Mál nr. 96/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. apríl 2025

í máli nr. 96/2024

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að hún eigi rétt á afslætti af leigu vegna tímabils þar sem hún hafði ekki aðgang að sturtu og salerni í hinu leigða húsnæði. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila. Þá er gerð krafa um að varnaraðila beri að endurgreiða 80.000 kr. sem sóknaraðili hafi greitt vegna lögmannskostnaðar varnaraðila við gerð sáttar þeirra um leigulok. Loks að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila miskabætur og útlagðan kostnað vegna flutninga, búslóðargeymslu og húsnæðis fram til þess tíma sem leigusamningi aðila hafi átt að ljúka 1. mars 2025.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 10. september 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 11. október 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 11. október 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 22. desember 2024.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 8. janúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2024 til 28. febrúar 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um afslátt af leigugjaldi, lögmæti riftunar varnaraðila á leigusamningi aðila, sem og miskabótakröfu sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að við skoðun á íbúðinni fyrir upphaf leigutíma hafi smá fúkkalykt verið á baðherbergi, en þar sem íbúðin hafði staðið auð í einhvern tíma vegna endurbóta ásamt skýringum varnaraðila um að smá vatn hefði lekið á gólfið frá gati í sturtubotni hafi sóknaraðili talið að hægt yrði að losna við lyktina með þrifum. Sóknaraðili hafi tekið eftir „vatnsmorknuðum“ timburstokki við gólfið hjá sturtubotninum sem varnaraðili hafi sagt í lagi að rífa í burtu. Einnig hafi hún upplýst að til stæði að taka baðherbergið í gegn þegar lagnir í húsinu yrði lagfærðar eftir um það bil ár. Eftir að hafa flutt inn hafi sóknaraðila fundist að fyrrnefnd fúkkalykt hefði versnað. Einnig hafi rakastig á baðherbergi verið óþægilega hátt. Eftir fyrstu sturtuferð sóknaraðila í hinu leigða hafi gosið upp fúkka- og myglulykt og vatn flætt undir gólfflísar í gegnum ónýtar fúgur. Ljóst sé að þetta hafi verið búið að vera í gangi í langan tíma og litla gatið á sturtubotninum ekki verið eina vandamálið. Varnaraðili hafi þegar verið upplýst um þetta. Í fyrstu hafi hún reynt að komast hjá því að gera lagfæringar en eftir að hafa áttað sig á að sturtan væri ónothæf hafi hún gefið sig og látið skipta um sturtuklefa. Á meðan beðið hafi verið eftir þeirri viðgerð hafi ekki verið hægt að fara í sturtu í tvær vikur vegna myglu- og fúkkalyktar sem hafi komið fram við notkun hennar, ásamt því að baðherbergið og parket á gangi hafi legið undir skemmdum vegna vatnsflóðs. Varnaraðili hafi engu að síður innheimt fullt leigugjald.

Í lok mars hafi sóknaraðili verið komin með einkenni í öndunarfæri og hana grunað að þau væru að rekja til myglu, enda hafi svört mygla verið undir gamla sturtubotninum. Varnaraðili hafi talið ráð verktaka um að skafa mygluna í burtu nægja og hafi nýja klefanum síðan verið smellt þar ofan á. Hún hafi bent sóknaraðila á að spreyja þetta með eitri teldi hún myglu vera þarna undir. Þegar kærasti sóknaraðila hafi dvalið í íbúðinni hafi hann fundið fyrir einkennum sem hann hafi ekki fundið fyrir annars staðar. Einnig hafi gestir sóknaraðila minnst á að það væri fúkkalykt í íbúðinni og mikill raki á baðherbergi. Vegna þessa sem og svartmyglunnar hafi sóknaraðili beðið varnaraðila að athuga þetta nánar en hún kveðið sóknaraðila vera að ímynda sér þetta.

Þá greinir sóknaraðili frá því að formaður húsfélagsins hafi bankað upp á hjá henni og óskað eftir spjalli. Hún hafi upplýst sóknaraðila um hagi annarra íbúa og verið að forvitnast um hennar hagi sem og spurt hvort hún stæði í framkvæmdum á nóttunni, sem hún hafi neitað. Því er svo lýst hvernig formaður og stjórn húsfélagsins hafi ítrekað haldið því fram að hávaði bærist frá íbúðinni og að það hafi meðal annars leitt til tilefnislauss útkalls lögreglu. Þá hafi sóknaraðila verið bannað að nota flokkunartunnur framan við húsið og formaðurinn ýjað að því við sóknaraðila að kannabisframleiðslu ætti sér stað í íbúðinni. Stjórn húsfélagsins hafi sent varnaraðila tilefnislausar kvartanir vegna meints hávaða. Engar sannanir hafi þó verið lagðar fram þeim til stuðnings.

Varnaraðili hafi hunsað beiðnir sóknaraðila um úrbætur vegna myglu. Að endingu hafi hún því óskað eftir skoðun heilbrigðiseftirlitsins á baðherberginu. Sú skoðun hafi leitt í ljós ónýtt salerni og að lagfæra þyrfti flísar á gólfi. Varnaraðili hafi þá farið fram á að sóknaraðili og maki hennar önnuðust lagfæringar sem þau hafi neitað, en síðar hafi varnaraðili fallist á að sjá um viðgerðina. Sóknaraðili hafi beðið varnaraðila um að hafa samband þegar verktaki fyndist en þangað til kæmi hún til með að „teipa“ salernið líkt og hún hefði gert við gólfflísarnar til að koma í veg fyrir að eitrun bærist í loftið. Vegna þessa hafi sóknaraðili verið án salernis í þrettán daga og þurft að notast við fötu. Nýtt salerni hafi verið sett upp 3. júlí 2024 en deginum áður hafi sóknaraðili óskað eftir afslætti af leigu vegna þessa afnotamissis, en varnaraðili ekki á það fallist. Þá hafi Húseigendafélagið fyrir hönd varnaraðila sent sóknaraðila áskorun 3. júlí um bætta hegðun vegna ítrekaðra hávaðakvartana frá stjórn húsfélagsins en að öðrum kosti yrði leigusamningnum rift. Með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 15. júlí 2024, hafi samningum svo verið rift. Sóknaraðili hafi orðið ósátt vegna þessa óréttlætis, enda riftunin byggð á tilefnislausum kvörtunum um hávaða, og hún því fengið lögmann til að semja við lögmann varnaraðila. Úr hafi orðið að sóknaraðili skyldi skila íbúðinni 30. september 2024 og greiða lögmannskostnað varnaraðila að fjárhæð 80.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila ekki hafa viljað skrifa undir að leigusamningnum hefði verið rift með samkomulagi, sem hafi þó verið gert að hennar ósk og frumkvæði. Um þann samning hafi lögfræðingur hennar séð og varnaraðili notið aðstoðar Húseigendafélagsins.

Íbúðin hafi verið nýmáluð og með nýju parketi með góðu undirlagi sem hafi átt að tryggja góða hljóðvist. Meðan þessar framkvæmdir hafi staðið yfir hafi verið flokkur af iðnaðarmönnum í íbúðinni og enginn fundið fúkkalykt eða fyrir einkennum myglu. Allt hafi verið í góðu standi að undanskildum spýtum sem hafi verið á baðherbergi og verið orðnar ljótar. Varnaraðili hafi beðið sóknaraðila um að fjarlægja þær. Einnig hafi þar verið brotin flís og áður en leigusamningur hafi verið undirritaður hafi varnaraðili spurt hvort þau væru ekki laghent og myndu sinna smá viðhaldi ef með þyrfti og varnaraðili myndi greiða efni. Varnaraðili hafi sagt þeim að þau gætu skipt um þessa brotnu flís þar sem það væru til aukaflísar í geymslunni og þau sagst vel geta gert það.

Nokkru eftir upphaf leigutíma hafi varnaraðila farið að berast kvartanir frá hússtjórn og íbúum í húsinu.

Örlítið gat hafi komið í ljós á sturtubotni við þrif á íbúðinni eftir að iðnaðarmennirnir höfðu lokið framkvæmdum við málun og parketlagningu. Varnaraðili hafi látið laga gatið með sérstöku kítti og þar sem til hafi staðið að skipta um lagnir stuttu síðar yrði sturtuklefanum skipt út í þeirri framkvæmd. Sóknaraðili hafi verið upplýst um þetta og hún beðin um að fylgjast með. Þegar hún hafi látið vita að það kæmi vatn hafi varnaraðili þegar fundið pípara og látið skipta um klefann. Píparinn hafi ekki fundið neina fúkkalykt og sagt að það hefði verið svört útfelling sem ekki væri óeðlilegt í steypunni. Hann hafi hreinsað steypuna eins og honum hafi fundist þörf á og gengið vel frá öllu. Sóknaraðili hafi síðan sett límband yfir allt inni á baðherbergi í kringum sturtuklefann þannig að hafi verið raki í steypunni þá hafi ekkert náð að lofta um. Varnaraðili hafi ítrekað beðið um að þetta límband yrði fjarlægt en því verið neitað. Einnig hafi límband verið sett yfir fúguna á flísunum þannig að ekkert hafi loftað um þær.

Heilbrigðiseftirlitinu beri skylda til að bregðast við sé grunur um eitthvað óheilnæmt í húsnæði og hafi það því komið til að skoða þegar sóknaraðili hafi óskað eftir því. Skýrsla þess sé mjög jákvæð, en enginn raki hafi mælst, engin fúkkalykt fundist og ræsting verið góð. Haft hafi verið eftir sóknaraðila að það einhverjir búnir blettir hafi myndast, en enginn annar hafi séð þá. Eftir að eftirlitið hafi verið farið hafi sóknaraðili sent þeim myndir af salerniskassa með svörtum óhreinindum. Þótt eitthvað sjáist sem sé svart á litinn þá sé það ekki endilega mygla. Til að fá nákvæma greiningu þurfi að taka sýni og senda á rannsóknarstofu. Sóknaraðili hafi engu að síður pakkað salerninu inn í plastfilmu og neitað að nota það þannig að þetta með fötuna hafi verið hennar ákvörðun. Salernið hafi verið í góðu lagi. Til að kaupa sér frið hafi varnaraðili ákveðið að skipta um þetta salerni. Hún hafi tekið það heim til sín og hreinsað óhreinindin með vatni og sápu, en ekki hafi þurft meira til að þrífa þetta. Þá hafi varnaraðili fengið iðnaðarmann til að skipta um brotnu flísina en þar hafi engin merki verið um myglu og allt verið þurrt undir. Það hafi verið um tveir dagar þar sem ekkert salerni hafi verið til staðar. Það sér salerni í sameigninni sem íbúar geti notað.

Greiðslan á lögfræðikostnaðnum sé á grundvelli samkomulags sem gert hafi verið að ósk sóknaraðila og í sama samningi hafi riftunin verið afturkölluð.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Vegna síversnandi einkenna hafi hún sett límband um sturtuklefann til að einangra hann. Loftgæðin hafi ekki batnað við þetta en fúkkalyktin hafi minnkað. Þá hafi salernið verið ónothæft í tvær vikur eftir að staðfest hafi verið af heilbrigðiseftirlitinu að væri að eitra inniloft íbúðarinnar með myglugró ásamt því að dreifa sveppi inni á baðherbergi í hvert skipti sem setunni hafi verið lyft eða sturtað væri niður. Notkun þess hafi haft neikvæða á heilsu sóknaraðila. Sóknaraðili hafi í örvæntingu kallað heilbrigðiseftirlitið til enda hafi varnaraðili hunsað beiðnir hennar.

Sóknaraðili hafi verið þvinguð til að gera samkomulagið um lok leigutíma, en varnaraðili hafi verið búin að hóta útburði. Auk þess hafi varnaraðili rift leigusamningnum með ólögmætum hætti vegna upplogins rógburðar, áreitis og tilbúinna hávaðakvartana. Varnaraðili hafi krafist þess að sóknaraðili greiddi lögmannskostnað hennar en að öðrum kosti yrði sóknaraðili þegar borin úr íbúðinni. Lögmaður sóknaraðila geti staðfest með gögnum að þessi kúgun hafi átt sér stað.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Sóknaraðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að hún eigi rétt á afslætti af leigu þar sem hún hafi ekki haft aðgengi að sturtu í tvær vikur og salerni í jafnlangan tíma. Við upphaf leigutíma lak úr sturtubotni og eftir að sóknaraðili tók eftir því upplýsti hún varnaraðila sem lét skipta um sturtuklefann. Þessar úrbætur tóku tvær vikur frá tilkynningu sóknaraðila. Þá leiddi skoðun heilbrigðiseftirlitsins 20. júní 2024 í ljós að skipta þyrfti um salerniskassa en fram kemur í skýrslu eftirlitsins að mynd sem sóknaraðili sendi eftir skoðunina hafi sýnt örveruvöxt í kassanum. Varnaraðili lét í framhaldinu setja nýtt salerni vegna athugasemda sóknaraðila og lauk þeim framkvæmdum 3. júlí 2024. Sóknaraðili kveður að hún hafi verið án aðgengis að salerni í tvær vikur, enda hafi hún ekki getað notað það eftir að hafa fengið þessa niðurstöðu eftirlitsins. Varnaraðili hafnar þessu og kveður salernið hafa verið nothæft þrátt fyrir niðurstöðuna en sóknaraðili hafi þó verið án aðgengis í tvo daga á meðan því hafi verið skipt út, en hún bendir á að engu að síður hafi hún haft aðgang að salerni í sameign. Samkvæmt 4. mgr. 20. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 á leigjandi rétt á hlutfallslegum afslætti af leigu á meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða. Gögn málsins staðfesta ekki að tafir hafi orðið á úrbótum af hálfu varnaraðila vegna þeirra atriða sem sóknaraðili óskar afsláttar vegna heldur þvert á móti hafi hún brugðist fljótt við. Nefndin telur því að ekki sé tilefni til að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Vegna kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á því að riftun varnaraðila á leigusamningi aðila hafi verið ólögmæt ber að hafa hliðsjón af því að aðilar gerðu með sér sátt, dags. 29. júlí 2024, undirrituð af lögmönnum þeirra þar sem varnaraðili féllst á beiðni sóknaraðila um að riftunaryfirlýsing yrði afturkölluð. Þar sem riftunin hefur verið afturkölluð kemur lögmæti hennar ekki til úrlausnar af hálfu nefndarinnar og ber því að vísa þessari kröfu frá.

Vegna kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á rétti hennar til miskabóta ber að líta til þess að hlutverk kærunefndar húsamála hvað varðar réttarsamband leigusala og leigjenda snýr að úrlausn ágreinings um gerð og/eða framkvæmd leigusamninga samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. 44. gr. laga nr. 63/2016. Er það því ekki á valdsviði nefndarinnar að taka til efnismeðferðar kröfu sóknaraðila um miskabætur og er henni því vísað frá. Sömu sjónarmið eiga við um kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að endurgreiða henni lögmannskostnað sem aðilar sömdu um með áðurnefndri sátt, en um er að ræða samkomulagsatriði aðila á milli sem varðar ekki ákvæði húsaleigulaga. Ber því jafnframt að vísa þessari kröfu frá.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um afslátt af leigu er hafnað.

Öðrum kröfum er vísað frá.

Reykjavík, 29. apríl 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson