Matsmál nr. 1/2025, úrskurður 20. maí 2025

Þriðjudaginn 20. maí 2025 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 1/2025

Rangárþing ytra

gegn

Boga Pétri Thorarensen

Jóni Thorarensen

Sólveigu Thorarensen

og Steinari Thorarensen

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I

Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, prófessor, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Einari Páli Kjærnested, iðnrekstrarfræðingi og fyrrum löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II

Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni 6. febrúar 2025 fór Rangárþing ytra, kt. 520602-3050, Suðurlandsvegi 1, 850 Hellu (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á spildunni Helluvað íþróttasvæði, landnúmer 238424, fastanúmer 2536582 í landi jarðarinnar Helluvaðs 1 í Rangárþingi ytra, landnúmer 164505, fastanúmer 2195360, í þágu gildandi aðalskipulags sem taki til áðurgreindrar landspildu. Í matsbeiðninni kemur fram að með samningi 3. maí 2024 milli aðila, sem samþykktur hafi verið á fundi sveitarstjórnar eignarnema 8. sama mánaðar, hafi samkomulag tekist um framsal landspildunnar en að samningaviðræður um fjárhæð kaupverðs hafi verið fullreyndar.

Eignarnámsheimild er í 1. mgr. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 en þar segir að ráðherra geti að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar veitt sveitarstjórn heimild til að taka eignarnámi landsvæði, fasteignir, hluta fasteigna og efnisnámur eða takmörkuð eignarréttindi að slíku innan sveitarfélagsins ef nauðsyn ber til vegna áætlaðrar þróunar sveitarfélagsins samkvæmt staðfestu skipulagi. Með samningi málsaðila 3. maí 2024 vegna eignarnáms tókst samkomulag meðal annars um afsal eignarnámsþola á matsandlaginu til eignarnema og greiðslu þess síðargreindu á lágmarksbótum sem námu 52.000.000 krónum en ákveðið var að bera ágreining um frekari bótarétt undir þar til bæra úrlausnaraðila lögum samkvæmt eins og nánar greinir í samningnum. Með bréfi 21. október 2024 og að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar 16. september sama ár veitti ráðherra eignarnema heimild til að taka matsandlagið eignarnámi. Á fundi sveitarstjórnar eignarnema 13. nóvember 2024 var tekin ákvörðun um að taka matsandlagið eignarnámi. Eignarnemi fékk eignarrétt yfir matsandlagsinu með afsali 7. janúar 2025.

Eignarnámsþolar eru Bogi Pétur Thorarensen, […], Jón Thorarensen, […], Sólveig Thorarensen, […] og Steinar Thorarensen, […]. Samkvæmt uppdrætti og merkjalýsingu 24. október 2024 á hvert þeirra 25% eignarhluta í matsandlaginu.

Matsandlagið samkvæmt uppdrætti og merkjalýsingu 28. október 2024 er svofellt:

12,94 hektara landspildan Helluvað 1 í Rangárþingi ytra, landnúmer 164505, fastanúmer 2195360 eins og hún er afmörkuð á uppdrætti og merkjalýsingu 28. október 2024 sem lögð hafa verið fram í málinu.

III

Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir fimmtudaginn 6. mars 2025. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt tíu ótölusettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs, tölvubréf eignarnema 27. febrúar 2025 til matsnefndar, þar sem gerð var athugasemd við hæfi matsmannsins Magnúsar Leópoldssonar, sem formaður kvaddi upphaflega til starfans, svo og tölvubréf matsnefndar 5. mars sama ár þar sem upplýst var að Einar Páll Kjærnested hefði verið kvaddur til sem matsmaður í stað Magnúsar. Fært var til bókar að matsnefnd féllist á að lagaheimild væri til eignarnámsins í 50. gr. skipulagslaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973, svo og að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um eignarnámsbætur, sbr. 1. málslið 7. gr. sömu laga. Einnig var fært til bókar að ákveðið hefði verið að fara á vettvang og kanna aðstæður, málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð og miðað við að munnlegur flutningur skyldi fara fram 8. maí 2024. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.

Þriðjudaginn 8. apríl 2025 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar.

Fimmtudaginn 8. maí 2025 var málið tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna fyrirtöku 6. mars 2025 og vettvangsgöngu 8. apríl sama ár. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar tölvubréf eignarnema 8. apríl 2025 ásamt þremur fylgiskjölum, greinargerð hans 29. sama mánaðar ásamt fjórum fylgiskjölum, greinargerð eignarnámsþola sama dag ásamt níu fylgiskjölum, tölvubréf eignarnema 30. sama mánaðar ásamt einu fylgiskjali, svo og viðbótargreinargerð eignarnámsþola 5. maí sama ár. Voru skjöl þessi lögð fram. Af hálfu eignarnema var lagt fram eitt skjal — kaupsamningur um landspilduna Geirakot engjaland — og af hálfu eignarnámsþola var lögð fram fundargerð vegna fundar málsaðila 19. mars 2024 og tímaskýrsla vegna vinnu lögmanns þeirra. Var málið að því búnu flutt munnlega fyrir matsnefndinni og eftir lögmönnum bókað að þeir teldu sig ekki þurfa að tjá sig frekar um málið en í munnlegum málflutningi. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.

Með tölvubréfi eignarnema 5. maí 2025 til matsnefndar bárust upplýsingar um skipulagssögu vegna matsandlagsins. Með tölvubréfi eignarnámsþola 19. sama mánaðar til matsnefndar brugðust þeir við með viðbótargreinargerð ásamt einu fylgiskjali ásamt uppfærðri tímaskýrslu lögmanns þeirra.

IV

Sjónarmið eignarnema:

Eignarnemi tiltekur að matsbeiðni hafi verið lögð fram með skírskotun til samnings aðilanna 3. maí 2024 vegna eignarnámsins, sem samþykktur hafi verið á fundi sveitarstjórnar eignarnema 8. sama mánaðar. Samingurinn hafi verið gerður í kjölfar samningaviðræðna vegna fyrirhugaðra kaupa eignarnema á matsandlaginu á grundvelli frjálsra samninga án þess að til eignarnáms þyrfti að koma. Í samningnum komi fram að aðilar hafi orðið ásáttir um afmörkun andlags eignarnámsins en telji samningaviðræður um fjárhæð kaupverðs fullreyndar. Heimild til eignarnáms hafi síðan fengist 22. október 2024. Eignarnema sé nauðsynlegt að eignast matsandlagið vegna framkvæmdar gildandi aðalskipulags sem nái til þess. Í eldra aðalskipulagi eignarnema hafi matsandlagið talist til opinna svæða en samkvæmt aðalskipulagi 2016 til 2028, með breytingum sem gerðar hafi verið 5. september 2022, hafi matsandlagið að mestu verið flokkað sem íþróttasvæði.

Eignarnemi bendir á að samkvæmt 2. gr. áðurgreinds samnings aðila 3. maí 2024 hafi hann skuldbundið sig til að greiða eignarnámsþolum 52.000.000 krónur gegn eignarrétti yfir matsandlaginu. Um sé að ræða lágmarksbótafjárhæð. Ágreiningur standi um fjárhæð eignarnámsbóta og hafi aðilar jafnframt skuldbundið sig með samningnum til að bera ágreining um bótafjárhæð undir matsnefnd eignarnámsbóta og eftir atvikum dómstóla. Komist matsnefndin eða dómstólar að niðurstöðu um hærri bætur geti eignarnámsþolar krafist frekari greiðslu úr hendi eignarnema til samræmis við slíka niðurstöðu, en verði niðurstaðan um lægri bætur geti eignarnemi ekki haft uppi endurgreiðslukröfu á hendur eignarnámsþolum.

Eignarnemi vísar einnig til þess að í samningaviðræðum aðila hafi eignarnámsþolar óskað þess að eignarnámið yrði látið taka til stærra landsvæðis en þess sem fellur undir íþróttasvæði í gildandi aðalskipulagi, því ella yrði viðbótarlandsvæðið illnýtanlegt af þeirra hálfu. Eignarnemi hafi tekið þessi sjónarmið eignarnámsþola til greina og taki matsandlagið því til stærra landsvæðis en eignarnema hafi borið nauðsyn til að taka eignarnámi, í því skyni að koma aðalskipulagi til framkvæmdar. Við gerð samnings aðilanna 3. maí 2024 hafi matsandlagið verið afmarkað á hnitsettum uppdrætti 14. febrúar 2024 og þá mælst 130.228 fermetrar að stærð. Samkvæmt uppfærðum uppdrætti og merkjalýsingu 28. október 2024, sem samþykkt hafi verið af aðilum og eigendum aðliggjandi lands og fylgt hafi afsali matsandlagsins 7. janúar 2025, hafi matsandlagið á hinn bóginn mælst 12,94 hektarar að stærð og sé við þá stærð miðað af hálfu eignarnema.

Eignarnemi byggir á því að í réttarframkvæmd hér á landi gildi sú meginregla að miða beri bætur vegna eignarnáms við sölu- eða markaðsvirði eignar og að við það mat beri að taka tillit til framtíðarnýtingar og eiginleika landsvæðis, sbr. t.d. Hrd. 10. apríl 2014 (802/2013). Í málinu liggi fyrir að eignarnámsþolar hafi við það miðað að matsandlagið sé innan þéttbýlis á Hellu og aðliggjandi íbúðabyggð. Hér bendir eignarnemi á að einungis skuli við verðmat matsandlagsins taka tillit til framtíðarnýtingar sem geti talist möguleg og líkleg, sbr. t.d. Hrd. 18. október 2012 (233/2011) og Hrd. í máli nr. 802/2013.

Eignarnemi bendir á að matsandlagið sé að miklum hluta staðsett á svæði sem teljist til íþróttasvæðis samkvæmt aðalskipulagi fyrir Rangárþing ytra 2016 til 2028, eins og því var breytt 5. september 2022. Eignarnemi bendir einnig á að fyrrum hafi að jafnaði legið töluvert vatn yfir matsandlaginu allt árið um kring en í seinni tíð hafi vatn safnast fyrir á svæðinu yfir vetrartímann. Við gerð skipulags fyrir matsandlagið í gegnum tíðina hafi þannig legið fyrir að um mikið blautlendi væri að ræða og það því lengst af flokkast sem opið svæði í skipulagi en ekki sé nú gert ráð fyrir skipulagðri íbúðabyggð nema að litlum hluta í jaðri matsandlagsins. Í greinargerð með aðalskipulaginu 2016 til 2028 komi meðal annars fram að opin svæði séu á nokkrum stöðum í þéttbýlinu og gert sé ráð fyrir að þar séu leiksvæði eða svæði ætluð til gönguferða og útivistar. Samkvæmt upphaflegu aðalskipulagi fyrir áðurgreint tímabil hafi matsandlagið verið skipulagt sem opið svæði, nánar tiltekið almenningsgarður. Í greinargerð vegna þeirrar breytingar sem gerð hafi verið á þessu aðalskipulagi 5. september 2022 vegna íþróttasvæðis á Hellu, komi fram þær forsendur breytingarinnar að þörf sé á að færa til íþróttavöll, sem staðsettur sé innan skólasvæðis, vegna stækkunar leik- og grunnskólans á Hellu til að mæta aukinni þörf vegna fjölgunar íbúa og til að bæta starfsumhverfi nemenda og kennara. Á næstu árum sé þannig stefnt að uppbyggingu íþróttamannvirkja á Hellu, byggð verði íþróttaaðstaða fyrir frjálsar íþróttir og knattspyrnu, mögulega yfirbyggð, ásamt þjónustuhúsum, bílastæðum o.fl. Breytingin á aðalskipulaginu 5. september 2022 hafi þannig falið í sér að hluti af matsandlaginu sem áður var flokkað sem opið svæði teljist nú til íþróttasvæðis. Nú sé unnið að uppbyggingu gervigrasvallar fyrir knattspyrnu á landi sem liggi að matsandlaginu og í vettvangsathugun 8. apríl 2025 hafi legið farg yfir því landi til að undirbúa framkvæmdirnar vegna mikils vatnsmagns í jarðveginum. Eignarnemi tiltekur að gæði matsandlagsins með tilliti til mögulegrar uppbyggingar séu erfið og að það hafi legið fyrir frá upphafi, eins og aðalskipulag nú og fyrrum hafi borið með sér. Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum sé dýpt niður á fast land fyrir matsandlaginu meiri eftir því sem lengra sé farið í norður frá grunnskólanum sem liggi sunnanmegin gervigrasvallar.

Eignarnemi vísar til gagna sem liggi fyrir um prufuholur sem teknar hafi verið fyrir landi matsandlagsins 7. apríl 2025, önnur nær Helluvaðsvegi, þar sem komið hafi verið niður á mikið vatn á 0,9 metra dýpt og ármöl á tveggja metra dýpi og enn ekki komið í stífari botn á fimm metra dýpi, þ.e. áfram ármöl og mikið vatn. Hin holan hafi verið tekin nær Laufskálum, þar sem komið hafi verið niður á ármöl á 1,7 metra dýpi og vatn tekið að koma inn á holuna, ármölin hafi náð á 4,2 metra dýpi og botninn þá orðinn stífur en áfram mikið vatnsmagn. Þessar niðurstöður hafi verið í takti við væntingar um léleg landgæði með tilliti til uppbyggingar á svæðinu. Þriðja prufuholan hafi verið tekin 10. apríl 2025, á þeim hluta matsandlagsins sem skipulögð sé sem íbúðabyggð, og þar hafi verið komið niður á 10-15 cm þykkt lag af grófum sandi á 2,6 metra dýpi en á 4,4 metra dýpi hafi verið komið niður á sand með talsverðu vatni sem þó hafi verið í minna magni en í fyrri tveimur prufuholunum. Af hálfu eignarnema er sérstaklega tiltekið að engar breytingar hafa orðið á áformum um uppbyggingu á hans vegar fyrir landi matsandlagsins og að alltaf hafi legið fyrir að uppbygging þar yrði kostnaðarsöm vegna gæða landsins. Samt sem áður sé eðlilegt að landgæðin hafi áhrif á verðmæti matsandlagsins.

Af hálfu eignarnema er áréttað að í samningaviðræðum aðila um kaup á matsandlaginu hafi eignarnámsþolar óskað þess að felld væru undir lögskipti aðila nánar tilgreind landsvæði sem náð hefði út fyrir þann reit sem merktur væri íþróttasvæði í gildandi aðalskipulagi, en hagsmunir eignarnema hefðu einungis verið bundnir við síðastgreinda svæðið. Eignarnámsþolar hefði talið viðbótarlandið ella verða illnýtanlegt fyrir þá yrði þau undanskilin eignarnáminu. Eignarnemi féllst á að taka viðbótarlandið eignarnámi og það telst þannig til andlags eignarnámsákvörðunarinnar og matsandlagsins í máli þessu. Samkvæmt uppdrættinum og merkjalýsingunni 28. október 2024 nær eignarnámsákvörðunin þannig yfir skipulagða íþróttasvæðið (merkt ÍÞ7 í aðalskipulagi), vegstæði að norðanverðu (merkt B), óbyggt svæði í norðausturhorni (merkt C) og rönd og horn vestanmegin sem falli undir skipulagða íbúðabyggð (merkt A og D). Með því að fallast á þessa kröfu eignarnámsþola hafi eignarnemi leitast við að koma til móts við eignarnámsþola meðal annars á þeim grunni að fyrirséð væri að landsvæðið sem skipulagt væri fyrir íbúðabyggð á þessu svæði væri erfitt byggingarland og því ekki útséð að raunverulega yrði unnt að nýta það sem slíkt. Þetta hafi fulltrúar eignarnámsþola nefnt á fundi aðila 7. desember 2023, til stuðnings kröfu sinni um að viðbótarlandsvæðið yrði fellt undir eignarnámið vegna óhagræðis eignarnámsþola af að halda því eftir að eignarnáminu frágengnu því það myndi illa nýtast þeim. Fundargerð vegna þessa fundar sé meðal gagna málsins og þá sé þessara forsendna og getið í bréfi lögmanns eignarnema til eignarnámsþola 1. mars 2024 sem einnig liggi fyrir í málinu. Af hálfu eignarnema er þó sérstaklega tekið fram að eignarnámsþolar geti vart orðið fyrir óhagræði af að halda eftir áðurgreindu viðbótarlandi sem meðal annars sé skilgreint undir íbúðabyggð í gildandi aðalskipulagi. Ákvörðun eignarnema um að samþykkja að taka viðbótarlandið jafnframt eignarnámi hafi hvoru tveggja ráðist af meðalhófi við framkvæmd eignarnámsins og ástandi landsins sem um ræðir.

Að öllu þessu virtu telur eignarnemi rétt að tekið verði tillit til lélegra landgæða fyrir landi matsandlagsins. Óhagkvæmt og kostnaðarsamt væri að reisa íbúðabyggð á svæðinu. Þessi atriði dragi úr verðmæti matsandlagsins þrátt fyrir staðsetningu þess innan þéttbýlismarka samkvæmt skipulagi og nálægð þess við íbúðabyggð, enda dragi það úr líkum á að svæðið verði nýtt sem slíkt og geri uppbyggingu þar í því skyni erfiðari. Horfi atriðin til lækkunar á mögulegu söluverði matsandlagsins í frjálsri sölu enda raunhæfir nýtingarkostir þess takmarkaðir. Þá hafi matsandlagið einungis að litlu leyti verið skipulagt sem íbúðabyggð og ekki sé unnt að nýta það í slíka þágu nema að því marki sem skipulag heimili það. Íbúðarhúsnæði muni ekki rísa fyrir því landi matsandlagsins sem skipulagt sé undir íþróttasvæði eða önnur not samkvæmt aðalskipulagi. Þar muni á hinn bóginn rísa íþróttasvæði í náinni framtíð því sú tilfærsla sé nauðsynleg vegna uppbyggingar á húsakosti fyrir leik- og grunnskóla á eldra íþróttasvæðinu innan þéttbýlis á Hellu. Einnig sé til þess að líta að að því marki sem matsandlagið sé skipulagt sem íbúðabyggt sé ljóst af því sem áður greini um landgæðin að talsverður kostnaður myndi fylgja slíkri uppbyggingu og ekki útséð með að unnt yrði að nýta það sem slíkt eða líklegt að svo yrði.

Varðandi verðhugmyndir eignarnámsþola vísar eignarnemi til þess að í bréfi frá lögmanni þeirra 23. janúar 2024, sem liggi fyrir í málinu, hafi eignarnema verið boðið að kaupa 13 hektara úr landi jarðarinnar Helluvarðs 1 á 12.000.000 krónur á hektara eða samtals 156.000.000 krónur auk alls útlagðs kostnaðar, þ. á m. aðstoð lögmanns. Eignarnemi telur ófært að leggja áðurgreint hektaraverð til grundvallar við verðmat matsandlagsins. Í bréfi lögmanns eignarnámsþola hafi verið bent á önnur landsvæði til samanburðar sem séu með engu móti sambærileg matsandlaginu. Þá bendir eignarnemi á að fasteignamarkaðurinn hafi breyst töluvert á þeim tíma sem liðinn sé frá því afsalsgerningarnir sem lögmaður eignarnámsþola vísaði til voru gerðir og ekki sé líku saman að jafna varðandi markaðsskilyrði þá og nú. Að auki sé óljóst hvaða forsendur hafi legið að bakið tilvitnuðum viðskiptum að öðru leyti. Séu þær fjárhæðir sem eignarnámsþolar vilji miða við miklum mun hærri en miðað hafi verið við í landkaupum sveitarfélaga á Suðurlandi, þ. á m. á svæðum þar sem fasteignaverð hafi almennt verið hærra en í Rangárþingi ytra.

Þá segir meðal annars í málatilbúnaði eignarnema: „Að auki eru framangreind viðmið sem eignarnámsþolar hafa sett fram varðandi verðmæti landsvæðisins í töluverðu ósamræmi við ásett heildarverð jarðarinnar sem landeigendur kveða um 47 hektara með töluverðu ræktuðu landi og ýmsum húsakosti. Samkvæmt upplýsingum frá lögmanni eignarnámsþola á fundi aðila þann 7. desember 2023 var ásett hektaraverð jarðarinnar í heild sinni 8 milljónir, eins og fram kemur í fundargerð þeirri sem liggur fyrir frá fundinum. Hlutfallslega er verðið sem landeigendur gera þannig kröfu um að fá fyrir umræddan hlut jarðarinnar verulega hár í samanburði við ásett heildarverð jarðarinnar af þeirra hálfu. Rétt er að nefna að jörðin virðist enn óseld utan þess skika sem sveitarfélagið tekur eignarnámi í máli þessu.“

Eignarnemi kveður þannig verðsamanburð og önnur viðmið sem eignarnámsþolar hafi byggt á á fyrri stigum málsins ekki vera raunhæfan mælikvarða á verðmæti matsandlagsins. Eignarnemi bendir á hinn bóginn á kaupsamning 17. desember 2019 um sölu á 239.000 fermetra spildu úr landi Geirakots Engjalands í Sveitarfélaginu Árborg, landnr. 228755 á 85.000.000 krónur sem uppreiknað með verðlagsreiknivél Hagstofu Íslands nemi 4.881.406 krónum á hektara.

Varðandi þann hluta jarðarinnar Helluvaðs 1, sem eignarnámsþolar halda eftir að eignarnáminu frágengnu, tiltekur eignarnemi að ekki verði sé að almenn nýting hans skerðist við eignarnámið eða framkvæmdir eignarnema svo nokkru nemi eða að verðrýrnun verði þar með öðrum hætti. Þvert á móti megi ætla að með ráðgerðri uppbyggingu á matsandlaginu muni verðmæti þess hluta sem eignarnámsþolar halda eftir hækka í verði.

Að öllu virtu telur eignarnemi ekki unnt að fallast á að verðmæti matsandlagsins, hinnar 12,94 hektara spildu úr landi jarðarinnar Helluvaðs 1 sem afmörkuð hafi verið á uppdrætti og merkjalýsingu 28. október 2024, ásamt öllu því sem eigninni fylgi og fylgja beri, geti talist hærra en sem nemi 52.000.000 krónum, þ.e. þegar greiddu kaupverði samkvæmt samningnum 3. maí 2024.

V

Sjónarmið eignarnámsþola:

Eignarnámsþolar krefjast þess að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur þeim til handa vegna matsandlagsins, þ.e. fullra bóta fyrir hið eignarnumda land. Einnig krefjast þeir bóta fyrir „tímabundið sem og framtíðar óhagræði og rask.“ Þá krefjast þeir greiðslu málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi. Með vísan til 9. gr. laga nr. 11/1973 fara eignarnámsþolar nánar tiltekið fram á að matsnefnd meti þeim fullar bætur sem eignarnema beri að greiða þeim í málinu, sbr. 1. mgr. 2. gr. sömu laga, svo og hæfilegt endurgjald vegna kostnaðar þeirra, sbr. niðurlag 11. gr. laganna, auk bóta fyrir rask og óhagræði.

Af hálfu eignarnámsþola er meðal annars tiltekið að í samkomulagi aðilanna felist að eignarnámsþolar hafi fengið greiddar grunnbætur samtals að fjárhæð 52.000.000 krónur gegn afhendingu matsandlagsins og sé greiðslan óafturkræf og verði hún dregin frá þeim bótum sem ákveðnar verði af matsnefnd. Þeir telja að umsamdar grunnbætur marki einungis lágmarksgreiðslu upp í rétt verð þeirrar fasteignar sem þeir hafi látið af hendi og kveða eignarnema hvorki hafa boðið fram réttar bætur né gert sér grein fyrir verðmæti þeirrar landspildu sem hann hafi nú tekið eignarnámi og beri áhættu af. Beri eignarnema að greiða eigarnámsþolum fullar bætur í samræmi við 72. gr. stjórnarskrárinnar sem eignarnámsþolar telja vera mun hærri en framangreinda lágmarksgreiðslu. Eignarnámsþolar árétta að framboðnar fjárhæðir séu ekki í neinu samræmi við raunverulegt verðmæti matsandlagsins.

Eignarnámsþolar benda á að matsnefnd hafi farið á vettvang matsandlagsins og kynnt sér aðstæður þar ásamt málsaðilum og lögmönnum þeirra. Eins og þar hafi komið fram varði eignarnámsþola ekki hvaða not eignarnemi hyggist hafa af matsandlaginu né geti hann borið fyrir sig atriði sem varði hans áhættu af því að taka matsandlagið eignarnámi. Ekki sé um að ræða frjálsan samning aðila í merkingu samningaréttar heldur eignarnám á grundvelli skipulagslaga og stjórnsýslulaga með vísan til 72. gr. stjórnarskrár og laga nr. 11/1973.

Eignarnámsþolar byggja á almennum reglum eignaréttar og þeim sjónarmiðum sem gilda um mat á eignarnámsbótum. Ekki séu um það efni almennar reglur í íslenskum lögum heldur hafi þrjú sjónarmið einkum komið til álita við þær aðstæður, þ.e. sjónarmið um söluverð, notagildi og enduröflunarkostnað. Við bótaákvörðun sé það meginregla að eignarnámsþoli geti krafist þess verðs sem ætla megi að fengist fyrir eign við frjálsa sölu á markaði og ráðist markaðsvirði jafnan af þeim notum eða arði sem hafa megi af eign. Orðalag 72. gr. stjórnarskrárinnar um fullt verð vísi til réttarstöðu eignarnámsþola og í því felist að meta verði að fullu þau not sem matsþolar hafa eða geta haft af eign í nánustu framtíð. Eignarnámsþolar telja eins og áður greinir að framboðnar bætur af hálfu eignarnema séu ekki að neinu leyti í samræmi við verðmæti landsins miðað við núverandi og líklega framtíðarnýtingu jarðarhlutans, þ.e. matsandlagsins.

Varðandi matsandlagið tiltaka eignarnámsþolar að það taki til 13 hektara spildu úr jörðinni Helluvaði 1 sem sé staðsett í miðju þéttbýlisins Hellu, sem sé stærsta þéttbýlið innan Rangárþings ytra og því hluti af miðbæ Hellu. Þeir telja möguleika svæðisins því mjög marga þegar komi að uppbyggingu og nýtingu. Matsandlagið hafi þá sérstöðu að hafa verið skipulagt af eignarnema undir íbúðabyggð að hluta og komi til með að nýtast við uppbyggingu byggðar og þjónustu í sveitarfélaginu. Bent sé á að íbúafjöldi hafi farið ört vaxandi á síðustu árum og íbúum fjölgað um 421 frá 2015, en síðustu 16 árin þar á undan hafi íbúum aðeins fjölgað um 133. Jörðin Helluvað 1 sé talin vera um 47 hektarar að stærð og þar sé meðal annars að finna gott íbúðarhús. Töluvert af landi jarðarinnar sé ræktað og henni fylgi hlutdeild í veiðihlunnindum Ytri-Rangár. Jörðin liggi meðfram Ytri-Rangá og sé staðsett við ytri mörk byggðar innan Hellu. Jörðin í heild sinni hafi fyrir eignarnám verið á sölu á Fasteignamiðstöðinni ásamt fasteignum og ásett verð verið 380.000.000 krónur, sem tekið hafi mið af því að jörðin yrði seld í heild sinni. Matsandlagið taki hins vegar til hluta af því landsvæði innan jarðarinnar sem sé verðmætast fyrir eignarnámsþola sem eigendur jarðarinnar. Landnot á þessum hluta jarðarinnar til framtíðar séu afar fyrirsjáanleg, bæði í þágu íbúabyggðar sveitarfélagsins og annarrar uppbyggingar í þágu íbúa, t.d. verslunar og þjónustu. Af aðalskipulagi eignarnema megi ráða að stór hluti jarðarinnar nýtist sem byggingarland fyrir Hellu sem eignarnemi muni þurfa að nýta til framtíðar að stórum hluta samhliða auknum íbúafjölda. Því sé ljóst að um afar verðmætt land sé að ræða þar sem stór hluti jarðarinnar muni koma til með að nýtast sem byggingarland og sem helsti kostur eignarnema til uppbyggingar sinnar starfsemi. Eignarnámsþolar telja að sú staðreynd skuli ekki leiða til einhvers konar afsláttarkjara eignarnema heldur sé þvert á móti um að ræða verðmæta eign sem eignarnemi hafi kosið að taka til sín og beri honum að greiða fullar bætur fyrir hana óháð því hvaða starfsemi hann hyggist nýta landið til og óháð því hver kostnaður hans verði við uppbyggingu á svæðinu.

Eignarnámsþolar árétta það sem fram hafi komið við vettvangsathugun að með eignarnáminu sé jörðin Helluvað 1 hlutuð upp í búta sem taka verði tillit til við ákvörðun um eignarnámsbætur. Þótt eignarnemi hafi í ljósi sjónarmiða um meðalhóf stækkað hið eignarnumda svæði úr um 8 hekturum í 13 hektara komi það á engan hátt til móts við þá staðreynd að jörðin rýrni við eignarnámið. Sérstaklega sé bent á um 10 hektara svæði norðan Helluvaðsvegar sem nefnt sé Nátthagi.

Eignarnámsþolar leggja áherslu á að eignarnemi hafi ekki lagt fram nein marktæk rök fyrir því að grunnverð landbóta sé í samræmi við raunverulegt verðmæti matsandlagsins sem hafi áhrif á áðurgreindar staðreyndir um gæði jarðarinnar.

Af hálfu eignarnámsþola er á því byggt að fullar bætur í merkingu 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar nemi a.m.k. 12.000.000 krónum á hektara og lágmarksgreiðsla eignarnema sé því aðeins þriðjungur af því sem eignarnámsþolar telja fullar bætur fyrir matsandlagið. Þetta sé raunin óháð því hvort litið sé til fasteignamats lóða á Hellu eða kaupa á jarðapörtum í nágrenni Hellu sem ekki séu sambærilegir matsandlaginu. Í öllu falli séu 4.000.000 krónur á hektara ekki í nokkru samræmi við raunverulegt virði landsins.

Eignarnámsþolar vísa til þess að við framkvæmd ákvarðana um fasteignamat jarða samkvæmt lögum nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna, einkum 27. gr. þeirra, líti húsnæðis- og mannvirkjastofnun til ákveðinna þátta til viðmiðunar um gæði og verðflokka og hafi matsnefnd í úrskurðarframkvæmd sinni litið til sömu viðmiða. Sérsjónarmið séu talin gilda um ákvörðun á fasteignamati jarða þar sem stofnunin líti til ákveðinna flokka og þar af sé verðmætasta landsvæðið af þeim öllum það svæði sem geri ráð fyrir þéttbýli samkvæmt aðalskipulagi, sé í nálægð við þéttbýliskjarna, miðbæ, stofnbrautir, þjónustu og ákjósanlegt fyrir uppbyggingu.

Eignarnámsþolar telja því að rétt verð fyrir matsandlagið verði ekki með réttu fundið með samanburði við kaupverð jarða á landsvæðinu sem ekki liggi innan þéttbýlis og ekki séu tækur kostur við uppbyggingu íbúðabyggðar eða annarrar starfsemi innan sveitarfélagsins. Þó megi líta til sölu nokkurra fasteigna, þótt ekki sé um jafnverðmæt svæði að ræða, til samanburðar við þau landgæði sem mál þetta varði og styðji við sjónarmið um kröfur eignarnámsþola um verðmæti landsins. Eins og nánar greinir í málatilbúnaði eignarnámsþola benda þeir á að jörðin Nes, landnr. 164744, við austurbakka Ytri-Rangár hafi verið seld 19. mars 2024 á 981.079 krónur á fermetra, jörðin Nes, landnr. 193464, hafi verið seld 29. apríl 2024 á 27.000.000 krónur á hektara og frístundajörðin Klapparhraun 13 í landi Svínhaga á Rangárvöllum norðaustan við Hellu, hafi verið auglýst til sölu fyrir 4.400.000 krónur en hún sé 1,12 hektari að stærð.

Einnig vísa eignarnámsþolar til úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta 12. janúar 2009 í máli nr. 3/2008 þar sem lagt hafi verið mat á verðmæti landspildu nærri miðbæjarkjarna Egilsstaða og uppreiknaðar með verðlagsreiknivél Hagstofu Íslands nemi úrskurðaðar bætur í mars 2025 2.884.384 krónur fyrir einn hektara lands næst þjóðvegi og hektaraverð fyrir aðra hluta landspildunnar 9.614.614 krónur. Þeir geta þess þó að í þessu tiltekna máli hafi landspildan sem áður greinir verið staðsett nærri Egilsstöðum en hér sé matsandlagið í miðbæ Hellu og í um 30 km fjarlægð frá Selfossi og 90 km fjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu. Til hliðsjónar er einnig bent á úrskurð matsnefndar 23. október 2009 í máli nr. 4/2009 um land í Kapelluhrauni í Hafnarfirði sem hafði verið deiliskipulagt fyrir byggingarlóðir og eignarnámsbætur ákveðnar 38.000.000 krónur á hektara, sem uppreiknað til þessa árs með verðlagsreiknivél hagstofunnar nemi 69.184.990 krónum á hektara. Eignarnámsþolar vísa og til úrskurðar matsnefndar 29. mars 2006 í máli nr. 9/2005 um lóðir að Selásbletti 2a og 3a í Norðlingaholti og uppreiknaðar bætur samkvæmt áðurgreindu næmu 140.336.432 krónum.

Til viðbótar benda eignarnámsþolar á verðmæti þriggja lóða á Gaddstöðum 26-28 sem seldar hafi verið 17. nóvember 2022 á 13.000.000 krónur á hektara og Gaddstaðaeyju sem seld hafi verið 26. febrúar sama ár á 5.000.000 krónur á hektara. Einnig lóðamat einbýlishúsalóðar við Öldutún 1 á Hellu, sem tekin hafi verið úr landi Helluvaðs, sem nemi um 33.333.000 krónum á hektara. Miðað við þetta gæti framtíðargjaldstofn eignarnema af matsandlaginu numið 433.329.000 krónum.

Eignarnámsþolar hafna því að aðstæður hér séu sambærilegar við þá landspildu sem seld hafi verið úr landi Geirakots samkvæmt kaupsamningi 17. desember 2019, sem eignarnemi hafi lagt fram í málinu. Þar sé um að ræða land í útjaðri þéttbýlis á Selfossi, en matsandlagið hér sé á hinn bóginn í miðju þéttbýlis á Hellu. Þá sé mikill stærðarmunur á matsandlaginu og landspildunni sem seld var úr landi Geirakots umrætt sinn.

Eignarnámsþolar telja að þessi verðlagsdæmi sýni fram á að kröfugerð þeirra sé í samræmi við markaðsvirði og notkunarmöguleika sambærilegs lands og nemi fullar bætur fyrir matsandlagið þannig að lágmarki 12.000.000 krónum á hektara eins og áður greinir. Kröfugerð þeirra og sjónarmið um verðmæti landsins séu því ekki ofmetin heldur fremur þvert á móti.

Af hálfu eignarnámsþola er áréttað að mál þetta varði ekki frjálsan samning um sölu heldur valdbeitingu í formi eignarnáms. Þá hafi hugmyndir eignarnema um ætlaðan kostnað af uppbyggingu á landinu engin áhrif á kröfugerð eignarnámsþola um fullar bætur í málinu samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár, vegna þeirrar eignarskerðingar sem þeir hafa neyðst til að undirgangast. Enn fremur mótmæla eignarnámsþolar málsástæðum eignarnema um ætlaðan skort á gæðum landsins eða þýðingu þeirrar umfjöllunar fyrir úrlausn matsnefndar og því alfarið hafnað að svokallaðar prufuholur eða umfjöllun um þær geti haft þýðingu eða sönnunargildi í málinu. Um sé að ræða prófanir sem farið hafi einhliða fram á vegum starfsmanna eignarnema án aðkomu eignarnámsþola eða matsnefndar og hafi þær ekkert gildi í málinu. Sem dæmi um þennan gagnrýniverða málflutning eignarnema megi nefna að ekki sé minnst á jarðefni sem nú sé í eigu eignarnema eftir eignarnámið en mold hafi mikið virði og ekkert sé af hálfu eignarnema fjallað um ábata hans af vinnslu svæðisins í eigin þágu. Öll sú framtíðarsýn eignarnema sé eignarnámsþolum óviðkomandi.

Eignarnámsþolar benda á að í málatilbúnaði eignarnema sé fjallað um að ætlaðir erfiðleikar við uppbyggingu matsandlagsins dragi úr líkum á að svæðið verði nýtt til uppbyggingar sem verki til lækkunar á verðmæti landsins. Þessari umfjöllun virðist ætlað að sýna fram á að landið henti ekki til þeirrar uppbyggingar sem eignarnámið byggi lögmæti sitt á. Eignarnámsþolar telja að sú sé auðvitað ekki raunin og að gera verði alvarlegar athugasemdir við málatilbúnaðinn. Ljóst sé að eignarnemi hafi áform um uppbyggingu á matsandlaginu í samræmi við fyrirliggjandi skipulagsáætlanir. Þá sé ljóst að breyting á eignarnámi úr 8 hekturum í 13 hektara hafi ekkert haft með gæði lands að gera heldur meðalhóf og takmörkun enn frekara tjóns fyrir eignarnámsþola Þannig hafi eignarnema verið ljóst að með eignarnáminu væri hann að búta land eignarnámsþola í sundur og að við eignarnámið og meðferð matsmáls matsnefndar myndu eignarnámsþolar gera kröfu um að eignarnámið myndi ná til 13 hektara lands og fá þá kröfu samþykkta. Þá hafi þótt rétt að eignarnemi myndi bera áhættu af áhrifum nýs íþróttasvæðis á það land eignarnámsþola sem eftir stæði. Þetta séu hinar raunverulegu ástæður fyrir því að aukið land hafi verið fellt undir eignarnámið, þ.e. beiting meðalhófsreglu við eignarnám. Öll umfjöllum um fjárhæð eignarnámsbóta miði réttilega við líklega og afar fyrirsjáanlega notkun jarðarinnar, sem sé sú uppbygging sem sé fyrirhuguð og líta verði til við verðmat landsins.

Eignarnámsþolar vísa til þess að af málatilbúnaði eignarnema verði ráðið að allt hafi legið fyrir um gæði jarðarinnar þegar aðalskipulagsáætlanir hafi verið ákveðnar og þegar ákveðið hafi verið að nauðsynlegt væri að nýta land eignarnámsþola til frekari uppbyggingar. Þeir kveða enga þýðingu hafa þótt landið hafi áður verið skilgreint sem opið svæði í skipulagsáætlunum enda sé ljóst að það sé nú skilgreint til uppbyggingar í þágu sveitarfélagsins, undir íþróttasvæði og að hluta undir íbúðabyggð. Þá hafi það engin áhrif á fullar bætur hvort eignarnemi hyggist byggja þar íbúabyggð eða aðra þjónustustarfsemi. Verðmæti landsins sé mikið enda sé jörðin staðsett innan þéttbýlis, í nálægð við alla innviði og þjónustu og þar af leiðandi sé landið afar vel fallið til uppbyggingar. Þá sé ljóst að landið sé eignarnema nauðsynlegt til uppbyggingar og sé sú staðreynd óháð einstaka ákvörðunum eignarnema um landnýtingu og skipulag. Notagildi jarðarinnar sé afar mikið fyrir eignarnámþola og ef landið hefði ekki sætt eignarnámi hefðu þeir haft möguleika á margvíslegri uppbyggingu þar.

Eignarnámsþolar benda sérstaklega á að eignarnemi hafi lagt fyrir matsnefnd að meta verðmæti landsins með tilliti til sölu- eða markaðsvirðis en ekki hafi verið lagt fyrir nefndina að meta markaðsverð eða gæði jarðefna innan jarðarinnar.

Eignarnámsþolar telja að þau sjónarmið sem eignarnemi hafi teflt fram hafi engin áhrif á áskilnað 72. gr. stjórnarskrárinnar um að eignarnámsþolum beri fullt verð fyrir eign sína. Þeir geri kröfu um fullt verð fyrir þá eignarskerðingu sem þeir hafi þurft að þola sem þeir telja eignarnema ekki hafa boðið fram.

Varðandi kröfu eignarnámsþola um bætur fyrir óhagræði og raks, bæði tímabundið og til framtíðar, benda þeir t.d. á að það land sem þeir haldi eftir að eignarnámi frágengnu séu eftirleiðis aðskildar spildur og að af því hljótist óhagræði fyrir þá. Að öðru leyti sé matsnefndinni sem sjálfstæðri stjórnsýslunefnd falið að meta þennan bótalið sjálfstætt.

Að síðustu árétta eignarnámsþolar að þeir hafni öllum málsástæðum eignarnema í heild sinni.

VI

Niðurstaða matsnefndar:

Eignarnám á landspildu eignarnámsþola er til komið á grundvelli 1. mgr. 50. gr. skipulagslaga í þágu framkvæmda eignarnema samkvæmt gildandi aðalskipulagi hans. Í aðalskipulagi eignarnema 2016 til 2028, eins og því var breytt 5. september 2022, greinir meðal annars:

„[Eignarnemi] vinnur að breytingu á Aðalskipulagi Rangárþings ytra 2016-2028 skv. 1. mgr. 36. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Vegna stækkunar leik- og grunnskólans á Hellu er þörf á að færa íþróttavöll sem nú er innan skólasvæðisins. Byggð verður upp mjög góð íþróttaaðstaða fyrir frjálsar íþróttir og knattspyrnu, mögulega yfirbyggð, ásamt þjónustuhúsum, bílastæðum o.fl. Breytingin felur í sér að hluta af opnu svæði OP2 er breytt í íþróttasvæði. Íþróttasvæðið verður 8,7 ha.“

Málsaðilar eru sammála um að afmarka beri matsandlagið með þeim hætti sem gert er í hnitsettum uppdrætti og merkjalýsingu 24. október 2024, sem fylgdu afsali eignarnámsþola á matsandlaginu til eignarnema 7. janúar 2025, en merkjalýsingin er árituð um samþykki eigenda aðliggjandi lands. Eins og þar greinir er matsandlagið 12,94 hektarar að stærð. Af uppdrættinum verður ráðið að matsandlagið afmarkast í norður af Helluvaðsvegi og í austur af Öldutúni 1, Öldutúni 2, Öldutúni 3 og jörðinni Helluvaði 1, en matsandlagið tilheyrði áður síðastgreindu jörðinni. Í suður afmarkast matsandlagið að mestu af Gaddstöðum, þótt vestast á suðurmörkum nái það að íbúðabyggð við Laufskála. Vesturmerki matsandlagsins liggja síðan að mestu að íbúðabyggð við Hólavang og nyrst að íbúðabyggð við Nestún. Eftir eignarnámið og afsal matsandlagsins 7. janúar 2025 halda eignarnámsþolar eftir tveimur spildum. Önnur spildan er staðsett austan matsandlagsins, sunnan Helluvaðsvegar. Hin spildan, sem nefnist Nátthagi, er staðsett norðan Helluvaðsvegar.

Samkvæmt gögnum málsins stóð upphaflega til að eignarnemi tæki aðeins eignarnámi spildu í eigu eignarnámsþola sem svaraði til þess lands sem hann þyrfti undir nýjan íþróttavöll, og auðkennd hefur verið með ÍÞ7 í gildandi aðalskipulagi. Eftir samningaviðræður við eignarnámsþola hafi eignarnemi á hinn bóginn samþykkt að taka einnig eignarnámi spildur sem liggja að fyrstgreindu spildunni og auðkenndar hafa verið sem svæði A, B, C og D, eftir beiðni eignarnámsþola þar um á þeim grundvelli að viðbótarspildurnar yrðu þeim ella illnýtanlegar. Sameiginlega mynda þessar spildur matsandlagið í máli þessu. Samkvæmt gildandi aðalskipulagi er spildan undir íþróttavöll nú skilgreind sem slík, svæði A og D eru á matsandlaginu vestanverðu og skipulögð í þágu íbúðabyggðar, svæði B tekur til vegsvæðis Helluvaðsvegar að norðanverðu og svæði C í norðausturhorni matsandlagsins er skipulagt sem opið svæði.

Við munnlegan flutning málsins fyrir matsnefnd var þess farið á leit við eignarnema að upplýst yrði um skipulagssögu þess svæðis sem matsandlagið tilheyrði. Eignarnemi lagði í kjölfarið fram upplýsingar um skipulag á svæðinu allt aftur til ársins 1977. Samkvæmt upplýsingunum um skipulagssögu svæðisins er matsandlagið á svæði sem skilgreint var sem opið svæði til sérstakra nota í aðalskipulagi á árunum 2011 til 2022 og almenningsgarður ráðgerður þar. Á árunum 2003 til 2011 var svæðið á hinn bóginn skipulagt að stórum hluta undir íbúðabyggð en fyrir þann tíma, allt frá árinu 1977, hafði svæðið verið skipulagt sem „opið svæði/landbúnaður“. Í aðalskipulagi hefur frá 2022 eins og áður greinir verið við það miðað að svæðið sé ýmist skilgreint sem íþróttasvæði, íbúðabyggð, vegsvæði eða opið svæði. Af hálfu eignarnema er því meðal annars haldið fram að þegar aðalskipulagi eignarnema hafi verið breytt árið 2011 hafi hlutaðeigandi svæði aftur verið breytt í opið svæði meðal annars vegna umræðna um að svæðið væri erfitt til íbúðabyggðar samkvæmt þeim ráðgjöfum sem starfað hefðu fyrir eignarnema á þeim tíma. Þessu er mótmælt af hálfu eignarnámsþola sem telja að ekkert í gögnum málsins styðji þessa staðhæfingu, heldur sé þvert á móti berum orðum meðal annars tiltekið í greinargerð með aðalskipulaginu sem gilti á árunum 2003 til 2011 að hagkvæmast væri fyrir eignarnema að uppbygging íbúðarsvæða yrði næst grunnskólanum.

Í samningi málsaðila 3. maí 2024 vegna eignarnámsins, sem er í fjórum greinum, er í grein 1 fjallað um ástæður að baki samningnum, í grein 2 er fjallað um eignarnámið, í grein 3 er fjallað um fjárhæð eignarnámsbóta og í grein 4 um áhvílandi veðskuldir.

Þannig segir meðal annars í grein 1 að aðilar gangi til samningsins að undangengnum samningaviðræðum vegna fyrirhugaðra kaupa eignarnema á landspildu úr landi Helluvaðs 1 á grundvelli frjálsra saminga aðila á milli án þess að til eignarnáms þurfi að koma, svo og að aðilar hafi orðið ásáttir um afmörkun landsins en telji samningaviðræður um fjárhæð kaupverðs fullreyndar. Ágreiningur sé þannig milli aðila um fjárhæð endanlegra bóta sem eignarnema beri að greiða eignarnámsþolum vegna eignarnámsins og hafi aðilar sammælst um að fjalla skuli um þann ágreining í lögmætu eignarnámsferli. Eignarnámsþolar skuldbindi sig til þess að afhenda eignarnema matsandlagið gegn greiðslu samkvæmt 2. mgr. 3. gr. samningsins, þegar eignarnámsákvörðun vegna spildunnar liggi fyrir að fenginni heimild ráðherra þar um samkvæmt 2. gr. samningsins.

Í grein 2 segir:

„Eignarnemi mun óska eftir eignarnámsheimild frá ráðherra samkvæmt 1. mgr. 50. gr. skipulagslaga, nr. 123/2010, vegna framangreindrar landspildu að lokinni undirritun samnings þessa og er samningur þessi gerður með fyrirvara um að heimild ráðherra fáist til eignarnáms landspildunnar.

Með undirritun samnings þessa, samhliða greiðslu kaupverðs samkvæmt 3. gr. samningsins, samþykkja eignarnámsþolar að eignarnemi leiti eignarnáms á grundvelli skipulagslaga nr. 123/2010 á landspildu þeirri sem um ræðir. Munu eignarnámsþolar þannig ekki andmæla eignarnámi landspildunnar eftir að eignarnámsbeiðni þar um hefur komið fram af hálfu eignarnema.

Aðilar eru sammála um að eignarnemi sendi málið til málsmeðferðar og úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta til samræmis við ákvæði laga um framkvæmd eignarnáms nr. 11/1973, að því er tekur til mats á fullu verði í skilningi 72. gr. stjórnarskrár, sbr. lög nr. 33/1944, þegar eignarnámsákvörðun liggur fyrir. Áskilja matsþolar sér rétt til að hafa þar uppi allar kröfur og málsástæður er varða fjárhæð eignarnáms.“

Í grein 3 segir:

„Við undirritun samnings þessa greiðir eignarnemi hæfilegan lögmannskostnað eignarnámsþola vegna samningsgerðarinnar samkvæmt reikningi sem eignarnemi samþykkir.

Eignarnemi mun greiða eignarnámsþolum kr. 52.000.000,- fimmtíu og tvær milljónir króna 00/100 kaupverð fyrir landspilduna þegar eignarnámsákvörðun liggur fyrir að fenginni heimild ráðherra skv. 2. gr. samnings þessa. Við greiðsluna öðlast eignarnemi fulla eignarheimild fyrir landspildunni og full umráð hennar því til samræmis og lýsir eignarnámsþoli eignarnema réttan og lögmætan eiganda eignarinnar við það tímamark.

Fjárhæð sú sem eignarnemi greiðir eignarnámsþolum samkvæmt framangreindu ber enga vexti og skal dregin frá þeirri bótafjárhæð sem ákveðin kann að verða af matsnefnd eignarnámsbóta eða eftir atvikum dómstólum, að því marki sem sú heildarfjárhæð kann að nema hærri fjárhæð en þeirri heildarfjárhæð sem eignarnemi hefur innt af hendi samkvæmt samningi þessum.

Eignarnemi á ekki endurkröfu á hendur eignarnámsnámsþola komi til þess að niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta, eða eftir atvikum dómstóla, feli í sér lægra mat á fullu verði eignarinnar en nemur hinni þegar greiddu fjárhæð samkvæmt samningi þessum. Greiðslan er þannig óafturkræf.

Komi hins vegar til þess að niðurstaða matsnefndar, eða eftir atvikum dómstóla, feli í sér hærra mat á fullu verði eignarinnar en þegar hefur verið innt af hendi af hálfu eignarnema samkvæmt samkomulagi þessu, áskilja eignarnámsþolar sér rétt til þess að krefjast frekari greiðslu úr hendi eignarnema því til samræmis.

Eignarnemi mun greiða eignarnámsþolum það sem talið verður hæfilegt endurgjald vegna kostnaðar þeirra af rekstri matsmálsins fyrir matsnefnd eignarnámsbóta, sbr. 11. gr. laga um framkvæmd eignarnáms, nr. 11/1973.

Um málskot til dómstóla gilda almennar reglur og hafa báðir aðilar samnings þessa rétt til að skjóta ágreiningi um úrlausn matsnefndar eignarnámsbóta til dómstóla. Rísi mál út af samningi þessum skal það höfðað fyrir Héraðsdómi Suðurlands.“

Í grein 4 er loks tekið af skarið um að áhvílandi veðskuldir sem kunni að hvíla á eigninni séu eignarnema óviðkomandi og skuli þær afnumdar við afhendingu landspildunnar samhliða greiðslu kaupverðs samkvæmt 2. mgr. 3. gr. samningsins þegar eignarnámsákvörðun liggi fyrir.

Af málsgögnum verður þannig ráðið að eignarnám á matsandlaginu, sem mál þetta varðar, sé liður í þeirri tilætlan eignarnema að ráðast í áætlaða þróun samkvæmt staðfestu aðalskipulagi, nánar tiltekið aðalskipulagi eignarnema 2016 til 2028, eins og því var breytt 5. september 2022. Nánar tiltekið er það tilgangur eignarnema að öðlast þannig eignarrétt yfir matsandlaginu í þágu íþróttasvæðis sem skal staðsett fyrir landi matsandlagsins, en fyrir aðalskipulagsbreytinguna 5. september 2022 var sá hluti þess skilgreindur sem opið svæði eins og áður greinir.

Eignarnámið beinist að landspildu fyrir landi jarðarinnar Helluvaðs 1 á Hellu í Rangárþingi ytra, sem eignarnámsþolar eiga hver fyrir sitt leyti fjórðungshlut í. Jörðin Helluvað 1 og þ. á m. matsandlagið eru staðsett innan þéttbýlismarka Hellu. Samkvæmt gögnum málsins er jörðin alls um 47 hektarar að stærð og er hún skorin í sundur af Helluvaðsvegi, sem markar eins og áður greinir norðurmörk matsandlagsins, þ.e. þeirrar spildu fyrir landi jarðarinnar Helluvaðs 1 sem nú sætir eignarnámi. Að eignarnámi frágengnu standa þá eftir um 34,06 hektarar af landi jarðarinnar sem eignarnámsþolar halda eftir (47 - 12,94 hektarar).

Kemur þá til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um bætur úr hendi eignarnema vegna eignarnáms á matsandlaginu.

Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar 18. október 2012 í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum, t.d. þeim sjaldgæfu tilvikum þegar svo hagar til að eignarnámsþola er skylt vegna fyrirmæla í lögum að halda áfram tiltekinni starfsemi sem hann hefur stundað á þeirri eign sem hann hefur verið sviptur.

Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 8. apríl 2025 og kynnti sér aðstæður ásamt lögmönnum aðila, eignarnámsþolanum Jóni Thorarensen og fulltrúum eignarnema. Sem fyrr greinir tekur eignarnámið til eignarréttar yfir landi jarðarinnar Helluvaðs 1. Vettvangsathugun á landi jarðarinnar leiddi í ljós að matsandlagið er að mestu vel gróið beitiland.

Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu, nema ef vera skyldi krafa eignarnámsþola um bætur fyrir óhagræði og rask til framtíðar. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.

Það er álit matsnefndar að ákveða þurfi fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþolum fyrir matsandlagið, þ.e. það land jarðarinnar Helluvaðs 1 sem sætt hefur eignarnámi í þágu gildandi aðalskipulags eignarnema, samtals 12,94 hektarar. Tilboð eignarnema, sem nemur þeirri fjárhæð sem hann innti af hendi til eignarnámsþola 31. október 2024 samkvæmt samningi 3. maí sama ár vegna eignarnámsins nemur samtals 52.000.000 krónum eða um 4.018.547 krónum á hektara (52.000.000 krónur / 12,94 hekturum). Á móti hafa eignarnámsþolar gert kröfu um að verðmæti matsandlagsins nemi 12.000.000 krónum á hektara en það verð telur matsnefndin ekki gefa fyllilega raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Matsnefndin telur rétt að miða við að verðmæti matsandlagsins nemi 430 krónum á fermetra eða 4.300.000 krónum á hektara. Hér hefur matsnefndin haft hliðsjón af úrskurði matsnefndar 29. júní 2021 í máli nr. 5/2020, varðandi eignarnám á spildum úr landi Spóavegar 16 og Spóavegar 18 í Ölfusi, sem skráðar voru opinberri skráningu sem íbúðarhúsalóðir, og kaupsamningi 17. desember 2019 um sölu á spildu úr landi Geirakots í Sveitarfélaginu Árborg, að teknu tilliti til verðlags- og staðsetningaráhrifa. Matsnefndin hefur einnig litið til þess að fyrir liggur aðalskipulag á landsvæðinu sem meðal annars tekur til matsandlagsins og þá jafnframt þeirrar staðreyndar að tilefni eignarnámsins er þróun eignarnema samkvæmt þessu staðfesta aðalskipulagi, sbr. eignarnámsheimild í 1. mgr. 50. gr. skipulagslaga, svo og þess að skipulagsvaldið á svæðinu er á forræði eignarnema, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta 11. apríl 2003 í máli nr. 7/2002. Fyrir 12,94 hektara spildu úr landi Helluvaðs 1 þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig vera 55.642.000 krónur (12,94 hektarar x 4.300.000 krónur).

Eignarnámsþolar hafa einnig haft uppi kröfu um bætur fyrir „tímabundið sem og framtíðar óhagræði og rask.“

Það er álit matsnefndar að forsendur standi ekki til þess að úrskurða eignarnámsþolum bætur úr hendi eignarnema fyrir ætluð fjárhagsleg áhrif sem eignarnámið hafi á það land sem þeir halda eftir, þ.e. verðrýrnun þar sem land jarðarinnar Helluvaðs 1 skiptist eftir eignarnám þannig að óhagræði hljótist af. Land jarðarinnar skiptist vissulega í tvær spildur eftir eignarnámið. Önnur spildan er staðsett austan matsandlagsins, sunnan Helluvaðsvegar, og er hún um 24 hektarar að stærð. Hin spildan, sem nefnist Nátthagi, er staðsett norðan Helluvaðsvegar og er hún um 10 hektarar að stærð. Við úrlausn um þetta hefur matsnefndin litið til þess að áður en til eignarnámsins kom skipti Helluvaðsvegur landi jarðarinnar upp í land norðan og sunnan vegar. Þá hefur matsnefndin hér einnig hliðsjón af því að í aðdraganda eignarnámsins mun eignarnemi hafa komið til móts við þau sjónarmið eignarnámsþola að nánar tilgreindir hlutar lands jarðarinnar sem ráðgert var að myndu ekki sæta eignarnámi myndu eftirleiðis nýtast eignarnámsþolum illa og þeir hafi því verið felldir undir eignarnámið. Við þetta mun andlag eignarnámsins hafa aukist um fimm hektara, þ.e. úr 8,6 hekturum í 12,94 hektara, og eignarnemi þannig tekið stærri hluta jarðarinnar eignarnámi en hann hefði ella gert.

Þá getur að áliti matsnefndar ekki komið til greiðslu bóta af hálfu eignarnema fyrir ætlað tjón af völdum rasks og ónæðis vegna umsvifa eignarnema, svo sem eignarnámsþolar hafa krafist. Er þá meðal annars til þess að líta sem áður greinir um að eignarnámið tekur ekki aðeins til þeirrar landspildu sem nauðsyn stóð til að eignarnemi eignaðist til að koma gildandi aðalskipulagi á svæðinu til leiðar, samkvæmt 1. mgr. 50. gr. skipulagslaga, heldur einnig viðbótarlands sem eignarnámsþolar æsktu þess að eignarnemi tæki einnig eignarnámi. Af því leiðir að eignarnemi mun að óbreyttu hafa nokkuð greiðan aðgang að matsandlaginu til athafna í þágu aðalskipulagsins. Á þessari stundu liggur á hinn bóginn einungis fyrir aðalskipulag eignarnema 2016 til 2028, með áorðnum breytingum, og deiliskipulagsvinnu er ólokið. Óvíst er því enn í hvaða framkvæmdir nákvæmlega verður ráðist af hálfu eignarnema fyrir landi matsandlagsins og þar af leiðandi einnig hvenær af þeim verður. Hér er að áliti matsnefndar uppi slík óvissa um áhrif framkvæmda eignarnema fyrir landi matsandlagsins að ekki er að svo stöddu unnt að ákveða eignarnámsbætur fyrir ætlað tjón af þessum völdum, hvorki til skamms tíma eða í framtíðinni, líkt og eignarnámsþolar hafa krafist. Hefur matsnefndin þá meðal annars í huga heimildir 16. gr. laga nr. 11/1973 til endurupptöku bótaákvörðunar. Er þessari kröfu eignarnámsþola því hafnað.

Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur vera samtals 55.642.000 krónur og til frádráttar kemur innborgun eignarnema 31. október 2024 að fjárhæð 52.000.000 krónur samkvæmt samningi aðilanna 3. maí 2024 vegna eignarnámsins. Eignarnámsþolum ber því réttur til greiðslu að fjárhæð samtals 3.642.000 krónur. Samkvæmt gögnum málsins eiga eignarnámsþolar hver fyrir sitt leyti fjórðungshlut í jörðinni Helluvaði 1 og þar með sama hlutfall í matsandlaginu. Nemur hlutdeild hvers eignarnámsþola um sig í eignarnámsbótum þannig 910.500 krónum (0,25 x 3.642.000 krónur).

Eignarnemi skal greiða eignarnámsþolum óskipt 3.257.150 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði. Hefur þá verið tekið tillit til meðferðar málsins fyrir matsnefnd, þ. á m. vettvangsathugunar í málinu 8. apríl 2025 og munnlegs flutnings þess 8. maí sama ár. Lögmaður eignarnámsþola hefur gætt hagsmuna þeirra sameiginlega og er tímaskýrsla sem hann hefur lagt fram í málinu ósundurgreind að því er varðar vinnu í þágu eignarnámsþola. Verður málskostnaður þeim til handa ákveðinn í einu lagi.

Þá skal eignarnemi greiða 2.200.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Rangárþing ytra, skal greiða eignarnámsþolunum Boga Thorarensen, Jóni Thorarensen, Sólveigu Thorarensen og Steinari Thorarensen, hverjum fyrir sitt leyti, 910.500 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu.

Eignarnemi skal greiða eignarnámsþolum óskipt 3.257.150 krónur í málskostnað.

Þá skal eignarnemi greiða 2.200.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.

Valgerður Sólnes

 Gústaf Vífilsson                                                         Einar Páll Kjærnested