Mál nr. 67/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 67/2024

Viðgerð á bílskúrsramma: Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 24. júní 2024, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 7. júlí 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. júlí 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. júlí 2024, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. mars 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 24 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 11 en gagnaðili er húsfélagið.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að viðgerð á ramma, sem sé fastur við húsið innan í opi fyrir innbyggðan bílskúr, greiðist af gagnaðila enda falli hann undir sameign.

Álitsbeiðandi kveður að til standi að gera viðgerðir á húsinu, en meðal annars sé fúi í tréverki sem sé fest innan í op fyrir innbyggðan bílskúr. Bílskúrshurðin sé fyrir innan þennan ramma. Ágreiningur snúist um hvort bílskúrseigandi eigi einn að bera kostnað við að skipta um þennan ramma eða hvort þetta teljist sameign, eins og glugga- og útihurðarammar. Mismunandi skoðanir séu á þessu og hafi verktakinn til að mynda fyrst talið þetta vera sameign en síðar séreign. Því beri að líta til 6. gr. laga um fjöleignarhús sem kveði á um að sé vafi hér um skuli fella rammann undir sameign. Bílskúrinn sé hluti af húsinu en ekki sérstæð bygging. Þá komi ekkert fram í þinglýstum heimildum sem kveði þennan hluta séreign.

Gagnaðili kveður að um sé að ræða sérkostnað bílskúrseigenda, en bílskúrshurðir falli undir „aðra hluta húss“ sem sé séreign á grundvelli 10. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Bílskúrshurðarkarmar þjóni hvorki þörfum heildarinnar né hluta hennar og verði þeir því ekki taldir til sameignar á grundvelli 6. gr. laganna. Þá megi með vísan til 9. gr. laganna ætla að bygging bílskúrs sé ekki sameiginleg þótt ekki liggi fyrir því skýr gögn en telja megi að bílskúrinn hafi ekki verið byggður af „sameign“, enda hafi hann verið seldur sem séreign með íbúð á hverjum tíma. Bílskúrinn sé þinglýst séreign. Þinglýsingar og eignaskiptayfirlýsingar kveði ekki á um einstaka og nákvæma hluta eins og karma og annað. Í húsinu séu 24 íbúðir og 12 bílskúrar, það sé því ekki þannig að bílskúrarnir séu að þjóna þörfum heildarinnar, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga  nr. 26/1994 telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur ennfremur fram sú meginregla að allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign teljist til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. sömu laga fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar, undir sameign.

Bílskúr álitsbeiðanda er ekki sjálfstætt standandi á lóð hússins heldur er hann innbyggður í fjöleignarhúsið. Ljóst er því að ytra byrði bílskúra hússins, þar á meðal téður trérammi, tilheyrir sameign, sbr. framangreind lagaákvæði. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 31. mars 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                             Eyþór Rafn Þórhallsson