Mál nr. 35/2024 - Úskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 31. mars 2025
í máli nr. 35/2024
A ehf.
gegn
B og C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er D lögmaður.
Varnaraðilar: B (hér eftir varnaraðili A), umboðsmaður þess er E lögfræðingur, og C (hér eftir varnaraðili B), umboðsmaður þess er F lögmaður.
Krafa sóknaraðila er í fyrsta lagi að viðurkennt verði að leigusamningur sóknaraðila og varnaraðila A, um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði í eigu varnaraðila B, dags. 28. apríl 2015 sé í gildi. Í öðru lagi að viðurkennt verði að varnaraðilar beri óskipta skaðabótaábyrgð á því tjóni sem sóknaraðili hafi orðið fyrir vegna vanefnda á leigusamningnum. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að varnaraðili B beri ábyrgð á því tjóni sem hafi hlotist af vanefnd leigusamningsins.
Varnaraðili A krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað en málinu að öðrum kosti vísað frá.
Varnaraðili B krefst þess aðallega að kröfum sóknaraðila á hendur honum verði vísað frá en til vara að þeim verði hafnað. Þá krefst varnaraðili B þess að sóknaraðila verði gert að greiða honum málskostnað að mati kærunefndar.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, 8. apríl 2024.
Greinargerð varnaraðila A, dags. 6. maí 2024.
Greinargerð varnaraðila B, dags. 13. maí 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 27. maí 2024.
Athugasemdir varnaraðila A, dags. 3. júní 2024.
Athugasemdir varnaraðila B, dags. 6. júní 2024.
- Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Sóknaraðili og varnaraðili A gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2015 til 30. apríl 2025 um leigu sóknaraðila á hluta leiguhúsnæðis varnaraðila A að G 25 sem er í eigu varnaraðila B. Ágreiningur er um gildi leigusamningsins og tjón sem hafi orðið vegna vanefnda varnaraðila.
Í kjölfar úttektar eldvarnareftirlits 9. febrúar 2021 hélt varnaraðili B fund með leigjendum G 25 og 27 þann 11. febrúar 2021 og tilkynnti að starfsemi yrði stöðvuð í húsinu frá og með 13. febrúar 2021. Í úttektinni hafi komið fram að mikil eldhætta væri til staðar sem og slysahætta og að óviðunandi væri að starfsemi væri í húsnæðinu í þessu ástandi.
Þann 23. mars 2021 barst sóknaraðila formleg tilkynning frá slökkviðliðsstjóra H um lokun húsnæðisins og 6. apríl 2021 innsiglaði lögreglan húsnæðið að beiðni slökkviliðsstjórans.
Varnaraðili B tilkynnti varnaraðila A með bréfi, dags. 27. október 2021, um fyrirhugaða riftun leigusamningsins á grundvelli framangreindrar stöðvunar. Varnaraðili A mótmælti fyrirhugaðri riftun með bréfi, dags. 15. nóvember 2021. Degi síðar sendi varnaraðili B varnaraðila A yfirlýsingu um riftun á leigusamningi þeirra. Þann 25. ágúst 2022 tilkynnti varnaraðili A sóknaraðila að með því að varnaraðila B hefði rift leigusamningnum við varnaraðila A líti hann svo á að viðskiptasamband hans og sóknaraðila væri úr sögunni.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa leigt húsnæðið af varnaraðila A frá árinu 2009 sem geymslu og aðstöðu, en húsið hafi verið og sé í eigu varnaraðila B. Þann 2. apríl 2012 hafi slökkviliðsstjóri vakið athygli byggðarráðs á því að húsnæði þess á umræddum stað uppfyllti ekki reglugerðarákvæði um öryggi og brunavarnir og kallað hafi verið eftir heildstæðri stefnu varðandi húseignir varnaraðila B á því svæði. Ekki hafi verið brugðist við því ákalli. Í desember 2014 hafi slökkviliðsstjóri sveitarfélagsins skrifað minnisblað um ástand brunavarna á staðnum en í því hafi verið ítrekað að brunavarnir væru í ólestri og að ákveða þyrfti hvað skyldi rífa.
Þrátt fyrir þetta hafi varnaraðili B gert samning um leigu á húseignunum við varnaraðila A þann 28. apríl 2015 til 31. mars 2025. Í samningnum hafi komið fram að húsnæðið væri í lélegu ástandi og þar væri slysahætta vegna fokhættu en ekkert hafi verið minnst á brunavarnir í samningnum. Þann 26. maí 2015 hafi sóknaraðili og varnaraðili A undirritað leigusamning til 30. apríl 2025, en í þeim samningi hafi ekki heldur neitt komið fram um ástand brunavarna.
Þann 9. febrúar 2021 hafi eldvarnareftirlitið birt úttektarskýrslu þar sem fram hafi komið að loka skyldi húsinu. Næsta dag hafi byggingarfulltrúi sent bréf til sveitarstjóra og sviðsstjóra stjórnsýslu þar sem fram hafi komið að húsunum og notkun þeirra hefði verið breytt án tilskilinna leyfa frá byggingasviði og án þess að gerð hefði verið tilraun til að afla leyfa. Notkun húsanna hafi verið sögð ólögmæt og að þau ættu að vera rýmd innan tveggja daga. Þann 11. febrúar hafi varnaraðili B haldið fund með leigjendum húsanna þar sem þeim hafi verið tilkynnt sú ákvörðun að hætta skyldi allri starfsemi í húsinu. Í kjölfarið hafi verið sendur tölvupóstur þar sem tilkynnt hafi verið um ákvörðun slökkviliðsstjóra og byggingarfulltrúa um bann við starfsemi í húsnæðinu og að búast mætti við að öllum leigusamningum yrði sagt upp.
Sóknaraðili kveðst hafi verið með umfangsmikla starfsemi í leiguhúsnæðinu. Þar á meðal hafi hann verið með stóran fiskibát í smíðum auk annars í endursmíðum og hafi eigin þyngd stærri bátsins verið um 30 tonn. Þá séu þar mót af ýmsum toga, ýmsar vélar og stór og plássfrek tæki og tól. Því hafi ekki komið til álita að flytja starfsemina burt enda hafi öll markmið og verkefni félagsins verið bundin við tímasettan leigusamninginn. Þann 17. febrúar 2021 hafi byggingarfulltrúi krafist lokunar húsnæðisins og öryggisvaktar, en í kjölfarið hafi verið aflað úttektar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sem hafi staðfest að eldhætta væri til staðar og brunavörnum verulega ábótavant. Sóknaraðili hafi fengið formlega tilkynningu frá slökkviliðsstjóra 23. mars 2021 um lokun húsnæðisins. Hvorugur varnaraðila hafi gert tilraun til að koma til móts við sóknaraðila, svo sem með því að hafa útvegað annað húsnæði eða bjóða skaðabætur. Þess í stað hafi starfsemin verið stöðvuð með valdi og 6. apríl 2021 hafi slökkviliðsstjóri farið fram á það við lögreglu að húsnæðið yrði innsiglað og hafi lögregla fylgt því eftir. Eftir það hafi sóknaraðili hvorki haft aðgang að leiguhúsnæðinu né atvinnutækjum og öðrum eignum. Þann 15. nóvember 2021 hafi varnaraðili A tilkynnt að varnaraðili B hefði lýst yfir riftun á leigusamningi þeirra og að hann hefði mótmælt riftuninni. Hvorugur varnaraðila hafi þó upplýst um það hvort riftun hefði verið viðurkennd eða látið reyna á málið fyrir dómi.
Sóknaraðili hafi nú í þrjú ár barist fyrir viðurkenningu á því að lokunin hafi verið óréttmæt en án árangurs. Sóknaraðili hafi þann 14. febrúar 2024 sent varnaraðila B erindi þar sem farið hafi verið fram á upplýsingar um það hvernig það hygðist bæta sóknaraðila það tjón sem hlotist hafi vegna framgöngu B í málinu en því hafi ekki verið svarað.
Sóknaraðila hafi borist erindi frá varnaraðila A 16. febrúar 2024 þar sem því var haldið fram að varnaraðili B hefði rift leigusamningi sínum við B með bréfi dags. 27. október 2021 og að þar með hefði varnaraðili tekið yfir leigusamninginn við sóknaraðila. Sóknaraðili hafi ekki munað til þess að hafa heyrt af því að varnaraðili B hefði rift samningi sínum við A, og óskað eftir afriti af því bréfi. Bréfið hafi síðar komið í leitirnar en sóknaraðili hafi aldrei fengið staðfest að riftun hafi verið viðurkennd.
Sóknaraðili hafi ekki haft aðgang að leiguhúsnæðinu og þeim eignum sem geymdar séu þar í þrjú ár og hafi orðið fyrir umtalsverðu tjóni af þeim sökum. Telur sóknaraðili að varnaraðilar beri óskipta ábyrgð á því tjóni. Þar sem ekki liggi fyrir hversu mikið tjónið sé og sóknaraðili hafi ekki aðgang að húsinu til að láta meta það sé krafist viðurkenningar á að leigusamningur sé í gildi og að varnaraðilar beri óskipta ábyrgð á tjóni hans. Leigusamningur sóknaraðila hafi gilt til 30. apríl 2025 og hafi samningnum ekki verið sagt upp og engin tilraun gerð til þess fyrr en með bréfi varnaraðila A 16. febrúar 2024. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga verði tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma nema í undantekningartilvikum sem eigi ekki við.
Sóknaraðila hafi fyrst verið tilkynnt 16. febrúar 2024 að varnaraðili B hefði rift samningi sínum við A og hafi sóknaraðili reyndar enn ekki fengið það staðfest svo sem hann hafi óskað eftir. Sé það rétt og sameiginlegur skilningur varnaraðila að leigusamningur sóknaraðila hafi fallið niður verði að líta svo á að varnaraðilar beri sameiginlega og óskipta ábyrgð á því að vanrækja þá upplýsingaskyldu gagnvart leigjanda.
Ekki hafi verið uppfyllt skilyrði riftunar samkvæmt 61. gr. húsaleigulaga enda ekki um vanefnd að ræða af hálfu sóknaraðila, auk þess sem engin tilkynning um riftun hafi borist sóknaraðila og tímafrestir hvað það varðar runnið út án þess að svo hafi verið gert. Því sé leigusamningurinn í gildi.
Þá byggir sóknaraðili á því að varnaraðili A hafi vanefnt leigusamning sinn við sóknaraðila og beri á því skaðabótaábyrgð, bæði á grundvelli 5. liðar. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga og á grundvelli hinnar almennu skaðabótareglu.
Samábyrgð varnaraðila B sé byggð á því að B sé ábyrgur fyrir því að húsnæðið hafi verið framleigt í óleiguhæfu ástandi. Ástæða þess að húsnæðinu hafi verið lokað hafi ekki verið ófyrirsjáanleg enda hafi slökkviliðið ítrekað varað við eldhættu og gert B það ljóst að húsnæðið væri ekki hæft til notkunar. Varnaraðili B hafi ekki gert neinn reka að því að bregðast við heldur leigt sóknaraðila húsnæðið fram til ársins 2015 án þess að upplýsa hann um ástandið. Þá hafi B samþykkt framleigu varnaraðila A til sóknaraðila. Hvort sem leigusamningi B við A hafi verið rift eða ekki hljóti B að bera ábyrgð á því að hluta eða öllu að húsnæðið hafi verið leigt út. Ekki liggi fyrir hvort að varnaraðili B hafi upplýst varnaraðila A um ítrekaðar viðvaranir slökkviliðsins áður en leigusamningarnir hafi verið undirritaðir. Hafi varnaraðili A verið grandlaus um ástand eldvarna í húsinu sé til vara á því byggt að varnaraðil B beri að öllu leyti skaðabótaábyrgð á tjóni sóknaraðila.
III. Sjónarmið varnaraðila A
Varnaraðili A kveðst fyrst hafa gert leigusamning við varnaraðila B um aðstöðu í svokallaðri fjárrétt, þar sem sóknaraðili sé einnig með sína aðstöðu, þann 28. apríl 2015, en sóknaraðili hafði þá haft aðstöðu í syðsta hluta hússins að minnsta kosti frá árinu 2009. Ástand húsnæðisins hafi því verið sóknaraðila kunnugt þegar umþrættur framleigusamningur hafi verið gerður 26. maí 2015. Þegar miðhluti byggingarinnar, sem hafði verið leigður til þriðja aðila, hafi losnað hafi sóknaraðila haft áhuga á að leigja þann hluta hússins. Varnaraðili A hafi ekki sóst eftir því að gera umþrættan framleigusamning við sóknaraðila, en hann hafi verið gerður að frumkvæði varnaraðila B.
Þann 11. maí 2021 hafi sóknaraðili kært til ráðherra þá ákvörðun slökkviðliðsstjóra að loka umræddum mannvirkjum, en ráðherra hafi staðfest þá ákvörðun með úrskurði 11. janúar 2022. Varnaraðili A hafi afhent sóknaraðila bréf 25. ágúst 2022 þar sem tilkynnt hafi verið að samningi varnaraðila B og varnaraðila A hefði verið rift af hálfu varnaraðila B og að forsendur væru þannig brostnar fyrir framleigusamningi sóknaraðila við varnaraðila A. Sóknaraðili hafi sent varnaraðila A bréf 8. júlí 2023 vegna málsins þar sem fjallað hafi verið um heimildir varnaraðila B til riftunar og jafnframt að allt tal um forsendubrest væri út í hött. Þannig hafi fullyrðingar sóknaraaðila fengist um að honum hafi verið ókunnugt um afstöðu varnaraðila A til riftunar varnaraðila B og þess forsendubrests sem hafi leitt af þeirri riftun ekki staðist.
Sjónarmið varnaraðila A varðandi gildi framleigusamnings
Varnaraðili A segir að riftunarbréf varnaraðila B hafi byggt á sjónarmiðum um riftun en einnig að því er virðist um ógildi leigusamningsins vegna brostinna forsendna. Afstaða varnaraðila A til þess sé nú, að fenginni frekari lögfræðiráðgjöf, að ákvörðun sveitarstjórnar varnaraðila B verði ekki haggað og þannig megi líta svo á að forsendur fyrir leigusamningnum, dags. 4. maí 2018, séu brostnar. Skipti þar nokkru að ákvörðun slökkviliðs varnaraðila B um lokun húsnæðisins hafi verið staðfest í úrskurði samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytisins. Þá liggi fyrir ástandsskýrsla verkfræðistofu frá apríl 2021 þar sem fram hafi komið að kostnaður við endurbætur á húsnæði á umræddu svæði hafi numið um 654 milljónum króna. Hvað húsnæðið sem sóknaraðili hafði á leigu sé áætlaður kostnaður við endurbætur um 199 milljónir króna. Eftir því sem best verði ráðið séu sjónarmið varnaraðila B um riftun og brostnar forsendur byggð á því að kostnaður við endurbætur húsnæðisins sé of mikill og að ekki standi til að fara í gagngerar endurbætur á húsinu. Þá sé það einnig skilningur varnaraðila A að afstaða varnaraðila B hafi einnig mótast af því sjónarmiði að leigjendur húsnæðisins væru aðallega eða eingöngu óhagnaðardrifin samtök eða stofnanir sem hafi vantað aðstöðu og væru tilbúin, gegn lágum eða engum leigugreiðslum, að nýta húsnæði sem ekki væri hægt að leigja út á almennum markaði í núverandi ástandi. Slík sjónarmið hafi til dæmis birst í leigusamningi varnaraðila A og B, en varnaraðili A hafi enga leigu greitt til varnaraðila B sem á móti hafi eignast allar endurbætur varnaraðila A þegar leigutíma lyki árið 2035. Mat varnaraðila A sé að riftun varnaraðila B verði ekki hnekkt og hafi varnaraðili A ákveðið að una samningslokum við varnaraðila B. Þá líti varnaraðili A svo á að viðskiptasamband þess við sóknaraðila sé úr sögunni, enda hafi varnaraðili B með riftuninni eða ógildingu leigusamningsins tekið yfir eign sína að nýju, svo sem allt það húsnæði sem varnaraðili A hafi haft á leigu. Með sama skapi og að leigusamningurinn við sóknaraðila hafi fylgt með samningi varnaraðila B við A árið 2015 og áfram með samningnum 2018, yfirtaki varnaraðili B því samninginn við sóknaraðila. Í öllu falli sé ljóst að enginn framleigusamningur geti verið til staðar þegar gildur leigusamningur liggi honum ekki til grundvallar.
Núverandi stjórn varnaraðila A hafi ekki verið kunnugt um að leigugreiðslur frá sóknaraðila væru sjálfkrafa í innheimtu. Varnaraðili A hafi leitast við að stöðva leigugreiðslur sóknaraðila og tekið þær úr innheimtu en sóknaraðili greiði leigugreiðslur inn á reikning varnaraðila A í óþökk hans. Varnaraðili A hafi hins vegar skuldfært leigugreiðslur sóknaraðila til eignar í bókhaldi A frá því að lokað hafi verið á alla eiginlega starfsemi í nefndum húseiningum. Í lok janúar 2024 hafi þessi inneign sóknaraðila hjá varnaraðila A numið 1.469.711 kr.
Í samræmi við allt ofangreint telji varnaraðili A að ekki sé til staðar gildur framleigusamningur milli varnaraðila A og sóknaraðila. Þá telur varnaraðili A að jafnvel þótt fallist yrði á að varnaraðilar hefðu brugðist meintum skyldum sínum til úrbóta á hinu leigða húsnæði myndi slíkt leiða til riftunarréttar sóknaraðila en ekki þess að varnaraðilar yrðu knúnir til úrbóta eða annarra efnda in natura. Þá bendi varnaraðili A á að sóknaraðili hafi ekki neytt úrræða 20. gr. húsaleigulaga til að skora á varnaraðila að láta fara fram úrbætur. Teldist samningur aðila gildur, þá væru úrræði sóknaraðila tvö; að halda eftir leigu upp í úrbótakostnað eða rifta leigusamningnum, sbr. 2. og 3. mgr. 20. gr. húsaleigulaga.
Sjónarmið varnaraðila A varðandi gildi skaðabótaábyrgðar
Að mati varnaraðila A séu málsástæður að baki skaðabótakröfu sóknaraðila vanreifaðar, ekki síst að því marki sem byggt sé á almennu skaðabótareglunni. Bótaréttur á grundvelli 5. tölul. 60. gr. húsaleigulaga geti einungis átt við hafi sóknaraðili neytt riftunarréttar í reynd en það hafi sóknaraðili ekki gert. Téð ákvæði byggi á því að leigjandi hafi rift leigusamningi, en sóknaraðili vilji þvert á móti fá viðurkenningu á því að leigusamningur sé í gildi. Þá þegar geti fyrrgreint ákvæði ekki átt við. Þá skapi ákvæðið leigusala eingöngu bótaábyrgð hafi hann vitað eða mátt vita um skerðinguna við gerð leigusamnings. Augljóst sé að varnaraðili A hafi ekki getað vitað við samningsgerðina í maí 2015 að leiguréttur leigjanda yrði skertur í byrjun árs 2021 og því geti ákvæðið ekki heldur átt við að því leyti. Í þriðja lagi byggi ákvæðið á því að einungis beint tjón sé bætt en sóknaraðili hafi ekki leitt neinar líkur að tjóni sínu og enn síður að tjón hans leiði með beinum hætti af umræddri lokun leiguhúsnæðisins.
Hvergi sé í kæru skýrt hvernig hin almenna skaðabótaregla, þ.e. sakarreglan, geti bakað varnaraðila A ábyrgð en varnaraðili A hafi miðað við að sóknaraðili teldi hann á einhvern hátt ábyrgan fyrir brunavörnum í hinu leigða húsnæði. Því hafi varnaraðili A mótmælt, enda hafi hann hvorki verið eigandi né forráðamaður þess. Í samræmi við ákvæði laga nr. 75/2000 um brunavarnir hafi sóknaraðili og varnaraðili B borið ábyrgð á eldvörnum í því húsnæði sem sóknaraðili hafi haft á leigu. Í úrskurði samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytisins um málið hafi verið talið upp hverjir ættu aðild að málinu en það hafi verið varnaraðili B og sóknaraðili. Í úrskurðinum hafi sérstaklega verið vikið að því að aðilar málsins væru aðeins tveir, þeir fyrrnefndu, enda varnaraðili A hvorki eigandi né forráðamaður þess húsnæðis sem sóknaraðili hafi tekið á framleigu með samningi, dags. 26. maí 2015. Af þessu leiði, sbr. ákvæði laga nr. 75/2000, að varnaraðili B og sóknaraðili hafi borið ábyrgð á eldvörnum í því húsnæði sem sóknaraðili hafi haft á leigu, ekki varnaraðili A.
Þá hafi sóknaraðili ekki lagt fram nein gögn um tjón sitt, utan þess að hafa tiltekið að hann hafi ekki haft aðgang að tilteknum munum í meira en þrjú ár og þar af leiðandi hafi skaðabótaskylda stofnast. Því sé óljóst hvort sóknaraðili hafi orðið fyrir nokkru tjóni vegna riftunar eða ógildi þeirra. Að mati varnaraðila A hafi sóknaraðila borið að afla sér aðgangs að hinu umþrætta húsnæði og kanna ástand muna, en sóknaraðili hafi enga tilraun gert til þess. Slíkt hafi staðið öllum fyrrverandi leigjendum í húsinu til boða, enda færu þeir að tilmælum slökkviliðs varnaraðila B. Sóknaraðili hafi í bréfi til varnaraðila A lýst verðmæti umræddra muna sem séu í húsnæðinu vera „varlega áætlað amk hundrað og fjörutíu milljónir“ en að mati varnaraðila sé þetta einungis órökstutt áætlað verðmæti ótilgreindra muna, ekki mögulegt tjón á þeim munum.
Þá bendir varnaraðili A á að háttsemi sóknaraðila sjálfs hafi átt stóran þátt í því hvernig málum sé nú háttað. Ein af ástæðum þess að leiguhúsnæðinu hafi verið lokað hafi verið sú að sóknaraðili hafi safnað miklu af eldfimum efnum í húsnæðið án tilskilinna leyfa. Þá hafi ekkert brunaviðvörunarkerfi verið í húsinu sem hafi verið á ábyrgð sóknaraðila. Hvort tveggja hafi komið fram í bréfi slökkviliðs varnaraðila B til sóknaraðila, dags. 23. mars 2021. Enn fremur sé ljóst að eina ástæða þess að umrætt leiguhúsnæði hafi verið innsiglað af lögreglu hafi verið háttsemi sóknaraðila sjálfs. Varnaraðili A hafi haft aðgang að leiguhúsnæðinu þegar þörf hafi krafið, meðal annars til eftirlits og aðgæslu muna. Að því marki sem aðgengi sóknaraðila hafi verið takmarkað að húsnæðinu umfram aðra sé ekki við varnaraðila A að sakast.
Jafnvel þótt sóknaraðili kynni að hafa orðið fyrir tjóni vegna málsins, sem sé hafnað sem ósönnuðu, þá sé til þess að líta að sóknaraðila beri skylda til að takmarka tjón sitt, til að mynda með því að leita að nýju leiguhúsnæði og koma munum úr húsnæðinu og í aðra og öruggari geymslu.
IV. Sjónarmið varnaraðila B
Í greinargerð varnaraðila B rekur hann forsögu þess að varnaraðili A hafi tekið húsnæði á leigu af honum og hvernig framleigusamningur hafi komst á milli varnaraðila A og sóknaraðila.
Athugun brunayfirvalda á árinu 2021 hafi leitt til þess að skylt hafi verið að banna starfsemi í hinu leigða húsnæði. Þar sem framangreint bann hafi leitt til þess ekki hafi lengur verið forsendur fyrir leigusamningi varnaraðila B og A hafi varnaraðila A verið tilkynnt um fyrirhugaða riftun leigusamningsins frá 4. maí 2018 með bréfi, dags. 27. október 2021. Tilkynning um riftunina hafi svo verið send varnaraðila A með bréfi, dags. 16. desember 2021.
Að mati varnaraðila B sé ljóst að kröfugerð sóknaraðila um staðfestingu á því að leigusamningur varnaraðila A og B sé í gildi fái ekki staðist enda hafi varnaraðili A ekki gert leigusamning við sóknaraðila. Samþykki varnaraðila B fyrir framleigusamningi varnaraðila A við sóknaraðila hafi ekki stofnað samningssamband milli varnaraðila B og sóknaraðila. Leiguréttarsamband varnaraðila A við sóknaraðila sé varnaraðila B óviðkomandi. Þar sem kröfugerð sóknaraðila á hendur varnaraðila B varði ekki ágreining á milli aðila leigusamnings falli það utan valdsvið kærunefndar að fjalla um þær og beri að vísa þeim frá nefndinni. Að sama skapi geti bótaskylda varnaraðila B gagnvart sóknaraðila á grundvelli leiguréttarsambands ekki komið til álita. Þá geti bótaskylda á öðrum grundvelli, þ.e. á grundvelli skaðabótareglna utan samninga, ekki komið til álita, í fyrsta lagi vegna þess að slíkt sé utan valdsviðs kærunefndar og í öðru lagi þar sem kröfugerð um viðurkenningu bótaskyldu snúi að meintu tjóni af meintum vanefndum leigusamningsins. Leigusamningur sá sem sóknaraðili geti byggt rétt sinn á hafi verið á milli sóknaraðila og varnaraðila A.
Þá geri varnaraðili B kröfu um málskostnað á grundvelli 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, enda megi ljóst vera að kröfugerð sóknaraðila í máli þessu á hendur honum eigi sér enga stoð hvorki í lögum né gögnum málsins.
V. Athugasemdir sóknaraðila
Athugasemdir sóknaraðila við greinargerð varnaraðila A
Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að sóknaraðili minnist þess ekki að hafa fengið bréf varnaraðila A um að leigusamningi hans hefði verið rift og forsendur þannig brostnar fyrir framleigusamningi aðila en það sé rétt að fyrirsvarsmaður varnaraðila A hafi boðist til að endurgreiða leiguna og talað um brostnar forsendur. Varnaraðili A hafi ekki lýst yfir riftun leigusamningsins fyrr en fyrr á þessu ári. Sóknaraðili telji að leigusamningur sé í gildi og ljóst sé að hann hafi ekki haft afnot af húsnæðinu eða aðgang að því frá því í mars 2021. Forsendur riftunar af hálfu sóknaraðila séu því uppfylltar en engin skilyrði séu til riftunar af hálfu varnaraðila. Sóknaraðili hafi ekki hug á að rifta þeim samningi heldur vilji hann fá efndir in natura þann tíma sem eftir sé af leigutímanum, auk skaðabóta fyrir það tjón sem hlotist hafi af vanefndum varnaraðila A á leigusamningi og vanrækslu varnaraðila B á upplýsingaskyldu sinni og skyldu til að viðhalda húsnæðinu.
Þá hafni sóknaraðili sem ósannri þeirri fullyrðingu í greinargerð varnaraðila A að ein af ástæðum þess að leiguhúsnæðinu hafi verið lokað hafi verið sú að sóknaraðili hefði verið þar með eldfim efni án leyfis. Sóknaraðili hafi ekki notað nein efni án leyfis, enda geti varnaraðili A ekki bent á neitt sem styðji þessi ærumeiðandi ummæli. Varnaraðili A hafi einnig staðhæft að önnur ástæða fyrir lokun húsnæðisins hafi verið að ekkert brunaviðvörunarkerfi hafi verið í húsnæðinu og að það sé á ábyrgð sóknaraðila. Hið rétta sé að brunavarnarkefi sé í húsinu og hafi nokkur misseri verið beintengt slökkviliðinu. Fjöldi slökkvitækja sé 10-12 stk., flest yfirfarin af slökkviliði sveitarfélagsins B. Einnig sé fjöldi reykskynjara, rennandi vatn, bæði heitt og kalt, reyklosunarháfur á þaki, neyðardyr á vesturgafli og eldvarnardúkur í smiðju. Slökkviliðsstjórinn hafi verið með lykil frá vorinu 2012 og hafi verið tíður gestur í húsinu en aldrei gefið til kynna að lokun væri yfirvofandi. Hvorki varnaraðili A né nokkurt stjórnvald á vegum varnaraðila B hafi komið á framfæri við sóknaraðila athugasemdum um þörf á úrbótum sem sóknaraðila væri skylt að sinna.
Þá hafi varnaraðili A haldið því fram að óljóst sé að sóknaraðili hafi orðið fyrir tjóni. Missir vinnuaðstöðu og meira en þriggja ára svipting báts í smíðum og annarra verðmæta hljóti að valda verulegu tjóni. Auk tapaðra viðskiptasamninga og missis vinnuaðstöðu og verkfæra hafi sóknaraðili greitt gjöld vegna fyrningar auk trygginga, rafmagns, vatns og húsaleigu í þau þrjú ár sem sóknaraðili hafi verið að reyna að fá varnaraðila til samstarfs.
Í athugasemdum eru að öðru leyti endurtekningar eða sjónarmið sem geta ekki haft áhrif á niðurstöðu málsins og verður þeim því ekki lýst frekar hér.
Athugasemdir sóknaraðila við greinargerð varnaraðila B
Þá segir að ekki sé rétt að sóknaraðili krefjist viðurkenningar á því að leigusamningur sé í gildi gagnvart varnaraðila B, heldur sé þeirri kröfu beint að varnaraðila A. Hið rétta sé að varnaraðili A hafi haldið því fram að með því að samningssambandi varnaraðilanna hafi lokið hafi leigusamningur milli sóknaraðila og varnaraðila A fallið aftur til varnaraðila B. Í kæru hafi komið fram að krafa um óskipta skaðabótaábyrgð varnaraðila hafi verið á því byggð að það sé sameiginlegur skilningur varnaraðila að þegar samningssambandi varnaraðila hafi lokið hafi aftur komist á samningssamband milli varnaraðila B og sóknaraðila. Þessi langsótta lögskýring hafi ekki verið komin frá sóknaraðila heldur varnaraðila A. Varnaraðili B hafi aftur á móti torveldað varnaraðila A mjög að standa við leigusamninginn og beri því ásamt honum ábyrgð á því tjóni sem hafi hlotist af vanefnd hans. Reyndar sé frumorsök og aðalorsök tjóns sóknaraðila háttsemi varnaraðila B og sé varakröfu beint að honum einum. Varakrafan hafi verið sett fram vegna þess möguleika að varnaraðili A hafi ekki vitað af ástandi eldvarna í húsinu þegar samningur um framleigu þess til sóknaraðila hafi verið gerður. Varnaraðili B hafi aftur á móti vitað af viðvörunum slökkviliðsstjóra og hafi mátt sjá það fyrir að varnaraðili A gæti ekki staðið við samning sinn gagnvart sóknaraðila. Það sé rangt að aldrei hafi verið fyrir hendi réttarsamband milli sóknaraðila og varnaraðila B. Slíkt samband hafi verið fyrir hendi fram til 28. apríl 2015 og þá hafi það einnig verið skilyrði varnaraðila B fyrir leigu til varnaraðila A að sóknaraðila yrði framleigt húsnæðið. Varnaraðili B hafi því ekki getað firrt sig ábyrgð á framleigusamningnum og tjóninu sem hafi hlotist af vanefnd hans enda megi ætla að sú vanefnd hefði ekki orðið nema vegna þess að varnaraðili B hafi leynt upplýsingum fyrir leigjendum.
VI. Athugasemdir varnaraðila A
Í athugasemdum sínum ítrekar varnaraðili A áður gerðar kröfur sínar og afstöðu.
VII. Athugasemdir varnaraðila B
Í athugasemdum varnaraðila B segir að samkvæmt athugasemdum sóknaraðila liggi nú skýrt fyrir að sóknaraðili hafi ekki beint að varnaraðila B kröfu um viðurkenningu á gildi leigusamnings og jafnframt að leigusamningur sá sem krafist sé staðfestingar á að sé í gildi sé framleigusamningur sóknaraðila og varnaraðila A, dags. 26. maí 2015. Þar með liggi fyrir að það sé leigusamningurinn sem kröfugerð um skaðabætur vegna meintra vanefnda lúti að. Ágreiningslaust sé því að varnaraðili B sé ekki samningsaðili að þeim leigusamningi sem kröfugerð málsins lúti að, enda sé krafist skaðabótaábyrgðar vegna meintra vanefnda á leigusamningnum og geti í því sambandi ekki verið átt við annan leigusamning en þann sem sóknaraðili hafi krafist viðurkenningar á að sé í gildi. Mikilvægt sé að framangreint liggi vafalaust fyrir þar sem í kæru sóknaraðila virðist á því byggt að leigusamningur sóknaraðila hafi fallið aftur til varnaraðila B. Áréttað sé af hálfu varnaraðila B að engin stoð sé fyrir þeirri fullyrðingu að það hafi verið sameiginlegur skilningur beggja varnaraðila að þegar samningssambandi þeirra lyki hafi komist á samningssamband milli varnaraðila B og sóknaraðila. Sé öllum málatilbúnaði sóknaraðila á þeim grundvelli mótmælt. Varnaraðili B ítreki því það sjónarmið að kröfugerð sóknaraðila á hendur honum sé utan valdssviðs nefndarinnar. Þá mótmæli varnaraðili B því að framleiga hafi verið skilyrði fyrir leigusamningi varnaraðila B við varnaraðila A, dags. 28. apríl 2015, enda hafi einungis komið fram í leigusamningnum að varnaraðila B væri kunnugt um fyrirhugaða framleigu. Þrátt fyrir að slíkt hefði verið skilyrði hefði það engin áhrif haft á réttarstöðu aðila varðandi þær kröfur sem séu til umfjöllunar í kæru sóknaraðila. Varnaraðili B hafi ekki tekið á hendur neinar samningsskyldur leigusala gagnvart sóknaraðila og hvíli slíkar skyldur eingöngu á varnaraðila A. Þá sé enginn lagagrundvöllur fyrir því að varnaraðili B geti orðið samábyrgur með varnaraðila A og hvað þá að varnaraðili B geti borið ríkari skaðabótaábyrgð gagnvart sóknaraðila.
VIII. Niðurstaða
Ágreiningur er um gildi framleigusamnings milli sóknaraðila og varnaraðila A og um skaðabótaábyrgð beggja varnaraðila á meintu tjóni vegna meintra vanefnda á téðum leigusamningi. Framleigusamningur sóknaraðila og varnaraðila A var leiddur af leigusamningi varnaraðila A og B vegna leigu varnaraðila A á húsnæði í eigu varnaraðila B. Ágreininginn má rekja til þess að hinu leigða húsnæði var lokað af slökkviliðsstjóra sveitarfélagsins 23. mars 2021 og í kjölfarið var leigusamningnum um húsnæðið rift, en í framhaldi af því lýsti varnaraðili A því yfir við sóknaraðila að leiguréttarsambandi þeirra væri lokið. Hefur sóknaraðili því ekki haft lögmæt umráð af hinu leigða húsnæði síðan í mars 2021.
Samkvæmt ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 geta aðilar leigusamnings, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála greini þá á um gerð og/eða framkvæmd leigusamnings. Gera lögin þannig ekki ráð fyrir að aðrir en aðilar leigusamnings geti verið aðilar að máli hjá nefndinni. Ekki er leiguréttarsamband á milli sóknaraðila og varnaraðila B og ber því að vísa kröfum á hendur varnaraðila B frá nefndinni.
Framleigusamningur sóknaraðila og varnaraðila A er um gildi sitt háður leigusamningi varnaraðila og fellur niður samtímis sé leigusamningurinn felldur niður. Varnaraðili B rifti samningi varnaraðila 16. nóvember 2021 vegna ákvörðunar slökkviliðsstjóra um að banna starfsemi í hinu leigða húsnæði. Þar með féll framleigusamningur sóknaraðila og varnaraðila A úr gildi. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu sóknaraðila, um að framleigusamningurinn sé enn í gildi, hafnað.
Sóknaraðili krefst þess einnig að viðurkennt verði að varnaraðili A beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem sóknaraðili hafi orðið fyrir vegna vanefnda á framleigusamningi aðila. Kærunefnd skilur málatilbúnað sóknaraðila þannig að hann byggi á því að varnaraðili A hafi vanefnt samning þeirra með því að hann hafi ekki ráðist í úrbætur á húsnæðinu til að koma því í leiguhæft ástand.
Leigusala ber, sbr. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga, að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að viðhalda brunavörnum. Þá getur leigjandi, samkvæmt 1. mgr. 20. gr. sömu laga, skorað á leigusala að gera úrbætur telji hann viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant. Ljóst má vera að leigjandi geti orðið fyrir tjóni vanefni leigusali skyldur sínar í þessum efnum.
Sóknaraðili byggir bótakröfu sína á 5. tölulið 1. mgr. 60. gr. laganna þar sem kveðið er á um að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi sé réttur hans verulegar skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla. Leigusali beri og bótaábyrgð á beinu tjóni leigjanda af völdum slíkrar skrerðingar hafi hann vitað eða mátt vita um hana við gerð leigusamnings og látið hjá líða að gera leigjanda viðvart. Leigusamningur aðila var undirritaður 28. apríl 2015 og hefur ekkert komið fram um að varnaraðila A hafi verið kunnugt um á þeim tímapunkti að ástand húsnæðisins væri þannig að leitt gæti til þess að slökkvilið myndi kveða á um lokun þess löngu síðar. Þá er ekki af gögnum málsins að ráða að varnaraðili A, sem er sjálfur leigjandi en ekki eigandi húsnæðisins, hafi þekkt húsnæðið betur en sóknaraðili sem hafði leigt hluta af húsnæðinu frá árinu 2009. Þá hefur sóknaraðili ekki rift samningnum og telur hann þvert á móti enn í gildi.
Ekki er því unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á rétti til skaðabóta úr hendi varnaraðila A á þeim grunni að hafa ekki komið húsnæðinu í leiguhæft ástand. Þess utan hefur sóknaraðili ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni.
Kæra sóknaraðila er ekki bersýnilega tilefnislaus og verður því ekki fallist á málskostnaðarkröfu varnaraðila, sbr. 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kröfum sóknaraðila á hendur varnaraðila B er vísað frá.
Kröfum sóknaraðila á hendur varnaraðila A er hafnað.
Kröfu varnaraðila B um málskostnað er hafnað.
Reykjavík, 31. mars 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson