Mál nr. 66/2024 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 66/2024
Hagnýting sameignar. Sameign í fyrra horf. Mál skuli afgreitt innan húsfélags áður en það er borið undir nefndina.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 20. júní 2024, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. október 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. nóvember 2024, athugasemdir gagnaðila, dags. 18. desember 2024, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. desember 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. apríl 2025.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að húshluta nr. 14 en gagnaðilar eru eigendur eignarhluta að húshluta nr. 12.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að óheimilt sé að aka, stöðva og/eða leggja bifreið á gangstétt norðan við D.
Kröfur gagnaðila eru:
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að fella tré sem stendur á lóðarhluta hans.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að fjarlægja ljós sem er við útidyrahurð á eignarhluta hans.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að fjarlægja glugga á eignarhluta hans.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda verði gert að fjarlægja öryggismyndavélar sem settar hafa verið utan á sameign.
Álitsbeiðandi kveður lóðina við D 2-20 vera eina óskipta lóð. Í áliti kærunefndar í máli nr. 65/2023 hafi komið fram að eigendum væri heimilt að afmarka sérafnotareit við bak- og framgarða húsa sinna, þ.m.t. íbúum D. Þá hafi einnig komið fram að hellulagður gangstígur norðan við D teldist til sameignar. Ætla megi af framangreindu að gangstígar við önnur hús D séu einnig sameign. Sunnan við hús fyrir framan bílskúra séu bílastæði sem og sunnan megin við D 16-20. Mjó akbraut sé annars vegar milli D 8 og 10 og hins vegar milli D 14 og 16 til þess að íbúar geti keyrt þar upp til að lesta og losa bíla sína og snúa við. Gott samkomulag hafi verið meðal íbúa um að þar megi leggja tveimur bílum á hvorum stað, sem og að leggja megi bílum fyrir sunnan garða við D 2-8. Norðan við öll raðhús D séu sérafnotareitir og göngustígar. Íbúar og gestir D 12 keyri bíla sína iðulega eftir gangstíg fyrir framan D 14 til þess að koma bílum að D 12. Göngustígurinn sé aðeins 2 og 2,5 metra frá útidyrahurðum D 14 og því fylgi þessum akstri mikil slysahætta, loft- og hljóðmengun auk skemmda á gangstíg og á hraunhleðslu fyrir framan D 14. Aðalinngangur D 14 sé inni í kverk þannig að ökumaður sem komi á bíl frá D 12 sjái ekki sé einhver að koma út um aðaldyr D 14. Jafnframt loki bílar sem keyrðir hafi verið að D 12 fyrir gangandi umferð. Þá valdi akstur bifreiða yfir gangstíginn við D 14 tjóni á honum, hann sé farinn að síga á köflum og gangstéttarhellur farnar að gliðna. Ljóst megi vera að þessi akstur muni leiða til þess að flýta þurfi viðhaldi á gangstíg sem hafi í för með sér aukinn kostnað fyrir aðra íbúa. Þá hafi aksturinn valdið skemmdum á hraunhleðslu við D 14.
Í greinargerð gagnaðila segir að fyrri eigandi D 14 hafi notað svæðið fyrir framan sem bílastæði allan þann tíma sem gagnaðili hafi búið við hlið hennar. Þegar svæðið hafi verið lagað hafi hún látið malbika svæðið þar sem hún hafi notað það sem bílastæði. Gagnaðilar hafi einnig lagt bílnum sínum fyrir framan án nokkurra vandkvæða. Álitsbeiðandi hafi einnig notað svæðið sem bílastæði í 1-2 ár. Í álitsbeiðni sé tekið fram að gagnaðilar leggi bílunum á gangstéttinni og trufli þar með gangandi umferð. Þessu til staðfestingar hafi verið lagðar fram myndir úr rafrænu eftirliti sem hafi viðgengist hjá íbúum D 14 um alllangt skeið. Látið sé líta út eins og gagnaðilar noti gangstéttina sem bílastæði sem sé ekki rétt. Gagnaðili hafi lent í alvarlegu tjóni á fasteign sinni og þurft að standa í miklum lagfæringum. Á öllum þeim myndum sem álitsbeiðandi hafi lagt fram hafi hann verið að koma vélum og/eða efni að húsnæði sínu vegna framkvæmda. Álitsbeiðendur hafi sjálfir lagt bílum á umræddan göngustíg. Varðandi fullyrðingar álitsbeiðanda um að hellurnar á stéttinni séu farnar að síga vegna umferðar sé á það bent að engin sérstök umferð sé í gangi. Þegar stéttin hafi verið hellulögð hafi gagnaðili ásamt þeim sem hafi unnið verkið, tekið ákvörðun um að minnka stéttina fyrir framan D 14 um eina helluröð út af barðinu og þyngdinni í þeim jarðvegi sem sé í lóðinni fyrir ofan. Aftur á móti hafi álitsbeiðandi eytt gróðri og rótakerfum sem hafi haldið barðinu ofan við stéttina saman. Fljótlega eftir það hafi steinarnir í hallanum verið farnir að síga og hafi það áhrif á hellurnar. Það sé því vegna gjörða álitsbeiðanda sem skemmdirnar hafi orðið. Þá hafi álitsbeiðandi gert tilraunir til þess að koma í veg fyrir að gagnaðili gæti unnið þau verk sem hann þurfi að vinna, til dæmis með því að hafa raðað grjóti svo hann komist ekki að heimilinu. Aðgerðir álitsbeiðanda hafi haft áhrif á öryggi gagnaðila, til dæmis varðandi aðgengi sjúkrabíla.
Þá gerir gagnaðili þá kröfu að tré í garði álitsbeiðanda verði fjarlægt en laufkróna þess nái yfir grindverk að garði gagnaðila. Jafnframt gerir gagnaðili þá kröfu að glugga sem snýr að útidyrahurð hans verði lokað og steypt í gatið enda noti álitsbeiðandi gluggann fyrir falda myndavél. Gagnaðili gerir þá kröfu að allar myndavélar verði teknar niður og að öllum gögnum sem álitsbeiðandi hafi í sinni vörslu verði sannanlega eytt. Loks gerir gagnaðili þá kröfu að flóðljós utan á D 14 verði tekið niður.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að álitsbeiðendur ítreki kröfu sína um að viðurkennt verði að akstur skráningarskyldra ökutækja eftir gangstíg fyrir framan D 12-14 sé óheimill og að hvorki megi stöðva né leggja ökutækjum þar. Aðgengi að D 12 sé greitt allri umferð nema umferð ökutækja og viðbragðsaðilar komist auðveldlega að íbúðarhlutanum sem og aðrir. Þá gerir álitsbeiðandi þá kröfu að gagnkröfum gagnaðila verði vísað frá.
Í athugasemdum gagnaðila segir að tré það sem hann hafi gert kröfu um að verði fjarlægt nái rúma 2 metra inn í garð hans. Þá ítrekar gagnaðili að gluggi sem hann vill að verði fjarlægður hafi verið notaður fyrir faldar myndavélar. Vegna flóðljóssins segir gagnaðili að fallist kærunefnd ekki á kröfu hans um að það verði fjarlægt geri hann kröfu um að skynjari ljóssins vakti einungis hans svæði en ekki svæði gagnaðila né sameiginleg svæði. Þá gerir gagnaðili frekari athugasemdir sem ekki þykir þörf á að rekja hér.
Í viðbótarathugasemdum gagnaðila segir að utan á húsi hans séu þrjár öryggismyndavélar sem séu vel sýnilegar og settar upp að ráði lögreglu. Engin falin myndavél sé í kjallaraglugga og hafi aldrei verið. Tekið hafi verið upp myndband á síma út um gluggann þegar gagnaðili hafi reynt að fremja skemmdarverk. Á engan hátt hafi gagnaðili hindrað framkvæmdir í eða við D 12.
III. Forsendur
Ágreiningur milli aðila hefur áður komið fyrir nefndina, sbr. mál nr. 65/2023 en þar var ágreiningur um blómaker sem lögð höfðu verið á umræddan göngustíg. Þar komst kærunefnd að þeirri niðurstöðu að þótt lóðin D 2-20 sé óskipt hafi henni verið afnotaskipt bæði með gerð lóðarleigusamninga og deiliskipulags, þar sem hver húseign hafi tiltekinn hluta lóðarinnar í eigin umráðum, meðal annars bak- og framgarða. Í ljósi þessa verði að skilgreina þessa hluta sem séreign samkvæmt eðli máls, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Þá var það álit kærunefndar að séreignarhluti nái aðeins fram að hellulögðum göngustíg enda yrði að öðrum kosti ómögulegt fyrir aðila að komast að eignarhlutum sínum án þess að ganga yfir séreignarsvæði annarra eigenda. Gagnaðila í því máli var því talið óheimilt að setja blómaker á hinn hellulagða göngustíg. Umræddur göngustígur er hinn sami og í því máli sem nú er fyrir nefndinni og því ljóst að um sameign er að ræða.
Í máli þessu liggur fyrir uppdráttur af lóðinni D 2-20 og er þar merkt sérstaklega hvar kvaðir um bílastæði séu. Á þeim teikningum er þó ekki tilgreint sérstaklega hvaða stæði tilheyra hverjum eignarhluta. Bílastæðin eru staðsett við bílskúra sunnan megin við D 10-14 og sunnan megin við D 16-20. Ekki er gert ráð fyrir bílastæðum norðan megin við húsið. Að mati kærunefndar er því hvorki gert ráð fyrir að göngustígur norðan megin við húsin sé nýttur sem bílastæði né að þar sé gert ráð fyrir akstri skráningarskyldra ökutækja. Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
Gagnaðilar gera kröfu um viðurkenningu á því að tré verði fellt sem er á lóðarhluta álitsbeiðanda. Engin gögn styðja það að aðilar hafi tekið þetta mál til umfjöllunar á vettvangi húsfélagsins, en svo virðist jafnframt sem krafan sé fyrst sett fram í greinargerðinni og byggir rökstuðningur fyrir henni fyrst og fremst á samskiptaörðugleikum aðila og því að álitsbeiðandi hafi haldið málinu um gangstéttina til streitu. Telur nefndin því að rétt sé að málið verði tekið til afgreiðslu innan húsfélagsins með hliðsjón af ákvæðum fjöleignarhúsalaga áður en það kemur til úrlausnar af hálfu nefndarinnar, sbr. 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála. Sama gildir um kröfu gagnaðila vegna lýsingar utan á eignarhluta álitsbeiðanda. Er henni jafnframt vísað frá á sömu forsendu.
Gagnaðilar gera einnig kröfu um viðurkenningu á því að þegar samþykkt framkvæmd um uppsetningu á glugga á eignarhluta álitsbeiðanda verði fjarlægð þar sem álitsbeiðandi hafi sett falda myndavél í gluggann í þeim tilgangi að geta fylgst með athöfnum gagnaðila. Engin ákvæði fjöleignarhúsalaga gera ráð fyrir heimild fyrir afturköllun á samþykki fyrir breytingum sem þegar hafa átt sér stað á sameign vegna síðar tilkominnar háttsemi eigenda. Verður þegar af þeirri ástæðu að hafna þessari kröfu gagnaðila.
Vegna kröfu gagnaðila um að álitsbeiðanda verði gert að fjarlægja öryggismyndavélar liggur fyrir að myndavélarnar eru bæði staðsettar á sameign og beinast að sameign. Kærunefnd telur að vöktun sameignar með öryggismyndavélum sé óvenjuleg ráðstöfun og sem slík háð samþykki allra eigenda samkvæmt 11. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Bent skal á að vöktunin þarf að vera í samræmi við lög nr. 90/2018 um persónuvernd og vinnslu persónuupplýsinga. Að framangreindu virtu telur nefndin að um sé að ræða ráðstöfun sem útheimti samþykki allra, en fáist slíkt samþykki ekki ber álitsbeiðanda að fjarlægja myndavélarnar.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfum gagnaðila í liðum I og II frá.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila í lið III.
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu gagnaðila í lið IV.
Reykjavík, 29. apríl 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson