Mál nr. 99/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. apríl 2025

í máli nr. 99/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 170.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 19. september 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 23. september 2024.

Gögn sem bárust frá sóknaraðila 28. febrúar 2025 vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi sem tók gildi 1. júlí 2021. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa flutt út 5. júlí 2024. Varnaraðili hafi ekki endurgreitt tryggingarféð á þeirri forsendu að íbúðin hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma. Kostnaður vegna viðgerða nemi ekki allri fjárhæð tryggingarfjárins ásamt vöxtum. Sóknaraðili hafi farið fram á nótur eða tilboð í þær viðgerðir sem varnaraðili hafi talið nauðsynlegar en við því hafi hún ekki orðið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að þegar hún hafi tekið við íbúðinni við lok leigutíma hafi tvær hurðar verið algjörlega ónýtar, klórför verið í gluggum og hurðum, sem og rakaskemmd í nýrri eldhúsinnréttingu. Mikið hafi verið búið að negla í veggi og sóknaraðili reynt að laga það, en það hafi verið mjög illa gert svo það hafi þurft að pússa og sparsla mikið og mála alla íbúðina. Litur hafi verið fastur í ofni á baðherbergi. Íbúðinni hafi verið skilað fimm dögum of seint án þess að sóknaraðili hafi greitt leigu fyrir þá daga. Samkvæmt iðnaðarmanni sé kostnaður vegna viðgerða langt umfram tryggingarféð.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 170.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir ásamt uppsöfnuðum vöxtum þar sem skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og leiga ekki verið greidd vegna tímabilsins 1.-5. júlí 2024.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Ákvæði 5. mgr. sömu greinar kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 5. júlí 2024 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Sóknaraðili hefur ekki mótmælt því að leiga hafi ekki verið greidd vegna tímabilsins 1.-5. júlí 2024. Verður því fallist á að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa af tryggingarfénu leigu vegna þess tímabils, eða 31.452 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Með skilaboðum 6. júlí 2024 tilkynnti varnaraðili að hún gæti ekki endurgreitt tryggingarféð þar sem það væru atriði í íbúðinni sem þörfnuðust lagfæringar eða væru skemmd. Tók hún fram að hún ætlaði að fá það metið. Sóknaraðili spurði hvaða atriði þetta væru og nefndi varnaraðili þá hurðir, rakaskemmdir í eldhúsinnréttingu og skemmdir á veggjum. Sóknaraðili svaraði með því að segja „ok“. Samkvæmt gögnum málsins áttu næstu samskipti aðila sér stað vegna tryggingarfjárins 21. ágúst 2024 þar sem sóknaraðili spurði hvort varnaraðili gæti sent kvittanir vegna viðgerðanna. Varnaraðili sagði að ef hún vildi kvittanir þyrfti hún að greiða hærri fjárhæð en tryggingarféð hafi numið. Hefur hún ekki fallist á ítrekaða beiðni sóknaraðila um gögn sem styðja kostnað vegna viðgerða á hinu leigða. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að sóknaraðili hafi svarað skilaboðum varnaraðila með því að segja „ok“, sbr. framangreint, verði ekki litið svo á að þar með hafi hún fallist á kröfuna, enda lá sundurliðuð fjárhæð kröfunnar ekki fyrir. Slíkt mat hefur enn ekki verið lagt fram og hefur sóknaraðili engar sönnur fært á þá fjárhæð sem hún heldur eftir að undanskildum myndum sem hún leggur fram samhliða greinargerð sinni til kærunefndar. Þess utan byggir krafa varnaraðila ekki á sameiginlegi úttekt aðila við lok leigutíma, sbr. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Nefndin telur því að varnaraðili hafi ekki sýnt fram á að hún hafi orðið fyrir tjóni, þannig að henni sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 138.548 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 5. júlí 2024 reiknast dráttarvextir frá 3. ágúst 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 138.548 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 3. ágúst 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 29. apríl 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson