Mál nr. 53/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 53/2024

Hagnýting séreigna: Lögmætir hagsmunir. Íbúðakjarni.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 30. maí 2024, beindi stjórn Húsfélagsins að A […], […], […], […] og […], hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hf., hér eftir nefnt gagnaðili. 

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. janúar 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. febrúar 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 18. febrúar 2025, lagðar fyrir nefndina.

Kærunefndina skipa í máli þessu Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. júní 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C […], […], […], […] og […] í Reykjavík. Álitsbeiðandi er stjórn húsfélagsins en gagnaðili er eigandi að tíu eignarhlutum í húsinu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðili þurfi samþykki allra eigenda í húsinu fyrir þeirri starfsemi sem hann hyggist reka í íbúðum í eigu hans, þ.e. rekstri íbúðakjarna.
2. Að viðurkennt verði að fáist ekki slíkt samþykki allra eigenda í húsinu beri gagnaðila að láta af starfseminni sem rekinn sé í tilgreindum íbúðum í húsinu, þ.e. rekstri íbúðakjarna.

Álitsbeiðandi kveður að samanlagt félagslegt húsnæði sé 38% íbúða í húsinu og allt að 50% í einstaka stigagangi. C […] sé leikskóli. Í lok ágúst 2023 hafi verið vakin athygli formanns húsfélagsins á því að gagnaðili hefði opnað svokallaðan íbúðakjarna í húshluta […]. Í þeim mánuði hafi nokkrir skjólstæðingar Reykjavíkurborgar, sem eigi við geðræn vandamál að stríða, flutt í húsnæði gagnaðila í húshlutum […] og […]. Á fundi Velferðarsviðs Reykjavíkurborgar með húsfélaginu 4. september 2023 hafi komið fram að opnaður hefði verið svokallaður íbúðakjarni sem ætti að þjónusta íbúa í sex íbúðum af nítján í eigu borgarinnar í húsinu. Að auki væri starfrækt þjónustumiðstöð fyrir íbúana í íbúð á 2. hæð í húshluta […].

Álitsbeiðandi hafi komið þeirri afstöðu á framfæri að hvorki húsfélagið né einstaka eigendur hefðu fengið upplýsingar um þetta fyrirkomulag. Húsfélagið teldi mögulegt að um væri að ræða leyfisskylda starfsemi og atvinnurekstur í fjöleignarhúsi sem þyrfti leyfi allra eigenda. Velferðarsvið hafi fylgt fundinum eftir með bréfi, dags. 4. september 2023, þar sem vísað hafi verið í reglugerð nr. 370/2016 varðandi húsnæðisúrræði fyrir fatlað fólk og réttindi þess til búsetu á almennum markaði. Í bréfinu hafi þess verið getið að einstaklingarnir fái þjónustu frá borginni. Hvergi hafi verið minnst á að um væri að ræða íbúðakjarna né að úrræðið krefðist sólarhringsvöktunar af hendi starfsfólks á vegum borgarinnar. Á húsfundi 6. sama mánaðar hafi framkvæmdastjóri gagnaðila staðfest að þjónustan væri mönnuð allan sólarhringinn og fælist meðal annars í utanumhaldi um lyfjagjafir, matarinnkaup og matseld fyrir íbúa. Í húsnæðinu sé því starfrækt nokkurs konar mötuneyti. Hafi Velferðarsvið meðal annars yfir að ráða sendibíl sem hafi verið staðsettur við C.

Talsverðar umræður hafi skapast um þetta fyrirkomulag sérstaklega þar sem hlutfall sértækra íbúðarúrræða í C […] og […] væri langt umfram það sem borgin hafi sett sér samkvæmt „Húsnæðisáætlun Reykjavíkurborgar“. Meðal annars hafi verið bent á að jaðarhópar blandist oft illa við aðra íbúa. Fram hafi komið að spyrja mætti hvort starfsemi íbúakjarna fyrir geðfatlaða, í sama húsnæði og ungbarnaleikskóli sé starfræktur, sé heppilegt fyrirkomulag. Viðruð hafi verið sjónarmið um að ásýnd húsnæðisins og hugsanlegt verðmæti þess gæti liðið fyrir þessa starfsemi.

Í húsinu séu 81 íbúð. Þar af séu 17 íbúðir í eigu Reykjavíkurborgar. Við þetta hafi bæst 14 leiguíbúðir á vegum Leigufélagsins Brynju sem leigi íbúðir til öryrkja og fatlaðra einstaklinga. Fjöldi íbúða á vegum Reykjavíkurborgar sé langt yfir þeim viðmiðunarmörkum sem borgin hafi sett sér í húsnæðisstefnu sinni sem sé 5% af íbúðafjölda í fjölbýli. Sjö íbúðir á vegum Velferðarsviðs sé einnig yfir því viðmiði.

Framkvæmdastjóri þess verktakafyrirtækis sem hafi byggt húsið hafi sagt á fundinum að hún hefði ekki heyrt af þessum áformum borgarinnar. Henni hafi virst brugðið enda hafi fyrirtækið ekki upplýst kaupendur um þá starfsemi sem fram fari í húsinu. Til samanburðar hafi verið bent á að öllum kaupendum hefði verið ljóst að í húshluta […] yrði starfræktur leikskóli sem hafi verið samþykktur með tilheyrandi breytingu á deiliskipulagi. Skipulag geri ekki ráð fyrir íbúðakjarna og því hafi ekki verið breytt í því skyni.

Þrjár íbúðanna séu í stigagangi húshluta […], þrjár í […] og ein í […]. Auk þess eigi gagnaðili tvær aðrar íbúðir í […] og eina í […]. Þær séu leigðar út sem almennt húsnæði samkvæmt reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði. Alls séu því tíu íbúðir í eigu félagsins eða 12% íbúða í stigagöngunum fjórum. Upphaflega hafi íbúðirnar átt að vera 20 sem gagnaðili hafi átt að fá, samkvæmt útboðsgögnum borgarinnar árið 2017. Þessu hafi verið breytt þegar fyrrnefnt verktakafyrirtæki hafi komið að verkefninu árið 2020. Fjöldi íbúða hafi endað í 19, 10 til gagnaðila og 9 í almenna sölu.

Samþykki allra þurfi fyrir starfseminni, sbr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Tvímælalaust sé um að ræða breytingu á hagnýtingu séreignar frá því sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi. Eigendum íbúða á svæðinu hafi ekki verið gerð grein fyrir þessari starfsemi og þeir hafi ekki getað vitað af henni þegar þeir hafi keypt eignarhluta sína. Ekki hafi verið gert ráð fyrir breytingunni á samþykktum uppdráttum af húsinu. Deiliskipulag geri ekki ráð fyrir henni. Ekkert í sölugögnum hafi komið fram um starfsemina.

Úthlutun sex íbúða á vegum gagnaðila til fatlaðs fólks sem þurfi á verulegri þjónustu að halda, auk einnar íbúðar sem sé notuð fyrir þá aðila sem veiti íbúunum þjónustu, þar með talið fyrir matseld, auk tveggja annarra íbúða á vegum gagnaðila, sem leigðar séu út sem almennt húsnæði skv. reglum Reykjavíkurborgar, feli í sér slíka starfsemi sem eigendur hafi ekki getað búist við í fjöleignarhúsi. Starfsemin sé enda kölluð „Íbúðakjarni“. Umfang starfseminnar „Íbúðakjarna“ í sjö íbúðum, hafi því í för með sér verulega meiri röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur og afnotahafa. Þá sé augljóslega um að ræða mun meiri starfsemi en almennt gangi og gerist í fjöleignarhúsum. Starfsemin sé ólögmæt enda hafi ekki verið leitað eftir samþykki eigenda.

Í greinargerð Reykjavíkurborgar um sérstök búsetuúrræði, dags. 21. júní 2017, komi fram að gert sé ráð fyrir sérstöku búsetuúrræði fyrir 5-6 geðfatlaða eða þroskahamlaða einstaklinga á D. Samkvæmt því virðist það hafa legið fyrir frá árinu 2017 að setja ætti upp íbúðakjarna á D í þjónustuflokki II, III eða IV. Það þýði að þjónustuflokkurinn geti talist með mikið eða mjög mikið þjónustuframlag eins og til dæmis vöktun allan sólarhringinn.

Viðmið í 3. gr. reglugerðar nr. 370/2016 um húsnæði fyrir fatlað fólk um að þar sem nokkrar íbúðir séu í sama fjöleignarhúsi skuli miða við að fjöldi samliggjandi íbúða á hæð eða stigagangi sé ekki fleiri en sex og að hámarki tíu í sama húsi og að íbúðirnar skuli ekki vera fleiri en sjö sé um að ræða heimili með sameiginlegri aðstöðu, hafi ekkert með ákvæði laga um fjöleignarhús að gera. Af því leiði að meta verði málið óháð þessum viðmiðunum. Viðmiðin breyti því ekki að óska verði eftir heimild annarra eigenda fyrir slíkri starfsemi samkvæmt 27. gr. laga um fjöleignarhús, enda hafi ekki verið gert ráð fyrir henni frá upphafi.

Samkvæmt lóðarleigusamningi um lóðina, dags. 9. janúar 2020, sé um að ræða íbúðalóð, sbr. heiti samningsins „Lóðarleigusamningur fyrir íbúðarhúsnæði í Reykjavík“. Það sé í samræmi við landnotkun lóðarinnar samkvæmt gildandi deiliskipulagi og síðari breytingum á því. Umrædd starfsemi íbúðakjarna, með tilheyrandi þjónustu, falli vart undir þá landnotkun. Starfsemin sé því ekki í samræmi við deiliskipulag og því ólögmæt.

Í því sambandi sé sérstaklega bent á að við skoðun á rekstri og staðsetningu íbúðakjarna á höfuðborgarsvæðinu hafi komið í ljós að nýlega hafi verið samþykkt breyting á deiliskipulagi/hverfisskipulagi í Garðabæ vegna reksturs barnahúss í einbýlishúsi í íbúðarhverfi. Garðabær hafi því talið þá starfsemi í andstöðu við landnotkun svæðisins sem íbúðarsvæðis og talið nauðsynlegt að breyta skipulagi vegna slíkrar starfsemi.

Svo umfangsmikil starfsemi sé andstæð almennum óskráðum reglum um grenndarrétt íbúa í íbúðarhúsnæði. Svo umfangsmikil starfsemi, með tilheyrandi umferð, svo sem vegna sérþjónustu, akstursþjónustu, aðfanga fyrir þjónustumötuneyti, fjölda starfsmanna og þjónustuaðila, til viðbótar við umferð íbúa, sé umfram það sem sameigendur í fjöleignarhúsi þurfi almenna að þola. Af þeirri ástæðu sé einnig skylt að leita eftir samþykki allra eigenda í húsinu fyrir slíkri starfsemi fyrir fram.

Tilvísun gagnaðila til laga um rétt fatlaðra einstaklinga til stuðnings og úrræða breyti engu um framangreint ekki frekar en reglur og lög um heilbrigðisþjónustu eða grunnskóla veiti heilbrigðisyfirvöldum eða skólayfirvöldum rétt til að reka sjúkrahús eða skóla í fjöleignarhúsi.

Gagnaðili kveður í greinargerð sinni hafa hagnýtt íbúðir í hans eigu í húsinu til að mynda svokallaða íbúðakjarna fyrir fatlað fólk. Af tíu íbúðum hans í húsinu séu sex notaðar til búsetu fyrir fatlaða. Þá hafi hann útbúið eina íbúð fyrir starfsfólk til dvalar til að veita hinum fötluðu íbúum hinn lögbundna stuðning inn á heimili þeirra. Þær þrjár íbúðir sem gagnaðili eigi til viðbótar við húsið séu leigðar út sem almennar leiguíbúðir samkvæmt reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði en fjöldi slíkra íbúða séu yfir 3000 í Reykjavík. Í mörgum tilvikum sé 5-20% íbúða í húsi.

Til skoðunar komi hvort framangreind hagnýting umræddra íbúða sem leigðar séu til fatlaðs fólks og íbúðin sem notuð sé til stuðnings við þau brjóti gegn rétti annarra eigenda, þar með talið á grundvelli nábýlisréttar og/eða 27. gr. laga um fjöleignarhús. Af athugasemdum með ákvæðinu verði ráðið að það beinist einkum að atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar.

Í 9. gr. laga nr. 38/2018 um þjónustu við fatlað fólk með langvarandi stuðningsþarfir sé um það kveðið að fatlað fólk eigi rétt á húsnæði í samræmi við þarfir þess. Í sama ákvæði sé kveðið á um rétt þeirra til félagslegrar þjónustu sem geri þeim kleift að búa á eigin heimili og stuðla að fullri aðlögun og þátttöku í samfélaginu. Samkvæmt lögunum sé óheimilt að binda þjónustuna því skilyrði að fatlað fólk búi í tilteknu íbúðarformi. Með stoð í nefndum lögum hafi verið sett reglugerð nr. 370/2016 um húsnæðisúrræði fyrir fatlað fólk. Í 3. gr. sé kveðið á um að fatlað fólk og fjölskyldur þeirra skuli eiga aðgang að leiguhúsnæði á almennum markaði eða félagslegu leiguhúsnæði hjá sveitarfélögum til jafns við aðra. Sé þörf fyrir sérstakt húsnæði vegna sérstakra eða mikilla þjónustuþarfa fatlaðs fólks skuli þjónustuaðili sem beri ábyrgð á þjónustunni tryggja að slíkt húsnæði sé til staðar og í samræmi við þau viðmið sem sett séu fram í reglugerðinni. Þá segi að leitast skuli við að íbúðir séu í nálægð við þjónustumiðstöð eða íbúðakjarna þar sem gera megi ráð fyrir stöðugri viðveru aðstoðarfólks. Þar sem nokkrar íbúðir séu í sama fjöleignarhúsi skuli samkvæmt reglugerðinni miða við að fjöldi samliggjandi íbúða á hæð eða stigagangi séu ekki fleiri en sex og að hámarki tíu í sama húsi. Fyrir liggi að hvorugri viðmiðun á fjölda sé náð hér.

Þannig sé beinlínis kveðið á um rétt fatlaðra til búsetu og skyldu til stuðnings gagnvart slíku úrræði. Gert sé ráð fyrir að íbúar umræddra íbúða hafi þar lögheimili. Þurfi þeir þjónustu fái þeir hana inn á heimili sitt eftir þörfum. Hér sé því ekki um atvinnustarfsemi að ræða heldur þjónustu við fatlað fólk inn á heimili þeirra. Þannig sé ekki um leyfisskylda starfsemi að ræða, enda verði íbúðirnar áfram skráðar sem íbúðarhúsnæði. Starfsmannaíbúð sé heldur ekki leyfisskyld. Viðvera þeirra sem veiti hinum fötluðu stuðning í íbúð á vegum gagnaðila minnki til muna hugsanlega truflun enda væri ónæði mun meira með því að þjónusta hverju sinni kæmi utanhúss, þar með talin aðstoð við lyfjagjöf, aðstoð við næringu og daglegar þarfir. Ætlað ónæði af vaktaskiptum sé ekkert umfram ferðir til dæmis fjölskyldu sem annars hefðist við í íbúðinni. Enginn starfsmaður sé í íbúðinni um nætur.

Hagnýting íbúðanna feli ekki í sér aðra hagnýtingu en íbúða almennt. Þannig séu íbúðirnar ætlaðar sem íbúðarúrræði fyrir fatlaða á grundvelli laga. Ekki verði séð að röskun eða óþægindi felist í því að ein íbúð sé notuð fyrir starfsfólk. Þá megi geta þess að í fæstum tilvikum hafi þeir sem búi í íbúðunum aðgang að bifreiðum til eigin nota. Ekki verði þannig séð að þeir sem hagnýti aðrar íbúðir í húsnæðinu ættu að verða fyrir ónæði af völdum aukinnar bílaumferðar en það atriði væri, eitt og sér, lítilvægt metið samkvæmt meginsjónarmiðum nábýlisréttar um athafnafrelsi eiganda andspænis friðhelgi sameigenda. Þá sé ekki um að ræða hagnýtingu sem hafi í för með sér aukna umferð annarra eða hávaða umfram hagnýtingu annarra eigenda. Í því ljósi sé umrædd hagnýting í þágu fatlaðs fólks ekki háð fyrir fram samþykki annarra eigenda.

Áhersla sé lögð á að það séu 81 íbúð í húsinu. Á vegum gagnaðila séu tíu íbúðir og mest þrjár í hverju húsi. Ekki verði séð að húsnæðisstefna Reykjavíkurborgar hafi hér þýðingu enda ekki reglur sem þriðja aðila sé ætlað að byggja á. Þá verði ekki séð að eign Brynju á íbúðum eða hagnýting félagsins á þeim fyrir öryrkja hafi hér þýðingu. Hagnýting Brynju hafi auk þess eðli máls samkvæmt ekki áhrif á rétt gagnaðila til hagnýtingar á eigin íbúðum í lögbundnum tilgangi.

Ónæði geti stafað frá öllum. Af álitsbeiðninni verði helst ráðið að álitsbeiðandi telji að meira ónæði stafi frá fötluðum og öryrkjum. Slíkum ályktunum sé sérstaklega mótmælt. Komi á borð gagnaðila kvörtun vegna truflandi einstakra leigjenda/notenda íbúða yrði slík kvörtun eðli máls samkvæmt tekin til skoðunar líkt og almennt þegar slík mál komi upp hjá félaginu. Þjónustan við hina fötluðu verði aftur á móti ekki aflögð aðeins vegna afstöðu húsfélagsins til slíkrar þjónustu almennt.

Því sé sérstaklega mótmælt að ætluð starfsemi sé umfangsmikil. Þannig sé lögð áhersla á að umgangur sé ekki meiri en gengur og gerist frá sjö íbúðum. Þá sé umgangurinn ekki meiri en nágrönnum beri að þola þegar komi að þjónustu við fatlað fólk en réttur þeirra til búsetu sé varinn í lögum og alþjóðasáttmálum. Þá sé óheimilt að mismuna fólki sökum fötlunar.

Málið hverfist þannig fyrst og síðast um það hvort til þurfi samþykki húsfélagsins til þjónustu við fatlaða einstaklinga sem sveitarfélögum sé skylt að veita búsetuúrræði lögum samkvæmt líkt og rakið sé hér að framan. Þurfi til samþykki íbúa til þjónustu við fatlaða hverju sinni megi ætla að torvelt verði að tryggja fötluðum þau búsetuúrræði sem lög kveði á um. Hvergi sé gert ráð fyrir í lögum að breytingar þurfi að gera á skipulagi, þar með töldu deiliskipulagi, þegar notast sé við fleiri íbúðir til að veita fötluðum möguleika til búsetu en íbúakjarni sé ekki annað en tvær eða fleiri íbúðir í nálægð við hvor aðra þar sem íbúar fái stuðning inn á heimilið. Því síður sé gert ráð fyrir að upplýsingar um búsetu fatlaðra í fjöleignarhúsi komi fram í sölugögnum vegna annarra íbúða. Þá sé þýðingarlaust að flokka fjölda íbúða í húsunum sem séu notuð á einhvern hátt til félagslegra nota. Engin takmörk séu á slíkum notum í lögum.

Árétta beri að það sé ekki mötuneyti í húsinu enda þótt komi fyrir að íbúar borði í einhverjum tilvikum saman. Íbúar fái aftur á móti aðstoð við að elda heima séu þeir í þörf fyrir slíka aðstoð í samræmi við lög. Þá sé unnt að upplýsa að íbúðir í eigu gagnaðila við C séu ekki notaðar til að styðja nærliggjandi hverfi líkt og álitsbeiðandi haldi fram. Starfsmenn séu mest tveir á daginn og einn um kvöld og helgar. Enginn hafist við í íbúðinni um nætur og íbúðin því tóm stóran hluta sólarhringsins.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Gagnaðili er eigandi tíu eignarhluta í húsinu. Sjö þeirra mynda svokallaðan „íbúðakjarna“ sem felst í búsetu fatlaðra einstaklinga í sex íbúðum í eigu gagnaðila og ein íbúð er nýtt fyrir starfsfólk sem þjónustar téða einstaklinga, svo sem með utanumhaldi um lyfjagjafir, matarinnkaup og matseld. Þetta fyrirkomulag er í samræmi við 3. gr. reglugerðar nr. 370/2016 um húsnæði fyrir fatlað fólk. Þrjár íbúðir eru í húshluta nr. […] þar sem í heildina eru 28 íbúðir, þrjár í húshluta nr. […] þar sem í heildina eru 22 íbúðir, og þá er íbúðin fyrir starfsfólkið í húshluta nr. […] þar sem í heildina eru 19 íbúðir. Hinar þrjár íbúðir gagnaðila eru í almennri útleigu og koma því ekki sérstaklega til skoðunar í málinu.

Sex af sjö íbúðum gagnaðila verða nýttar sem íbúðarhúsnæði fyrir fatlaða einstaklinga sem eru í þörf fyrir þjónustu sveitarfélags. Þau atriði sem álitsbeiðandi nefnir í málatilbúnaði sínum að komið hafi til tals á húsfundi 6. september 2023, svo sem sjónarmið á borð við að jaðarhópar blandist oft illa við aðra íbúa, efasemdir um að það sé heppilegt fyrirkomulag að starfsemi íbúakjarna fyrir geðfatlaða sé í sama húsnæði og ungbarnaleikskóli og sjónarmið um að ásýnd húsnæðisins og að hugsanlegt verðmæti þess gæti liðið fyrir þessa starfsemi eru ekki byggðar á gögnum. Þá er ekkert sem bendir til þess að sjónarmið af þessum toga geti átt við um þann hóp einstaklinga sem á rétt til búsetu í téðum íbúðum. Kærunefnd fær þannig ekki séð að hvaða leyti búseta þessara einstaklinga geti verið frávik frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, enda eru íbúðirnar enn nýttar til hefðbundins heimilishalds. Kærunefndin fellst þar með ekki á að líta beri svo á að með búsetu þeirra sé um að ræða breytingu á hagnýtingu séreignar í skilningi ákvæðisins.

Öðru máli kann að gegna um þá íbúð sem er nýtt fyrir starfsfólk sem þjónustar téða einstaklinga. Til þess ber að líta að við úrlausn þess hvort samþykkis annarra eigenda sé þörf þarf að vera sýnt fram á að starfsemin hafi í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda, sbr. 2. mgr. 27. gr., sbr. einnig dóm Hæstaréttar frá 4. maí 2005 í máli nr. 505/2004. Við mat á þessu verður fyrst að nefna að um er að ræða lögbundna þjónustustarfsemi á vegum sveitarfélags, sbr. lög nr. 38/2018 um þjónustu við fólk með langvarandi stuðningsþarfir. Þá verður að horfa til þess að í aðalskipulagi Reykjavíkur til 2040 er gert ráð fyrir að félagsleg blöndun sé rauður þráður í húsnæðisstefnu borgarinnar og að hún sé ávallt leiðarljós í nýrri uppbyggingu.

Álitsbeiðandi byggir á því að tilheyrandi umferð fylgi téðri starfsemi, svo sem vegna sérþjónustu, akstursþjónustu, aðfanga fyrir starfsmannaíbúðina, fjölda starfsmanna og þjónustuaðila, og kveður hann þessa umferð tilkomna til viðbótar við umferð íbúa. Hafa ber í huga að téðum eignarhlutum fylgir jafn réttur til umferðar við húsið og öðrum eignarhlutum og fær kærunefnd ekki séð að sú umferð sem álitsbeiðandi nefnir vegna þjónustunnar sé umfangsmikil eða umfram það sem hefðbundið mætti telja. Þá hefur gagnaðili mótmælt því að starfrækt sé mötuneyti í íbúðinni en téðir íbúar sameinist þó stundum í mat. Nefndin fær ekki séð að af slíku geti hlotist verulegt ónæði fyrir eigendur aðra eða að um sé að ræða óeðlilegan umgang í fjöleignarhúsi.

Um er að ræða búsetu fatlaðra einstaklinga í íbúðarhúsnæði sem eru í þörf fyrir þjónustu sveitarfélags. Samkvæmt því sem rakið hefur verið liggja engin gögn fyrir sem styðja það að sú lögbundna þjónusta sem þeir þiggja í starfsmannaíbúðinni sé af slíkum toga að lögmætir hagsmunir annarra eigenda séu fyrir borð bornir. Þá er það ekki hlutverk kærunefndar að taka afstöðu til þess hvort þessi hagnýting á íbúðunum kalli á breytingar á deiliskipulagi eða hvort upplýsingar af þessum toga eigi að koma fram í sölugögnum á grundvelli fasteignakaupalaga. Með hliðsjón af öllu því sem rakið er hér að framan er kröfum álitsbeiðanda hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 11. júní 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson