Kærunefnd húsamála

Síðast breytt 22.04.2025

Tilkynning: Tafir á afgreiðslu mála (12. mars 2024)

• Vegna gríðarlegs málafjölda hjá kærunefnd húsamála kemur nefndin til með að forgangsraða húsaleigumálum í ljósi þess að í þeim tilvikum eru kveðnir upp aðfararhæfir úrskurðir sem þarfnast skjótrar úrlausnar. Af þeim sökum er fyrirséð að tafir verða á afgreiðslu mála sem varða ágreining á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
• Brýnt er að þeir sem leita til nefndarinnar, einkum þeir sem óska álits á grundvelli laga um fjöleignarhús, hafi málsatvikalýsingu kjarnyrta og ágreiningsefni skýr. Þá er mikilvægt að aðeins séu lögð fram gögn sem hafa bein tengsl við ágreiningsefnið.
• Loks skal upplýst að úrlausnir nefndarinnar verða að jafnaði styttri en áður vegna breytinga á formi þeirra.

Hvað er hægt að kæra til kærunefndar húsamála

1. Ágreining milli leigjenda og leigusala um framkvæmd og/eða gerð leigusamnings samkvæmt húsaleigulögum, nr. 36/1994.
2. Ágreining milli eigenda í fjöleignarhúsum sem þarf að varða réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
3. Ágreining sem upp kann að koma á milli leigusala og leigutaka lóða undir hús í frístundabyggð til nefndarinnar. Einnig er hægt að bera undir nefndina ágreiningsefni um réttindi og skyldur í frístundabyggð, sbr. lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Kærufrestur

Enginn kærufrestur er hjá kærunefndinni nema að því er lýtur að frístundahúsamálum, sbr. 12. gr. laga nr. 75/2008, um málskotsrétt vegna leigusamnings um lóð frístundahúss.

Málsmeðferðartími

Afgreiðslutími máls hjá kærunefnd húsamála er að jafnaði tveir mánuðir.

Kostnaður

Málsmeðferð er aðilum máls að kostnaðarlausu.

Eyðublöð

Eyðublöðin auðvelda málatilbúnað fyrir nefndinni og tryggja að nauðsynlegar upplýsingar liggi fyrir þegar í upphafi málsmeðferðar.

Skilmerkilega skal greina hvert ágreiningsefnið er, hver er krafa aðila og rökstuðning fyrir henni. Ekki er skylt að nota eyðublöðin.

Rafræn kæra / álitsbeiðni:

Við mælum með því að kærur / álitsbeiðnir séu sendar inn rafrænt. Til að senda inn rafræna kæru / álitsbeiðni er farið inn á Mínar síður Stjórnarráðsins. Þú þarft að vera innskráð(ur) með rafrænum skilríkjum til að geta fyllt út og sent eyðublað. 

• Þegar þú hefur skráð þig inn velur þú „Eyðublöð“ í stikunni efst.
• Því næst skrunar þú að „Félags- og húsnæðismálaráðuneytið - Kærunefnd húsamála“ og velur viðeigandi eyðublað.
• Þegar þú hefur fyllt út eyðublaðið smellir þú á hnappinn „Senda“ og umsóknin berst rafrænt til viðtakanda.

Eyðublöð á PDF formi til útfyllingar (athugið að velja eyðublað sem tilheyrir réttum málaflokki):

• Kæra til kærunefndar húsamála á grundvelli húsaleigulaga, nr. 36/1994
  (húsaleigusamningar gerðir eftir gildistöku laga nr. 63/2016)
• Beiðni um álitsgerð kærunefndar húsamála á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994
• Kæra / beiðni um álit til kærunefndar húsamála á grundvelli laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, sbr. II. og III. kafla laganna

Mælt er með notkun Acrobat Reader við útfyllingu eyðublaða á PDF formi. Notkun annarra forrita eða viðbóta við vafra geta valdið vandræðum með íslenska stafi. Vistið skjalið inn á tölvuna ykkar með því að hægri-smella á krækjuna og velja Vista sem/Save link as/Save taget as (mismunandi eftir vöfrum). Opnið síðan skjalið á venjulegan hátt í Acrobat Reader, fyllið það út og vistið.

Kærueyðublöð liggja einnig frammi hjá eftirtöldum stofnunum:

• Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, Borgartúni 21, Reykjavík
• Húsnæðisnefndum sveitarfélaga
• Landssambandi sumarhúsaeigenda, Suðurlandsbraut 30, Reykjavík

Málsmeðferð hjá nefndinni varðandi húsaleigulög, nr. 36/1994

Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum sem m.a. felast í því að kærunefnd húsamála kveður upp bindandi úrskurði í málum á grundvelli húsaleigulaga þegar um er að ræða húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku laganna. Aðilum eldri leigusamninga er heimilt að semja um að lög nr. 63/2016 gildi um samninga þeirra.

Húsaleigusamningar sem gerðir voru eftir gildistöku laga nr. 63/2016:

Sé málatilbúnaður kæranda fullnægjandi er gagnaðila veittur tíu daga frestur til að tjá sig um álitsbeiðnina. Afrit af greinargerð gagnaðila er síðan sent kæranda og í kjölfarið er báðum aðilum veitt færi á að koma athugasemdum á framfæri. Þegar allar upplýsingar eru taldar liggja fyrir er málið tekið til úrlausnar og úrskurður kveðinn upp.

Sé málatilbúnaður kæranda hins vegar ófullnægjandi er kæranda gefinn tíu daga frestur til að bæta úr, annars er málið fellt niður.

Hugsanlegt er einnig að máli sé vísað frá, þegar í upphafi eða síðar. Frávísun þegar í upphafi getur til dæmis stafað af því að ágreiningur reynist ekki vera um túlkun á húsaleigulögum. Frávísun á síðari stigum getur til dæmis stafað af því að sönnunarvandamál séu svo mikil að ekki verði leyst úr nema með sönnunarfærslu fyrir dómi.

Úrskurðir kærunefndarinnar á grundvelli húsaleigulaga eru bindandi gagnvart málsaðilum og sæta ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum er nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.

Úrskurðir kærunefndar húsamála eru aðfararhæfir án undangengins dóms.

Ef kæra á grundvelli húsaleigulaga er bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar getur nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Aðför má gera án undangengins dóms til fullnustu málskostnaðar.

Fylgigögn

Þegar kæra er send nefndinni er mikilvægt að henni fylgi öll nauðsynleg gögn. Hér getur til dæmis verið um að ræða leigusamninga, bréfaskriftir aðila, fundargerðir, teikningar, lagnateikningar, eignaskiptayfirlýsingar, þinglýst skjöl, lóðarsamningar, ljósmyndir o.s.frv.

Málsmeðferð hjá nefndinni varðandi lög um fjöleignarhús nr. 26/1994

Sé málatilbúnaður álitsbeiðanda fullnægjandi er gagnaðila veittur tíu daga frestur til að tjá sig um álitsbeiðnina. Afrit af greinargerð gagnaðila er síðan sent álitsbeiðanda og í kjölfarið er báðum aðilum veitt færi á að koma athugasemdum á framfæri. Þegar allar upplýsingar eru taldar liggja fyrir er málið tekið til úrlausnar og úrskurður kveðinn upp.

Sé málatilbúnaður álitsbeiðanda hins vegar ófullnægjandi er álitsbeiðanda gefinn tíu daga frestur til að bæta úr, annars er málið fellt niður.

Hugsanlegt er einnig að máli sé vísað frá, þegar í upphafi eða síðar. Frávísun þegar í upphafi getur til dæmis stafað af því að ágreiningur reynist ekki vera um túlkun á fjöleignarhúsalögum. Frávísun á síðari stigum getur til dæmis stafað af því að sönnunarvandamál séu svo mikil að ekki verði leyst úr nema með sönnunarfærslu fyrir dómi.

Ágreiningsefnum verður ekki skotið til annars stjórnvalds en aðilar geta að sjálfsögðu lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti.

Málsmeðferð hjá nefndinni varðandi lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008

Kæra

Í kæru skv. 12. gr. laga nr. 75/2008, sbr. 13.–15. gr., skulu koma fram upplýsingar um kæranda, þann sem kæra beinist að (gagnaðila), landnúmer lóðar undir frístundahús sem deilt er um og fasteignanúmer mannvirkja á lóð.

Í kæru skulu koma fram kröfur kæranda ásamt stuttri lýsingu málsatvika og málsástæðna sem og rökstuðningur.

Með kæru skal ávallt fylgja afrit af eldri leigusamningi og ef því er að skipta uppsögn eða tilkynningum.

Kröfugerð kæranda skal lúta að valdsviði nefndarinnar skv. 13.–15. gr.

Fullnægi kæra ekki ofangreindum skilyrðum skal úrskurðarnefndin beina því til kæranda að bæta úr annmörkum innan hæfilegs frests. Verði kærandi ekki við því skal kærunefndin vísa máli frá. Máli skal vísað frá ef kæra berst utan tímafresta skv. 12. gr. laganna. Upplýsa skal gagnaðila um frávísun.

Sé kæra tæk til efnismeðferðar gefur nefndin gagnaðila kost á að tjá sig um efni kærunnar.

Þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum að skal kærunefnd leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna.

Málflutningur skal vera skriflegur, en heimilt er að gefa aðilum kost á að færa fram athugasemdir munnlega.

Nú skortir upplýsingar um atriði sem máli kunna að skipta og getur þá nefndin óskað eftir því við málsaðila að þeir afli gagna sem varpa ljósi á þessi atriði.

Þegar nauðsyn krefur framkvæmir nefndin vettvangsgöngu að tilkvöddum málsaðilum.

Þegar gagnaöflun er lokið skal kærunefnd kveða upp úrskurð um kæru eins fljótt og auðið er.

Álit

Greini aðila á um framkvæmd ákvæða III. kafla laga nr. 75/2008 geta þeir borið ágreiningsefnið undir kærunefnd húsamála sem lætur í té rökstutt álit.

Erindi til kærunefndar skal vera skriflegt og í því skal skilmerkilega greina ágreiningsefnið, kröfu aðila og rökstuðning fyrir henni.

Kærunefnd gefur gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri.

Heimilt er kærunefnd að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum og óska umsagnar frá öðrum sem málið snertir eða við kemur.

Um málsmeðferð fer að öðru leyti samkvæmt stjórnsýslulögum.

Álit og úrskurðir kærunefndar húsamála samkvæmt lögum nr. 75/2008 eru endanlegir á stjórnsýslustigi.

Nefndin

Ráðherra skipar samkvæmt tilnefningu Hæstaréttar Íslands þrjá fulltrúa í kærunefnd húsamála til þriggja ára í senn. Skulu tveir þeirra vera lögfræðingar og einn skal hafa sérþekkingu á sviði byggingartækni. Annar lögfræðinganna skal vera formaður og uppfylla skilyrði um embættisgengi héraðsdómara. Varamenn skulu skipaðir á sama hátt.

Aðalmenn:

• Auður Björg Jónsdóttir, lögmaður, formaður,
• Víðir Smári Petersen, prófessor við lagadeild Háskóla Íslands,
• Eyþór Rafn Þórhallsson, verkfræðingur.

Varamenn:

• Þorvaldur Hauksson, lögmaður, varaformaður,
• Sigurlaug Helga Pétursdóttir, lögmaður,
• Aldís Ingimarsdóttir, verkfræðingur.

Starfsmaður nefndarinnar er Unnur Björg Ómarsdóttir.

Aðsetur nefndarinnar

Kærunefnd húsamála
Síðumúli 24
108 Reykjavík

Sími: 545-8100
Netfang: [email protected] 

Hlutverk nefndarinnar

Kærunefnd húsamála var sett á laggirnar með lögum nr. 66/2010, um breytingu á húsaleigulögum, lögum um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, lögum um fjöleignarhús, lögum um húsnæðismál og lögum um félagsþjónustu sveitarfélaga, með síðari breytingum.

Hlutverk kærunefndar húsamála er skilgreint í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, húsaleigulögum, nr. 36/1994, og lögum um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Birting álita og úrskurða

Álit og úrskurðir eru birt hér á vefnum. 

Nöfn einstaklinga og heimilisföng koma ekki fram við opinbera birtingu. Frá þessu er gerð sú undantekning að götuheiti og húsnúmer koma fram ef mál á grundvelli laga um fjöleignarhús fjallar um hugtakið hús, þ.e. hvort sambygging teljist eitt hús eða fleiri.

• Um húsaleigumál
• Réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsi
• Er til eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið þitt?

Upplýsingar um kærunefndina á ensku

• Housing Complaints Committee