Mál nr. 125/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. júní 2025

í máli nr. 125/2024

A og B

gegn

C og D

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Sigurlaug Helga Pétursdóttir lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B. Umboðsmaður sóknaraðila er E lögmaður.

Varnaraðilar: C og D. Umboðsmaður varnaraðila er F lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 25. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 6. desember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 10. janúar 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. janúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. ágúst 2024 til 20. maí 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að G. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa byrjað að standsetja íbúðina er þau hafi fengið hana afhenda 20. ágúst 2024 og þar með talið hengt sjónvarp á vegg með leyfi frá varnaraðilum. Til þess að festa sjónvarpið á vegginn hafi þurft að bora fyrir festingum. Við þá framkvæmd hafi komið gat á vatnslögn í veggnum. Sóknaraðilar hafi þegar lokað fyrir vatnið, en engu að síður hafi runnið nokkuð af vatni út á gólf. Pípari sem hafi gert við lögnina hafi nefnt við sóknaraðila að lögnin væri staðsett á óvenjulegum stað í veggnum og hver sem er hefði getað lent í þessu óhappi. Tryggingafélag hafi metið tjónið þess eðlis að skipta þyrfti út parketinu í íbúðinni. Þegar hafi verið hafist handa við þær framkvæmdir og settir kröftugir hitablásarar í íbúðina til að þurrka raka. Sóknaraðilar hafi ekki séð sér fært að flytja inn í íbúðina meðan viðgerðir hafi staðið yfir, bæði þar sem um mikið rask hafi verið að ræða sem og verulegur hávaði og hiti verið í íbúðinni frá hitablásurum. Þau hafi því leigt annað húsnæði tímabundið á meðan. Varnaraðilar hafi sýnt stöðu sóknaraðila góðan skilningi í upphafi eftir þetta óhappaatvik.

Á fundi aðila 2. september 2024 hafi varnaraðilar upplýst að raki hefði fundist í botnplötu og að þau hygðust endurgreiða þá leigu sem sóknaraðilar höfðu þegar greitt. Sú endurgreiðsla hafi átt sér stað 9. september sama ár og verið án skilyrða af hálfu varnaraðila. Á þeim tíma hafi orðið ljóst að nokkurn tíma gæti tekið að klára framkvæmdir þar sem verulegur raki hafi verið í botnplötunni og hitablásurum verið beitt til að vinna á honum. Það hafi einnig komið í ljós að sá raki hafi verið vandamál frá fyrri tíð þar sem plastdúkur hafi reynst vera undir parketinu þegar það hafi verið tekið upp. Með tölvupósti varnaraðila 26. september 2024 hafi sóknaraðilum verið tilkynnt að íbúðin væri innflutningshæf. Í sama pósti hafi þau kallað eftir skaðabótum vegna þess tjóns sem þau hefðu orðið fyrir vegna gatsins á lögninni og vegna vangoldinnar leigu. Með tölvupósti 28. sama mánaðar hafi sóknaraðilar bent á að þau hefðu orðið fyrir miklu raski og viðbótarkostnaði vegna framkvæmdanna og að skemmd á húsnæði vegna lekans hafi verið takmörkuð. Þá hafi augljóslega verið fyrirliggjandi rakavandamál og merki hefðu verið um myglu í íbúðinni. Hefði rakavandamálið ekki verið til staðar hefðu viðgerðir á íbúðinni vegna lekans tekið mun styttri tíma. Einnig hafi þau óskað eftir því að fá að rifta leigusamningnum.

Á fundi aðila 29. september 2024 hafi orðið að samkomulagi að leigusamningur félli úr gildi 1. október 2024 og hafi þau sammælst um að reyna að finna lausn sem báðir samningsaðilar gætu við unað. Í framhaldinu hafi aðilar átt í tölvupóstsamskiptum vegna málsins og að endingu hafi sóknaraðilar fengið bréf frá lögmanni varnaraðila 29. október 2024 þar sem tilkynnt hafi verið um að þau hefðu dregið sér 400.000 kr. af tryggingarfénu vegna íbúðarinnar. Þeirri ráðstöfun hafi verið mótmælt af hálfu lögmanns sóknaraðila með bréfi, dags. 13. nóvember 2024.

Eins og fram komi í málsatvikum hafi varnaraðilar haft frumkvæði að því að endurgreiða leigu fyrir það tímabil sem um ræðir. Sú endurgreiðsla hafi verið án fyrirvara og ekki ástæða fyrir sóknaraðila að ætla annað en að hún hafi verið tilkomin þar sem varnaraðilar hafi séð að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf meðan viðgerðir hafi staðið yfir, enda hafi sóknaraðilar aldrei flutt inn. Ástæða þess að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf í heilan mánuð hafi verið raki í botnplötu sem hafi komið í ljós þegar gólfefni hafi verið tekið af og tekið mun lengri tíma en ella hefði verið að vinna á. Ekki sé hægt að fallast á að túlka megi húsaleigulög með þeim hætti sem varnaraðili geri samkvæmt ráðleggingum lögmanns síns að þeim hafi verið heimilt að greiða sér sem vangoldna leigu 2/3 af tryggingarfénu. Það hljóti að þurfa að vera skýrt í slíkum tilvikum að raunverulega hafi verið um vangoldna leigu að ræða. Of rúm skýring á því ákvæði sem heimili gertæki leigusala dragi úr þeirri vernd sem eigi að felast í því fyrir leigjendur, enda fjárhagsstaða leigusala misjöfn og óvíst að sumir þeirra séu til þess bærir að endurgreiða tryggingafé sem þeir ranglega hafi oftekið sér.

Þá hafi það ekki verið fyrr en 26. september 2024 í tölvupósti varnaraðila sem tekið hafi verið fram að íbúðin væri innflutningshæf. Varnaraðilar virðast þannig hafa deilt sömu sýn og sóknaraðilar á búsetuhæfi meðan á viðgerðum hafi staðið. Loks megi vísa til þess að þær framkvæmdir sem sóknaraðilar hafi gengið í varðandi standsetningu íbúðarinnar hafi aukið verðmæti hennar. Þá ættu þær endurbætur á gólfefnum sem séu til komnar sökum óhappatilviks og dekkaðar af vátryggingu húseiganda að fríska enn frekar upp á íbúðina.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveðast hafa samþykkt að sóknaraðilar hengdu upp sjónvarp í hinu leigða. Engin nánari útlistun hafi aftur á móti verið á því hvar og með hvaða hætti þau hygðust hengja það upp og ekkert samráð hafi verið haft við varnaraðila varðandi þessa framkvæmd. Hinum megin við þann vegg sem hafi verið borað í sé eldhús og hafi sóknaraðilar því haft ástæðu til að sýna sérstaka aðgæslu við verkið. Tjónið hafi fallið undir húseigendatryggingu. Sóknaraðilar hafi kosið að flytja út úr íbúðinni á meðan viðgerðum hafi staðið, en í skoðunarskýrslu fyrir tryggingarfélagið hafi þó verið merkt „Já“ við búsetuhæfi. Hluti búslóðar varnaraðila hafi þó verið geymdur í íbúðinni allt til 30. september 2024.

Endurgreiðsla varnaraðila á leigunni hafi verið hugsuð sem tímabundin ráðstöfun til að koma til móts við sóknaraðila við þessar aðstæður, þar sem þau hafi verið að feta sín fyrstu skref á leigumarkaði og nýbúin að inna af hendi tryggingarféð. Sóknaraðilar haldi því fram að varnaraðilar hafi tilkynnt á fundi aðila 2. september 2024 að raki hefði fundist í botnplötu og að þau hygðust endurgreiða þá leigu sem þau hefðu þegar greitt. Þessu sé mótmælt. Í þessu sambandi sé bent á að sóknaraðilar hafi ekki innt af hendi leigu fyrr en 4. september 2024 og því fái ekki staðist að varnaraðilar hafi lýst því yfir tveimur dögum fyrr að þau myndu endurgreiða leiguna, auk þess sem sú greiðsla hafi ekki verið framkvæmd fyrr en 9. september 2024. Með tölvupósti 26. september 2024 hafi sóknaraðilum verið tilkynnt að þau gætu flutt inn, auk þess sem viðraðar hafi verið hugmyndir um uppgjör. Með tölvupósti sóknaraðila 28. september 2024 hafi fyrst komið fram fullyrðingar um fyrirliggjandi rakavandamál í íbúðinni, en jafnframt hafi þau óskað eftir riftun á leigusamningnum. Aðilar hafi síðan hist á fundi næsta dag og komist að samkomulagi um að leigusamningurinn félli niður frá og með 1. október 2024. Varnaraðilar hafi ráðstafað 400.000 kr. af tryggingarfénu upp í vangoldna leigu, eins og þeim hafi verið heimilt samkvæmt 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga.

Orsök tjónsins hafi verið sú að sóknaraðilar hafi borað í heitavatnslögn. Hefði það ekki komið til hefði ekki þurft að ráðast í neinar úrbætur. Sóknaraðilar hafi valdið tjóninu með stórfelldu gáleysi. Þau hafi mátt gera sér grein fyrir því að lagnir hafi verið í veggnum og þeim borið að sýna sérstaka aðgæslu við verkið, til dæmis með því að hafa samráð við varnaraðila. Með vísan til framangreinds sé því mótmælt að um óhappatilvik hafi verið að ræða. Fullyrðingum sóknaraðila í þá veru að nauðsynlegt hafi verið að ráðast í úrbætur vegna fyrirliggjandi rakavandamála í íbúðinni sé mótmælt sem ósönnuðum, enda ekki í samræmi við fyrirliggjandi skoðunarskýrslu og afgreiðslu tryggingarfélagsins á málinu. Íbúðin hafi verið í góðu ásigkomulagi við upphaf leigutíma og hafi um árabil verið notuð af fjölskyldumeðlimum og leigjendum án þess að fram hafi komið rakavandamál, en húsinu hafi verið mjög vel við haldið allt frá því að það hafi verið byggt árið 1995. Lýsingar sóknaraðila á smávægilegum leka fái ekki stoð í gögnum málsins og þeim úrbótum sem ráðist hafi verið í, auk þess sem fullyrðingar um raka- og mygluvandmál við afhendingu íbúðarinnar séu með öllu ósannaðar. Í skýrslu tryggingarfélagsins sé í engu vikið að annmörkum á íbúðinni sem taldir séu stafa af öðrum ástæðum en því vatnstjóni sem sóknaraðilar hafi valdið. Þær úrbætur sem ráðist hafi verið í hafi einungis falið í sér viðgerðir vegna þess vatnsleka sem hafi komið upp. Hefði raki í botnplötu vegna jarðvatns verið talinn sérstakt vandamál, megi ætla að það hefði kallað á umfangsmeiri viðgerðir og úrbætur.

Sóknaraðilum hafi verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun fyrir fullyrðingum sínum um heilsuspillandi rakavandamál íbúðinni, sem þeir vilja meina að hafi gert það að verkum að hún hafi verið óíbúðarhæf. Hafi þetta verið sérstaklega aðkallandi í ljósi þess að þau hafi hafnað greiðsluskyldu á grundvelli þessara fullyrðinga.

Sóknaraðilum hafi verið skylt að greiða leigu tímabilið 20. ágúst til 30. september 2024. Leigusamningur aðila hafi verið í gildi á þessum tíma og sóknaraðilar geymt hluta af búslóð sinni í íbúðinni allt til 30. september 2024.

Rafræn samskipti aðila séu til marks um að aldrei hafi staðið til af hálfu varnaraðila að falla frá kröfum á hendur sóknaraðilum. Þau hafi aftur á móti gengið mjög langt í því að koma til móts við sóknaraðila og hafi ýmsar hugmyndir verið viðraðar um uppgjör vegna þessa tímabils án árangurs.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Hvað varðar athugasemd um að tryggingarfélag hafi metið íbúðina íbúðarhæfa benda sóknaraðila á að gólfefni verið rifið upp, hitablásarar verið á fullu blasti með tilheyrandi hita og hávaða allan sólarhringinn. Lögð hafi verið áhersla á að allir gluggar væru lokaðir á meðan blásararnir væru í gangi. Íbúðin sé aðeins 80 fermetrar og því ljóst að ekki sé eftirsóknarvert að dvelja í henni á framkvæmdatíma. Af samskiptum við tryggingarfélagið virðist sem það sé ekki alveg ljóst hvar endanleg ábyrgð á ákvörðun um íbúðarhæfi liggi.

Sóknaraðilar hafi með smáskilaboðum 1. september 2024 óskað eftir samtali um leigugreiðslur fyrstu vikurnar í ljósi þess að ekki hafi verið hægt að nota íbúðina. Varnaraðilar hafi boðið samtal um kvöldið, en fundurinn hafi færst til næsta dags. Þar hafi ekki náðst lending um leigugreiðslu. Að beiðni varnaraðila hafi sóknaraðilar því greitt leigu 4. september 2024, fyrir tíu daga af ágúst og september. Þá fjárhæð hafi varnaraðilar endurgreitt 7. sama mánaðar. Þá hafi legið fyrir að ekki yrði hægt að flytja aftur inn á næstunni.

Sóknaraðilar hafi enga ástæðu haft til að ætla að endurgreiðsla varnaraðila hafi verið tímabundin ráðstöfun, enda hljóti að verða að ganga út frá því að íbúðin hafi verið ónothæf á framkvæmdatíma. Sóknaraðilum hafi orðið mjög brugðið við að finna þetta breytta viðmót varnaraðila frá fyrri samskiptum og fá slíka kröfu um greiðslu.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að þau hafi orðið fyrir beinu fjárhagslegu tjóni vegna þess vatnstjóns sem sóknaraðilar hafi valdið, þar sem þau hafi þurft að greiða sjálfsábyrgð. Það yrði vægast sagt ósanngjörn niðurstaða ef þau þyrftu jafnframt að sæta því að fá ekki greidda leigu fyrir tímabilið sem leigusamningur aðila hafi verið í gildi vegna tjóns sem sóknaraðilar hafi valdið. Sóknaraðilar hafi valdið tjóni sem hafi orðið þess valdandi að þau hafi ekki nýtt sér íbúðina nema að takmörkuðu leyti á leigutíma.

Varnaraðilar hafi samþykkt umfram skyldu að leigusamningur félli niður, en þeim hafi verið verulega brugðið þegar þau hafi fengið tölvupóst sóknaraðila 28. september 2024 þar sem mikið hafi verið gert úr meintum raka- og mygluvandamálum, sem og að þeirra sögn hafi ógnað heilsu þeirra.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu sóknaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 600.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðilar halda eftir 400.000 kr. af tryggingarfénu vegna leigu fyrir tímabilið 20. ágúst til 30. september 2024.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Við upphaf leigutíma boruðu sóknaraðilar í vegg fyrir festingum fyrir sjónvarpi með þeim afleiðingum að vatnslögn fór í sundur svo vatnstjón varð í íbúðinni. Tjónið var bætt úr húseigendatryggingu varnaraðila en skipta þurfti um gólfefni í heild sinni vegna þessa. Leigutíma lauk 30. september 2024 samkvæmt samkomulagi aðila.

Sóknaraðilar greiddu 100.000 kr. í leigu vegna hluta ágústmánaðar og 300.000 kr. vegna septembermánaðar. Varnaraðilar endurgreiddu sóknaraðilum þessar leigugreiðslur 9. september 2024. Með tölvupósti varnaraðila til sóknaraðila 26. september 2024 kváðust þau hafa orðið af leigutekjum vegna ágúst og september og tóku fram að þau hefðu endurgreitt leiguna en skiljist á „lögfróðum mönnum“ að það hafi verið umfram skyldu. Þá kveða varnaraðilar í greinargerð sinni til kærunefndar að endurgreiðslan hafi verið hugsuð sem tímabundin ráðstöfun til að koma til móts við sóknaraðila við þessar aðstæður, þar sem þau hafi verið að feta sín fyrstu skref á leigumarkaði og nýbúin að inna af hendi tryggingarféð.

Kærunefnd telur að með þeirri endurgreiðslu sem varnaraðilar inntu fyrirvaralaust af hendi 9. september hafi þau í verki fallið frá kröfu um leigu vegna tímabilsins 20. ágúst til 30. september 2024. Ljóst er að deilur komu upp milli aðila um uppgjör vegna tjónsins í framhaldi af þessu og að endingu komust aðilar að samkomulagi um að leigutíma lyki 30. september 2024. Í málatilbúnaði varnaraðila fyrir kærunefnd byggir krafa þeirra á því að þeim sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna vangoldinnar leigu. Kærunefnd telur ekkert í gögnum málsins geta stutt það að sóknaraðilar hafi mátt ætla að endurgreiðsla varnaraðila hafi verið tímabundin ráðstöfun eða verið fyrirvörum háð. Telur nefndin því að varnaraðilar séu bundnir af því að hafa fellt niður leiguna og verður því fallist á kröfu sóknaraðila í málinu.

Að framangreindu virtu ber varnaraðilum að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðilar skiluðu varnaraðilum íbúðinni 30. september 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. október 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. október 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. júní 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                    Eyþór Rafn Þórhallsson