplatna, hillna og sturtuhauss hafi verið þá. Kærunefnd telur ekkert í gögnum málsins styðja það að þessir munir hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma. Gegn eindreginni neitun varnaraðila á því að hafa valdið meintum skemmdum verður því að hafna þessum kröfum sóknaraðila. 

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 28. maí 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson