Mál nr. 42/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. apríl 2025

í máli nr. 42/2024

A og B

gegn

                                                                          C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A og B.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að hækkun varnaraðila á leigu í endurnýjuðum leigusamningi aðila sé ólögmæt. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að framkvæma viðgerðir á glugga, gleri, útihurð, rafmagni og lögnum. Þá óska sóknaraðilar eftir viðurkenningu á því að þær eigi rétt á bótum vegna andlegs tjóns sem þær hafi orðið fyrir vegna samskipta við varnaraðila sem og aðstoð við úttekt á leigusamningnum.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 26. apríl 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 22. maí 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 28. maí 2024.

Skýringar sóknaraðila, mótteknar 14. nóvember 2024, vegna beiðni kærunefndar.

Skýringar varnaraðila, mótteknar 2. apríl 2025, vegna beiðni kærunefndar.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 8. apríl 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðilar hafa leigt íbúð að D af varnaraðila frá 1. mars 2020 með tímabundnum samningum sem hafa gilt eitt ár í senn. Ágreiningur kom upp við endurnýjun leigusamnings sem tók gildi 1. mars 2024 með gildistíma til 1. mars 2025. Ágreiningur er um fjárhæð leigu, viðhald og bótakröfu sóknaraðila vegna erfiðra samskipta þeirra við varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða varnaraðila hafa brotið gegn þeim með ólögmætri hækkun á leigu. Einnig hafi hann ekki sinnt viðhaldi og krafist þess að sóknaraðilar myndu sinna því án endurgjalds. Þær krefjist þess að leiga verði óbreytt út leigutíma eða að viðhaldi verði sinnt og eðlileg hækkun verði lögð á leiguna þannig að hún hækki úr 280.000 kr. í 300.000-310.000 kr. með rafmagni og hita. Þær hafi neitað að undirrita nýjan leigusamning en með tölvupósti hafi þær þó samþykkt undirritun þar sem þær hafi ekki viljað missa húsnæðið.

Varnaraðila beri að gera við glugga, gler, útihurð, rafmagn og lagnir. Farið sé fram á bætur aftur í tímann vegna þess andlega tjóns sem háttsemi varnaraðila hafi valdið sóknaraðilum með hátterni sínu, sinnuleysi viðhalds og tíma sem þær hafi þurft að eyða vegna úrræðaleysis og samskiptahátta varnaraðila.

Leigusamningurinn hafi verið ritaður einhliða. Óskað sé eftir aðstoð við úttekt á honum og að skoðað verði hvers vegna varnaraðili hafi haft frjálsar hendur þegar komið hafi að samningsgerð þar sem hann hafi getað hækkað leiguna þrátt fyrir sinnuleysi og ritað að viðhaldi yrði sinnt með aðkomu sóknaraðila. Sóknaraðilar hafi óskað eftir því að húsnæðið verði tekið út til að hafa allt skriflegt í samningnum og eins til að hægt sé að staðfesta þau vandamál sem þurfi að laga og hefja viðhald eignar.

Varnaraðili sé búsettur erlendis og beiti kúgun með því að hóta brottrekstri úr íbúðinni eða ólögmætri hækkun á leigu verði óskum hans ekki mætt. Íbúðin hafi verið leigð út ár í senn. Sóknaraðilar hafi leigt íbúðina í þrjú ár og séu að ganga frá leigusamningi fyrir fjórða árið þar sem erfitt hafi reynst að finna annað húsnæði vegna markaðarins.

Leigan sé nú 260.000 kr. auk hita og rafmagns sem nemi 20.000 kr. Með nýja leigusamningum hafi varnaraðili gert kröfu um 350.000 kr. í leigu auk verðtryggingar. Þannig sé um að ræða 70.000 kr. hækkun milli ára auk verðtryggingar. Viðhaldi hafi ekki verið sinnt síðan sóknaraðilar hafi flutt inn þrátt fyrir loforð og sé húsnæðið í mjög slæmu ástandi. Því séu engar forsendur fyrir svo mikilli hækkun. Í nýja leigusamningum hafi ekki verið tekið til greina hver sinni viðhaldi, heldur hafi sóknaraðilum verið gert að útvega iðnaðarmenn og fá samþykki varnaraðila fyrir þeim.

Um sé að ræða gamalt timburhús sem hafi verið skrifstofuhúsnæði en verið breytt í þriggja íbúða húsnæði. Í heild sé húsið óviðhaldið, mikill hávaði stafi frá lögnum og lélegur þrýstingur sé á kalda vatninu í eldhúsi, rafmagn sé lélegt og slái reglulega út, klæðning sé óþétt, gluggar brotnir eða lúnir, útihurð sé óþétt, mikil lykt berist milli íbúða, þak leki og líklega sé raki í einangrun.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst alltaf hafa lagt sig fram um að hafa leiguverðið sanngjarnt og hóflegt. Í byrjun apríl 2020 hafi leigan verið 265.000 kr. með rafmagni, hita og öllum gjöldum. Áætla megi að hrein leiga hafi verið á bilinu 240.000-245.000 kr. Á þeim tíma hafi leigan verið sanngjörn fyrir 110 fermetra íbúð í ágætis standi á besta stað í bænum. Sóknaraðilar hafi verið mjög hrifnar af íbúðinni og önnur þeirra bent á að hún væri smiður og gæti auðveldlega séð um velflest viðhald. Því sem hún gæti ekki sinnt hefði hún mikið og stórt net iðnaðarmanna sem hún gæti haft samband við. Varnaraðili hafi sagt að þar sem hann væri búsettur erlendis þá væri þetta ekki aðeins gott heldur grundvallarforsenda þess leigjenda sem hann hafi viljað leigja, en hann gæti ekki verið að finna og fylgja eftir verkefnum erlendis frá. Þetta hafi orðið ástæða þess að hann hafi ákveðið að leigja sóknaraðilum. Hann hefði átt að færa þetta í letur en það sé þó svo að í gildi sé munnlegur samningur milli aðila um þetta atriði.

Fjárhæð leigunnar í apríl 2020 og 2021 hafi numið 265.000 kr. með rafmagni, hita og öllum gjöldum. Fjárhæð leigunnar í apríl 2022 og apríl 2023 hafi numið 280.000 kr. með rafmagni, hita og öllum gjöldum. Áætla megi að hrein leiga hafi verið á bilinu 255.000 kr. til 260.000 kr. Á þessum tíma hafi markaðsleiga farið mjög mikið fram úr því sem varnaraðili hafi verið að krefja um. Vaxtaþróunin hafi verið með þeim hætti að vextir hafi verið í 4,90% árið 2020 en séu í dag um 10%. Samsvarandi vaxtagjöld varnaraðila hafi þannig farið úr um það bil 80.000 kr. í um það bil 250.000 kr.

Það sé athyglisvert en skiljanlegt að allar kvartanir sóknaraðila hafi birst varnaraðila í framhaldi af hækkun leigunnar nýverið. Hingað til hafi verið bætt úr öllum þeim eðlilegu kröfum sem varnaraðila hafi borist. Gera þurfi við einn glugga og hafi varnaraðili bent sóknaraðilum á að það þurfi að ganga í það mál. Varnaraðili sé ekki mótfallinn því að húsnæðið verði tekið út verði það gert af viðurkenndum aðila og sé tilbúinn að taka þátt í kostnaði við það beri honum að gera það, þó með fyrirvara um að leiga gæti hækkað í kjölfar þeirrar úttektar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að í samskiptum aðila hafi skýrt komið fram að þær hafi þrýst á varnaraðila að gera við ákveðna hluti og að koma til móts við þær um matsmann og útskýringu á ólögmætri hækkun. Varnaraðili hafi ekki gefið kost á samkomulagi eða ráðstöfun til úrbóta, þar megi einnig sjá hvernig hann hafi beitt úrræðum eins og að hafa sagst ætla að sýna íbúðina einhverjum öðrum eða leigja hana út sem Airbnb gerðu þær ekki það sem hann segði. Varnaraðili hafi verið með umboðsmann sem hafi undirritað fyrir hann en í fyrstu hafi verið umboðsmaður sem hafi verið hægt að hafa samband við vegna viðgerða þótt lítið hafi verið aðhafst í þeim efnum. Nú sé varnaraðili með umboðsmann en hann sjái eingöngu um undirritanir. Hvorki hafi staðið til að önnur sóknaraðila kæmi til með að sjá um viðhald til lengri tíma né að því hafi verið lofað að hún ætti mikið net iðnaðarmanna í kringum sig. Varnaraðili hafi vitað að önnur sóknaraðila væri smiður og hafi það verið ákvörðun í upphafi fyrsta samnings að hún tæki að sér viðgerð á gufubaðsklefa í kjallara, sem hafi verið með öllu ónýtur. Auk þess hafi hún gert við glufur í samskeytum veggja og lagað gerefti, eldhúsinnréttingu og hengt upp rúllugardínur þar sem hafi vantað. Þær hafi einnig gert lóðina við húsnæðið snyrtilega. Gegn þessu hafi þær fengið tveggja vikna afslátt af fyrstu leigumánuðinum og varnaraðili greitt efniskostnað. Þá hafi ekki verið gerðar fullnægjandi viðgerðir á þaki.

V. Niðurstaða              

Sóknaraðilar hafa leigt íbúðina frá 1. apríl 2020 þar sem gerðir hafa verið tímabundnir leigusamningar til eins árs. Fjárhæð leigunnar var 265.000 kr. með hita og rafmagni fyrstu tvö árin og 280.000 kr. með hita og rafmagni næstu tvö árin þar á eftir. Með núgildandi leigusamningi, sem tók gildi 1. mars 2024, var leigan hækkuð í 350.000 kr. með hita og rafmagni og þá voru það nýmæli að leiguverðið breytist mánaðarlega í samræmi við vísitölu neysluverðs. Með skilaboðum 1. mars 2024 kvaðst önnur sóknaraðila ætla að undirrita samninginn þrátt fyrir að þær væru ósamþykkar honum. Aðilar hafa efnt samninginn og hefur hann þannig komist á.

Í gildandi 53. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 var kveðið á um að þegar samningur væri endurnýjaður  samkvæmt ákvæðum 51. eða 52. gr. skyldi leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Tekið var fram að líkur væru fyrir því að sú leigufjárhæð, sem áður gilti, væri sanngjörn og yrði sá sem vefengi það að sýna fram á annað. Sóknaraðilar tilkynntu varnaraðila með tölvupósti 30. nóvember 2023 að þær óskuðu eftir endurnýjun á leigusamningi aðila. Sama dag tilkynnti varnaraðili að leigan kæmi til með að hækka í 330.000 kr. án rafmagns og hita, einnig tók hann fram að samningurinn yrði verðtryggður.

Í 1. mgr. 37. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá hvernig hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í 2. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að við mat á því hvort fjárhæð húsaleigu sé sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila skuli tekið mið af staðháttum, atvikum og ástandi á leigumarkaði á hverjum tíma. Við matið skuli einkum litið til markaðsleigu sambærilegs húsnæðis en jafnframt til almenns húsnæðiskostnaðar, þ.m.t. vaxtakostnaðar, skatta og gjalda; staðsetningar, gerðar og ástands leiguhúsnæðis; endurbóta, breytinga og viðhalds sem hvor aðila tekur að sér; leigutíma og annarra sérstakra samningsskyldna og réttinda sem eðlilegt sé að hafi áhrif á leigufjárhæðina. Í 2. mgr. 85. gr. sömu laga segir að ágreiningi um fjárhæð húsaleigu skuli vísa til kærunefndar innan þriggja mánaða frá gildistöku leigusamnings eða samkomulags sem gert er síðar á leigutíma um breytingu á leigufjárhæð.

Um er að ræða þriggja herbergja íbúð, staðsetta í miðbæ Reykjavíkur. Íbúðin er 134 fermetrar að stærð. Varnaraðili kveður markaðsleigu hafa farið fram úr því sem hann hafi krafið um í leigu hingað til og bendir á að vaxtagjöld hans hafi hækkað umtalsvert. Bendir varnaraðili á að frá apríl 2020 til apríl 2024 hafi verðlag hækkað um 30,6% sem þýði að leiga, leiðrétt fyrir verðlagsbreytingum, nemi 346.127 kr. Þá hafi gjöld vegna hita og rafmagns jafnframt hækkað en orkukostnaður sé innifalinn í leiguverðinu. Kærunefnd bendir einnig á að vísitala leiguverðs hefur hækkað um 32,4% á höfuðborgarsvæðinu á fyrrnefndu tímabili. Hækkunin á leigunni er því í samræmi við þróun á markaðsverði og verðlagsþróun.

Helstu röksemdir sóknaraðila fyrir því að leiguverð skuli haldast óbreytt eða verða að hámarki 310.00 kr. byggja á því að húsnæðið sé almennt í slæmu ásigkomulagi og þarfnist viðhalds, sem varnaraðili hafi ekki sinnt með fullnægjandi hætti. Í tölvupósti varnaraðila 26. febrúar 2024 segist hann vera tilbúinn að láta framkvæma þegar viðgerðir á útihurð og gluggum. Vegna rafmagns og lagna lagði hann til að iðnaðarmaður myndi jafnframt skoða það og gera áætlun um hvað væri hægt að gera. Kærunefnd telur gögn málsins ekki styðja það að varnaraðili neiti að sinna nauðsynlegu viðhaldi vegna þeirra þátta sem sóknaraðilar telja upp í kröfu sinni heldur snúist ágreiningur um hvorum aðila beri að finna verktaka til að sinna því og/eða leggja mat á þörf fyrir það, en í 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því. Einnig er kveðið á um að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. mgr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hljótist, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Þótt ljóst sé að viðhalds sé að einhverju leyti þörf fæst ekki staðfest út frá gögnum málsins að varnaraðili neiti því að nauðsynlegu viðhaldi sé sinnt. Þá kveða sóknaraðilar varnaraðila neita því að úttekt verði gerð á hinu leigða en því hafnar varnaraðili, en þess utan er ekkert sem kemur í veg fyrir að sóknaraðilar afli úttektar, sbr. 1. mgr. 20. gr. og 69. gr. húsaleigulaga, burtséð frá afstöðu varnaraðila til þess.

Með hliðsjón af framangreindu verður ekki fallist á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á því að hækkun leigunnar við undirritun nýs leigusamnings hafi verið ólögmæt. Jafnframt verður að hafna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að sinna tilteknu viðhaldi, enda virðist það að hluta til ágreiningslaust og að öðru leyti er viðhaldsþörfin ekki studd gögnum, sbr. það sem rakið er hér að framan.

Sóknaraðilar krefja varnaraðila um bætur vegna andlegs tjóns sem þær hafi orðið fyrir vegna erfiðra samskipta við hann. Bótakrafa sem þessi varðar ekki framkvæmd leigusamningsins og fellur því utan valdsviðs nefndarinnar, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Er henni því hafnað. Þá verður jafnframt að hafna kröfu sóknaraðila um úttekt kærunefndar á leigusamningi aðila með vísan til ákvæða laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, enda kveða ákvæði þessara laga ekki á um hlutverk kærunefndar húsamála.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 29. apríl 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson