Mál nr. 104/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. maí 2025

í máli nr. 104/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 4. október 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 14. október 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 16. október 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 24. október 2024.

Svör varnaraðila, dags. 14. apríl 2025, við beiðni kærunefndar um frekari skýringar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. mars 2019 til 1. apríl 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Aðilar framlengdu samninginn munnlega að loknum tímabundnum samningi þeirra. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst ekki hafa fengið tryggingarféð endurgreitt frá varnaraðila og engin skrifleg krafa hafi verið gerð í það.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa borist uppsögn sóknaraðila í lok ágúst 2024. Uppsagnarbréfið hafi verið dagsett í júní 2024 og eingöngu undirritað af sóknaraðila. Varnaraðila hafi verið ókunnugt um að sóknaraðili hygðist segja leigusamningnum upp á þessum tíma og að íbúðinni yrði skilað mánaðarmótin ágúst/september 2024. Sóknaraðili hafi afhent varnaraðila lykla að hinu leigða 6. september 2024.

Ljóst hafi orðið eftir að varnaraðili hafði yfirfarið íbúðina að það þyrfti að fara í endurbætur vegna umgengni sóknaraðila. Varnaraðili hafi óskað eftir því að aðilar færu sameiginlega yfir íbúðina. Faðir sóknaraðila hafi mætt fyrir hennar hönd og hann verið sammála því að skilin hafi verið óásættanleg.

Uppsagnarfrestur hafi verið sex mánuðir. Varnaraðila hafi borist uppsögn sóknaraðila í lok ágúst og uppsagnarfrestur þar með byrjað 1. september 2024. Skil íbúðarinnar hafi verið ófullnægjandi. Gólfefni við svalahurð hafi verið ónýtt, kantur/þröskuldur við svalahurð verið brotinn, mikið af götum hafi verið á veggjum vegna nagla og skrúfa, veggir hafi verið málaðir með svartri og dökkgrænni málningu og kvarnast hafi úr „emeleringu“ baðkars á þremur stöðum. Þá hafi sóknaraðili verið með hund í íbúðinni í leyfisleysi á leigutíma.

Varnaraðili hafi fengið tilboð málara þar sem gert hafi verið ráð fyrir heildarkostnaði að fjárhæð 750.000 til 800.000 kr. fyrir undirvinnu og málun. Samkvæmt úttekt sé ómögulegt að lagfæra gólfið heldur þurfi að skipta um það allt. Parketið sé mjög illa farið, víða gliðnað og hafi úttektaraðili talið það vera vegna vatns eða hundahalds. Varnaraðili sé meðvituð um að sóknaraðila beri ekki að greiða allan þann kostnað sem hljótist af því að skipta um allt gólfefni, en það hljóti að teljast sanngjarnt að hún greiði fyrir áætlaðan kostnað hefði verið hægt að lagfæra gólfið, en á sama tíma beri allan kostnað við lagfæringu á steyptum kanti/þröskuldi við svalahurð. Varnaraðili hafi fengið tilboð að fjárhæð 2.107.603 kr. í verkið og telji sanngjarnt að sóknaraðili greiði 1/3 hluta af því.

Vegna framangreinds, þ.e. vangoldinnar leigu í það minnsta fyrir september, október, nóvember og desember 2024, ásamt þeim kostnaði sem hljótist af því að koma í íbúðinni í samt lag fari varnaraðili fram á að tryggingarféð verði látið ganga upp í þann kostnað.   

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að við upphaf leigutíma hafi varnaraðili upplýst að hún hafi vitað að parketið væri lélegt og að hún hafi ætlað að láta það endast aðeins lengur. Síðan séu liðin sex ár.

Í júní 2024 hafi varnaraðila verið gerð grein fyrir því að sóknaraðili hafi gert tilboð í kaup á annarri fasteign og henni þannig verið kunnugt um að leigutíma hafi verið að ljúka.

Íbúðin hafi verið máluð og þrifin en varnaraðila hafi ekki fundist málningarvinnan nægilega góð og því viljað halda tryggingarfénu eftir. Varnaraðila hafi verið boðið að halda eftir 200.000 kr. en því hafi verið hafnað. Þetta hafi verið munnleg samskipti milli varnaraðila og föður sóknaraðila þar sem samskiptum aðila hafi lokið eftir óviðeigandi símtal við eiginmann varnaraðila.

Engin skrifleg athugasemd hafi borist heldur aðeins munnleg um að ekki stæði til að endurgreiða tryggingarféð. Íbúðin hafi verið tæmd 1. september 2024 en samkomulag hafi verið um að lyklum yrði skilað viku síðar, sbr. símtal við eiginmann varnaraðila. Ástæða þess hafi verið sú að sóknaraðili hafi dvalið á spítala sem varnaraðila hafi verið fullkunnugt um. Varnaraðili hafi sagt að íbúðin yrði hvort sem er ekki leigð út strax þar sem þau hafi vitað að það þyrfti að endurnýja parketið. Tryggingarféð hafi ekki verið lagt fram vegna viðhalds á eigninni.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að þrátt fyrir að gólfefni hafi verið orðin gömul hafi þau hvorki verið ónýt né ónothæf. Sóknaraðili hafi ekki sett lás á svalahurðina heldur sé búið að bora fyrir krók í hurðinni. Við útleigu íbúðarinnar hafi gluggar í stofu og svalahurð ekki verið nema ársgamlir.

Sóknaraðili hafi ekki lagt fram gögn sem sýni að unnt sé að mála loft og veggi fyrir 55.000 kr. fyrir leikmann og 35.000 kr. fyrir málarameistara, líkt og hún hafi haldið fram.

Varnaraðili sé aðeins að fara fram á að tryggingarféð verði látið ganga upp í þann kostnað sem fyrir liggi að þurfi til að koma íbúðinni í sama ástand og hún hafi verið í við upphaf leigutíma. Allur frágangur þar sem veggir hafi verið málaðir sé óásættanlegur og að auki þurfi að pússa niður sparsl á þeim stöðum sem sóknaraðili hafi sparslað og ekki hafi dregið úr áður en málað hafi verið yfir það. Gólfefni í stofu beri með sér að á þeim hafi verið stöðug bleyta, annaðhvort vegna vatns eða hundahalds.

Uppsagnarfrestur hafi ekki verið liðinn þegar sóknaraðili hafi skilað lyklum 6. september 2024.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur því eftir þar sem hún kveður viðskilnað sóknaraðila hafa verið óviðunandi við lok leigutíma og að henni hafi borið að greiða leigu að minnsta kosti út nóvember 2024.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Sóknaraðili kveður leigutíma hafa lokið 1. september 2024 að samkomulagi aðila og að hún hafi fengið frest til að skila lyklum að íbúðinni 6. sama mánaðar. Varnaraðila hafi verið kunnugt frá júnímánuði að sóknaraðili væri að fara að festa kaup á eigin fasteign og að leigutíma myndi því brátt ljúka. Gögn málsins benda til að samkomulag hafi verið með aðilum um að leigutíma myndi ljúka 1. september en varnaraðili framkvæmdi úttekt á eigninni í kjölfar þess að sóknaraðili afhenti henni umráð þess. Kærunefnd óskaði eftir því að varnaraðili upplýsti hvenær hún hafi mótmælt því að leigutíma lyki 1. september 2024 og upplýst sóknaraðila að hún hygðist ráðstafa tryggingarfénu vegna leigu á uppsagnarfresti. Í svörum hennar vísar hún til þess að hún hafi ekki talið sérstaka ástæðu til að ítreka sérstaklega gagnkvæman sex mánaða uppsagnarfrest aðila, enda leiði hann af lögum. Vegna ráðstöfunar tryggingarfjárins kveðst hún hafa talið að sóknaraðila væri kunnugt um að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir og að þar sem frekari leigugreiðslur hefðu ekki borist yrði tryggingarfénu ráðstafað í því tilliti. Kærunefnd telur að skýringar varnaraðila staðfesta að samkomulag hafi verið um leigulok og sóknaraðili hafi ekki haft ástæðu til að ætla annað, enda kom varnaraðili ekki á framfæri mótmælum við því að leigutíma lyki fyrr og tók hún athugasemdalaust við lyklum frá sóknaraðila og þar með umráðum að hinu leigða 6. september 2024. Varnaraðili styrkti hina góðu trú sóknaraðila með því að gera ekki kröfu í tryggingarféð um annað en vegna málunar á hinu leigða samanber umfjöllun hér síðar. Telur nefndin að varnaraðili hafi þannig í verki samþykkt að leigutíma lyki fyrr og að hún myndi ekki halda uppsagnarfresti upp á sóknaraðila. Verður því ekki fallist á að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna leiguvanskila.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Hvað varðar kröfu varnaraðila í tryggingarféð vegna viðskilnaðar sóknaraðila þá er óumdeilt að varnaraðili átti í munnlegum samskiptum við föður sóknaraðila þar sem varnaraðila var boðið að halda helmingi tryggingarfjárins eftir vegna málunar. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi þannig ekki gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum þá er óumdeilt samkvæmt málatilbúnaði beggja aðila að varnaraðili tilkynnti innan fjögurra vikna frá skilum sóknaraðila að hún hygðist ráðstafa tryggingarfénu vegna málunar. Ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila var þannig að hluta til vísað til kærunefndar innan þess frests sem kveðið er á um 5. mgr. 40. gr. með kæru sóknaraðila móttekinni 4. október 2024. Kemur krafa varnaraðila vegna málunar því til efnislegrar úrlausnar af hálfu nefndarinnar, en aðrar kröfur sem koma fram í greinargerð varnaraðila eru of seint fram komnar, sbr. 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og ber þegar af þeirri ástæðu að hafna þeim.

Aðilar gerðu hvorki sameiginlega úttekt á hinu leigða við upphaf né lok leigutíma í samræmi við ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, en varnaraðili byggir kröfu sína vegna málunar á einhliða úttekt hennar við lok leigutíma. Sóknaraðili kveðst hafa málað íbúðina við lok leigutíma en að varnaraðili telji þá vinnu ófullnægjandi. Nefndin telur að varnaraðili verði að bera hallann af því að sameiginleg úttekt hafi ekki verið gerð við lok leigutíma, enda liggja ekki fyrir gögn því til stuðnings að umgengi sóknaraðila hafi verið umfram eðlileg slit að mati kærunefndar, sem leitt geti til bótaskyldu við leigulok.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 6. september 2024 reiknast dráttarvextir frá 5. október 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 5. október 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 28. maí 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson