Mál nr. 113/2024 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 113/2024
Leigusamningur: Bætur vegna afnotamissis/verulega skertra afnota.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 22. október 2024, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. nóvember 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. nóvember 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2025.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 4. febrúar 1999, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 1999.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert að greiða henni 108.000 kr. sem hún hafi greitt í leigu á öðru húsnæði á meðan framkvæmdir stóðu yfir á baðherbergi í þeirri íbúð sem hún leigir af gagnaðila.
Álitsbeiðandi kveðst hafa óskað eftir því að litið yrði á baðkar í hinu leigða þar sem það hafi verið illa farið og ljóst að það hafi lekið í langan tíma. Það hafi þurft að fjarlægja það og setja nýtt. Þegar allt hafi verið hreinsað út úr baðherberginu hafi mikill raki í gólfplötu komið í ljós og þá verið ákveðið að skipta út skemmdum gólf- og veggjarflísum. Einnig hafi baðkarið verið fært sem og lagnir. Þetta verk hafi tekið fjórar til fimm vikur. Álitsbeiðandi hafi þurft að flytja út á meðan og þurft að leigja aðra íbúð í þrjár vikur, sem gagnaðili hafi neitað að greiða leigu vegna.
Gagnaðili kveður álitsbeiðanda hafa komið á fund framkvæmdastjóra gagnaðila 28. desember 2023 og óskað eftir því að ráðist yrði í umfangsmiklar endurbætur á íbúðinni. Í máli framkvæmdastjóri hafi komið fram að eignin yrði skoðuð, bæði með hliðsjón af viðhaldsþörf og einnig hvernig hún félli að eignasafni gagnaðila en sala íbúðarinnar hafi komið til greina. Niðurstaða starfsmanns á eigna- og viðhaldssviði gagnaðila hafi verið sú að ástand íbúðarinnar hafi ekki verið með þeim hætti að fara þyrfti í miklar endurbætur. Skipta þyrfti um gólfflísar á eldhúsi og baðherbergi, mála og yfirfara opnanleg fög, lagfæra gólfefni í svefnherbergi ásamt því að endurnýja eldavél. Því hafi verið ákveðið að verða við óskum álitsbeiðanda um endurbætur og slá áformum um sölu á frest. Framkvæmdir hafi byrjað í kjölfarið og verið skipulagðar með það í huga að valda sem minnstu raski fyrir álitsbeiðanda. Þann 29. maí hafi álitsbeiðandi komið á fund gagnaðila þar sem hún hafi farið fram á umfangsmeiri endurbætur á baðherbergi en áður hafði verið gert ráð fyrir. Sú krafa hafi ekki verið samþykkt. Næsta dag hafi starfsmanni gagnaðila aftur á móti borist skilaboð frá álitsbeiðanda um að hún væri búin að ganga frá leigu á íbúð til dvalar til þriggja vikna í júlí. Þegar það hafi legið fyrir að hún hygðist yfirgefa íbúðina hafi sú ákvörðun verið tekin að ráðast í þær endurbætur sem hún hafði óskað eftir. Við þá vinnu hafi komið í ljós smávægilegur leki úr neysluvatnslögn sem hafi verið lagfærður.
Álitsbeiðandi hafi átt frumkvæði að því að fara úr íbúðinni og gagnaðili á engum tímapunkti samþykkt að greiða fyrir leigu á annarri íbúð. Enda hafi áætlanir eingöngu gert ráð fyrir að þær framkvæmdir sem farið yrði í krefðust þess ekki að hún þyrfti að flytja út á meðan þeim stæði. Framangreind atvik geti ekki orðið til þess að leigjandi geti tekið íbúð á leigu á kostnað leigusala án samráðs eða samþykkis. Þá hafi áliti úttektaraðila ekki verið aflað líkt og 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga geri kröfu um.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún hafi á téðum fundi velt fyrir sér hvort hægt væri að laga gömul gólfefni á eldhúsi og baðherbergi og nefnt að eldavélin væri hættuleg. Um hafi verið að ræða spurningar af hennar hálfu, en hún hafi ekki gert neinar kröfur.
Matsmenn hafi talið að það hafi þurft að skipta um gólfefni á herbergi og mála, skipta um gólfefni á eldhúsi, en þegar flísarnar hafi verið fjarlægðar hafi komið í ljós mikill raki sem hafi þurft að laga. Þetta hafi tekið um þrjár vikur og álitsbeiðandi búið í íbúðinni á meðan. Þegar komið hafi að baðherberginu hafi raki komið í ljós þegar baðkar hafi verið fjarlægt. Þá hafi verið ákveðið að laga það og breyta staðsetningu þess sem og vasks þannig að lagnir yrðu á einum vegg. Til þess að það yrði hægt hafi þurft að hreinsa allt út og aftengja salerni. Áætlaður tími fyrir þetta hafi verið fjórar vikur. Þegar þetta hafi komið í ljós hafi álitsbeiðandi rætt við framkvæmdastjóra gagnaðila og hann mælt með því að hún flytti út þar sem salernið yrði aftengt. Eftir þetta hafi álitsbeiðanda útvegað aðra íbúð og það sé því rangt að hún hafi gert það áður en þetta hafi verið ákveðið. Þetta hafi allt verið gert í samráði við framkvæmdastjóra gagnaðila og ekki verið ákvörðun álitsbeiðanda. Hún hafi þannig ekki átt frumkvæði að því að fara úr íbúðinni heldur hafi henni verið tjáð að salerni yrði aftengt og að hún gæti þá ekki búið í íbúðinni á meðan.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi að mestu átt í samskiptum við verkefnastjóra á eigna- og viðhaldssviði gagnaðila um eðli og umfang endurbótanna, en ekki framkvæmdastjóra líkt og álitsbeiðandi hafi vísað til. Sá starfsmaður taki ekki ákvarðanir um greiðslu reikninga.
III. Forsendur
Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra 1. júlí 2016 kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 1999 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Í 1. mgr. 21. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skuli leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. Í 2. mgr. er kveðið á um að leiði viðgerðar- og viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati úttektaraðila skuli leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt sem aðilar komi sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geti þeir leitað álits úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.
Krafa álitsbeiðanda lýtur að því að gagnaðila verði gert að greiða bætur vegna afnotamissis þar sem hún hafi þurft að taka aðra íbúð á leigu í þrjár vikur í júlí 2024 á meðan framkvæmdir hafi staðið yfir á baðherbergi. Álitsbeiðandi kveður að við framkvæmdirnar hafi salerni verið aftengt og gagnaðili því lagt til að hún útvegaði sér aðra íbúð á framkvæmdatíma. Gagnaðili kveður aftur á móti að álitsbeiðandi hafi að eigin frumkvæði tekið aðra íbúð á leigu og síðan upplýst gagnaðila um það.
Óumdeilt virðist að álitsbeiðandi hafi þurft að flytja út um tíma vegna framkvæmdanna en ágreiningur er með aðilum hvort það hafi verið að frumkvæði gagnaðila. Ljóst er af lýsingu á framkvæmdunum að þær voru nokkuð umfangsmiklar, en baðkar og lagnir voru færðar til, flísar endurnýjaðar og salerni aftengt. Þótt álitsbeiðandi hafi ekki aflað mats úttektaraðila samkvæmt 5. mgr. 20. gr. húsaleigulaga telur kærunefnd augljóst að afnot hennar voru verulega skert. Af gögnum málsins virðist sem gagnaðili hafi engar athugasemdir gert er álitsbeiðandi upplýsti að hún hefði fest sér aðra íbúð til leigu í þrjár vikur vegna framkvæmdanna, en skýringar gagnaðila eru á þá leið að hann hafi tekið ákvörðun um að ráðast í framkvæmdirnar þegar það hafi legið fyrir að álitsbeiðandi hygðist yfirgefa íbúðina. Í ljósi þess að engar athugasemdir voru gerðar er álitsbeiðandi tilkynnti að hún hefði fundið aðra íbúð til tímabundinnar leigu og að mikill aðstöðumunur er á milli aðila, sem og að gagnaðili gerði kröfu um fulla leigu á meðan framkvæmdum stóð, telur kærunefnd að álitsbeiðandi eigi rétt á bótum vegna verulega skertra afnota sem nema hóflegri greiðslu vegna leigu á annarri íbúð á framkvæmdatíma. Ekkert bendir til annars en að krafa álitsbeiðanda sé hófleg og er því fallist á hana.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 28. maí 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson