Hoppa yfir valmynd

Mál nr. 11/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 7. apríl 2022

í máli nr. 11/2022

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að gera úrbætur á geymslu íbúðarinnar svo að unnt sé að nýta hana. Einnig er óskað viðurkenningar á því að tjón vegna tafa á málinu verði bætt með lækkun leigu um ákveðinn tíma sem miðist við þann fermetrafjölda geymslu sem sóknaraðili hafi ekki getað nýtt frá 1. september 2021.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 14. febrúar 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. febrúar 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 28. febrúar 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 7. mars 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 7. mars 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 13. mars 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 14. mars 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 21. mars 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. mars 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ó/tímabundinn leigusamning frá 1. september 2021 til 31. ágúst 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um hvort sóknaraðili eigi rétt á lækkun á leigu á þeirri forsendu að geymsla í sameign sem fylgir íbúðinni sé ónothæf vegna kannabislyktar.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi fengið afhenta félagslega leiguíbúð hjá gagnaðila 1. september 2021. Um sé að ræða tveggja herbergja íbúð ásamt geymslu í kjallara. Umkvörtunarefnið varði geymsluna sem sé ónothæf vegna ólyktar. Nokkrum dögum fyrir afhendingu hafi sóknaraðili fengið að skoða íbúðina en ekki geymsluna þar sem lyklar hafi ekki verið til staðar. Hann hafi haft orð á því við starfsmann sem hafi sýnt íbúðina að það væri ólykt í annarri nærliggjandi geymslunni og hann því sent tölvupóst næsta dag með athugasemd um að vonandi væri það ekki þessi geymsla sem í væri ólykt. Eftir afhendingu lykla að geymslunni hafi komið í ljós að það væri geymslan og hafi sóknaraðili þegar kvartað með tölvupósti um þá ólykt sem stafaði frá henni. Hann hafi ekki getað notað geymsluna frá upphafi leigutíma og því skilað lyklum að henni til gagnaðila fyrir þremur mánuðum. Hann hafi ítrekað og árangurslaust óskað eftir úrbótum af hálfu gagnaðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sá sem greinargerðina riti hafi skoðað íbúðina og geymsluna við skil fyrri leigjanda. Við skoðun á geymslunni hafi ekkert óvenjulegt komið í ljós og enga lykt hafi verið að finna sem hafi vakið athygli við þá skoðun. Fyrir afhendingu hafi ýmsar viðhaldsframkvæmdir verið gerðar á íbúðinni, hún máluð og geymslan einnig.

Við afhendingu á íbúðinni, undir lok ágústmánaðar, hafi sóknaraðili sagt félagsráðgjafa að hann þyrfti ekki að skoða geymsluna þar sem hann þekkti vel til og hefði margsinnis komið að geymslunum í húsinu og vissi hvernig þær væru.

Kvörtun hafi borist með tölvupósti sóknaraðila 5. september 2021 um lykt í geymslunni sem væri talin stafa að kannabis og að hún væri ekki nothæf af þeirri ástæðu. Erindinu hafi verið svarað næsta dag. Í erindinu hafi komið fram að lögreglu hefði verið gert viðvart, en D hafi ekki móttekið neitt frá lögreglu vegna umræddrar tilkynningar. Þá komi ekki fram til hvaða fagaðila sé vísað og hafi það ekki fengist upplýst.

Sóknaraðili hafi sent aðra kvörtun með tölvupósti 19. september 2021 um að geymslan væri ónothæf og hafi honum verið svarað næsta dag. Sóknaraðila hafi verið boðið að starfsmaður gagnaðila kæmi samdægurs til að skoða málið með honum og hann þegið það, en þegar til hafi komið hafi hann ekki verið heima svo að ekkert hafi orðið úr því. Sóknaraðila hafi verið boðinn nýr tími til skoðunar en hann hafi ekki brugðist við því.

Í tölvupósti sóknaraðila 1. október 2021 hafi hann sagt að fleiri hefðu farið í geymsluna og komist að sömu niðurstöðu og hann, en ekki hafi verið tilgreint um hverja væri að ræða. Sóknaraðili hafi sagt að hann kæmi ekki til með að greiða fyrir afnot af geymslu sem hann gæti ekki notað. Yfirfélagsráðgjafi hjá fjölskyldusviði D hafi svarað erindinu samdægurs um að geymslan yrði lagfærð og komið yrði til móts við hann með greiðslur. Í póstinum hafi ekki verið gerður sá fyrirvari að skoða þyrfti geymsluna og meta hana ónothæfa. Sá fyrirvari hafi aftur á móti verið gerður í símtali við sóknaraðila.

Sóknaraðili hafi sent bæjarstjóra D tölvupóst 26. október 2021 sem hafi verið svarað samdægurs og málinu vísað til eignasjóðs bæjarfélagsins til skoðunar. Sóknaraðili hafi sent tölvupóst á ný 28. október 2021 sem bæjarstjórinn hafi svarað næsta dag. Í svari bæjarstjórans segi að starfsmaður þjónustumiðstöðvarinnar hafi komið á staðinn í vikunni en honum ekki verið hleypt inn til að skoða. Einnig hafi verið upplýst að óskað hefði verið eftir aðkomu lögreglu til að skoða málið. Samkvæmt starfsmanni þjónustumiðstöðvarinnar, sem hafi farið á staðinn fyrir hönd eignasjóðs, hafi hann hringt dyrabjöllu sóknaraðila, gefið sig fram við hann og greint frá erindinu. Sóknaraðili hafi sagst ekki kannast við neina geymslu og ekki hleypt honum inn. Starfsmaðurinn hafi síðar komist á geymslugang sameignar þar sem geymslan sé með aðstoð annars íbúa. Starfsmaðurinn hafi staðfest að hann hefði ekki getað greint neina lykt á ganginum eða við geymsluna, hvorki neina einkennilega lykt né neina ólykt.

Sóknaraðili hafi sent tölvupósta 31. október og 1. nóvember vegna málsins þar sem meðal annars segi að hann hafi sjálfur óskað eftir aðkomu lögreglu á staðinn og hann greint frá komu hennar. Gagnaðila hafi ekki borist neitt erindi frá lögreglu sem staðfesti þetta.

Félagsráðgjafi fjölskyldusviðs hafi svarað tölvupóstum sóknaraðila 1. nóvember 2021 og honum verið boðið viðtal samdægurs. Hann hafi ekki getað þegið viðtal þann dag, en honum hafi þá verið boðið upp á viðtalstíma þegar það hentaði honum. Í tölvupósti félagsráðgjafa segi að skoðað verði að koma til móts við kröfu hans um afslátt af leigu eftir því hvað niðurstaða frá lögreglu leiði í ljós.

Sóknaraðili hafi mætt í viðtal til félagsráðgjafa 10. nóvember 2021. Hann hafi skilað lyklum að geymslunni og í viðtalinu hafi komið fram að honum fyndist þetta mál pirrandi vegna þess tíma sem það tæki og vegna þess að hann gæti ekki notað geymsluna vegna lyktar sem hann hafi líkt við eins og verið væri að rækta gras. Hann hafi sagst kannast við einn strákinn sem byggi í stigaganginum og sagt að hann hafi alltaf „verið í ræktun“ og hann hafi grunað hann um að vera enn að því. Sóknaraðili hafi velt fyrir sér hvort lyktin kæmi úr loftræstingunni og hann sagt að væri um ræktun að ræða þyrfti að henda öllu úr geymslunni, líka spýtum, því lyktin settist í allt. Sóknaraðili hafi sagt að lögreglukona, sem hefði komið á staðinn, hefði fundið lyktina en að lögreglan hefði leitað alls í átta mínútur að lykt/ræktun, en ekki fundið neitt.

Frá því að fyrrnefndir tölvupóstar hafi borist frá sóknaraðila í byrjun nóvember og viðtal við félagsráðgjafa átt sér stað hafi borist einn tölvupóstur frá honum vegna málsins.

Gagnaðili hafi ítrekað reynt að koma til móts við sóknaraðila vegna umkvartana hans en því miður hafi það borið takmarkaðan árangur eins og rakið hafi verið hér að framan. Hann virðist ekki sjálfur alltaf viss um hvaðan umrædd lykt komi eða hvort hún eigi uppruna sinn í geymslunni. Eftir móttöku kærunnar hafi starfsmaður gagnaðila farið ásamt tveimur starfsmönnum þjónustumiðstöðvarinnar á staðinn til að kanna aðstæður þar sem nú sé lykill að umræddri geymslu í höndum gagnaðila. Við skoðun hafi ekkert athugavert komið í ljós. Geymslan sé tóm, að undanskildum einum flatskjá, og því ekkert sem geti gefið frá sé lykt af neinu tagi, enda hafi þar enga óeðlilega lykt verið að finna. Að mati gagnaðila sé ekkert sem gefi til kynna að geymslan sé ónothæf eða að um vanhöld á leigusamningi sé að ræða af hálfu gagnaðila annað en staðhæfingar sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að sviðsstjóri fjölskyldusviðs D hafi að eigin sögn boðist til þess að koma en í það skipti hafi sóknaraðili misst af komu hans. Einnig hafi hann sent varnaraðila tölvupóst um að hann ætli að koma og hann sent tímasetningu vegna komu sinnar og sóknaraðili þá séð um tíu mínútum síðar að hann hafi misst af honum. Málið varði aðallega geymsluna sem hafi verið ónothæf frá upphafi leigutíma og hafi fyrsta beiðni hans verið sú að dregið verði af leigu sem miðist við fermetrafjölda geymslunnar eða hún löguð. Það sé ekki hlutverk sóknaraðila að laga verk eða aðbúnað sem hafi verið til staðar áður en hann hafi flutt inn. Sóknaraðili hafi haft samband við lögregluna sem hafi tekið þessu alvarlega og komið á staðinn og staðfest að um væri að ræða kannabislykt. Það sé undarlegt að hálfu sveitarfélags að leyfa þessu að eiga sér stað í félagsbústöðum og hjá aðilum sem hafi verið að stríða við fíknivanda. Sóknaraðili hafi árangurslaust sent gagnaðila ítrekun.

Í leigusamningnum sé geymslupláss og samkvæmt því greiði sóknaraðili fyrir geymslu sem sé ónothæf.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Þá segir að ítrekað hafi verið reynt að koma til móts við sóknaraðila vegna umkvartana hans og til að eiga samvinnu um málið. Það eigi ekki aðeins við það sem komi fram í athugasemdum sóknaraðila við greinargerð varnaraðila heldur einnig heimsókn starfsmanns þjónustumiðstöðvar sem lýst sé í greinargerðinni. Það sé ljóst að geymslan sé hluti af því húsnæði sem varnaraðili leigi sóknaraðila og þar sem ekkert hafi komið fram við skoðun á henni sem gefi til kynna að hún sé ónothæf eða þarfnist lagfæringar, sé ekki talin ástæða til að taka hana út úr leigusamningnum eða veita afslátt af leigu.

Á E séu sjálfseignaríbúðir en ekki „félagsbústaðir“ eins og lýst sé í athugasemdum sóknaraðila. D beri ekki ábyrgð á öðru húsnæði þar en félagslegri leiguíbúð sem sóknaraðili leigi. Eins og fram komi í greinargerð varnaraðila hafi lögregla oftar en einu sinni komið á staðinn, að beiðni sóknaraðila, vegna kannabislyktar eða gruns um kannabisræktun. D hafi ekki borist neitt frá lögreglu um að eitthvað saknæmt eða óeðlilegt væri til staðar sem bærinn þyrfti að bregðast við. Af hálfu bæjarfélagsins hafi því ekki verið talin ástæða til að aðhafast neitt umfram það sem fram hafi komið í greinargerð gagnaðila. D hafi ekki borist neinar umkvartanir frá húsfélagi eða öðrum íbúum að E sem tengja megi við mál þetta.

VI. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að nú komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu.

Í 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. eða 2. mgr. 16. gr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Í 3. mgr. 17. gr. segir að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan eigi hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Samkvæmt leigusamningi aðila fylgir hinni leigðu íbúð geymsla í sameign. Sóknaraðili kveður að geymslan hafi verið ónothæf frá upphafi leigutíma vegna kannabislyktar sem stafi frá henni. Einnig kveður hann varnaraðila ekki hafa brugðist við ítrekuðum beiðnum sínum um úrbætur vegna þessa.

Með tölvupósti 5. september 2021 upplýsti sóknaraðili að kannabislykt stafaði frá geymslunni og að ekki væri hægt að nota hana fyrr en það yrði lagað. Varnaraðili sagði næsta dag að reynt yrði að bregðast við sem fyrst. Sóknaraðili ítrekaði kvörtun sína með tölvupósti 19. september 2021. Með tölvupósti næsta dag óskaði varnaraðili eftir því að hitta sóknaraðila samdægurs klukkan 14:30 til að fara yfir málið sem sóknaraðili játaði og sagðist vera heima. Í tölvupósti varnaraðila síðar sama dag segir að sóknaraðili hafi ekki verið heima þegar hann hafi komið á staðinn og spurði varnaraðili hvort hann gæti komið aftur tveimur dögum síðar á sama tíma. Engin svör bárust frá sóknaraðila. Með tölvupósti sóknaraðila 1. október sagðist hann ekki geta notað geymsluna og því hlyti það að dragast frá leigunni. Sama dag sagði varnaraðili að það yrði dregið frá á næsta greiðsluseðli vegna geymslunnar. Í greinargerð varnaraðila segir að upplýst hefði verið símleiðis að boð um afslátt af leigugjaldi  hafi verið með þeim fyrirvara að geymslan yrði skoðuð og hún metin ónothæf. Með tölvupósti sóknaraðila 26. október gerði hann athugasemdir við að ekkert hefði verið aðhafst í málinu. Sama dag vísaði bæjarstjóri D málinu til eignasjóðs bæjarins til skoðunar. Sóknaraðili ítrekaði athugasemdir sínar með tölvupósti 28. október og sagði bæjarstjórinn næsta dag að óskað hafi verið eftir skoðun lögreglunnar á málinu. Í tölvupósti sóknaraðila 31. október segir að hann hafi hringt á lögregluna sem hafi komið og lyktin ekki farið fram hjá henni. Í tölvupósti varnaraðila 1. nóvember segir að bæjarfélagið hafi óskað eftir könnun lögreglunnar á málinu og að skoðað yrði að koma til móts við sóknaraðila með leiguna þegar niðurstaða hennar lægi fyrir. Einnig kemur fram að starfsmaður þjónustumiðstöðvar hefði reynt að komast í samband við sóknaraðila í síðustu viku til að komast í geymsluna en hann ekki hitt á hann. Þá bauðst sóknaraðila að koma til viðtals við félagsráðgjafa samdægurs eða síðar í vikunni. Sóknaraðili svaraði samdægurs og sagðist ætla að bíða með það og sagði varnaraðili þá að hann yrði í sambandi upp á viðtalstíma sem hentaði honum. Í greinargerð varnaraðila segir að starfsmaður þjónustumiðstöðvarinnar hefði hringt dyrabjöllu sóknaraðila sem hafi sagst ekki kannast við neina geymslu. Starfsmaðurinn hefði þó komist inn á geymsluganginn en hvorki greint neina lykt þar né við téða geymslu. Þá skilaði sóknaraðili lyklum að geymslunni 10. nóvember í viðtali hjá félagsráðgjafa. Með tölvupósti sóknaraðila 29. nóvember 2021 óskaði hann eftir að geymslan yrði löguð vegna kannabislyktar og að leiga yrði endurgreidd sem næmi fermetrafjölda geymslunnar og staðfesti varnaraðili móttöku á erindinu. Varnaraðili upplýsti að eftir að kæra sóknaraðila hafi borist hafi hann farið í geymsluna en ekkert athugavert komið í ljós.

Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að sóknaraðili gerði varnaraðila skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum innan fjögurra vikna frá afhendingu húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Þá liggur fyrir að varnaraðili brást við innan fjögurra vikna frá tilkynningu sóknaraðila, sbr. 1. mgr. 17. gr. sömu laga. Af framangreindum gögnum málsins má þó ráða að varnaraðili reyndi ítrekað að fá aðgengi að geymslunni til þess að geta metið hana út frá kvörtunum sóknaraðila, en án árangurs. Þá greinir varnaraðili frá því að hann hafi nú skoðað geymsluna en sú skoðun ekki leitt neitt athugavert í ljós. Sóknaraðili segir að lögregla hafi komið á vettvang og staðfest þá annmarka á geymslunni sem hann hafi lýst en engin gögn styðja þá staðhæfingu. Engin gögn liggja þannig fyrir sem styðja kröfu sóknaraðila en aftur á móti liggja fyrir gögn sem sýna að varnaraðili reyndi ítrekað og árangurslaust að fá aðgang að geymslunni vegna athugasemda sóknaraðila, en forsenda þess að unnt sé að gera úrbætur á hinu leigða hlýtur meðal annars að byggja á því að leigusali fái aðgang að því leigða svæði sem umkvartanir leigjanda beinast að. Telur kærunefnd því ekki forsendur til þess að fallast á að varnaraðila hafi borið eða beri að lækka leigu vegna ófullnægjandi ástands geymslunnar eða að honum beri að gera úrbætur á henni, enda styðja gögn málsins ekki téða annmarka. Verður því að hafna kröfum sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 7. apríl 2022

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Vefurinn notar vefkökur til að bæta upplifun notenda og greina umferð um vefinn. Lesa meira