Mál nr. 29/2024 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 28. maí 2025
í máli nr. 29/2024
A ehf.
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila og að varnaraðila beri að endurgreiða fyrirframgreidda leigu samtals að fjárhæð 2.520.000 kr. ásamt dráttarvöxtum frá úrskurðardegi. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 1.500.000 kr.
Varnaraðili krefst þess að kæru sóknaraðila verði vísað frá kærunefnd. Til vara krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að riftun sóknaraðila hafi verið ólögmæt. Til þrautavara krefst varnaraðili þess að nefndin álykti að sóknaraðila verði gert að endurgreiða aðeins þann hluta fyrirframgreiðslu og tryggingarfjár sem ekki hafi þegar verið ráðstafað upp í gjaldfallna leigu og vangoldin gjöld og að slíkt sé einungis heimilt eftir að ástandsskoðun við skil hafi farið fram. Til þrautaþrautavara krefst varnaraðili þess að honum verði aðeins gert að endurgreiða þann hluta fyrirframgreiðslu og tryggingarfjár sem ekki hafi þegar verið ráðstafað upp í gjaldfallna leigu og gjöld.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 12. mars 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 1. apríl 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 8. apríl 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 24. apríl 2024.
Svar sóknaraðila, dags. 26. og 27. mars 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundna leigusamninga um tvö íbúðarhúsnæði. Annars vegar tók sóknaraðili á leigu íbúð varnaraðila að D frá 20. júní 2023 til 20. júní 2024 og hins vegar að E frá 1. ágúst 2023 til 31. júlí 2024. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningi aðila sem og kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu á fyrirframgreiddri leigu sem varnaraðili fór fram á við upphaf leigutíma sem og endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður að við undirritun leigusamningsins hafi hann greitt leigu fyrir komandi mánuð auk fyrirframgreiðslu vegna þriggja mánaða. Umsamin leiga hafi verið 420.000 kr. og hann því samtals greitt 1.680.000 kr. í fyrirframgreiðslu. Í 8. gr. í leigusamningum aðila hafi verið mælt fyrir um að fyrirframgreiðslan skyldi ekki ganga upp í leigu heldur skyldi sóknaraðili greiða leigu mánaðarlega frá og með 20. júlí 2023 og 1. september 2023. Þannig yrðu þrír „ofgreiddir“ mánuðir við lok leigutíma og að varnaraðili hafi átt að endurgreiða þá fjárhæð að fullu yrði ástand hins leigða án athugasemda. Í leigusamningnum um E hafi að auki verið samið um tryggingu að fjárhæð 1.500.000 kr.
Í 1. gr. leigusamninganna hafi verið tekið fram að þeir væru á milli tveggja lögaðila og ákvæði húsaleigulaga giltu því ekki um réttindi leigjenda. Tekið hafi verið fram að báðum aðilum væri ljóst að leigjandi tæki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um. Einnig að tilvitnanir í húsaleigulög í samningnum ættu aðeins við um þau sértæku ákvæði sem þar um ræði en ekki um leigusamninga aðila að öðru leyti.
Sóknaraðili hafi tekið húsnæðin á leigu fyrir starfsmenn sína og leiga vegna þeirra verið dregin af launum þeirra. Starfsmennirnir hafi verið erlendis frá. Eftir gerð leigusamningsins um D hafi leiga verið greidd mánaðarlega í samræmi við samninginn fram til 10. nóvember 2023, fyrst þann 1. ágúst 2023. Við gerð síðari samningsins hafi starfsmenn á vegum sóknaraðila flutt í húsnæðið. Umsamin leiga hafi jafnframt verið greidd af því húsnæði fram til 10. nóvember 2023 þegar þeim hafi verið gert að yfirgefa húsnæðið og Grindavík að kröfu Lögreglustjórans á Suðurnesjum. Skráðum íbúum í Grindavík hafi verið heimilað að gista í húsum sínum 28. desember 2023. Þrír eða fjórir starfsmenn á vegum sóknaraðila hafi gist í húsnæðinu í fjórar nætur eða þar til þeim hafi aftur verið gert að yfirgefa húsnæðið að kröfu lögreglustjórans og Almannavarna. Sóknaraðili hafi greitt leigu vegna janúar 2024. Eftir að starfsmönnunum hafi verið gert að yfirgefa húsnæðið 10. nóvember 2023 hafi þeim verið komið fyrir í bráðabirgðahúsnæði á vegum F, en þá hafi verið útvegaðir sumarbústaðir í eigu G fram til 15. janúar 2024. Það hafi verið mjög þröngt um mannskapinn og því hafi nokkrir þeirra ákveðið að gista í Grindavík þegar það hafi verið mögulegt, en það hafi einungis verið í nokkra sólarhringa. Eftir að starfsmönnunum hafi verið gert að yfirgefa sumarbústaðina hafi þeir nánast lent á vergangi þar til sóknaraðila hafi tekist að útvega þeim íbúðir í H.
Sóknaraðili hafi greitt umsamda leigu að viðbættri vísitöluhækkun með skilum í samræmi við ákvæði leigusamninganna Þannig hafi hann greitt fyrirframgreiðsluna og trygginguna annars vegar að fjárhæð 3.180.000 kr. þann 26. júní 2023 og 1.269.500 kr. þann 1. ágúst 2023. Þann sama dag hafi hann greitt fyrirframgreidda leigu fyrir komandi mánuð vegna húsnæðisins að D, svo og leigu fyrir íbúðina að E. Hann hafi staðið í skilum vegna september, október og nóvember 2023, en ákveðið að greiða einungis hluta leigu vegna desember. Full leiga hafi síðan verið greidd fyrir janúarmánuð vegna beggja íbúða.
Sóknaraðili hafi árangurslaust reynt að ná samningum við varnaraðila um niðurfall samninganna. Varnaraðili hafi talið að sóknaraðili hafi skuldbundið sig til að standa við gerða samninga óháð því hvort hann geti nýtt húsnæðið eða ekki og af hvers völdum. Þær aðstæður sem hafi skapast í Grindavík telur hann á ábyrgð sóknaraðila en ekki hans sem leigusala.
Vegna kröfu sóknaraðila um riftun samningsins frá og með þeim tíma sem sóknaraðila hafi verið gert að yfirgefa íbúðirnar vísist til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 587/2012 en því máli megi líkja við það ástand sem sé í Grindavík til þess að húsnæðið sé óleiguhæft. Byggt sé á ákvæðum húsaleigulaga og vísað til force majeure en fyrir liggi að aðstæður séu með þeim hætti í Grindavík að þar sé ekki óhætt að búa og vísist í því efni til tilkynninga Almannavarna og Lögreglustjórans á Suðurnesjum, en bæði embættin sem og Veðurstofa Íslands hafi eindregið varað við því að fólk hafist við í Grindavík vegna hættu á eldgosi, jafnvel í bænum sjálfum. Undir hinu leigða húsnæði hafi myndast sprungur, auk þess sem húsin hafi gengið til.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður aðila hafa litið svo á að ekki væri um íbúðarhúsnæði að ræða í hefðbundnum skilningi, eins og umsaminn nýtingréttur húsnæðisins hafi endurspeglað. Fyrir hafi legið að sóknaraðili myndi nýta húsnæðið fyrir erlenda starfsmenn sína, og ekki hafi verið vitað nákvæmlega hverjir myndu hafa viðveru þar. Leigusamningarnir séu á milli tveggja jafnsettra lögaðila vegna tímabundinna gistiúrræða starfsmanna sóknaraðila en ekki til hefðbundins heimilishalds. Þannig beri leigusamningarnir með sér að aðilar hafi verið sammála um að þeir ættu að lúta lögmálum atvinnueigna en ekki íbúðarhúsnæðis, enda legið fyrir að nýting sóknaraðila af hinu leigða hafi verið beintengt atvinnustarfsemi hans. Tekið hafi verið fram í samningum aðila að húsaleigulög nr. 36/1994 skuli almennt ekki gilda og þannig megi ljóst vera að ekki hafi verið um hefðbundna leigusamninga um íbúðarhúsnæði að ræða. Af málatilbúnaði sóknaraðila megi ætla að hann sé sama sinnis á köflum. Fallist kærunefndin ekki á framangreint beri að túlka mat ágreiningsefna með þeim hætti að þegar skýrum lagakröfum húsaleigulaga sleppi gildi ákvæði leigusamninganna. Þá skuli túlka ákvæði húsaleigulaga þröngt og í anda þess sem komi fram í samningi aðila.
Sóknaraðili hafi nýtt hið leigða frá 10. nóvember 2023 þótt hann hafi ekki útlistað notkunina með nákvæmum og tæmandi hætti. Einnig hafi sóknaraðili staðfest samningssamband aðila með greiðslum fyrir leigu 27. janúar 2024. Ýmis notkun sóknaraðila hafi verið á húsnæðinu allt til dagsins í dag, eins og nánar verði fjallað um síðar. Sönnunarbyrði um að engin nýting sóknaraðila á hinu leigða sé eða hafi verið til staðar, liggi á honum.
Það ástand sem sé og hafi verið í Grindavík sé hvorki á ábyrgð leigjanda né leigusala en báðir aðilar hafi þó getað gert sér grein fyrir að ákveðin áhætta hafi verið tekin með því að byggja á umræddu svæði sem og að taka umræddar fasteignir á leigu. Tjón varnaraðila, óháð umræddum leigusamningum, sé gríðarlegt. Á sama tíma og illgerlegt sé að selja umræddar fasteignir, eða hafa af þeim leigutekjur til framtíðar, hækki veðlán sem á þeim hvíli dag frá degi. Sú lota jarðhræringa sem hafi verið í nágrenni Grindavíkur hafi verið hafin við undirritun samninganna hefðu því átt að vera sóknaraðila vel kunnugar. Leigusamningarnir hafi verið undirritaður innan við ári frá því að einn stærsti jarðskjálfti sem átt hafi sér stað á Íslandi á þessari öld hafi gengið yfir og með upptök aðeins tvo kílómetra norðaustur af Grindavík. Því geti sú atburðarrás, sem hafi gengið í garð eftir undirritun samninga, ekki talist ófyrirséðar orsakir.
Í 1. gr. í leigusamningi aðila segi „Fyrir liggur að leigjandi hyggst nýta hið leigða sem íverustað fyrir starfsmenn á hans vegum. Hámarksfjöldi einstaklinga sem heimilt er að nýta húsnæðið sem íverustað á sama tíma eru fimm fyrir hvora raðhúsaíbúð. Brot á þessu ákvæði er meiriháttar vanefnd sem gerir leigusala kleift að rifta samning þessum og krefjast fullrar greiðslu út hinn umsamda leigutíma.“
Varnaraðili hafi gert lauslega könnun á því með hvaða hætti sóknaraðili hafi verið að nýta hið leigða eftir riftun hans. Komið hafi í ljós að 21. mars hafi fjórtán einstaklingar verið með lögheimili að D. Þannig sé staðfest að sóknaraðili hafi vanefnt samninginn á þann hátt sem gefi varnaraðila heimild til riftunar og þess að fara fram á fullar leigugreiðslur út umsaminn leigutíma, sbr. 1. mgr. 62. gr. sömu laga. Hér tilkynnist því sóknaraðila um riftun á framangreindum grundvelli.
Í kæru sóknaraðila sé óskað umsagna um fræðilegar spurningar og fari varnaraðili því fram á að kærunni verði vísað frá þar sem skýrri kröfugerð sóknaraðila sé ekki til að dreifa. Varnaraðili telur að samningar aðila lúti reglum um atvinnu- eða annað húsnæði enda beri samningarnir þess skýr merki, aðilar hafi verið ásáttir þar um og um sé að ræða samninga á milli tveggja jafnsettra lögaðila. Samningsamband aðila í þessu máli, og notkun sóknaraðila á hinu leigða eigi meira skylt við gististað en hefðbundna notkun íbúðarhúsnæðis og hið leigða sé nýtt í beinum tengslum við atvinnustarfsemi sóknaraðila. Sóknaraðili hafi selt starfsmönnum á sínum vegum gistingu í hinu leigða eins og tíðkist í heimagistingu. Jafnframt hafi sóknaraðili nýtt hið leigða að hluta sem geymslu undir verkfæri og annan búnað sem hafi tengst atvinnustarfsemi hans. Ekki megi rugla saman hér, þeim samningsbundnu skyldum á milli aðila þessa máls annars vegar, og hins vegar samningsbundnum skyldum leigutaka við þá einstaklinga sem af honum hafi keypt afnot af sama húsnæði. Vel megi vera að ákvæði húsaleigulaga um íbúðarhúsnæði gildi í einu og öllu yfir hið síðarnefnda, en það þýði ekki að þau gildi yfir réttarsamband aðila málsins. Þær greinar húsaleigulaga sem fjalli um íbúðarhúsnæði geti gilt um lögskipti aðila eftir því sem við eigi og tekið sé fram í samningum aðila. Þó skuli ákvæði laganna um réttarvernd leigutaka íbúðarhúsnæðis lúta þröngri lögskýringu, líkt og aðilar hafi komið sér saman um í leigusamningum.
Hafa beri 4. gr. leigusamninganna í huga sem hafi fjallað um ástand hins leigða. Vegna fyrirliggjandi aðstæðna, mikilvægi þess að íbúðum yrði skilað í góðu ásigkomulagi og vegna hárra gæða hins leigða hafi farið fram ítarleg ástandsskoðun við upphaf samninga. Báðum aðilum hafi verið kunnugt um að íbúðirnar hafi verið til sölu og færu ef til vill aftur í sölumeðferð þegar að leigusamningi loknum og þá sem nýbygging af háum gæðum. Vegna hárra gæða íbúða, sem og að glæný heimilistæki svo sem uppþvottavél, ísskápur, frystir, loftræstikerfi o.fl. hafi fylgt með, hafi legið fyrir að tjón sem kynni að verða á innanstokksmunum gæti hæglega hlaupið á milljónum án þess að slíkt tjón teldist óvanalegt þegar kemur að leigueignum. Sóknaraðila hafi ekki hugnast að leggja fram viðskilnaðartryggingu, fengið höfnun frá sínum viðskiptabanka um útgáfu ábyrgðaryfirlýsingar, að um nýstofnað einkahlutafélag hafi verið að ræða með lágmarks hlutafé og […]. Ofan á þetta hafi svo bæst að gert hafi verið ráð fyrir íveru fjölda erlendra starfsmanna í hinu leigða. Af þessum sökum hafi varnaraðili gert kröfu um tryggingar- og fyrirframgreiðslu til að standa straum af hugsanlegum skemmdum sem kynnu að verða á húsnæðinu á leigutíma, sem og til að tryggja skilvísar leigugreiðslur. Tryggingar- og fyrirframgreiðslur verði endurgreiddar að fullu sýni ástandsskoðanir við lok leigutíma fram á að ekki hafi orðið skemmdir á hinu leigða sem sóknaraðili beri ábyrgð á.
Vegna þriðju kröfu sóknaraðila sé óljóst að hvaða hluta hann telji að leigusamningum eigi að víkja til hliðar. Þá sé málatilbúnaðurinn ekki studdur skýrum eða sértækum réttarheimildum. Varðandi hugtakið force majeure sem sóknaraðili vísi til vísist til umfjöllunar varnaraðila um sama hugtak í greinargerð þessari.
Kærunefnd geti ekki tekið undir kröfu sóknaraðila þess efnis að samningar aðila hafi fallið niður. Ekki sé til staðar skýr og úrskurðarbær kröfugerð hér um. Þá séu gæði viðkomandi íbúða mikil og fjöldi dýrra útfærslna.
Um hafi verið að ræða tímabundinn skammtímasamning sem hafi heimilað sóknaraðila framleigu til erlendra starfsmanna. Því hafi ekki verið um að ræða hefðbundna nýtingu á íbúðarhúsnæði heldur leigu á fasteign sem hafi tengst atvinnustarfsemi sóknaraðila með beinum hætti. Aðilar hafi verið sammála um að hefðbundnar riftunarheimildir hafi ekki átt við. Í ljósi þessa samningsákvæðis verði að minnsta kosti að túlka riftunarheimildir 60. gr. húsaleigulaga þröngt verði talið að umrædd samningsákvæði séu ekki í samræmi við sömu lög. Í þessu sambandi verði að líta til þess að sóknaraðili hafi einungis rökstutt riftunarkröfu með mjög almennum hætti sem geri varnaraðila erfitt um vik að taka til varna. Óskrifaðar reglur um force majeure séu almennt túlkaðar með þeim hætti að atvik séu með öllu ófyrirséð. Telja verði að þær afleiðingar, sem hafi hlotist af þeim jarðhræringum sem hafi verið byrjaðar sumarið 2023, hafi ekki verið ófyrirséðar á þeim tíma sem leigusamningarnir hafi verið undirritaðir. Í annan stað hafi sóknaraðili ekki gengið þannig frá hinu leigða að honum sé bært að rifta né hafi hann misst not af hinu leigða til lengri tíma. Þannig séu enn munir frá honum á lóðinni og inn í fasteigninni auk þess sem frágangur á hinu leigða hafi hvorki verið í samræmi við hefðir og venjur, kröfur laga nr. 36/1994 eða í samræmi við ákvæði leigusamninga. Fólk á vegum sóknaraðila sé enn með skráð lögheimili í hinu leigða. Slík framkvæmd sé augljóslega notkun á hinu leigða í öllum venjulegum skilningi enda afli lögheimilisskráning hér á landi erlendum ríkisborgurum ýmis lögbundin réttindi. Í því felist augljós tvískinnungur að tilkynna um riftun en vera samt enn að nýta sér hið leigða mánuði eftir tilkynninguna. Þá hafi sóknaraðili ekki getað rift samningnum án lokaúttektar. Þá hafi riftun ekki getað farið fram án þess að rýma húsnæðið með þeim hætti sem lög, venjur og leigusamningar aðila geri ráð fyrir.
Við vettvangsskoðun varnaraðila 6. mars 2024 hafi bílhræ verið við innganginn að E og olíusmitaðir vélahlutir á gólfi tæknirýmis. Fyrir framan D hafi verið þvottavél og töluvert af drasli og rusli á lóð fyrir framan báðar íbúðir. Eitthvað hafi verið af gömlum og illa förnum húsgögnum inn í íbúðum og þær vægast sagt óþrifalegar.
Í símtali 29. febrúar hafi varnaraðili skorað á lögmann sóknaraðila að því gefnu að vilji sóknaraðila hafi staðið til að rifta samningunum til að skila lyklum að íbúðunum. Jafnframt hafi hann skorað á hann að rýma húsnæðið og koma því í eðlilegt ástand þannig að hægt yrði að taka á móti því en í framhaldinu þyrfti þá að taka ástand íbúða út af óháðum aðila. Þessum áskorunum hafi ekki verið sinnt og næstu samskipti á milli aðila hafi verið tilkynning um að búið væri að senda erindið til kærunefndar.
Varnaraðila sé ósammála því að ekki hafi verið hægt að nýta húsnæðið þótt vissulega hafi nýtingarmöguleikar lotið skerðingum til skemmri tíma. Þegar sóknaraðili hafi gert tilraun til riftunar hafi fólk búið í Grindavík. Þar sem yfirborðssprungu sé að finna í nágrenni hinna leigðu íbúða hafi varnaraðili boðið upp á þann möguleika að sóknaraðili flytti í aðrar eins íbúðir í annarri götu, en því boði hafi verið hafnað. Svo virðist sem sóknaraðili hafi rangtúlkað eða misskilið reglur Almannavarna varðandi viðveru í Grindavík. Þetta hafi lögmaður sóknaraðila staðfest í tölvupósti 21. febrúar þar sem hann hafi sagst vilja fyrir hendi að nýta hið leigða en að sóknaraðila hans sé það óheimilt þar sem aðeins fólk sem sé við störf í Grindavík hafi heimild til að gista þar. Varnaraðili hafi bent lögmanni sóknaraðila á þennan misskilning í svarpósti 23. febrúar. Á þessum tíma hafi sóknaraðili þegar verið búinn að efna til leiguskuldbindinga annars staðar. Þá séu þær ljósmyndir sem sóknaraðili hafi lagt fram, og hafi átt að staðfesta slæmt ástand hins leigða, ekki af hinu leigða heldur af D sem hafi ekki verið í útleigu og aðilar hafi vitað að lent hafi í tjóni 2022 sem hafi ekki tengst jarðhræringum í Grindavík. Dómur Hæstaréttar í máli nr. 587/2012 sé ekki fordæmisgefandi en eignin í þeim dómi hafi verið ónothæf og eigandi hennar fengið hana bætta úr tryggingum. Slíku sé ekki fyrir að fara hér. Nærtækara sé að líta til dóma í COVID málum þar sem afnotaréttur leigjanda hafi takmarkast vegna óvæntra utanaðkomandi atburða og leigjendur hafi borið force majeure fyrir sig, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 33/2023.
Ljósmyndir innan úr íbúðum hafi verið teknir í gegnum glugga þar sem sóknaraðili hafi ekki skilað lyklum.
Varðandi þær fjárhæðir sem sóknaraðili hafi nefnt sem fyrirframgreiðslu og tryggingu þá hafi hluta þessara fjármuna þegar verið ráðstafað vegna vanskila sóknaraðila. Þannig hafi sóknaraðila láðst að tilkynna HS Veitum um notendaskipti og greiðsluskyldu sína fyrir E líkt og 6. gr. leigusamnings kveði á um. Um miðjan mars hafi varnaraðili þannig verið búinn að greiða alls 109.295 kr. vegna notkunar sóknaraðila á hita og rafmagni að E og fært sömu fjárhæð til lækkunar á fyrirframgreiddri leigu sóknaraðila. Þann 1. desember 2023 hafi varnaraðili fallist á að fresta leigugreiðslum vegna sama mánaðar að hluta, eða um alls 576.109 kr. Sama fjárhæð hafi verið færð á móti til lækkunar á fyrirframgreiðslu. Loks hafi sóknaraðili ekki staðið skil á leigugreiðslum vegna beggja íbúða fyrir febrúar, mars og apríl, alls að fjárhæð 2.628.676 kr. Varnaraðili hafi fært umrædda fjárhæð einnig á móti fyrirfram- og tryggingargreiðslu. Samantekið standi einungis 706.420 kr. eftir af fyrirfram- og tryggingargreiðslu vegna hins leigða sem dugi ekki fyrir leigugreiðslu fyrir maí mánuð.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi gert leigusamningana án þess að hafa vakið athygli á því að þeir hafi ekki verið í samræmi við efni húsaleigulaga er varði réttindi leigjanda. Honum hafi heldur ekki verið gerð grein fyrir að varnaraðila hafi verið óheimilt að krefjast þeirrar fyrirframgreiðslu sem hann hafi farið fram á og mætti nota sem tryggingu fyrir hugsanlegum skemmdum á húsnæðinu til viðbótar þeirri tryggingu að fjárhæð 1.500.000 kr. sem sóknaraðila hafi jafnframt verið gert að greiða varnaraðila vegna hugsanlegs tjóns á íbúðunum.
Staðhæfingu varnaraðila um að aðilar séu tvö jafnsett félög sem geti samið svo um að ákvæði húsaleigulaga gildi ekki um þau sé hafnað með vísan til tilgangs laganna og meginmarkmiðs þeirra um rétt og skyldur aðila að leigusamningum. Lögin séu afdráttarlaus og ófrávíkjanleg sem þýði að ákvæði sem fari gegn lögunum skuli víkja. Lögin gildi jafnt um einstaklinga og félög og jafnt hvort um sé að ræða íbúðarhúsnæði eða atvinnuhúsnæði. Því sé jafnframt vísað á bug að sóknaraðili hefði mátt gera sér grein fyrir því að hann gæti þurft að yfirgefa íbúðirnar vegna eldgoss þar sem jarðhræringar hefðu verið í Grindavík áður en fyrri leigusamningurinn hafi verið gerður.
Engar skemmdir hafi orðið á íbúðunum af völdum sóknaraðila en aftur á móti hafi þær orðið fyrir skemmdum vegna jarðhræringanna. Íbúðirnar hafi verið byggðar á sprungu, en sprungur hafi myndast bæði með gólfum og í lofti og veggur hafi gengið til.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi fengið sent uppkast af samningunum þremur dögum fyrir undirritun.
Íbúðirnar hafi ekki verið rýmdar og þar með ekki skilað. Ábyrgð á ástandi þeirra sé því enn hjá sóknaraðila. Þá hafi óháður skoðunarmaður ekki framkvæmt úttekt líkt og kveðið sé á um í leigusamningi.
Fyrir hafi legið að notkun á hinu leigða tengist atvinnustarfsemi sóknaraðila með beinum hætti og ætti fátt skylt með hefðbundnum notum á íbúðarhúsnæði.
VI. Niðurstaða
Frávísunarkrafa varnaraðila byggir á því að kröfugerð sóknaraðila sé óskýr þar sem settar hafi verið fram fræðilegar spurningar. Kærunefnd telur að kröfur sóknaraðila séu nægilega skýrar og settar fram með fullnægjandi rökstuðningi. Þrátt fyrir að af kæru megi ráða að hluti krafnanna hafi verið settur fram í spurningaformi þá var kröfugerðin uppfærð og nánar rökstudd í athugasemdum sóknaraðila, dags. 8. apríl 2024, vegna athugasemda varnaraðila hér um. Verður því ekki fallist á frávísun málsins.
Á grundvelli 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í leigusamningum aðila kemur fram að samningurinn sé milli tveggja lögaðila og að ákvæði húsaleigulaga gildi ekki varðandi réttindi leigjanda. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi tekið íbúðirnar á leigu fyrir starfsmenn sína er ljóst að um er að ræða leigu á íbúðarhúsnæði. Hefur téð ákvæði í leigusamningunum þar með ekki lagastoð, enda lögin ófrávíkjanleg í tilvikum leigusamninga um íbúðarhúsnæði og skiptir þá ekki máli þótt aðilar séu báðir lögaðilar.
Í 34. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að óheimilt sé að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu leigu, sbr. þó 1. mgr. 33. gr. Varnaraðili gerði kröfu um fyrirframgreiðslu á leigu fyrir þrjá mánuði auk leigugreiðslu fyrir fyrsta leigumánuð og greiddi sóknaraðili því samtals 1.680.000 kr. við upphaf leigutíma vegna hvorrar íbúðar. Á grundvelli framangreinds ákvæðis er leigusala óheimilt að krefja leigjanda um fyrirframgreiðslu á leigu og ber þegar af þeirri ástæðu að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila þá fyrirframgreiðslu sem hann greiddi vegna beggja íbúða, samtals 2.520.000 kr. Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða dráttarvexti frá og með úrskurðardegi. Í 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu er kveðið á um að sé ekki samið um gjalddaga kröfu og sé þá heimilt að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn er mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu. Sóknaraðili gerir ekki kröfu um dráttarvexti fyrr en frá úrskurðardegi og verður því á það fallist.
Verður þá tekin til úrlausnar krafa sóknaraðila um endurgreiðslu á tryggingarfé.
Sérstökum ákvæðum var bætt við húsaleigulög nr. 36/1994 með breytingalögum nr. 94/2023 um sértækan húsnæðisstuðning vegna náttúruhamfara í Grindavíkurbæ, þar með talinn 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga sem heimilar leigjanda að rifta leigusamningi í tilviki þar sem hann missir afnot af hinu leigða húsnæði um lengri tíma vegna opinberra fyrirmæla um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæðið stendur, og 35. gr. sem kveður á um að leigusali skuli bæta leigjanda með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi þann afnotamissi sem leigjandi verður fyrir í slíkum aðstæðum. Breytingalögin tóku gildi 19. desember 2023, eða eftir gildistöku leigusamnings aðila. Til þess ber þó að líta að í nefndaráliti við meðferð frumvarpsins á Alþingi segir að efnisreglurnar sem lagðar séu til megi þegar leiða af almennum reglum kröfuréttar, en að breytingar séu lagðar til á lögunum til að skerpa á réttarstöðu leigjanda og leigusala við þær aðstæður þegar hið opinbera hefur gefið út fyrirmæli um brottflutning fólks af hættusvæði þar sem húsnæði standi. Nefndin telur að nýmæli og reglur breytingarlaganna taki samkvæmt efni sínu til þeirra atvika sem áttu sér stað eftir gildistöku þeirra, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 1/2024.
Lögreglustjórinn á Suðurnesjum rýmdi Grindavíkurbæ í samráði við Almannavarnir 10. nóvember 2023 vegna jarðhræringa og samhliða því var neyðarstigi lýst yfir. Samkvæmt tilkynningunni, sem væntanlega byggðist á 23. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir, var íbúum skylt að rýma hús sín og yfirgefa bæinn. Almannavarnastig var svo fært yfir á hættustig 22. sama mánaðar þannig að íbúum Grindavíkur var veitt rýmri heimild til að gæta að verðmætum og huga að eignum sínum. Frárennsli var ekki virkt í bænum og ekkert rennandi vatn. Samkvæmt tilkynningu 24. nóvember 2023 voru heimildir íbúa í Grindavík rýmkaðar til flutninga á munum sínum, þar sem unnt var að fá heimild fyrir flutningabíl til að flytja eigur en sækja þurfti um það sérstaklega. Einnig var mögulegt að fá aðstoð við að nálgast og flytja eigur, bæði var boðið upp á flutningabíla og mannskap til aðstoðar. Neyðarstigi var síðan aftur lýst yfir 18. desember 2023 vegna eldgoss við Sundhnjúka sem var fært niður á hættustig 22. sama mánaðar. Í tilkynningu Almannavarna 30. desember 2023 segir að Lögreglustjórinn á Suðurnesjum hafi ákveðið að banna ekki dvöl í Grindavík en að hann legðist engu að síður gegn henni. Þá var tilkynnt 13. janúar 2024 að embætti ríkislögreglustjóra hafi ákveðið að beita heimild skv. 24. gr. laga nr. 82/2008 um almannavarnir er varði fyrirmæli um brottflutning íbúa frá Grindavík og banna alla dvöl og starfsemi þar. Gert var ráð fyrir að fyrirmælin giltu næstu þrjár vikurnar. Almannavarnastig var svo fært á ný yfir á neyðarstig 14. janúar 2024 vegna eldgoss á Reykjanesi. Samkvæmt tilkynningu Almannavarna 25. janúar 2024 var unnið að skipulagi svo íbúar Grindavíkur gætu vitjað eigna sinna. Fram kom að næsta dag yrði lagt mat á hvort íbúar vestan Víkurbrautar gætu vitjað eigna sinna. Vegna veðurs töfðust áform um að hleypa íbúum í bæinn en tekið var fram að áfram yrði unnið að því að skipuleggja framkvæmdina með það að markmiði að íbúar fengju jöfn tækifæri til að huga að eignum sínum, athuga með skemmdir og sækja nauðsynjar. Með tilkynningu 28. janúar 2024 var upplýst að aðgengi að bænum yrði stýrt og að þegar allir íbúar hefðu fengið færi á að vitja eigna sinna kæmi sá tími sem íbúar hafi innan bæjar til með að lengjast og yrði þá einnig hægt að sækja um að fara með stærri bíla og flutningabíla inn á svæðið samkvæmt skipulagðri dagskrá. Með tilkynningu 12. febrúar var upplýst að niðurstaða áhættumats væri sú að hægt yrði að opna fyrir aukið aðgengi að Grindavík. Fyrirmælum um brottflutning var síðan aflétt 19. sama mánaðar og tilkynnt að Grindvíkingum og þeim sem starfi í Grindavík væri heimilt að dvelja þar og starfa allan sólarhringinn á eigin ábyrgð og með vitneskju um ástand bæjarins sem var nánar útlistað í tilkynningunni.
Ljóst er af því sem rakið hefur verið hér að framan að atvik sem komu til eftir gerð leigusamnings aðila komu í veg fyrir umsamin afnot sóknaraðila af hinu leigða og leiddu til þess að réttur sóknaraðila var verulega skertur vegna opinberra fyrirmæla, sbr. 5. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Með tölvupósti 14. febrúar 2024 upplýsti sóknaraðili varnaraðila að íbúar leiguhúsnæðanna hefðu þurft að yfirgefa bæjarfélagið 10. nóvember 2023 og því ekki getað nýtt húsnæðin fyrir utan þrjá daga þar sem fólki hafi verið hleypt á svæðið. Þá óskaði hann eftir uppgjöri á leigusamningunum og tók fram að ekki væri unnt að uppfylla ákvæði þeirra. Varnaraðili hafnaði uppgjöri og kvað það eðli máls ekki geta farið fram fyrr en við lok leigusamninganna. Með tölvupósti 20. febrúar ítrekaði sóknaraðili beiðni sína um uppgjör með vísan til ákvæða 3. og 5. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, sem varnaraðili hafnaði næsta dag. Líta verður svo á að sóknaraðili hafi rift leigusamningi aðila 14. febrúar 2024 og verður talið í ljósi fyrrnefnds 5. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga að riftunin hafi verið lögmæt, en á þeim tíma hafði afnotamissirinn staðið yfir frá 10. nóvember 2023 sem verður talinn fela í sér verulega skerðingu á umsömdum afnotum í skilningi lagaákvæðisins.
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila vegna D lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 1.500.000 kr. við upphaf leigutíma.
Kveðið er á um í 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda falli niður frá dagsetningu riftunar og leigjandi skuli rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og leigusali skuli þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Ber hér einnig að hafa hliðsjón af fyrrnefndum 9. tölul. 1. mgr. 60. gr. en þar er kveðið á um að eftir riftun á grundvelli ákvæðisins skuli leigjandi rýma leiguhúsnæði án ástæðulauss dráttar þegar fyrirmælum hefur verið aflétt og eigi síðar en innan sjö daga frá afléttingu þeirra. Líkt og áður greinir fól lögfesting ákvæðisins í sér áréttingu á gildandi rétti. Samkvæmt því sem rakið er hér að framan voru í gildi ýmist opinber fyrirmæli um að óheimilt væri að dvelja í bænum yfir höfuð, heimilt væri að dvelja þar í skemmri tíma til að huga að eignum eða að heimilt væri að dvelja í bænum en að yfirvöld mæltust engu að síður gegn því, frá því að bærinn var rýmdur 10. nóvember 2023 til 19. febrúar 2024. Þessi fyrirmæli eiga stoð í lögum nr. 82/2008 um almannavarnir og er öllum skylt að hlíta þeim. Að öllu þessu virtu telur nefndin að forsvaranlegt hafi verið af hálfu sóknaraðila að hefja ekki rýmingu húsnæðisins fyrr en eftir að téðum fyrirmælum var aflétt 19. febrúar 2024 en frá þeim tíma var íbúum heimilt að dvelja og starfa í bænum á eigin ábyrgð. Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðili upplýsti hvaða dag íbúðirnar voru rýmdar og bárust þau svör að það hafi verið 15. febrúar 2024. Þeim upplýsingum andmælti varnaraðili ekki þrátt fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á því. Með greinargerð varnaraðila fylgdu aftur á móti myndir sem hann kveður hafa verið teknar 20. febrúar og 16. mars en þær sýna að búið hafi verið að rýma íbúðirnar þrátt fyrir að smávægilegt dót hafi verið skilið þar eftir.
Að framangreindu virtu fellst kærunefnd ekki á að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna vangoldinnar leigu, enda riftun sóknaraðila talin lögmæt og íbúðirnar rýmdar. Þá verður ekki fallist á að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa hluta tryggingarfjárins vegna vangreidds orkukostnaðar í E enda eingöngu samið um tryggingarfé á grundvelli leigusamnings aðila um D. Þá gerði varnaraðili ekki skriflega kröfu í tryggingarféð vegna viðskilnaðar sóknaraðila innan þeirra tímamarka sem greinir í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber varnaraðila því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 1.500.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 15. febrúar 2024 reiknast dráttarvextir frá 15. mars 2024.
Í ljósi niðurstöðu málsins er vara- og þrautavarakröfum varnaraðila hafnað.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila 2.520.000 kr. vegna fyrirframgreiddrar leigu.
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 1.500.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 15. mars 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Kröfum varnaraðila er hafnað.
Reykjavík, 28. maí 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson