Mál nr. 90/2024 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 90/2024
Kostnaðarskipting: Viðgerð á ytra byrði. Matshlutar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 22. ágúst 2024, beindi A fyrir hönd eigenda íbúða að B 21 efri hæð, 23, 27, 27A efri og neðri hæð, og 29, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C fyrir hönd eigenda íbúða að B 17 efri og neðri hæð, 19 efri og neðri hæð og 21 neðri hæð, hér eftir nefnd gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 6. september 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 16. september 2024, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 24. september 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2025.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B 17-29 í D, alls 12 eignarhluta. Um er að ræða þrjá matshluta, þ.e. B 17-19 sem er matshluti 01, B 21-23 sem er matshluti 02 og B 25-29 sem er matshluti 03. Matshluti 03 er jafnframt bílageymsla og geymslur fyrir alla eignarhlutana tólf. Þá er matshluti 04 hjóla- og vagnageymsla ásamt sorpskýli.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að skipta beri kostnaði vegna utanhúss framkvæmda á matshluta 03 eftir eignarprósentu í lóð og bílageymslu.
- Að viðurkennt verði að kostnaði við viðhald á matshluta 03 sem ekki viðkomi beint bílageymslunni né geymslum allra íbúðanna sem séu hluti af þeim matshluta verði skipt milli eigenda þess matshluta.
Í álitsbeiðni segir að til standi að fara í viðhaldsaðgerð á þaki hluta bílageymslu. Þessi hluti þaksins sé jafnframt svalir fyrir íbúðir 25 og 27. Viðgerðin felist í að fjarlægja af yfirborði þaksins efni sem sett hafi verið til að þétta þakið en það hafi gefið sig og vatn þar af leiðandi lekið niður í bílageymsluna og skemmt einangrun í lofti hennar. Þegar efnin hafi verið hreinsuð af þakinu verði sett tvö lög af tjörupappa og gengið tryggilega frá við vegg og kanta. Eigendur íbúða í húshlutum nr. 25 og 27 muni síðan setja yfirborðsefni á sinn kostnað, til dæmis hellur eða flísar. Fram til þessa hafi kostnaði við viðhald á matshluta 03 verið skipt í hlutfalli við eignarhluta hverrar íbúðar í þeim matshluta. Eigendur um það bil helmings íbúðanna telji aftur á móti að þarna sé um að ræða viðgerð á sameign og beri að skipta kostnaðinum í hlutfalli við eignarhluta í lóð og bílageymslu eins og tekið sé fram í eignaskiptayfirlýsingu. Þá sé þinglýst samkomulag eigenda um kostnaðarskiptingu ekki hluti af eignaskiptayfirlýsingunni og sé eingöngu í besta falli kvöð á þá eigendur sem hafi undirritað það á sínum tíma.
Gagnaðilar kveða að eigendur fjögurra íbúða af fimm í matshluta 03 telji að víkja eigi frá þinglýstum samningum og samkomulagi um kostnaðarskiptingu vegna viðhalds á þaki í matshlutanum, vegna þess að undir þakinu sé bílskýli sem sé í jafnri eigu tólf eigenda. Hingað til hafi kostnaður við viðgerðir á þaki í matshluta 03 skipst á milli eignarhlutanna tólf samkvæmt eignarhluta hvers og eins í matshlutanum samkvæmt samkomulagi um kostnaðarskiptingu og eignaskiptayfirlýsingarinnar. Í álitsbeiðni sé farið fram á að kostnaðarskipting fari ekki eftir eignarhluta hvers og eins í matshlutanum, sem þinglýst samkomulag sé búið að vera um frá árinu 2009, vegna þess að þakið sé ekki fyrir ofan einhverja af íbúðunum í matshlutanum, heldur bílskýlinu. Þak bílskýlisins sé ytra byrði matshluta 03 og gildi engar sérreglur um það þak og önnur þök í matshlutanum. Standi vilji meirihluta eigenda til að breyta þessum samþykktum geti húsfundur tekið ákvörðun um það. Kostnaður við innra byrði bílageymslu skiptist í 12 jafna hluta samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Kostnaður við ytra byrði á matshluta 03 fari eftir eignarhluta hverrar í íbúðar í matshlutanum.
III. Forsendur
Sameiginleg lokuð bílageymsla fyrir allar íbúðir hússins er á 1. hæð í matshluta 03. Yfir bílageymslunni eru þaksvalir sem tilheyra eignarhlutum nr. 25 og 27. Þörf er á viðgerðum á þaki matshlutans, þ.e. þeim hluta þaksins sem er yfir sameiginlegu bílageymslunni og undir téðum þaksvölum. Ágreiningur snýst um hvort kostnaður vegna þeirra viðgerða skuli greiðast af eigendum öllum eða einungis eigendum eignarhluta í matshluta 03.
Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins segir að viðhaldskostnaður lóðar og bílageymslu skiptist eftir eignarprósentu í lóð og bílageymslu. Þá er í útreikningum gert ráð fyrir að matshlutarnir þrír eigi allir hlut í matshluta 03. Einnig segir að viðhaldskostnaður bílageymslu skiptist jafnt milli 12 eignarhluta í bílageymslunni. Jafnframt að rekstrarkostnaður og skyld útgjöld vegna sameignar skiptast jafnt milli 12 eignarhluta, en að annar kostnaður vegna sameigna skiptist eftir eignarprósentu í viðkomandi matshluta. Þá segir um matshluta 03 að á húsinu sé flatt steinsteypt þak. Stórar þaksvalir séu framan við báðar íbúðir yfir bílageymslu. Fram kemur í umfjöllun um matshluta 03 að kostnaður við ytra viðhald til dæmis á þaki, ytra byrði og burðarvirki hússins, þar með töldum útitröppum sé sameiginlegur og greiðist eftir eignarprósentu í heildarhúsi og vísað til yfirlitstöflu séreigna.
Af eignaskiptayfirlýsingu hússins má þannig ráða að kostnaði vegna viðhalds á bílageymslu skuli skipt jafnt á milli íbúðanna tólf en um ytra byrði matshluta 03 fari eftir hlutfallstölum. Kærunefnd telur að ekkert komi fram í eignaskiptayfirlýsingu sem leitt geti til þess að eigendur bílastæðahúss séu undanskildir kostnaðarþátttöku við viðhald á ytra byrði hússins í samræmi við hlutfall viðkomandi í húsinu enda ljóst að bílageymslan er hluti af matshluta 03. Þvert á móti er í skráningartöflu matshluta 03 reiknuð út hlutfallstala bílageymslu og hlutdeild bílageymslu í mathsluta sögð 30,6%.
Kærunefnd telur að kostnaður vegna ytra byrði á matshluta 03 skiptist á milli eignarhluta hússins, þar með talinnar bílageymslu, í samræmi við hlutfallstölur sem fram kom í eignaskiptayfirlýsingu. Ber því að hafna kröfum álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 28. maí 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson