Mál nr. 105/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. maí 2025

í máli nr. 105/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu að fjárhæð 230.000 kr. vegna september 2024. Einnig að varnaraðila verði gert að greiða 90.000 kr. vegna skemmda á eldhúshillu.

Varnaraðili fellst á að greiða 90.000 kr. vegna skemmda á eldhúshillu en krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað að öðru leyti.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 4. október 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 7. október 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 14. október 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 16. október 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2024 til 28. febrúar 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að í C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða leigu vegna september 2024 og skaðabætur vegna skemmda á eldhúshillu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa sagt leigusamningnum upp 8. ágúst 2024 þar sem hún hefði ekki haft efni á að greiða leigu og ætlað að flytja til foreldra sinna. Uppsögnin hafi tekið gildi 1. september. Sóknaraðili hafi sagt að íbúðin yrði þegar auglýst og að öllum líkindum yrði unnt að finna leigjanda frá 1. október en það væri tæpt að fá leigjanda með svo skömmum fyrirvara frá 1. september. Fín viðbrögð hafi fengist við auglýsingunni og sóknaraðili verið með nokkra líklega leigjendur. Varnaraðili hafi því verið upplýst 16. ágúst að það væri pottþétt að 1. september gengi upp og hafi hún ætlað að klára að ganga frá íbúðinni 19. ágúst. Sóknaraðili hafi fengið íbúðina afhenda þann dag og þá komið í ljós að hún væri illa þrifin og vatnstjón í eldhúsi sem varnaraðili hafi vitað af en ekki upplýst um. Þá hafi mál vegna tryggingarinnar byrjað og fyrstu viðbrögð verið þau að tjónið væri tryggt og að sjálfsábyrgðin næmi 130.000 kr. Varnaraðili hafi verið beðin um að taka ábyrgð á tjóninu og greiða ábyrgðina og þá yrði unnt að loka leigusamningnum. Þann 22. september hafi sóknaraðili fengið staðfest að tjónið væri ekki tryggt og þá hafi þetta orðið að tjónamáli hjá Leiguskjóli ehf. Sóknaraðili hafi vissulega sagt að hann gæti náð inn leigjanda fyrir 1. september en varnaraðili hafi brotið þær forsendur sem hann hafi haft um að geta þegar sýnt íbúðina. Þess í stað hafi ótal tímar farið í samskipti við tryggingar, varnaraðila, Leiguskjól ehf. og einstaklinga sem hafi verið áhugasamir um að skoða íbúðina.

Vegna þrifa þá hafi varnaraðila ætlað að þrífa 23. ágúst en það eina sem hún og foreldrar hennar hafi gert þegar þau hafi mætt hafi verið að skoða vatnsskemmdina. Engin þrif hafi átt sér stað. Sóknaraðili hafi reynt að leysa málið þannig að varnaraðili greiddi fyrir tjónið og þá myndi hann keyra á það að sýna íbúðina en hún hafi ekki fallist á það og viljað matsmenn til að meta tjónið. Sóknaraðili hafi upplýst 24. ágúst að hann kæmi ekki til með að ná inn leigjanda frá 1. september þar sem íbúðin væri enn óþrifin og ekki kominn botn í tjónamálið. Tveimur dögum síðar hafi varnaraðili sagst ætla að ganga að kröfunni þeirra á milli líkt og Leiguskjól hafi ráðlagt henni að gera. Sóknaraðili hafi síðan gert sömu kröfu í gegnum Leiguskjól þar sem varnaraðili hafi samþykkt tjónakröfuna en ekki leigu vegna september. Hefði varnaraðili látið vita af vatnstjóninu þegar það hafi átt sér stað og skilað íbúðinni hreinni hefði þetta ekki orðið neitt mál. Varnaraðili hafi dregið málið og þar með hafi nýr leigjandi ekki verið kominn inn fyrr en 1. október.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að í góðri trú hafi hún haldið að aðilar hefðu gert samkomulag um að hún kæmi til með að flytja út 19. ágúst, enda hafi sóknaraðili sagt að hann væri kominn með leigjanda frá 1. september. Varnaraðili hafi sagt sóknaraðila 20. ágúst að hún ætti ekki 90.000 kr. til að millifæra og að sóknaraðili yrði að kröfu í trygginguna hjá Leiguskjóli, sem hann hafi gert 30. sama mánaðar. Þarna á milli hafi sóknaraðili byrjað að kúga varnaraðila og hún ekki fengið tíma til að hafa samband við Leiguskjól. Hann hafi sagst vilja 90.000 kr. strax og þá þyrfti hann ekki 230.000 kr. vegna septembermánaðar.

Varnaraðili hafi tekið eftir téðri skemmd þegar hún hafi byrjað að pakka niður, en um hafi verið að ræða leka undir kaffivél. Hún hafi ekki verið búin að lyfta kaffivélinni upp og farið með hana í viðgerð þegar hún hafi séð þetta. Hún taki það á sig að hafa ekki látið vita þá, en þetta hafi verið nokkrum dögum áður.

Vegna þrifa þá hafi varnaraðili þurrkað af, ryksugað og skúrað. Varnaraðili hafi allan tímann sagt að hún tæki ábyrgð á skemmdinni á hillunni og kæmi til með að greiða sinn hlut, en að sóknaraðili yrði að senda kröfuna til Leiguskjóls. Sóknaraðili hafi útvegað matsmann en ekki gefið varnaraðila færi á að útvega matsmann fyrir hennar hönd líkt og hún hafi farið fram á 26. ágúst.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að Leiguskjól hafi upplýst að best væri að aðilar myndu leysa þetta mál sín á milli. Ástæða þess að hann hafi reynt að pressa þetta hratt í gegn og loka málinu hafi verið til að gera varnaraðila greiða og finna leigjanda frá 1. september, en það hafi ekki gengið eftir. Sóknaraðili hafi ekki fengið tíma til að sýna íbúðina og koma inn leigjanda þar sem tími hafi farið í tryggingar, samtal við varnaraðila og móður hennar, Leiguskjól og svo einnig að þrífa íbúðina. Sóknaraðili vinni 120% vinnu og hafi verið með þriggja mánaða barn og vikan þannig ekki boðið upp á mörg frávik.

Skemmdin hafi verið vel sýnileg hvort sem kaffivélin hafi verið á hillunni eða ekki. Platan hafi bæði verið bólgin undir vélinni og sprungin að framan.

Vegna þrifa þá hafi íbúðin verið „enginn viðbjóður“ en varnaraðili hafi ætlað að þrífa betur en ekki gert það og þar með hafi tími tapast við að finna nýjan leigjanda. Einnig hafi móðir sóknaraðila viðurkennt í smáskilaboðum að þrifin hafi ekki verið góð. Það að hafa ætlað að finna matsmann þegar sóknaraðili hafi verið í kappi við tímann að loka þessu máli með því að gera varnaraðila greiða hafi verið eitthvað sem enginn tími hafi verið fyrir.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi samþykkt að 90.000 kr. yrðu dregnar af tryggingunni. Eins og móðir varnaraðila hafi sagt þá að þá jú það hefði alveg verið hægt að gera hlutina fullkomlega en varnaraðili sé einnig í fullri vinnu og skóla.

Varnaraðila þyki ósanngjarnt að greiða 230.000 kr. í leigu vegna september. Sóknaraðili hafi sagt í skilaboðum að ef hún greiddi 90.000 kr. þá myndi hún ekki þurfa að greiða leigu vegna septembermánaðar, en að öðrum kosti yrði settur greiðsluseðill í heimabanka vegna leigu og þrifa. Um hafi verið að ræða hótun.

Varnaraðili hafi sent sóknaraðila myndir þegar hún og vinkona hennar hafi lokið þrifum í lok ágúst. Þá hefði hann getað sýnt íbúðina. Samkvæmt upplýsingum Leiguskjóls hafi það ekki átt að taka mánuð að finna nýja leigjendur, en hún skilji að það hefði getað tekið tvær vikur. 

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu sem hún keypti hjá Leiguskjóli ehf. að fjárhæð 460.000 kr.

Enginn ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að hann fái greiddar 90.000 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna skemmda á eldhúshillu og kemur því aðeins til úrlausnar í málinu krafa hans um leigu vegna septembermánaðar.

Varnaraðili tilkynnti 8. ágúst 2024 að hún þyrfti að flytja til foreldra sinna og hefði ekki tök á að greiða leigu. Sóknaraðili kvaðst þá ætla að auglýsa íbúðina lausa til leigu frá 20. ágúst og að hann yrði örugglega kominn með leigjanda 1. október. Í skilaboðum sóknaraðila 16. ágúst kom fram að „pottþétt“ væri að hann yrði kominn með nýjan leigjanda frá 1. september og spurði hvenær varnaraðili hygðist flytja út og miðaði hún við komandi helgi. Samkvæmt samskiptum aðila var varnaraðili búin að tæma íbúðina og þrífa 18. ágúst. Næsta dag sagði sóknaraðili að hann hefði yfirfarið íbúðina og hún væri ekki nægilega þrifin og að skemmd væri á eldhúsborði sem þyrfti að fá mat á. Í framhaldinu áttu aðilar í samskiptum vegna þrifa og skemmdarinnar.

Samkvæmt gögnum málsins skilaði varnaraðili íbúðinni 18. ágúst og var sóknaraðili þar með kominn með umráð íbúðarinnar frá þeim tíma. Kærunefnd telur að varnaraðili hafi mátt vera í góðri trú um að með því að skila íbúðinni yrði hún laus undan frekari leigugreiðslum, enda sóknaraðili beinlínis búinn að segja að hann kæmi „pottþétt“ til með að finna leigjanda frá 1. september. Fyrirliggjandi myndir sóknaraðila sýna að þrifum varnaraðila hafi að litlu leyti verið ábótavant og einnig að rakaskemmd hafi verið á eldhúshillunni. Þrátt fyrir að aðilar hafi þurft að eiga í samskiptum vegna þessara atriða getur kærunefnd ekki á það fallist að þau séu af slíkum toga að þau hafi komið í veg fyrir að unnt hafi verið að halda áfram að gera ráðstafanir til að koma íbúðinni í útleigu líkt og málatilbúnaður sóknaraðila byggir á. Verður því ekki fallist á að varnaraðila beri að greiða leigu vegna september 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 90.000 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Reykjavík, 28. maí 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson