Mál nr. 101/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. maí 2025

í máli nr. 101/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 200.000 ásamt vöxtum. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila 24.555 kr. sem honum hafi verið gert að greiða varnaraðila á leigutíma til viðbótar við leigu. Þá gerir bótakröfu að fjárhæð 605.000 kr. vegna ofgreiddrar leigu.

Krafa varnaraðila er að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 27. september 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 28. febrúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 3. apríl 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 10. apríl 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tvo tímabundna leigusamninga vegna tímabilsins 1. júní 2023 til 1. júlí 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem og lögmæti mánaðarlegra millifærslna sem varnaraðili hafi farið fram á að sóknaraðili greiddi inn á reikning hennar til viðbótar við leigu. Einnig um kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu á hluta leigu þar sem íbúðin hafi verið skráð 28% stærri í leigusamningi aðila en hún hafi verið í raun.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa gert samkomulag við varnaraðila um snemmbúna uppsögn og hann því skilað íbúðinni 29. maí 2024. Varnaraðili hafi farið fram á að sóknaraðili skilaði íbúðinni 29. maí 2024 með þeim rökum að leigusölum væri heimilt að fá tvo daga á milli skila á lyklum fyrri og næstu leigjenda. Sóknaraðili hafi að endingu fallist á það fyrirkomulag og skilað lyklum 29. maí eftir rækileg þrif, þrátt fyrir að hafa greitt leigu fyrir allan mánuðinn. Með skilaboðum næsta dag hafi varnaraðili ásakað hann um að hafa skilað íbúðinni í slæmu ástandi. Varnaraðili hafi boðist til að koma aftur og þrífa íbúðina, sem varnaraðili hafi þegið, en þegar hann hafi mætt hafi íbúðin verið læst. Að sögn varnaraðila hafi hún fengið fagþrif, sem hafi kostað 200.000 kr., og hafi hún því ekki viljað leyfa sóknaraðila að koma. Að lokum hafi varnaraðili sagt að kostnaður við þrifin og tjón á sófa yrði dreginn af tryggingarfénu. Þetta hafi komið sóknaraðila verulega á óvart þar sem hann hafi þrifið íbúðina og skilað henni í betra ástandi en hann hafi fengið hana í. Sóknaraðili hafi hafnað kröfu varnaraðila 28. júní 2024 og hún því haft frest til 26. júlí sama ár til að vísa ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til kærunefndar. Þar sem hún hafi hvorki skilað tryggingarfénu né vísað ágreiningnum til kærunefndar hafi hún glatað kröfu sinni í tryggingarféð.

Þá hafi sóknaraðila verið gert að greiða varnaraðila 4.911 kr. í hverjum mánuði, en það hafi ekki verið hluti af leigusamningi aðila. Samtals hafi hann greitt 24.555 kr. sem farið sé fram á endurgreiðslu vegna.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður íbúðina hafa verið í slæmu ástandi við skil. Hún hafi fengið fagaðila til að taka íbúðina út og neyðst til að fá teymi til að þrífa íbúðina. Fjárhæð tryggingarinnar hafi verið mun lægri en kostnaður vegna þrifa og viðgerða hafi numið.

Sóknaraðili hafi ekki millifært neinar fjárhæðir inn á reikning móður varnaraðila. Engin gögn liggi fyrir því til stuðnings.

Aðilar hafi sammælst um tíma þar sem sóknaraðili gæti komið til að gera úrbætur á þrifum. Hann hafi aftur á móti ekki mætt á umsömdum tíma en þess í stað sent vin sinn sem varnaraðili hafi ekki þekkt.

Sóknaraðili hafi verið kött í íbúðinni sem hafi valdið skemmdum á sófa sem hafi kostað 600.000 kr. og ekki sé unnt að gera við hann.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að við endurnýjun leigusamnings aðila hafi leigan verið hækkuð í 200.000 kr. og þar að auki farið fram á að sóknaraðili greiddi 5.000 kr. til viðbótar á mánuði inn á reikning varnaraðila, undir því yfirskyni að um skattatengt gjald hafi verið að ræða. Varnaraðili hafi krafist þess að greiðsla þessi yrði greidd af eiginkonu sóknaraðila.

Í leigusamningi hafi verið tilgreint að íbúðin væri 62,7 fermetrar en í raun sé hún 45 fermetrar, eða um 28% minni. Þannig hafi sóknaraðili ofgreitt leigu að fjárhæð 605.000 kr. vegna rangrar skráningar á fermetrafjölda.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Vegna fermetrafjölda þá komi skýrt fram í opinberri skráningu fasteignarinnar að íbúðin sé tæpir 63 fermetrar og sé engin ástæða til að rengja þá skráningu.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. við upphaf leigutíma.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki 29. maí 2024 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Varnaraðili skoðaði íbúðina næsta dag og upplýsti að hún teldi þrifum verulega ábótavant og vildi að sóknaraðili myndi gera úrbætur fyrir kl. 23:00 sama kvöld. Aðilar féllust á að hittast í íbúðinni næsta dag til að sóknaraðili gæti bætt úr þrifum. Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa verið viðstadda þegar hann hafi mætt og gerir varnaraðili athugasemdir við að sóknaraðili hafi ekki mætt sjálfur heldur einstaklingur sem hún hafi ekki þekkt. Sóknaraðili ítrekaði síðan beiðni um endurgreiðslu tryggingarfjárins 30. maí. Varnaraðili sagði þá að íbúðin væri óþrifin og bætti við að skemmdir væru á sófa. Kvaðst hún hafa fengið tilboð fyrir fagþrifum að fjárhæð 100.000 kr. auk vsk. og að viðgerðir á sófanum kæmu til með að kosta tvöfalt það. Neitaði hún sóknaraðila um frekara aðgengi að íbúðinni. Ítrekaði sóknaraðili beiðni sína um endurgreiðslu tryggingarfjárins og tilkynnti varnaraðili þá að því yrði ráðstafað vegna fagþrifa og viðgerða á sófa. Með tölvupósti 28. júní 2024 ítrekaði sóknaraðili beiðni sína um endurgreiðslu.

Að virtum framangreindum samskiptum er ljóst að aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt við lok leigutíma í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga og einnig að sóknaraðili samþykkti ekki kröfu varnaraðila í tryggingarféð eftir einhliða úttekt hennar á íbúðinni. Bar varnaraðila því að bera ágreining um bótaskyldu sóknaraðila undir kærunefnd húsamála eða dómstóla innan fjögurra vikna frá því að henni var afstaða sóknaraðila ljós, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sem var í síðasta lagi 28. júní 2024. Þar sem hún gerði það ekki ber henni þegar af þeirri ástæðu að  endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 29. maí 2024 reiknast dráttarvextir frá 27. júní 2024.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að varnaraðila verði gert að endurgreiða honum 24.555 kr. sem hann hafi greitt varnaraðila með mánaðarlegum greiðslum að fjárhæð 4.911 kr. á leigutíma. Um þessar greiðslur er ekki fjallað í leigusamningi aðila og innti sóknaraðili þessar greiðslur af hendi athugasemdalaust á leigutíma. Virðist þannig sem samkomulag hafi verið með aðilum um þessar greiðslur og telur nefndin að sóknaraðili geti ekki eftir á krafist þess að þær verði endurgreiddar. Verður því að hafna þessari kröfu.

Sóknaraðili gerir að auki kröfu um endurgreiðslu að fjárhæð 605.000 kr. þar sem hann kveður skráningu á fermetrafjölda íbúðarinnar í leigusamningi aðila vera ranga, en íbúðin sé í raun 28% minni en skráningin segi til um. Engin gögn liggja þessum málatilbúnaði sóknaraðila til stuðnings en skráningin í leigusamningnum er í samræmi við skráningu á stærð íbúðarinnar í fasteignaskrá. Verður því þegar af þeirri ástæðu ekki fallist á þessa kröfu.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 27. júní 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 28. maí 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson