Hoppa yfir valmynd
Kærunefnd húsamála

Nr. 45/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 45/2019

 

Tilurð húsfélags, stjórnar húsfélags og framkvæmdasjóðs.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 12. maí 2019, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var uppfærð álitsbeiðni, dags. 21. maí 2019, og greinargerð gagnaðila, móttekin 11. júní 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. júlí 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um tilurð gagnaðila, stjórn hans og framkvæmdasjóð.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

  1. Að viðurkennt verði að leggja beri húsfélag eða sérstaka stjórn niður.
  2. Að viðurkennt verði að leggja skuli niður sérstakan framkvæmdasjóð.

Í álitsbeiðni kemur fram að þrátt fyrir að í húsinu séu færri en sex eignarhlutar og þannig ekki þörf á formlegri stjórn húsfélagsin, hafi meirihluti eiganda sjálfkrafa myndað stjórn húsfélagsins. Þar af leiðandi sé hún einráða sem sé óeðlilegt þar sem réttur annarra en stjórnar sé enginn. Stjórnin geti framkvæmt hvað sem er og til dæmis rukkað í framkvæmdasjóð hvað sem henni þóknist.

Sameiginlegur kostnaður eigenda hússins á ársgrundvelli sé 376.296 kr. Stjórn gagnaðila innheimti 660.000 kr. með innheimtukostnaði. Við núverandi form þar sem sérstök stjórn sé kosin sé hún einráða í húsfélaginu. Í þessu tilliti sé vísað til 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Stjórn gagnaðila haldi engar skriflegar fundargerðir, samþykktir eða uppgjör. Söfnunarfé sé ráðstafað eftir eigin höfði og á sama tíma innheimt söfnunargjald með lögfræðiþjónustu.

Á lögbundnum aðalfundi árið 2017 hafi verið ákveðið munnlega að setja á stofn framkvæmdasjóð til að standa undir kostnaði á viðhaldi á þaki. Stjórn gagnaðila hafi aftur á móti ákveðið að eyða peningum í nýjan garð og dyrasíma, sem í sjálfu sér hafi verið þörf á, en sjóðurinn ekki ætlaður í það. 

Gerð sé krafa um að húsfélag eða sérstök stjórn verði lögð niður þannig að það endurspegli fjöldi eignarhluta og gæti hagsmuna allra eigenda í húsinu að jöfnu. Með því að hafa sérstaka stjórn í svo smáu húsfélagi myndist misræmi í réttindum og skyldum.

Gerð sé krafa um að sérstakur framkvæmdasjóður verði lagður niður. Með þeim hætti verði stjórn gagnaðila að fá samþykki annarra eigenda í húsfélagi og rukka fyrir fram fyrir hvert viðhaldsverkefni fyrir sig og hafa samráð við aðra eigendur.

Í greinargerð gagnaðila segir að árlega hafi eigendur kosið formann og gjaldkera. Kosning hafi verið haldin á húsfundi 26. mars 2019 og þar hafi 72,73% samþykkt að núverandi gjaldkeri og formaður héldu áfram störfum. Þeirri kosningu hafi verið breytt þegar annar aðalfundur hafi verið haldinn hjá Húseigendafélaginu 28. maí 2019, en þar hafi annar verið kosinn til þess að fara með verkefni stjórnar og álitsbeiðandi kosinn skoðunarmaður reikninga.

Í kosningu til formanns og gjaldkera hafi ávallt að minnsta kosti ¾ hluti eigenda eða 72,73% þeirra verið sammála um val. Alltaf hafi verið ljóst að vegna stærðar gagnaðila séu allir eigendur í stjórn og ákvarðanir séu ekki teknar án samráðs við alla eigendur.

Framkvæmdir séu ákveðnar á húsfundum þar sem lagðar séu fram tillögur um þær eða viðhald. Kosið sé um tillögurnar og sé ¾ hluti samþykkur þeim séu þær settar í farveg. Allir eigendur séu beðnir um að aðstoða við að leita tilboða í framkvæmdir eða kaup á vöru/þjónustu. Tilboðum sé safnað saman og aftur óskað eftir áliti allra eigenda. Stjórnin, sem álitsbeiðandi vísi til og hann telji að geti framkvæmt hvað sem er, samanstandi af tveimur eignarhlutum sem eigi samtals um 52%. Þeir geti því ekki tekið ákvarðanir um framkvæmdir án leyfis annarra eigenda.

Gagnaðili sé ósammála því að ákveðnir aðilar myndi stjórn þar sem allir eigendur geri það. Þá sé sú staðhæfing álitsbeiðanda að stjórnin geti gert hvað sem er röng. Hver einasta framkvæmd hafi fengið 72,73% kosningu og enn fremur hafi sumar ákvarðanir verið felldar niður þrátt fyrir slíka kosningu í því skyni að mæta þörfum álitsbeiðanda.

Á árinu 2017 hafi verið samþykkt að hækka greiðslur í hússjóð þar sem hann hafi staðið illa og viðhald á húsinu verið mjög ábótavant. Framkvæmdasjóður hafi því verið settur á laggirnar til þess að eiga fyrir því viðhaldi sem þörf sé á. Álitsbeiðandi sé sjálfur í stjórn gagnaðila, hafi alltaf mætt á húsfundi og greitt atkvæði um tillögur til breytinga á greiðslum til hússjóðs. Þar hafi alltaf að minnsta kosti ¾ eignarhluta greitt atkvæði með því að halda greiðslum til gagnaðila í þeirri mynd sem þær séu í dag.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf því ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Með hliðsjón af þessu ákvæði er ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að húsfélagið verði lagt niður.

Samkvæmt 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús er ekki þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er heimilt að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann. Kærunefnd telur að ákvörðun um að fela einum eiganda að fara að með verkefni stjórnar falli undir D-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að til allra annarra ákvarðana en sem greini í liðum A-C nægi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að sérstök stjórn verið lögð niður. Samkvæmt gögnum málsins var tekin ákvörðun á húsfundi 28. maí 2019 um að fela einum eiganda verkefni stjórnar. Ekki verður ráðið að enn sé starfandi sérstakur formaður og gjaldkeri. Þá segir í greinargerð gagnaðila að allir eigendur fari saman með vald stjórnar og standi sameiginlega að málefnum húsfélagsins. Kærunefnd telur því ekki tilefni að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda.

Í 1. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús segir að þegar þess sé krafist af minnst ¼ hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, skuli stofna hússjóð til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að aðalfundur húsfélags skuli ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári. Hússjóður geti bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundi setji. Með hliðsjón af þessu ákvæði er ljóst að hússjóður skuli stofnaður í tilvikum þar sem þess sé krafist af minnst ¼ hluta eigenda og að hann geti bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður, sbr. einnig 1. tölul. E-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Ljóst er að ¾ hluti eigenda eru samþykkir því að framkvæmdasjóður hafi verið stofnaður og verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að framkvæmdasjóður skuli lagður niður. 

 

IV. Niðurstaða

Kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

 

Reykjavík, 4. júlí 2019

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson

 


Úrskurðir, ákvarðanir og aðrar úrlausnir sem birtast á vef Stjórnarráðsins eru á ábyrgð viðkomandi stjórnvalds. 
Stjórnarráðið ber ekki ábyrgð á efni frá sjálfstæðum stjórnvöldum umfram það sem leiðir af lögum.

Hafa samband

Ábending / fyrirspurn
Ruslvörn
Vinsamlegast svaraðu í tölustöfum

Þessi síða notar vafrakökur Lesa meira