Hoppa yfir valmynd
Yfirfasteignamatsnefnd

Mál nr. 4/2019

Stórhöfði [], Reykjavík

Árið 2019, 7. ágúst, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 4/2019 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

Með erindi, dags. 7. maí 2019, kærði Árni Helgason, lögmaður, fyrir hönd X kt. [], Fossaleyni 21, Reykjavík, úrskurð Þjóðskrár Íslands, dags. 8. febrúar 2019, um að fasteignamat fasteignar kæranda að Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019 skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.

Með bréfi, dags. 14. maí 2019, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögnum frá Þjóðskrá Íslands og sveitarfélaginu, Reykjavíkurborg, vegna kærunnar. Umsögn Þjóðskrár Íslands barst 7. júní 2019 en engin umsögn barst frá Reykjavíkurborg. 

Með tölvubréfi, dags. 12. júní 2019, voru fyrrgreindar umsagnir sendar kæranda og honum gefinn kostur á að gera við þær athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 2. júlí 2019.

Yfirfasteignamatsnefnd gekk á vettvang þann 4. júlí 2019 og skoðaði eignina í fylgd fulltrúa kæranda og Reykjavíkurborgar.

Málið var tekið til úrskurðar 29. júlí 2019.

  1. Málavextir.

    Í desember 2018 fékk kærandi tilkynningu frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat fasteignar hans að Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [] vegna ársins 2019. Þann 27. desember 2018 kom kærandi á framfæri við Þjóðskrá Íslands athugasemdum sínum við fasteignamat eignarinnar þar sem hann taldi m.a. að matið væri of hátt og byggði því ekki á lögmætum grunni.

    Þann 8. febrúar 2019 kvað Þjóðskrá Íslands upp úrskurð vegna framkominna athugasemda kæranda við fasteignamat eignarinnar. Niðurstaða úrskurðarins var sú að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2019 skyldi standa óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið. Fram kom í úrskurðinum að endurskoðun á áður tilkynntu fasteignamati eignarinnar gæfi ekki tilefni til matsbreytinga, en fasteignamat 2019 skyldi endurspegla staðgreiðsluverð fasteigna miðað við verðlag í febrúar 2018 sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Með staðgreiðsluverði væri ekki átt við staðgreiðsluverð einstakrar fasteignar heldur hvert væri almennt gangvirði sambærilegra fasteigna á sama matssvæði á markaði.

    Kærandi vill ekki una framangreindum úrskurði Þjóðskrár Íslands og hefur því kært úrskurðinn til yfirfasteignamatsnefndar líkt og framan greinir.

  2. Sjónarmið kæranda.

    Kærandi gerir aðallega þá kröfu að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 um óbreytt fasteignamat fasteignar hans að Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019, verði felldur úr gildi og stofnuninni gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Til vara er þess krafist að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju.

    Kærandi telur að fasteignamat eignarinnar sé alltof hátt. Bendir hann á að fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018 hafi verið kr. 93.400.000.- en það hafi verið hækkað í kr. 116.600.000.- á árinu 2019 eða um 24,8% milli ára. Miðað við núgildandi fasteignamat eignarinnar sé fermetraverð hennar kr. 236.896.-. Kærandi kveðst hafa keypt umrædda fasteign á árinu 2016 og hafi kaupverð hennar þá verið kr. 70.000.000.-. Núgildandi fasteignamat eignarinnar sé því 66,6% hærra en kaupverð hennar var á árinu 2016.

    Kærandi telur að skoðun á öðrum fasteignum við sömu götu og í næsta nágrenni gefi til kynna að söluverð eignarinnar komi ekki til með að ná kr. 237.000.- á hvern fermetra. Í því sambandi verði einnig að hafa í huga að um bakhús sé að ræða. Kærandi vekur athygli á því að til sölu sé 675 fermetra atvinnuhúsnæði við Stórhöfða 15, Reykjavík og sé ásett verð þeirrar eignar kr. 130.000.000.- eða kr. 192.000.- á hvern fermetra. Eignin hafi verið til sölu frá því í september 2017 og ekki selst og því megi reikna með að slá þurfi verulega af ásettu verði hennar við sölu. Kærandi kveðst áður hafa bent á viðkomandi eign í þeim athugasemdum og kærum sem hann hafi sent vegna fasteignamats á sinni fasteign. Kærandi bendir einnig á að til sölu sé 257 fermetra atvinnuhúsnæði við Stórhöfða 18, Reykjavík þar sem ásett fermetraverð sé kr. 205.837.- á hvern fermetra. Þá sé einnig til sölu 226,1 fermetra fullbúið skrifstofuhúsnæði við Stórhöfða 17, Reykjavík og sé ásett verð þeirrar eignar kr. 57.000.000.- eða kr. 252.212.- á hvern fermetra sem sé aðeins hærra en fermetraverð er í fasteign kæranda samkvæmt fasteignamati 2019. Fyrrgreint skrifstofuhúsnæði hafi hins vegar ekki enn selst og því megi vænta þess að lækka þurfi verðið til að eignin seljist. Telur kærandi að fyrrgreind þrjú dæmi sýni að fasteign kæranda sé ofmetin, enda sé fasteign kæranda iðnaðarhúsnæði sem að stórum hluta sé hrátt og óinnréttað sem eigi að vera í lægri verðflokki.

    Kærandi vekur jafnframt athygli á því að almenn hækkun á fasteignamati atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu milli áranna 2018 og 2019 hafi verið 17,2% samkvæmt tilkynningu Þjóðskrár Íslands vegna fasteignamats fyrir árið 2019. Hækkun fasteignamats fasteignar kæranda hafi því verið þriðjungi meiri en almennt hafi verið um svipaðar eignir á höfuðborgarsvæðinu. Engin rök séu fyrir slíkri hækkun enda hafi enginn sérstakur rökstuðningur verið lagður fram til stuðnings hækkun umfram það sem almennt gerist. Þjóðskrá Íslands beri eins og öðrum stjórnvöldum að vinna eftir jafnræðisreglu stjórnsýslulaga. Þó í því felist ekki að allar eignir eigi að hækka jafnt, megi leiða það út frá jafnræðisreglunni að sé um veruleg frávik að ræða frá því sem almennt gerist beri viðkomandi stjórnvaldi að rökstyðja slík frávik sérstaklega en það hafi ekki verið gert í því máli sem hér um ræðir.

    Kærandi bendir á að fyrir liggi að Þjóðskrá Íslands sé heimilt að notast við svokallaða tekjumatsaðferð við ákvörðun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis þar sem horft sé til tekjuflæðis viðkomandi eignar. Væri þeirri aðferð beitt varðandi fasteign kæranda yrði niðurstaðan mun lægri en fasteignamat Þjóðskrár Íslands. Ef stuðst væri við leiguverð að fjárhæð kr. 1.500.- á hvern fermetra fengist mánaðarleiga fyrir eignina að fjárhæð kr. 738.300.- (492,2x1.500) og ef miðað væri við 120 leigumánuði til að finna verðmæti eignarinnar yrði niðurstaðan kr. 88.596.000.- eða um 76% af fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2019.

    Að mati kæranda er úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 ófullnægjandi. Þjóðskrá Íslands hafi ekki sinnt rannsóknarskyldu sinni samkvæmt 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þá sé nánast engan rökstuðning að finna fyrir niðurstöðu Þjóðskrár Íslands um óbreytt fasteignamat og ekki sé brugðist við athugasemdum kæranda né þeim upplýsingum sem fram hafi komið, m.a. um kaupverð eignarinnar og ásett söluverð sambærilegra eigna í næsta nágrenni. Eingöngu sé vísað til þess að fasteignamat ársins 2019 skuli miða við verðlag fasteigna í febrúar 2018 en ekki sé reynt að heimfæra þá staðreynd á þá fasteign sem hér um ræðir.

     

     

  3. Sjónarmið Þjóðskrár Íslands.

    Þjóðskrá Íslands bendir á að stofnuninni beri að endurmeta fasteignamat allra fasteigna á Íslandi einu sinni á ári miðað við metið gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Þannig miðist fasteignamat ársins 2019 við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2018. Þróun fasteignaverðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar.

    Í samræmi við ákvæði 2. gr. laga nr. 6/2001 skuli Þjóðskrá Íslands meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komið á hverjum tíma. Í 2. mgr. 27. gr. laganna komi fram að sé gangverð fasteignar ekki þekkt skuli matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Fyrrgreind atriði eru ekki tæmandi talin en byggt skuli á því sem gefi gleggsta mynd af raunvirði fasteignar. Við túlkun á fyrrnefndri 27. gr. laganna beri að líta til 28. gr. sömu laga en þar sé að finna grundvöll fyrir kerfisbundinni matsákvörðun og hvernig fara skuli með 2. mgr. 27. gr. laganna þegar gangverð eignar sé ekki þekkt. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laganna skuli við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. laganna, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Matsverð fasteigna skuli þannig ákvarðað eftir bestu fáanlegri vitneskju um gangverð sambærilegra eigna. Þjóðskrá Íslands hafi samkvæmt framansögðu nokkuð rúmar heimildir til að ákvarða fasteignamat samkvæmt 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001.

    Þjóðskrá Íslands bendir á að fasteignamat fyrir atvinnuhúsnæði sé metið fjöldamati með tekjuaðferð. Fasteignamat á grundvelli tekjumats, líkt og fasteignamat á grundvelli annarra matsaðferða, miði að því að finna gangverð í febrúarmánuði næst á undan matsgerð. Allar matsaðferðir Þjóðskrár Íslands miða þannig að því að finna gangverð fasteigna lögum samkvæmt. Til að tryggja þetta séu kaupsamningar alltaf hafðir til hliðsjónar í öllum matsaðferðum. Það ráðist af fyrirliggjandi gögnum hvaða matsaðferð verði fyrir valinu. Fyrir skrifstofu- og verslunareignir og eignir fyrir léttan iðnað séu leigu- og kaupsamningar taldir gefa bestu mynd af gangverði. 

    Þjóðskrá Íslands telur að misskilning gæti hjá kæranda um að allt höfuðborgarsvæðið sé eitt matssvæði. Hið rétta sé að höfuðborgarsvæðinu sé skipt upp í mörg matssvæði. Fasteignamat fasteignar ráðist m.a. af því matssvæði sem viðkomandi fasteign tilheyrir. Ekki sé því hægt að miða við meðaltalshækkun eða meðaltalslækkun á höfuðborgarsvæðinu öllu þar sem verð fasteigna geti verið mjög misjafnt eftir matssvæðum. Einnig sé til þess að líta að greint sé á milli skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæðis innan sömu matssvæða. Ekki sé því mögulegt að miða við meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignamati alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu þar sem verð fasteigna geti eðli málsins samkvæmt verið mjög mismunandi eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

    Bent er á að fasteign kæranda að Stórhöfða [], Reykjavík tilheyri matssvæði 10 (Höfðar). Fasteignamat iðnaðarhúsnæðis á því matssvæði hækkaði að meðaltali um 25,1% á milli áranna 2018 og 2019. Fasteignamat fasteignar kæranda hækkaði um 24,8% milli sömu ára. Kaupsamningar um iðnaðarhúsnæði í matshverfinu frá 1. janúar 2017 til 1. febrúar 2019 gefi meðalfermetraverð að fjárhæð kr. 218.911.- og miðgildi að fjárhæð kr. 227.439.-. Fasteignamat þessara sömu fasteigna á þeim tíma sem þær voru seldar var að meðaltali kr. 130.308.- á fermetra og miðgildið kr. 128.304.- á hvern fermetra. Þetta sýni að söluverð á hverjum tíma sé hærra en fasteignamat.

    Þjóðskrá Íslands bendir á að fasteign kæranda sé með betri húsum á matssvæðinu. Engar athugasemdir við fasteignamat ársins 2019 hafi komið frá öðrum eigendum í húsinu né aðliggjandi húsum sem séu sambærileg að gæðum og fasteign kæranda. Þá er því mótmælt að fasteign kæranda sé bakhús og bent á að niður að fasteigninni liggi góður vegur, þar sé stórt bílastæði og rúmt athafnapláss. Ekki sé mögulegt að bera fasteignamat fasteignar kæranda saman við ásett verð á fasteignum við Stórhöfða 15 og 17 þar sem um ósambærilegar eignir séu að ræða. Eftirspurn eftir skrifstofuhúsnæði lúti öðrum lögmálum en eftirspurn eftir iðnaðarhúsnæði og því til viðbótar sé lítil eftirspurn eftir skrifstofuhúsnæði í iðnaðarhverfi. Þá skipti gæði og ástand eigna miklu máli í þessu sambandi.

    Þjóðskrá Íslands bendir á að yfirfasteignamatsnefnd hafi í úrskurði sínum í máli nr. 8/2018, sem varði sömu fasteign sem mál þetta taki til, komist að þeirri niðurstöðu að fasteignamat fasteignar kæranda fyrir árið 2018 hafi ekki verið úr línu við almennt fasteignamat á því matssvæði sem hún tilheyrir né óeðlilega hátt miðað við fasteignamat annarra eigna í næsta nágrenni. Framkvæmd fasteignamats fyrir árið 2019 hafi verið óbreytt frá fyrra mati, stuðst hafi verið við sömu aðferð milli ára og ekkert sem gefi tilefni til að ætla að núverandi fasteignamat sé ekki réttilega metið samkvæmt matslíkani.

  4. Athugasemdir kæranda.

    Í athugasemdum kæranda, dags. 2. júlí 2019, kemur fram að svo virðist sem Þjóðskrá Íslands túlki þann áskilnað sem fram kemur í 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, um skráningu fasteigna, sbr. 28. gr. laganna, mjög víðtækt, þannig að unnt sé að velja þá matsaðferð sem henti best í hverju tilfelli. Svo sé þó ekki raunin, heldur verði að gera kröfu um ákveðið jafnræði og fyrirsjáanleika í vinnubrögðum stjórnvalds, þannig að það ráðist ekki af tilviljun hvaða matsaðferð sé beitt hverju sinni. Skýra verði vafa borgaranum í hag þannig að ef tiltekin matsaðferð leiði til lægra verðs eigi sú aðferð frekar að verða fyrir valinu, enda sé ákvörðun fasteignamats í grunninn ákvörðun á skattstofni þar sem fasteignagjöld séu ákvörðuð á grundvelli fasteignamats. Engu að síður hafi tekjumatsaðferðinni ekki verið beitt við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda, en sú matsaðferð myndi að öllum líkindum leiða til mun lægra mats en Þjóðskrá Íslands hefur komist að og virðist telja rétta.

    Kærandi telur að það að aðrir eigendur fasteigna að Stórhöfða [], Reykjavík eða aðliggjandi húsum, hafi ekki gert athugasemdir við fasteignamat eigna sinna fyrir árið 2019, hafi ekkert sjálfstætt gildi í málinu, enda felst ekki í því samþykki viðkomandi eigenda fyrir því að þeir telji fasteignamatið rétt. 

    Þá verði ekki séð að fullyrðing Þjóðskrár Íslands um að fasteign kæranda að Stórhöfða [], Reykjavík sé með betri húsum í matshverfinu, sé sérstaklega rökstudd eða rannsökuð. Engu að síður virðist á henni byggt til þess að freista þess að meta eignina með háu fasteignamati. Staðreyndin sé sú að um sé ræða 18 ára gamla fasteign sem ekki hafi verið endurbætt eða tekin í gegn á þeim tíma. Kærandi áréttar það sem áður hefur komið fram að inngangur að fasteign kæranda sé á bak við húsið en ekki frá Stórhöfða. Vissulega sé hægt að keyra að eigninni en það eigi almennt við um bakhluta á fasteignum. Almennt sé hins vegar sá hluti fasteignar sem snýr að götu verðmætari en sá hluti sem sé baka til.

    Kærandi bendir á að sé tekið mið af þeim 23 kaupsamninga um eignir á matssvæðinu sem Þjóðskrá Íslands vísi til í umsögn sinni þá sé meðalfermetraverð þeirra eigna talsvert lægra en fasteignamat fasteignar kæranda og ætti því að renna stoðum undir sjónarmið kæranda í málinu. Kærandi bendir á að svo virðist sem Þjóðskrá Íslands horfi ekki til raunverulegra dæma um ásett verð fasteigna við Stórhöfða en byggi þess í stað á upplýsingum um eignir í öðrum götum.

    Kærandi telur að þó fallast megi á að kaupsamningar geti vissulega veitt ákveðnar upplýsingar um mögulegt verðgildi svipaðra eða nálægra eigna, þá geti kaupsamningar aldrei veitt endanlegt eða einhlítt svar. Ýmislegt geti haft áhrif á verð í viðskiptum, t.d. geti ástand eigna verið misjafnt, tekjur af eignum verið misjafnar, staða aðila í viðskiptum geti verið misjöfn, á milli aðila geti verið tengsl sem valdi því að þeir hafi hagsmuni af því að láta verð á eignum vera hærra eða eftir atvikum lægra en ella o.s.frv. Þá sé ekki öllum kaupsamningum þinglýst þar sem margir láti sér nægja að þinglýsa eingöngu afsali þar sem ekki komi fram hvert kaupverðið sé. Miðað við þá áherslu sem Þjóðskrá Íslands virðist leggja á kaupsamninga veki það furðu hversu lítið vægi það atriði hafi fengið sem kærandi hefur þó margbent á, þ.e. að hann keypti umrædda fasteign við Stórhöfða [], Reykjavík á árinu 2016 á kr. 70.000.000.-. Ekkert hafi verið litið til þessarar staðreyndar en fasteignamat eignarinnar sé nú þremur árum síðar orðið rúmlega helmingi hærra án þess að nokkuð hafi verið gert fyrir eignina á þessum tíma.

  5. Niðurstaða

Kærandi krefst þess aðallega að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 um óbreytt fasteignamat fasteignar kæranda að Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019, verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Til vara er þess krafist að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal svo við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Þjóðskrá Íslands hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum; þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni. 

Þjóðskrá Íslands hefur á síðustu árum beitt tekjuaðferð við ákvörðun á fasteignamati atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Tekjuaðferð byggir á þeirri grundvallarforsendu hagfræði og fjármála að virði hverrar eignar sé jafnt því núvirta tekjuflæði sem þær skila. Tekjuaðferðin byggir þannig á því að finna markaðsverð húsnæðis með því að safna upplýsingum úr leigusamningum saman í einn talnasarp sem síðan er metinn með tölfræðilegum leiðum með hliðsjón af kaupsamningum. Þannig eru upplýsingar úr kaupsamningum nýttar eftir föngum til þess að auka nákvæmni tekjuaðferðarinnar. Yfirfasteignamatsnefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu í fyrri úrskurðum sínum að tölfræðilegar forsendur séu uppfylltar til notkunar á tekjuaðferð við mat á gangvirði atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu eftir núgildandi lögum, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2015.

Fasteign kæranda að Stórhöfða [], Reykjavík er atvinnuhúsnæði sem staðsett er á svæði þar sem leigusamningar liggja fyrir. Þá eru einnig fyrir hendi kaupsamningar sem gerðir hafa verið á síðustu árum um atvinnuhúsnæði á sama matssvæði. Við val á matsaðferð ber Þjóðskrá Íslands eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð er gefur sem besta mynd af gangverði viðkomandi fasteignar. Telja verður að tekjuaðferðin eigi að gefa slíka mynd af gangverði fasteignar kæranda að Stórhöfða [], Reykjavík og verður ekki annað ráðið af fyrirliggjandi gögnum en að þeirri matsaðferð hafi verið beitt af Þjóðskrá Íslands við ákvörðun á fasteignamati fasteignar kæranda.

Til þess er hins vegar að líta að þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama matssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Því til viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Þá skiptir það einnig miklu máli að nákvæm skoðun fari fram á eigninni af hálfu Þjóðskrár Íslands þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

Yfirfasteignamatsnefnd skoðaði fasteign kæranda að Stórhöfða [], Reykjavík í fylgd fulltrúa kæranda og Reykjavíkurborgar. Tilgangur með vettvangsskoðun er einkum að leiða í ljós hvort fasteign sé á einhvern hátt ranglega skráð eða ástand fasteignar eða aðrar aðstæður sem hana varða, gefi til kynna að hún sé ekki réttilega metin samkvæmt matslíkani fyrir atvinnuhúsnæði. Vettvangsskoðun yfirfasteignamatsnefndar að Stórhöfða [], Reykjavík staðfesti að almennt ástand eignarinnar sé gott miðað við aldur. Svo virðist sem eigninni hafi verið vel við haldið. Aðalhluta eignarinnar hefur verið skipt niður í tvö bil og hefur litlu millilofti verið komið fyrir í öðru bilinu, sem fyrst og fremst er nýtt sem geymsla. Að öðru leyti er eignin lítið sem ekkert innréttuð. Mikil lofthæð er í eigninni og stórar innkeyrsluhurðir. Varðandi aðgengi er til þess að líta að þótt keyra þurfi niður með húsinu og aðkoma að eignarhluta kæranda eingöngu frá þeirri hlið hússins en ekki götumegin, þ.e. frá Stórhöfða, er aðgengi gott. Ástand eignarinnar að utan er almennt séð nokkuð gott.

Höfuðborgarsvæðinu er skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið sambærilegt. Fasteignamat fasteignar ræðst m.a. af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Þá er greint á milli hækkunar eða lækkunar á skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarhúsnæði. Ekki er raunhæft að miða meðaltalshækkun eða lækkun á fasteignum alls atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu, þar sem verð fasteigna getur eðli málsins samkvæmt verið mjög mismunandi eftir matssvæðum og tegundum atvinnuhúsnæðis.

Yfirfasteignamatsnefnd aflaði upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands um fasteignamat 306 eigna sem eru skráðar sem iðnaðarhúsnæði, líkt og fasteign kæranda, og eru á sama matssvæði, þ.e. matssvæði 10 (Höfðar). Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamati þessara eigna raðað upp miðað við fermetra og er fasteign kæranda sérstaklega merkt á myndinni með rauðum punkti.

Mynd 1. Fasteignamat 306 eigna sem skráðar eru sem iðnaðarhúsnæði á matssvæði 10 (Höfðar) raðað upp miðað við mat á fermetra. Fasteign kæranda að Stórhöfða [] er merkt sérstaklega með rauðum punkti.

 

Fasteignamat fasteignar kæranda er nú kr. 236.896.- á hvern fermetra. Það er annað hæsta fermetramat fyrir iðnaðarhúsnæði á matssvæði 10. Ef litið er til þeirra 306 eigna sem eru skráðar sem iðnaðarhúsnæði á matssvæði 10, þá eru þær fimm eignir sem bera hæsta matið á fermetra staðsettar á Stórhöfða. Það eru Stórhöfði 25, 33, 27, 21 og 37 – ef raðað er eftir fasteignamati á fermetra. Þetta eru allt saman fasteignir byggðar á sama tíma, með svipuðu sniði og sömu götulínu, ásamt því að eiga það sammerkt að greitt aðgengi er að þeim þar sem sérstakur vegur liggur í öllum tilvikum aftur fyrir húsin að hlutaðeigandi iðnaðarhúsnæði.

Ef í framhaldi er litið til þeirra eigna sem eru skráðar sem iðnaðarhúsnæði á götuheitinu „Stórhöfði“ þá liggur fyrir að þessi gata er í nokkrum sérflokki líkt og sjá má af mynd 2 hér að neðan. 

Mynd 2. Fasteignamat 15 eigna sem skráðar eru sem iðnaðarhúsnæði á matssvæði 10 (Höfðar) undir götuheitinu Stórhöfði raðað upp miðað við mat á fermetra. Fasteign kæranda að Stórhöfða [] er merkt sérstaklega með rauðum punkti.

 

Eins og áður segir eru tölfræðilíkön ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Vettvangskönnun yfirfasteignamatsnefndar leiddi eins og áður greinir í ljós að ástand eignarinnar sé gott, jafnt að utan sem innan, og ekkert bendi til þess að skráning eignarinnar gefi með einhverjum hætti ranga mynd af henni í samanburði við aðrar eignir. Þessi eign verður aukinheldur að teljast gott iðnaðarhúsnæði – bæði hvað varðar aðgengi, ástand og notkunarmöguleika. Það er því ekkert sem bendir til þess að beiting tekjuaðferðar við ákvörðun Þjóðskrár Íslands um fasteignamat fyrir fasteign kæranda sé úr línu við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði né heldur markaðsvirði svo sem birtist í kaupsamningum. 

Kærandi kærði til yfirfasteignamatsnefndar ákvörðun Þjóðskrár Íslands varðandi fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2018. Yfirfasteignamatsnefnd kvað upp úrskurð vegna þeirrar kæru þann 21. desember 2018, sbr. úrskurður yfirfasteignamatsnefndar nr. 8/2018, og var það niðurstaða nefndarinnar að ekkert væri þá fram komið sem gæfi tilefni til að ætla að fasteignamat viðkomandi eignar væri ofmetið eða of hátt miðað við markaðsvirði hennar.

Með hliðsjón af fyrirliggjandi upplýsingum um fasteign kæranda sem og tölulegum samanburði við aðrar sambærilegar eignir á sama matssvæði er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að fasteignamat fasteignar kæranda vegna ársins 2019, sé of hátt eða að ekki hafi verið rétt að málum staðið.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er hafnað aðalkröfu kæranda um að úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019 varðandi fasteignamat Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Varakröfu kæranda um að fyrrgreindur úrskurður verði felldur úr gildi og Þjóðskrá Íslands verði gert að taka málið til efnislegrar meðferðar að nýju, er einnig hafnað.

 

Úrskurðarorð

Úrskurður Þjóðskrár Íslands frá 8. febrúar 2019, varðandi fasteignamat Stórhöfða [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2019, er staðfestur.

 

__________________________________

Ásgeir Jónsson

 

_________________________                                                          ________________________

Björn Jóhannesson                                                                                       Valgerður Sólnes


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira