Mál nr. 106/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. maí 2025

í máli nr. 106/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að skaðabótakrafa varnaraðila að fjárhæð 285.248 kr. sé ólögmæt.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 7. október 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 14. október 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 27. nóvember 2023 til 1. desember 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigutíma lauk 1. júní 2024 samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um skaðabótakröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila þar sem skilum íbúðarinnar hafi verið ábótavant. 

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa greitt leigu með lausafé gegn því að leigugjald yrði lækkað og ekki þyrfti þá að útvega tryggingu með bankaábyrgð. Í lok mars 2024 hafi sóknaraðili fundið hentugri eign og hún upplýst varnaraðila að hún þyrfti að losna fyrr undan leigusamningi. Þar með hafi ágreiningur aðila byrjað en þau hafi þó komist að samkomulagi um að leigutíma lyki 1. júní sama ár.

Varnaraðili hafi tekið íbúðina út 31. maí 2024. Hann hafi ekki farið ítarlega yfir hana en spurt út í tvær rispur á hurðum sem hann hafi tekið eftir þegar hann hafi sýnt nýjum leigjendum íbúðina. Á þeim tímapunkti hafi hann ekki talið þær tiltökumál og sagt að ekki væri um nýja eign að ræða. Næsta dag hafi varnaraðili sent skilaboð þar sem hann hafi talið þrifum ábótavant og þörf á fagþrifum. Sóknaraðila hafi verið tilkynnt að hún þyrfti að greiða fyrir útlagðan kostnað.

Þann 6. júní 2024 hafi sóknaraðili boðist til að bæta úr þeim þáttum sem varnaraðili hafi talið þörf á úrbótum vegna. Hann hafi svarað að boðið hefði komið fram of seint og upplýst að kostnaður vegna þrifa hafi numið 35.000 kr. Í framhaldinu hafi hann upplýst að hann hefði tekið eftir einhverjum skemmdum á hurðum sem hann hafi viljað rukka fyrir. Í því sambandi hafi hann nefnt fjárhæðina 250.000 kr. Auk framangreinds hafi hann farið fram á að leiga yrði greidd vegna júnímánaðar. Símtali aðila hér um hafi lokið á þeim nótum að sóknaraðili mætti eiga von á kröfu fyrir kostnaði við þrif og meintar skemmdir en ekki hafi verið minnst á frekari leigugreiðslur síðan.

Krafa varnaraðila hafi birst í heimabanka sóknaraðila 19. ágúst 2024 með gjalddaga 6. júní 2024 og eindaga degi síðar. Dráttarvextir höfðu því bæst við fjárhæðina frá þeim tíma. Krafan hafi verið fjarlægð úr heimabankanum 28. ágúst og ný krafa sett inn með skráðum eindaga næsta dag.

Varnaraðili hafi ekki með nokkru móti sýnt fram á fjárhagslegt tjón, svo sem með framvísun reikninga. Íbúðin hafi verið þrifin og þeir þættir sem varnaraðili hafi krafist bóta vegna sé að rekja til eðlilegra slita en ekki skaðabótaskyldrar háttsemi sóknaraðila á leigutíma. Þá liggja ekki fyrir myndir sem sýni ástand hurðanna við upphaf leigutíma. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa skilað íbúðinni óhreinni og með skemmdum á hurðum og hurðarkörmum. Hún hafi ekki viljað gera neitt í því þegar varnaraðili hafi borið þetta upp. Hún hafi viljað bíða og leita ráða um það hvort hún hefði yfir höfuð þurft að skila íbúðinni hreinni. Varnaraðili hafi ekki haft tíma til að standa í þessu og látið þrífa íbúðina. Einnig hafi hann látið laga hurðar og hurðarkarma. Hann fari fram á greiðslu vegna þessa.

IV. Niðurstaða            

Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 verður leigusali að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins.

Leigutíma lauk 31. maí 2024 og gerðu aðilar sameiginlega úttekt þann dag þar sem engar athugasemdir komu fram af hálfu varnaraðila. Næsta dag eða 1. júní gerði varnaraðili athugasemdir vegna þrifa og sagðist ætla að fá fagþrif sem sóknaraðila bæri að greiða fyrir. Hún hafnaði því samdægurs. Þá bauðst hún til að þrífa betur 6. sama mánaðar en varnaraðili upplýsti þá að það væri of seint þar sem fagþrifin hefðu þegar farið fram og hún yrði krafin um kostnað vegna þeirra. Eftir að sóknaraðili hafnaði þessu upplýsti varnaraðili að hann hygðist krefja sóknaraðila um 250.000 kr. vegna rispa á hurðum og hurðarkörmum. Hann kæmi til með að senda reikning vegna þessa. Reikningur barst í heimabanka sóknaraðila 19. ágúst 2024.

Samkvæmt framangreindu skoðaði varnaraðili hið leigða á síðasta degi leigutímans, að sóknaraðila viðstaddri. Gerði hann ekki sérstakar athugasemdir við viðskilnað sóknaraðila. Hann minntist þó á að rispur væru á hurðum og hurðarkörmum en gerði ekkert úr því þar sem hann sagði að íbúðin væri ekki ný. Næsta dag tilkynnti varnaraðili síðan um að hann hygðist fá fagþrif sem sóknaraðila bæri að greiða fyrir. Kærunefnd telur að varnaraðila hafi ekki verið stætt á því að haga málum með þessum hætti og bar hann að gefa sóknaraðila kost á úrbótum ef hann taldi viðskilnaði ábótavant, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Verður því ekki fallist á kröfu hans vegna þrifa. Þá liggur ekkert fyrir um ástand téðra hurða og hurðarkarma við upphaf leigutíma, en aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt þá. Engin gögn styðja kröfu varnaraðila vegna þessa og ber því að hafna henni. 

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Viðurkennt er að sóknaraðili beri ekki skaðabótaábyrgð vegna viðskilnaðar við hið leigða.

Reykjavík, 28. maí 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson