Mál nr. 77/2024 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 77/2024
Sameign allra/sameign sumra: Opnir stigapallar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 27. júlí 2024, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 20. ágúst 2024, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2025.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átján eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta nr. 42, fram kemur í álitsbeiðni að eigendur að eignarhlutum nr. 32, 34, 40 og 42 standi einnig að henni, en gagnaðili er húsfélagið.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerða á yfirborði stigapalla við innganga hjá íbúðum í húshlutum nr. 32, 34, 40 og 42 sé sameiginlegur.
Álitsbeiðandi kveður að ekki sé unnt að taka einstaka plötur sem séu hluti af burðarvirki byggingarinnar og hluti af þakflötum yfir sameign sumra og nýtist sem inngangspallar fyrir íbúðir nr. 32, 34, 40 og 42 út úr sameign allra. Þessir tveir stigagangar séu opnir í gegn og ástæða þess sé sú að aðal- og brunahönnuður hafi gert kröfu um að hafa opið fyrir aðgang slökkviliðs að bakhliðum byggingarinnar. Þar með séu þessir stigagangar opnir fyrir veðri og vindum sem hafi valdið skemmdum á þessum pöllum. Um sé að ræða fjöleignarhús og því eigi allir stigagangarnir fimm að teljast sem sameign allra. Enn fremur séu stigapallarnir þakfletir yfir hjólageymslur og rafmagnstöflur fyrir umræddar íbúðir. Þessir gegnumgangandi pallar séu hluti af stigagöngum eins og hjá öðrum íbúðum í lengjunni og notist af öllum íbúum til þess að komast auðveldlega í bakgarða sína, með tilliti til viðhalds og efnisaðfanga. Stigagangar annarra íbúða séu lokaðir í suðurhlið og séu herbergi staðsett þar. Þar sem veðurálag sé miklu meira í gegnum þessi opnu rými endist yfirborðið mjög illa og það yfirborðsefni sem verktaki hafi sett á sé ekki talið þola vissar veðráttur.
Gagnaðili vísar til svara Húseigendafélagsins þar sem fram kemur að umrædd svæði séu í sameign sumra, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem séu sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standi á einni lóð eða fleirum sé allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess. Þá er kveðið á um í 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að um sameign sumra sé að ræða þegar það komi fram eða ráða megi af þinglýstum heimildum að svo sé.
Í húsinu eru fimm stigapallar. Þar af eru þrír lokaðir að hluta en hinir tveir stigapallarnir, sem deilt er um í málinu, eru opnir í gegn til að uppfylla kröfur brunavarna um aðgengi slökkviliðs að bakgörðum hússins. Þannig geta eigendur allir gengið þar um. Þrátt fyrir að eignaskiptayfirlýsing hússins geri ráð fyrir að stigapallarnir séu í sameign sumra þá sýna fyrirliggjandi myndir af téðum stigapöllum að um er að ræða viðgerðir á þeim hluta þeirra sem tilheyra ytra byrði hússins, sbr. 2. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 28. maí 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson