Mál nr. 95/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 95/2024

Útlitsbreyting: Gluggi settur í stað bílskúrshurðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 19. ágúst 2024, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. október 2024, og viðbótargögn álitsbeiðanda, móttekin 15. október 2024, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að húshluta nr. 13 en gagnaðili er eigandi eignarhluta að húshluta nr. 9.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að koma útliti hússins í upprunalegt horf, þ.e. fjarlægja gluggastykki og setja aftur upp bílskúrshurð.

Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafa upp á sitt einsdæmi breytt bílskúr í herbergi og sagað gluggagat í vegg og sett gluggaramma í stað bílskúrshurðar. Aðrir eigendur hafi þegar mótmælt þessu og séu alfarið á móti þessari útlitsbreytingu.

Gagnaðili kveður aðra eigendur aldrei hafa sett sig upp á móti framkvæmdinni. Liðin séu tvö og hálft ár frá henni og álitsbeiðandi sé sá eini sem hafi haft mótbárur. Bæjarfélagið hafi talið breytinguna óverulega og það hafi því ekkert aðhafst frekar. Breytingin feli aðeins í sér að í stað fleka bílskúrshurðar án glugga hafi verið settur karmur með gluggum sem byrgðir séu með hvítum gardínum þegar dregið sé fyrir. Ástæða framkvæmdarinnar sé sú að það hafi vantað auka svefnherbergi. Engar breytingar hafi þannig orðið á notkun húsnæðisins en erfitt sé að finna íbúð í bæjarfélaginu sem bjóði upp á fimm herbergja íbúðir og hafi fjölskyldum eins og þeim reynst erfitt að finna slíka eign á viðráðanlegu verði. Því hafi verið brugðið á það ráð að fá fagaðila til að hanna á smekklegan hátt karm og glugga sem settur hafi verið í bílskúrshurðaropið. Með breytingunum hafi verið leitast við að halda útliti hússins eins og kostur hafi verið, hafa karm og gluggatjöld hvít þannig að þau skæru sig ekki úr hvað lit á húsinu varði.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulegar breytingar á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. Í athugasemdum með 30. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 segir að ekki sé mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Hljóti ávallt að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.

Um er að ræða raðhús með fjórum eignarhlutum þar sem hver eignarhluti hefur innbyggðan bílskúr. Gagnaðili fjarlægði bílskúrshurð við eignarhluta hans og setti þess í stað karm og glugga þar sem bílskúrinn er nú nýttur sem herbergi. Ljóst er að hér er um að ræða breytingu sem ekki var gert ráð fyrir í upphafi og samþykktar teikningar gera ekki ráð fyrir. Þó fallast megi á með gagnaðila að útfærsla breytinganna sé með þeim hætti að komið hafi verið sem mest í veg fyrir útlitsbreytingu verður ekki litið fram hjá því að þær breyta nokkuð ásýnd hússins. Telur nefndin því að breytingin sé af slíkum toga að hún útheimti samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sem slíkt samþykki liggur ekki fyrir verður að fallast á kröfu álitsbeiðanda. Með þessu er ekki tekin afstaða til þess hvort framkvæmdin sé byggingarleyfisskyld, enda fellur það utan valdsviðs nefndarinnar.

Nefndin bendir þó á að gagnaðili getur borið tillögu hér um upp á húsfundi til að freista þess að fá breytinguna samþykkta eftir á.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. maí 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                             Eyþór Rafn Þórhallsson