Mál nr. 81/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 7. maí 2025

í máli nr. 81/2024

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 316.000 kr. ásamt vöxtum. Einnig að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila bætur þar sem hún hafi orðið af húsnæðisbótum fyrir þrjá mánuði vegna vanrækslu hans við að aflýsa leigusamningi fyrri leigjanda. Jafnframt að varnaraðila beri að greiða bætur vegna dýnu í eigu sóknaraðila sem hafi myglað í húsnæðinu vegna raka sem og vegna þvottavélar sem hún hafi þurft að skilja eftir í hinu leigða.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 11. ágúst 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 3. september 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 16. september 2024.

Svar sóknaraðila, dags. 6. febrúar 2025, við fyrirspurn kærunefndar.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 12. mars 2025.

Gögn sóknaraðila, móttekin 3. apríl 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Leigutíma lauk 30. apríl 2024. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila í tryggingarfé sóknaraðila vegna viðskilnaðar hennar við lok leigutíma. Einnig um bótakröfu sóknaraðila þar sem hún hafi orðið af húsnæðisbótum vegna athafnaleysis varnaraðila og skemmda sem hafi orðið á dýnu og þvottavél sem sóknaraðili hafi ekki getað fjarlægt úr sameign við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila ítrekað hafa neitað að endurgreiða tryggingarféð. Á leigutíma hafi varnaraðili ekki sinnt skyldum sínum, hvorki lagalegum né vegna kvartana um umbætur á húsnæðinu. Hann kveði sóknaraðila hafa „tjónað“ húsnæðið. Meint tjón snúi aðallega að vanrækslu á viðhaldi húsnæðisins sem sé orðið löngu tímabært og sóknaraðili hafi kvartað undan á leigutíma.

Varnaraðili hafi falið sóknaraðila að fara með leigusamninginn í þinglýsingu áður en hann hafi hlutast til um að fyrri leigusamningi yrði aflýst og hún þannig orðið af þremur mánuðum af húsnæðisbótum vegna vanrækslu hans. Dýna sóknaraðila hafi myglað vegna óhóflegs raka í íbúðinni. Þá hafi hún þurft að skilja þvottavél sína eftir í sameiginlegu þvottahúsi, en ómögulegt sé að sækja hana vegna erfiðs aðgengis að henni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður aðila hafa gert samkomulag um að afhenti sóknaraðili íbúðina nokkrum dögum fyrir mánaðamótin apríl/maí gæti varnaraðili hugsanlega fundið nýjan leigjanda frá 1. maí. Þegar varnaraðili hafi fengið íbúðina til baka hafi hún verið í „kássu“. Ekki hafi verið búið að þrífa og sóðaskapur verið mikill. Tjónið hafi verið mikið. Búið hafi verið að brjóta tvær hurðir á nýlegum IKEA fataskáp í svefnherbergi. Spegill á annarri hurðinni hafi verið brotinn. Búið hafi verið að brjóta þrjá rafmagnstengla í stofu og svefnherbergi. Nýlegur salerniskassi hafi verið brotinn og einnig gardínukappi í stofu og grænmetisskúffa. Það hafi verið búið að hefta upp gluggatjöld, felliborð í eldhúsi hafi verið ónýtt vegna bruna, myrkvunargluggatjöld í svefnherbergi hafi verið ónýt, búið hafi verið að fjarlægja harmonikkuhurð og henda í Sorpu, búið hafi verið að henda baðhengi fyrir sturtu, gólflistar hafi verið skemmdir í stofu og svefnherbergi. Þá hafi íbúðin verið máluð í óleyfi á leigutíma og það verið illa gert. Maímánuður hafi farið í að lagfæra íbúðina og varnaraðili því orðið af leigutekjum fyrir þann mánuð. Hann hafi þurft að fá iðnaðarmenn, smiði, pípara, rafvirkja og málara til að lagfæra skemmdirnar.

Varnaraðili hafi fengið óháðan aðila til að gera úttekt á ástandi íbúðarinnar. Að mati hans hafi kostnaður vegna skemmda numið 482.000 kr. og kostnaður við úttektina numið 75.000 kr. Sóknaraðili hafi verið viðstödd úttektina ásamt upptökumanni hennar sem hafi tekið myndband af allri úttektinni. Sóknaraðili hafi sagt að hún hefði ekki áhuga á að taka þvottavélina en hún geti þó sótt hana hvenær sem hún vilji. Þegar sóknaraðili hafi farið til sýslumanns til að þinglýsa leigusamningi vegna húsanæðisbóta hafi komið í ljós að fyrri leigjandi hafði gleymt að aflýsa sínum samningi. Varnaraðili hafi brugðist fljótt við og aflýst þeim samningi. Meðfylgjandi séu myndir sem varnaraðili hafi tekið eftir að sóknaraðili hafi skilað lyklum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að meirihluti þeirra atriða sem varnaraðili hafi talið upp séu vegna vanrækslu á viðhaldi hans. Það sé rétt að sóknaraðili hafi ekki þrifið íbúðina við lok leigutíma, en hún hafi flutt út í „fússi“ eftir að hafa fengið nóg af innantómum loforðum varnaraðila um endurbætur á íbúðinni, sem hafi varla verið hæf til útleigu sem heimili. Engin ástandsskoðun hafi átt sér stað við upphaf leigutíma. Úttektaraðilinn hafi tekið skýrt fram við lok leigutíma að öll þau atriði sem þar hafi verið tekin fyrir hafi verið tekin fyrir að beiðni varnaraðila, en að úttektaraðila bæri ekki að leggja hlutlægt mat á þau eða ákvarða hvert þau ættu rætur sínar að rekja, þ.e. hvort þau væru á ábyrgð varnaraðila eða sóknaraðila. Einnig hafi komið fram að varnaraðili hygðist ekki framkvæma ástandsskoðun á íbúðinni eftir að viðbætur hefðu átt sér stað og áður en nýir leigjendur tækju við.

Varnaraðili hafi ekki sinnt þeirri skyldu sinni að aflýsa leigusamningi fyrri leigjanda sem hafi orðið til þess að sóknaraðili hafi orðið af húsnæðisbótum. Varnaraðili hafi krafist þess að sóknaraðili myndi ógilda þinglýsinguna, sem hún hafi gert.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 316.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir vegna skemmda sem hann kveður hafa orðið á hinu leigða leigutíma og þrifa sem þörf hafi verið á við lok leigutíma.

Leigutíma lauk 30. apríl 2024. Varnaraðili gerði kröfu í tryggingarfé sóknaraðila að leigutíma loknum og óumdeilt virðist að sóknaraðili hafnaði kröfunni í byrjun maí 2024 samkvæmt svörum hennar við fyrirspurn kærunefndar hér um. Þá liggur fyrir tölvupóstur úttektaraðila 23. maí 2024 þar sem sóknaraðili var boðuð í sameiginlega úttekt næsta dag þar sem sagði jafnframt að hún gæti komið athugasemdum sínum á framfæri og gætt andmælaréttar. Mætti hún í úttektina og liggur fyrir skýrsla úttektaraðila, dags. 24. maí 2024. Sóknaraðili fékk skýrsluna afhenda 11. júní sama ár.

Ákvæði 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Í úttektarskýrslunni sjálfri kemur fram að sóknaraðili hafi viðurkennt þegar úttektin fór fram 24. maí að hún hafi skilað íbúðinni óþrifinni, skemmdir hafi orðið á einni skápahurð, brunablettur hafi komið á felliborð eftir pott, harmonikkuhurð hafi verið fjarlægð í leyfisleysi og að gardínur hafi verið heftaðar í glugga án þess að gengið hafi verið frá því. Hefur sóknaraðili í málatilbúnaði sínum fyrir kærunefnd jafnframt fallist á að téðar skemmdir hafi komið til á leigutíma og að íbúðin hafi verið óþrifin við skil. Í úttekt matsmanns er áætlaður kostnaður vegna viðgerða á hinum óumdeildu skemmdum og þrifum sundurliðaður en samtala þessara liða í úttektinni er 379.305 kr., sem er hærri fjárhæð en nemur tryggingarfénu, auk þess sem fjárhæðin hefur ekki sætt tölulegum andmælum. Mátti varnaraðili þannig ganga út frá því að ekki væri ágreiningur um bótaskyldu hennar að þessu leyti sem bera þyrfti undir kærunefnd húsamála eða dómstóla, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Verður því að hafna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að endurgreiða tryggingarféð.

Bótakröfur sóknaraðila á þeirri forsendu að hún hafi orðið af húsnæðisbótum þar sem ekki hafi verið búið að aflýsa leigusamningi fyrri leigjanda og vegna dýnu sem hafi myglað og þvottavélar sem erfitt hafi verið að sækja í sameign hússins varða ekki framkvæmd leigusamningsins og falla því utan valdsviðs nefndarinnar, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Er þeim því vísað frá.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins er hafnað.

Bótakröfum sóknaraðila er vísað frá.

Reykjavík, 7. maí 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson