Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 74/2019 - Álit

Kostnaðarþátttaka: Viðgerð á skólplögnum.

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 74/2019

 

Kostnaðarþátttaka: Viðgerð á skólplögnum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. júlí 2019, sem móttekið var 26. júlí 2019 af kærunefnd, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 28. ágúst 2019, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar í húsi nr. 36 og gagnaðilar eru eigendur þriggja íbúða í húsi nr. 38. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerðar á skólplögnum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða helming kostnaðar við efni og vinnu við að leggja nýjar frárennslislagnir á húsi nr. 36.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúist um hvort lagnir í húsum nr. 36 og 38 séu sameiginlegar eða séreign hvors húshluta fyrir sig. Jafnframt sé ágreiningur um hvort um eitt hús sé að ræða.

Tíðkast hafi að eigendur í hvorum húshluta fyrir sig hafi sinnt viðhaldi á sínum hluta. Árið 2011 hafi eigendur beggja húshluta látið fóðra frárennslislagnir síns hluta. Eins og lagnateikningar sýni hafi lagnir á þeim tíma verið lagðar sér fyrir hvorn húshelming en sameinast í einni frárennslislögn frá húsinu.

Í september 2017 hafi álitsbeiðandi keypt íbúð sína. Fljótlega hafi farið að bera á skordýrum sem hafi verið rakið til lélegra frárennslislagna. Myndun lagnanna hafi leitt í ljós að fóðring, sem hafi verið sett innan í rörin árið 2011, hafi legið í hrúgum inni í þeim og engan veginn hulið þau þannig að þau hafi verið óþétt á fleiri en einum stað. Í ljósi þessa hafi niðurstaða fagmanna verið sú að eina leiðin væri að skipta um frárennslislagnir. Álitsbeiðandi hafi upplýst aðra eigendur um þetta ástand og í framhaldinu hafi þau haft samband við gagnaðila þar sem þá hafi grunað að eins væri ástatt hjá þeim þar sem sama fyrirtæki hafði séð um fóðrun hjá þeim. Þá hafi komið í ljós að þau hefðu orðið þess áskynja nokkrum árum áður að ekki væri allt með felldu með lagnirnar. Þau hafi þá haft samband við fyrirtækið og það fallist á að skipta um frárennslislagnir í húsi nr. 38 á eigin kostnað. Það hafi verið gert árið 2014 og ný frárennslislögn lögð frá húsinu, sér fyrir hús nr. 38. Þetta hafi verið gert án samráðs eða leyfis frá eigendum í húsi nr. 36. Þess vegna hafi fúskið við fóðrunina í húsi nr. 36 ekki komist upp fyrr en álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn.

Árið 2017 hafi umrætt fyrirtæki verið komið í þrot. Þegar það hafi legið fyrir hafi verið haldinn húsfundur fyrir báða húshluta þar sem málin hafi verið rædd. Eigendum í húsi nr. 36 hafi leikið forvitni á að vita hvers vegna gagnaðilar hefðu ekki upplýst um fúskið við lagnirnar þegar þau hafi komist að því sín megin. Þau hafi borið því við að þau hefðu ekki verið að leyna neinu heldur hafi verið um að ræða athugunarleysi af þeirra hálfu.

Gagnaðilar hafi sagt að þau hefðu fengið lagnirnar sjálfar ókeypis og vinnuna við að leggja þær en þau hefðu síðan ákveðið að setja dren og borið þann kostnað sjálf sem og kostnað við frágang á lóðinni. Þau hafi ekki tekið í mál að taka þátt í kostnaði vegna húss nr. 36 við að skipta um frárennslislagnir.

Á húsfundinum hafi óhjákvæmilega komið upp umræða um hvort húshlutar nr. 36 og 38 væru eitt hús eða tvö. Gagnaðilar hafi látið í ljós þá skoðun sína að lagnirnar væru séreign hvors húshelmings, en hins vegar teldu þau að skel hússins væri sameign, svo sem þak og veggir.

Ekki sé farið fram á að gagnaðilar taki þátt í kostnaði við frágang á lóð og innanhúss eftir framkvæmdirnar. Eigendur húss nr. 36 muni standa straum af kostnaði við þann frágang til að gæta samræmis við kostnað við slíkan frágang sem gagnaðilar hafi borið einir árið 2014. Sama gildi verði lagt dren við hús nr. 36, en þá muni eigendur þess helmings standa straum af þeim kostnaði.

Í greinargerð gagnaðila segir að ágreiningur snúist um hvort skólplagnir í húsum nr. 36 og 38 teljist sameign eða séreign í skilningi laga um fjöleignarhús.

Árið 2011 hafi þáverandi eigendur að húsi nr. 38 ákveðið að ráðast í viðgerðir á skólplögn undir því húsi og samið við tiltekið fyrirtæki um viðgerðir. Um það bil einum til tveimur mánuðum síðar hafi þáverandi eigendur að húsi nr. 36 samið við sama fyrirtæki um viðgerðir á skólplögnum undir því húsi. Eigendur að húsi nr. 38 hafi enga aðkomu haft að þeirri ákvörðun eigenda að húsi nr. 36 um að fara í viðhald á skólplögnum, hvað þá að semja við sama fyrirtæki og eigendur húss nr. 38 höfðu skipt við. Hér hafi því verið um algjörlega tvo aðskilda viðskiptagjörninga að ræða. Lesa megi frásögn álitsbeiðanda á þann veg að þarna hafi verið um sameiginlega framkvæmd að ræða, þ.e. að eigendur að húsi nr. 36 og 38 hafi sameiginlega ákveðið að ráðast í viðgerðir á skólplögnum húsanna, en svo hafi ekki verið. Þvert á móti hafi það verið ákvörðun og sameiginlegur skilningur allra þáverandi eigenda íbúða í þessum húsum að hvort hús um sig stæði straum af kostnaði við viðgerðir því að eins og víða annars staðar í hverfinu hafi þau verið rekin með aðskildum hætti og framkvæmdir því verið aðskildar.

Haustið 2014 hafi gagnaðilar orðið þess áskynja að mikill raki hafi verið í kjallara hússins sem meðal annars hafi lýst sér í því að dúkur á þvottahúsi hafi verið byrjaður að losna frá. Samband hafi verið haft við tryggingarfélag sem hafi fengið skoðunarmann og í framhaldinu pípulagningarmann til að skoða ástanda lagna í gólfplötu hússins. Það hafi verið mat þeirra að raki í gólfplötu hússins stafaði af slælegri viðgerð frá árinu 2011 og að lögnin væri víða opin við samskeyti. Eftir þessa niðurstöðu hafi gagnaðilar haft samband við fyrirtækið þar sem skoðun tryggingafélagsins hafi verið komið á framfæri. Úr hafi orðið að fyrirtækið hafi samþykkt að leggja nýtt skólp fyrir hús nr. 38, enda hafi aðilar verið sammála um að viðgerð frá árinu 2011 hefði misfarist. Framkvæmdir hafi byrjað í nóvember 2014 og þeim lokið rétt fyrir jól.

Gagnaðilar hafni því að viðgerðin, sem hafi farið fram haustið 2014, hafi á einhvern hátt leitt til þess að seinna en ella hafi komist upp um meinta vankanta á fóðrun lagna í húsi nr. 36 af hálfu fyrirtækisins. Mat fyrirtækisins hafi verið það að einfaldast væri að gera við lagnir að húsi nr. 38 með því að leggja nýja frárennslislögn út í brunn að húsi nr. 38. Afstöðu brunnar megi sjá á meðfylgjandi ljósmynd, en hann liggi á að giska um 1 meter frá suðurhlið húss nr. 38. Fyrirtækið hafi því ákveðið að tengja frárennsli frá húsi nr. 38 ekki inn á sameiginlega frárennslislögn húsa nr. 36 og 38 sem liggi út í brunn. Lengd þessarar sameiginlegu frárennslislagnar sé á að giska 2-3 metrar og sé aðeins brot af heildarskólpkerfi húsanna. Það sé því fráleitt að þótt skólp frá húsi nr. 38 hafi ekki farið um þessa fyrrverandi sameiginlegu lögn upp á tvo til þrjá metra að það hafi einhverju breytt um hvort upp hafi komist um meint fúsk fyrirtækisins á viðgerðum á húsi nr. 36 fyrr eða síðar. Gagnaðilar geti ekki borið ábyrgð á slælegum vinnubrögðum fyrirtækisins sem eigendur að húsi nr. 36 hafi ákveðið að fá til verksins. Þá ábyrgð verði aðrir að axla.

Eins og áður segi hafi upphaflega verið um tvo aðskilda viðskiptagjörninga að ræða. Þannig hafi eigendum að húsi nr. 38 engin skylda borið til að láta eigendur að húsi nr. 36 vita að um galla hafi verið að ræða á skólpi húss nr. 38 af hálfu umrædds fyrirtækis. Eigendur að húsi nr. 36 hafi sjálfir samið við fyrirtækið án aðkomu eigenda húss nr. 38 um viðgerð á skólpi og verði sjálfir að taka ábyrgð á þeirri ákvörðun og þeim eftirmálum sem því hafi fylgt. Viðgerðir fyrirtækisins á skólplögnum undir hús nr. 38 haustið 2014 hafi tekið á að giska um átta vikur, þeim hafi fylgt verulegt ónæði þar sem tugir metra af botnplötu húss nr. 38 hafi verið brotnir upp ásamt verulegu jarðraski, bæði fyrir framan og aftan húsið. Gagnaðilar telji því að eigendur húss nr. 36 hafi sýnt af sér vanrækslu með því að athuga ekki ástand skólplagna sinna strax þá, enda augljóst öllum þeim sem hafi viljað vita að verið væri að endurnýja skólplagnir að húsi nr. 38. Að gagnaðilar hafi borið við athugunarleysi með því að láta þau ekki vita sé rangt. Fyrirtækið hafi fullyrt að þessi mistök við fóðrun væru einstakt tilfelli, enda hafi þeir verið að fóðra skólp víða í hverfinu á þessum tíma.

Þá sé því mótmælt að óformlegur fundur, sem þeir hafi átt við eigendur húss nr. 36 þann 29. janúar 2018, sé notaður til að túlka ummæli þeirra. Gagnaðilum hafi ekki verið kunnugt um að fundargerð hafi verið tekin niður, hvað þá að hún hafi verið borin undir þau, enda óundirrituð. Því sé hafnað að ummæli, sem þeim séu látin í munn, af þessum fundi séu notuð gegn þeim í þessu máli.

Öllum kröfum álitsbeiðenda sé alfarið hafnað, enda séu skólplagnir í húsi nr. 38 séreign.

Í 5. gr. laga um fjöleignarhús þar sem nánar sé fjallað um hugtakið séreign segi í 7. tölul. að lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnist og hvar sem þær séu, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar teljist vera séreign í skilningi laganna. Í 1. mgr. 6. gr. segi svo um hugtakið sameign að sameign séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóni aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.

Skólplagnir undir húsi nr. 38 hafi ætíð eingöngu þjónað eignarhlutum þess húss að langstærstum hluta. Lengd áður sameiginlegrar frárennslislagnar húss nr. 38 og 36 sem liggi út í brunn sé á að giska 2-3 metrar og sé aðeins brot af heildarskólpkerfi húsanna en heildarlengd skólplagna að húsi nr. 38 sé á að giska um 22 metrar að lengd. Sömu sögu sé að segja af lögnum undir húsi nr. 36, en aðeins brot af þeim lögnum hafi tilheyrt sameiginlegri frárennslislögn húsanna tveggja. Þannig gæti aldrei talist sanngjarnt eða eðlilegt í skilningi laga um fjöleignarhús að gagnaðilar bæru kostnað og áhættu af skólplögnum þeim sem séu undir plötu húss nr. 36.

Þá sé það skilningur gagnaðila á lögum um fjöleignarhús að þrátt fyrir að lagnir húsanna tveggja séu séreign í skilningi þeirra laga þá girði slíkt ekki fyrir það að ytra byrði hússins, þak, útveggir og gaflar teljist sameign, sbr. 2. mgr. 6. gr. laganna.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að með húsi í lögum þessum sé átt við byggingu sem sé varanlega skeytt við land og standi sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús. Í máli þessu er um að ræða fjölbýlishús með sex íbúðum og telur kærunefnd ekkert í gögnum málsins benda til annars en að um eitt hús sé að ræða svo sem virðist ágreiningslaust með aðilum.

Ágreiningur snýst um hvort frárennslislagnir í húshluta nr. 36 séu í séreign eigenda íbúða í þeim hluta hússins eða sameign og þá hvort gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna lagfæringa á frárennslislögnum í húshluta nr. 36.

Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Í ákvæðinu segir enn fremur að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 5. gr. sömu laga er fjallað um séreign. Samkvæmt 7. tölul. þeirrar lagagreinar falla undir séreign fjöleignarhúss lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar.

Lagnir í fjöleignarhúsum eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við það réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varði þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segi að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni eða afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt. Frárennslislagnir við hús nr. 36 og 38 tengjast saman í lögn við húsið og þaðan að brunni á lóð hússins. Frá þeim brunni liggur lögnin út í brunn í götu. Lagnirnar mynda þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir húsið. Samkvæmt því, sem hér hefur verið rakið, er það álit kærunefndar að frárennslislagnir hússins teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús.

Sameiginlegur kostnaður er samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Telur kærunefnd að viðgerð á sameiginlegum lögnum teljist til sameiginlegs kostnaðar, sbr. einnig 3. mgr. 43. gr., þar sem segir að sameiginlegur kostnaður sé meðal annars fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum og fleira. Reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar er að finna í 45. gr. laganna. Þar segir í A-lið að allur sameiginlegur kostnaður, hvaða nafni sem hann nefnist, sem ekki falli ótvírætt undir B- og C- liði ákvæðisins, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign en í B- og C liðum er rætt um kostnað sem skiptist að jöfnu eða í samræmi við not eigenda og á ekki við hér. Ákvæði 46. gr. sömu laga hefur að geyma reglur um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu, annars vegar þegar hagnýting séreignar hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld og hins vegar þegar um er að ræða húsnæði sem hefur að einhverju eða öllu leyti að geyma húsnæði til annars en íbúðar eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Þau frávik geta ekki átt við í því tilviki sem hér um ræðir. Lög um fjöleignarhús, sem eru ófrávíkjanleg samkvæmt 2. gr. þeirra þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða, hafa ekki að geyma frekari heimildir til frávika frá kostnaðarskiptingu 45. gr. þeirra. Telur kærunefnd því að kostnaður vegna viðgerðar á umræddum lögnum sé sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum í samræmi við A-lið 45. gr. laganna.

Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 2. mgr. sömu greinar segir að ákvörðunarréttur samkvæmt 1. mgr. eigi meðal annars við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald og fleira. Við viðgerðir á frárennslislögnum hússins á árinu 2014 var lögð ný og sér frárennslislögn frá húshluta nr. 38 sem var ekki tengd inn á sameiginlegu lögnina. Af gögnum málsins verður ráðið að gagnaðilar hafi gert þessar breytingar á lagnakerfi hússins án samráðs við aðra eigendur. Samkvæmt upphaflegum teikningum af lagnakerfi hússins eru lagnirnar sameiginlegar eins og áður hefur verið rakið og telur kærunefnd að gagnaðilar geti ekki komist hjá greiðsluþáttöku í kostnaði vegna sameiginlegra lagna á þeim grunni að þeir hafi einhliða tekið ákvörðun um breytingar á því. Aftur á móti segir í 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Kærunefnd telur ekki ljóst af gögnum málsins hvort ákvörðun um umþrættar framkvæmdir hafi verið tekin á húsfundi og sé þannig skuldbindandi fyrir eigendur í húsinu. Í 1. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús segir að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög þessi mæli fyrir um þar sem ákvörðun sé tekin um sameiginleg málefni, sé hann ekki bundinn af ákvörðunum sem séu teknar á þeim fundi, sbr. þó 3. mgr. Í nefndri 3. mgr. segir að húsfélagi sé rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skuli haldinn svo fljótt sem kostur sé, ákvörðun sem annmarki sé á að þessu leyti. Sé það gert verði ákvörðun bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.

 

 

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerðar á frárennslislögnunum sé sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum, liggi fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar um framkvæmdina.

 

Reykjavík, 23. október 2019

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira