Mál nr. 91/2024 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 91/2024
Kostnaðarþátttaka húsfélags: Viðhald bílskúrs.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 19. ágúst 2024, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. september 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. október 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. október 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2025.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á 3. hæð og bílskúrs en gagnaðili er húsfélagið.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að öllum eigendum beri að greiða kostnað vegna viðgerða á bílskúr.
Álitsbeiðandi kveður að húsið hafi verið byggt um árið 1920 og árið 1944 hafi verið byggður bílskúr sem tilheyri eignarhluta hans og sé áfastur íbúðarhúsinu. Viðhaldi hafi ekki verið sinnt sem skyldi fyrr en árið 2010 en þá hafi húsið og bílskúr verið steinað að utan. Tekin hafi verið ákvörðun um að fara í viðgerð á þaki árið 2022 en stjórn gagnaðila hafi þá ákveðið að bílskúr yrði undanskilinn, bæði við ástandsmat og viðgerð. Skipt hafi verið um bílskúrshurð vorið 2022 og þá verið augljóst að þak væri í bágu ástandi, einnig hafi steinun losnað frá og augljóst að töluverðar skemmdir hafi tengst ástandi þaksins. Á húsfundi í apríl 2022 hafi verið samþykkt að greiða kostnað vegna viðgerða á þaki bílskúrsins. Þegar verktakar hafi skoðað bílskúrsþakið og rifið hluta steinaklæðningarinnar hafi orðið ljóst að um stærri framkvæmd væri að ræða. Stjórn gagnaðila hafi ekki viljað halda áfram með þessar framkvæmdir án þess að skriflegt ástandsmat lægi fyrir. Það mat hafi fengist í byrjun árs 2024 og verið lagt fyrir húsfund en mætt mikilli mótstöðu. Á húsfundi hafi tillaga um aðkomu gagnaðila að bílskúrsviðgerðum verið felld. Í téðu ástandsmati kemur fram að þak og veggir í bílskúr séu að hluta til í slæmu ástandi vegna leka frá vesturhlið hússins og rennu sem tæmist beint á þak bílskúrsins.
Gagnaðili kveður að gafl hússins þjóni sem einn veggur á bílskúrnum og sé hann þannig áfastur húsinu. Bílskúrinn hafi engu hlutverki að gegna fyrir aðra eigendur. Þak skúrsins sé alveg sér og ekki tengt nokkru sameiginlegu þaki. Útveggir skúrsins þjóni heldur engu hlutverki fyrir aðra eigendur og engar sameiginlegar lagnir liggi í gengum skúrinn eða við hann þannig að hann gegni einhverju hlutverki fyrir húsið sjálft. Á fyrstu teikningum af húsinu hafi ekki verið gert ráð fyrir umræddum skúr og alveg ljóst að engin áform hafi verið uppi og hafi heldur ekki verið eftir það að gera ráð fyrir bílskúrum með íbúðum í húsinu. Gögn séu eitthvað misvísandi en ljóst að skúrinn sé byggður mun seinna en húsið og svo virðist sem hann hafi ekki risið fyrr en árið 1946 og við blasi að um sérframkvæmd einnar hæðar í húsinu hafi verið að ræða. Bílskúrinn hafi verið séreign alla tíð. Ekkert bendi til þess að aðrir eigendur hafi borið nokkurn kostnað af bílskúrnum í fyrri framkvæmdum. Yrði bílskúrinn gerður upp á kostnað allra eigenda gæti einungis álitsbeiðandi selt eignarhluta sinn með þeim endurbótum. Bílskúrinn sé augljóslega í niðurníðslu og kostnaður sem sé afleiðing af skorti á viðhaldi og eftirliti veðri ekki borinn af eigendum sem ekkert eigi í honum. Kostnaðaráætlun sé um það bil tvöfalt verðmæti skúrsins samkvæmt fasteignamati.
III. Forsendur
Sameign í fjöleignarhúsum telst allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. sömu laga fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar, undir sameign fjöleignarhúss.
Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, sem var innfærð til þinglýsingar 20. apríl 2004, kemur fram að húsið sé matshluti 01 og að matshluti 02 sé bílskúr sem tilheyri íbúð álitsbeiðanda. Ágreiningur málsins snýst um hvort eigendum öllum ber að taka þátt í kostnaði vegna viðhalds á bílskúrnum, en gagnaðili kveður bílskúrinn vera í séreign álitsbeiðanda. Í eignaskiptayfirlýsingunni segir að íbúðarhúsið og bílskúrinn séu ein viðhaldseining og að hlutfallsprósenta „í lóð og heild“ gildi um skiptingu hlutfallslegs kostnaðar. Bílskúrinn er sambyggður húsinu og gerir eignaskiptayfirlýsingin ráð fyrir bílskúrnum við útreikning á hlutfallstölu eigenda allra í sameign. Er þannig ljóst að bílskúrinn er hluti af sameign hússins samkvæmt þeim þinglýstu heimildum sem gilda um húsið. Telur nefndin því að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerða á þeim hluta bílskúrsins sem telst réttilega sameign, en að hann skuli þó undanskilinn kostnaði vegna viðgerða á séreignarhluta bílskúrsins, svo sem vegna gólfefnis, innréttinga og þess háttar. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda á þann hátt sem í forsendukafla greinir.
Reykjavík, 28. maí 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson